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房产新知识精华
房产新知识精华
（1）
本期标题
１、房企决策者应具备的心理素质
２、细节是最重要的竞争力
３、湖滨花园的社区文化
４、设计莫冷落了邻里关系
５、北京首家社区完成形象设计
６、西安重现盛唐园林风貌
７、营销的“非实体化”倾向
８、地产名家论品牌
９、开创体验经济时代
１、房企决策者应具备的心理素质
经济学家大卫·利连塔尔曾经说过：
“管理的首要技巧是人文的，而不是技术的。
因而，衡量经理人员最主要的标准应该是他的人文素质，是那种构成领导能力的无形的个性品质”。
作为房地产开发企业领导决策者应具备以下４个方面的心理素质——
坚定的信念。
领导决策者必须树立正确的政治方向，能在大是大非面前头脑清醒胸怀开阔，正确理解和把握工作生活的意义、目的、价值以及人的行为准则、规范，以及作为的问题。
良好的认知。
领导决策者要具有敏锐的观察力（才能捕捉准确、全面、及时的信息），较强的记忆力（才能准确地保存信息，储以备用）和思维能力（可以把观察获得的信息，进行思维加工，以去粗取精，去伪存真，把握信息之间的内部联系，掌握其内在规律，实施正确决策）。
良好的决断。
判断正确、决策及时而果断是良好决策心理素质的主要标志。
良好的组织活动。
领导者做出正确决策后，关键的问题还是如何去落实。
房地产业政策性强、联系面广，日趋规范，因此，就需要领导决策者去认真协调各部门、各层面的关系，组织广大员工高效率地去为实现目标而行动。
在这里，组织领导能力、协调能力、人际交往能力强的领导决策者，会在所辖的范围内演出一幕生动的活剧；如果缺乏组织、协调、交往能力，生性孤僻，就难以组织起群众，也难以落实既定的目标。
２、细节是最重要的竞争力
有人说“上帝与细节同在”，让我们揭开上帝的面纱，看看细节的微笑……
日本人的细节——
在沈阳中山广场有一座“辽宁饭店”，本来是日伪时期的“大和饭店”，乃日本人留下的建筑物。
这座已经历过大半个世纪的建筑物饱尝了几十年酷暑严冬，至今连外墙砖几乎都没有坏损过和更换过，足见当年工艺之精细。
我们不得不承认，日本是一个追求精致的民族。
大凡日本的工业品，从电器到汽车，都可以让你从中感到这个精致民族的精致工艺，日本工业品的精致程度普遍在欧美产品之上。
有人说日本人之所以喜好围棋和高尔夫，就是因为这两种运动最能品味和体现精致。
昔日的东洋倭人之成为今天的经济巨人，求精图细之民族精神起到了重要的作用。
德国人的细节——
德国也是一个极求精细的国家，德国人对制造品的工艺苛求得近乎刻板。
德国造的工艺品寿命长，奥妙就在于精确。
如果说日本人崇尚外观的精美，那德国人就是热衷内在的精致。
正是这两个追求精细的国家，如今的ＧＤＰ位居世界的第二位和第三位，并且在上个世纪的二战时期，曾经与几乎全世界的力量形成抗衡。
细节超越标准——
所有的标准几乎都只是一个起码的，最低的要求。
标准往往不能表达细节的，而细节可以基于标准而超越标准，在标准约束之外构成产品真正的内在和外在的素质，只关注标准是不能完成细节的。
细节表达品位——
美观容易，品位难求。
品位的诀窍恰恰在于细节。
气质正是源于精致。
对每个细节的精确考虑，往往能使品位有明显的提升。
走进一个优秀的住宅区，你能感到一种特殊的气质，这种气质能够传达发展商的气质——是练达或是肤浅，是缜密还是粗糙。
细节代表价值观——
以造屋为例，发展商的价值如果是负责任的，那么住宅的所有细节就应当被充分地注意到——无论是建筑和环境的硬件，或是管理和服务的软件。
如今，公众对发展商的普遍不信任，根本是对许多发展商价值观的否定。
细节描述文化——
用感性思维的民族和用理性思维的民族对于细节的关注是不同的。
中国人习惯了传统烹调方法中的“盐少许，糖若干”以及传统中医药中的手抓定量方式，俄国人尽管拥有丰富的自然资源却总是做些“傻大黑粗”的工业产品，而美国人却可以为纽约时代广场大厅设计组织近百位设计师干了一整年。
细节产生效益——
只有经过事前的深思熟虑和事中的精工细活，才会出现最少返工的和节省成本的效果。
追精求细的成本是最值得的成本。
在细节上少花的成本，往往会加倍地在别的地方付出。
或许，很少有人想到细节也是卖点，细节也是竞争力。
而事实上，细节正是最重要的卖点和最有效的竞争力。
３、湖滨花园的社区文化
中国人崇尚和谐，和谐是中国传统文化的重要范畴，和谐是中国人调节人与外部关系的重要规范。
湖滨花园在调节社区内外各种关系的社区文化基本原则就是“和谐论”。
首先，湖滨人致力于营造和谐适度的人与自然的关系。
在湖滨花园社区内部的园林设计中，他们摒弃那种看似高贵的公园文化、广场文化，而是重视人与自然的协调和参与性。
在修建水景池时，旁边采用青石以尽量还原于一种自然美的状况；其次，湖滨更注重建立社区内外和谐融洽的人际关系。
在房屋的设计中，以联排别墅的设计再现邻里亲情的和谐关系，在院落的设计上，以低矮栅栏代替封闭式的高墙，给邻里间提供了一种开放的空间；再次，湖滨花园也重视协调业主个体与群体之间互利共享关系。
在社区会所的设计时，事先听取业主的意见，并根据业主的意见在会所提供了集体活动的场所。
生活理念上，湖滨花园努力营造一种友善、健康的园区氛围。
富含寓意的雕塑、造型、娱乐设施、名人名言，充分体现了深刻的生活哲理。
湖滨人遵循《公民道德建设实施纲要》，倡导友善待人，“我为人人，人人为我”，从我做起，把友善之心用于社会，服务于社区。
４、设计莫冷落了邻里关系
现时住宅的设计都是一家一户封闭的结构。
这个设计的好处是躲进小套成一统，独门独户自逍遥，为居家的个性化创造了充分自由的天地。
然而，其不足之处也在于它过于独特的封闭，而缺失了邻里温情。
其实，人本主义关怀并不排斥邻里亲情。
人本之人，不单单指个人或一个家庭，而是囊括了人的所有社会性的正义，现代化住宅设计所奉行的“以人为本”应当是这样一个广义的概念。
它不仅承认人是住宅设计服务的主体对象，而且考虑到与人类关系密切的自然生态环境，绝不因为人要住楼就将世界变成钢筋水泥的森林，而摒弃鸟语花香。
同样的，“以人为本”也要以“社会为本”，既关怀到人对住宅的物质享受，又关怀到同一住宅或同一住宅区邻里间的情感交流与亲和。
中华传统的邻里亲情，正是中华文明的一种文化结晶。
其科学性正不断地为现代医学、精神病学、儿童教育学、心理学、社会学等科学验证。
诸如，精神病学家就认定人际间的亲密交往是治疗孤独症、抑郁症的良方；医学界鼓励非传染性病人包括癌症患者多多参与社会娱乐活动，保持健康的心态，作为药物治疗的最佳辅助；健康机构经过统计，确认长寿老人多是健谈、多动、热衷交往、乐于助人、性格开朗者；教育家提醒家长，对于独生子女尤其要注意通过小朋友间的交往培养他们的群体意识，防止自我封闭，个人中心等不良心态，有助他们的人格健康成长。
社会学家指出，四合院文明和石库门风情所培育的是一种中国传统的邻里集体主义情感的东方文明生活方式，其意义正对立于现代西方十分头痛的社会玻
正因为如此，著名房地产理论专家顾云昌等有识之士呼吁住宅设计的理念和实践不应遗漏和冷落邻里关系这一层重要的人文因素。
而应当将邻里亲和作为中华传统文化和社会主义文明融合到房地产建设中去。
我想，这或许也是建筑设计上中国特色的一个继承点和出发点。
因为任何建筑或艺术的创新都离不开优秀思想和理念这个依据。
５、北京首家社区完成形象设计
亚运村安慧里社区完成ＣＩ形象设计，这是北京市首家。
该社区有自己的“社区旗”以及“区徽”，还设定了从理念至形象上的细则。
亚运村安慧里社区主会场，有一本翻开的书的社区旗，由蓝红黑黄绿五种颜色组成。
这个图案同样形成了社区的区徽以及区标，并发给社区居民。
同时，社区居民将收到一份“社区ＣＩ手册”，该手册对社区在安全、体育、文化、应急系统、医疗保健等方面提出了精确指标，在昨天公布之日该社区已全部做到。
如：
６０岁以上老人每６００人一名护士、平均５０００人有一个干洗店和制衣店、社区至少有一家银行、饭馆至少有３家，建社区学校且社区教室每万人一间，小区闭路电视监控，周界防范报警系统，楼宇对讲防盗系统，住户报警系统，保安巡更系统的建立达７０％等内容。
６、西安重现盛唐园林风貌
日前西安兴庆宫计划投资将近１亿元重现盛唐园林风貌。
园内所有仿古建筑物及周边环境都在进行变革性修缮整治。
园内部分原来的混凝土道路已经被青石板取代。
由郭沫若亲笔题名的该园标志性建筑物“沉香亭”修缮工作现已接近顶部。
原来所有仿古建筑物表面彩绘全部去除后更新，部分建筑物的造型正在向唐代风格靠近。
据刘建设园长介绍，自去年开始的兴庆湖清淤工程已于今年５月１日前结束，目前园内１０余个仿古建筑物的维修工作及道路铺砌工程已拉开帷幕。
通过这次大规模、综合性修缮，要求兴庆宫公园在风格上尽量接近唐代，并且要提高档次。
整个工程要求在今年９月２０日前基本完工，争取在国庆节前让湖水荡碧波，公园展唐采。
７、营销的“非实体化”倾向
现今地产营销最关键的一点，就是要捕捉并放大在楼盘实体中所蕴含的文化意象，并以文化范畴来塑造并表征这种在产品实体中所遮蔽着的意象，使营销呈现出一定的“非实体化”倾向。
陆新畲谈起绿地集团开发的圣约瀚名邸高档社区营销手法：
因为此楼盘所在地靠近圣约瀚大学旧址，所以把“生活的艺术”确立为设计理念，不仅售楼处用艺术吊灯、中厅钢琴、名画印品来体现其优雅、尊贵品味，而且电视广告片也是别具一格，用电影胶片制作出带有“符号感”的怀旧画面，勾起人们对往日情怀的追忆。
这种“文化引发心灵共鸣”的产品定位与营销方式，令圣约瀚名邸炙手可热。
绿地集团开发的“绿地名人坊”也是如此，中国传统的艺术氛围、文化思想融入到现代建筑的环境中，厚重的文化底蕴、人本气质与灵动的思考空间，成就了这一文化名宅。
在“大名者的居停”设计定位下的绿地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符号营造出禅意景观和儒雅氛围，准确地传达出建筑的气质。
素淡凝重的装修风格，独具中华文化意韵的饰品、背景音乐，使视觉、听觉浑然一体，文化内涵自然渗透于居室的每一方寸间。
８、地产名家论品牌
张宝全：
我个人认为，中国房地产界的品牌正在逐渐形成，许多优秀的企业也正在追求自己的品牌。
房地产业存在企业品牌，产品品牌不容易形成，因为所有的地产产品都是地域化的产品，而且在同一地区内由于位置不同、自然条件不同，差别很大，地产产品是一种个性化的非标准的产品。
它不像家电等是一种标准化的产品，它没法进行标准化生产。
王若雄：
我认为一个房地产企业，企业品牌远远比项目品牌重要得多，在目前中国房地产的这种发展状况下，对开发商来说，某一个项目可能会做好，但要真正形成整个企业的品牌则不太容易。
而且品牌一旦形成，便无形之中加大了这个企业的责任。
企业品牌的形成和这个企业成本中的人工成本是分不开的。
由于目前整个房地产企业素质较低，真正形成一个企业的品牌非常困难。
一个品牌的企业，质量是第一位的。
在房地产建筑过程中，建筑工人是直接负责质量的对象。
可是在当前，我国大部分建筑工人是那些刚刚放下锄头进城的农民，而正是他们肩负着质量的重任。
在这种情况下，要培植一个系列化的、专业化的、标准化的房地产产品是比较困难的。
用一颗平常的心，正直的心，去做正派的事，可能会越做越好。
袁三平：
品牌应该是一个公司的品牌，团队的品牌。
房地产发展商的主要工作是一个集成，利用广泛的社会资源，是一个整合的过程。
在这种整合的过程中，最大的问题是如何显现出你的水平，可能会有其他许多因素，但是管理的责任完全在于发展商，从立项、定位到销售，甚至到售后服务，这个过程表现的就是你企业的品牌，公司管理水平的高低直接体现在项目的好坏上。
任志强：
用最简单的话来解释，品牌就是一种要约，品牌就是一种承诺，就是要给消费者一种确定性的承诺。
维护和创造品牌需要极大的成本，需要有内部的要约，要克服兑现承诺的困难，最后才有可能最终确立。
品牌的价值在于它可以持续不断地为后继产品创造价值。
现在房地产更新的速度高于任何一个产品更新的速度。
９、开创体验经济时代
中国人的模仿能力可能是世界第一流的，“一窝风”现象也可能是中国独有的。
只要是新东西、好东西，既不怕你大也不怕你小，要不了几天，神州大地就会到处都是。
房地产也不例外，从中国房地产真正走向商品化的那一天起，同质化就未能避免。
特别是近几年，一会儿“欧风“一片、一会儿到处是洋房，有人做生态住宅，不几天，仿佛全国都成了生态，复式好卖，不管是高层多层，也不管是经济房还是豪宅，呼啦啦都搞复式单位。
最严重的是外立面的同质化，造型、颜色、用料都一样，把一个本来丰富多彩的城市搞的如此呆板、单调，不知那些开发商想没想过，历史和后人会对他们怎样评价？
同质化带来的恶果，除了对城市形象造成极大的破坏外，对发展商自己也没任何好处。
市场永远不会接受同质化。
消费者要的是一个家，一个自己的不同于别人的家，一个能融合自己个性、感情、爱好、习惯的舒适的家，既然你的和他的和他他的都一样，我干吗选你的？
所以，在硬件上无法避免后，一些开发商就开始认识到服务在竞争中的作用了，但是，他们不知道，服务也是可以模仿的，而且服务以一种共性的方式提供给每一个独特的人，其消费者得到的最终服务效果又怎样？
我们可想而知。
马斯洛提出人的五种需求，其最高层次的需求是自我实现。
马斯洛在这里强调的是“自我”，也就是说，人的需求发展到最高层次后，那些共性的、同质的、不自我的需求提供物是无法完成实现的。
要完成自我实现唯有体验，因为只有体验是完全自我的。
如果开发商们从一开始就有意识的以一种体验心态，去规划、去设计、去建造、去经营，一开始就有意识的为消费者营造、提供一个可以体验的过程、环境和氛围，那么可以肯定，你所提供的就不是其他人可以模仿的。
丽江花园之所以成功就是因为他们营造的社区文化，都是消费者能够参与并喜欢参与的，如每年定期举行的业主运动会、丽江艺术节等，强调业主的亲身体验，并因为美好的体验而让人们记忆深刻，从而达到以老带新的磁场效应。
这就是丽江花园长销不衰的秘诀。
但是我们不得不承认，丽江花园的文化体验是不自觉的、无意识的，要想在当今激烈的竞争中突围而出，必须要非常着意地营造一些体验主题、体验环境、体验过程、体验细节，而且这里必须说明的是，体验不仅仅产生于文化，体验虽然更多是精神上的，但必须与感官紧密联系，包括触觉、味觉、视觉、嗅觉、声觉。
房产新知识精华
（2）
本期标题
１、山水文园邀业主参与产品研发
２、独具特色是小区景观之魂
３、复合地产开发“１＋１＞２”
４、复兴失落的院落文明
５、以人为本设计人居环境
６、楼市进入“服务经济”时代
７、客户的价值需求是核心
１、山水文园邀业主参与产品研发
位于北京东南三环的高档社区山水文园，日前宣布成立“山水人·家园共建研发沙龙”，并表示山水文园的全体业主都将成为产品研发人员，鼓励全员积极参与产品研发。
由业主定期向开发商提出针对包括山水文园在内的，加拿大ＬＶＣ国际投资集团开发的所有项目的合理化建议，建议内容涵盖规划设计、建筑设计、户型设计、产品研发、新技术运用、设施更新、物业管理等从硬件到软件的各个方面，充分发挥业主的主观能动性，与开发商一起把山水文园建设得更加完美，创造出更适宜人居住的社区。
新老业主填写申请表后即可加入共建沙龙，销售人员与物业公司随时将意见反馈至山水文园研发中心，经整理后提交共建沙龙评委会，并公开展示，选择优秀且切实可行的建议付诸实施。
２、独具特色是小区景观之魂
从买套房子安个家，到一种生活方式的改变，使住房消费市场日趋成熟，人们对小区景观的关注程度越来越高，而集观赏、休闲与实用性为一体的小区景观，已愈来愈受到人们的青睐。
被建设部授予鲁班传人的合肥市园林建筑工程公司副总经理项举海，日前向记者细说了他对营造小区景观的理解和认识。
首先，营造小区景观要求开发商必须具有追求一流的精品意识和诚信务实的作风，因为，这是做好这项工作的前提和基矗
其次，景观设计单位要具备高超的设计水平和成熟的设计方案，在充分领会设计理念的基础上把握好尺度，处理好三个问题：
生态、审美、游息。
生态：
即要求小区植物配置应有层次感，所有的景观设计要贴近自然，让业主能感受到移步换景和一年四季的更迭；审美：
即在营造小区景观时，要将文化内涵融入到亭台廊榭、假山小品、小桥流水等景观的建设中，让业主在亲近自然之时受到一种文化气息的熏陶；游息：
即小区景观营造应本着“以人为本”的理念，将其打造成可观、可行、更可栖的境地。
景观设置要讲究布局、园林小品的形态、风格、尺度要与周围环境充分协调。
另外，施工方既要尊重图纸，又不能囿于图纸，工程的实施要具备一定的二次创造能力和讲究一定的灵活性。
项经理说他们公司在承接由美国贝尔高林（全球三大知名景观设计公司之一）设计的合肥“新华·学府花园”的一期景观施工中，就遇到了这样的挑战：
其一，开发商的标准高。
新华房地产公司以精品的态度对待景观施工，要求按图施工，一次成熟全面交付；其二，设计单位要求高。
美国贝尔高林要求必须百分之百再现其欧陆庭院的设计风格和艺术韵味，对选材、施工的要求几乎到了苛刻的地步；其三，工期短。
从施工到交付仅３７天；其四，施工工艺复杂。
每个庭院风格景观要素复杂，线条感强，几何图案多，工序极其复杂，并且又都十分注重图案造型，运用不同的线条和色块，丰富空间层次，小中见大，增强空间的可读性。
如在建设舒曼之庭的景观时，考虑到地下车库给景观建设带来的困难，在开发商的支持下，与贝尔高林多次协调论证，最终跳出图纸，采用造型别致的桌椅、树池来点缀庭院，既克服了景观建设中的实际困难，又使庭院不失特色。
最后，项经理说，营造小区景观成功的关键在于独具特色，缺乏个性和模仿景观永远“生产”不出令业主满意的“产品”。
３、复合地产开发“１＋１＞２”
在房地产开发中，地产和教育联姻、地产和体育结合等以“双剑合璧”的方式、超前的文化内涵、先进的科学理念、全新的生活水准赢得了市常
复合地产像神奇的嫁接术，根本点在于将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，从而为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
从某种意义上讲，一个成功的复合地产之所以成功，就在于贯彻了“创造给消费者一个适宜的人居环境”，突出人性化、生活化、便利性、新生活方式等主题诉求。
“产业渗透”的开发模式
就像学科之间的相互渗透造成了现代学术体系中的“边缘学科”一样，复合地产可以看做是把狭义的房地产开发与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、休闲、科技、金融等产业融合起来，所创造出的一种全新的人居生活方式。
这表明，房地产开发已经脱离了单纯的“盖房子”和一般的住宅开发，而发展到“房地产业和其他相关产业进行整合”的阶段，开发模式通过资源的整合和产业的整合以创造出更大的开发价值。
成功的复合地产，都是人类生活息息相关的元素同地产嫁接整合的结果，人性化的特征非常明显，因为它必然是与人类生活基本需求高度相关，比如休闲、旅游、运动、教育等，正是由于不同的复合地产产品体现了房地产开发与不同的人类生活元素的有机结合。
因此，也可以认为，复合地产意味着房地产开发步入一个细节化、差异化的时代，而各种各类的复合地产，其不同的组合方式是房地产开发商对特定目标群体进行市场营销细分的结果，“特色化生存”作为房地产开发纵深发展的体现，表现出房地产市场竞争对同质化产品竞争的超越。
引领“新生活方式”
复合地产的魅力在于，通过房地产开发与人类生活元素的有机结合，从而给消费者带来一种新的生活方式。
对于现在的房地产开发而言，造景观、造环境，是许多房地产商开发模式。
但是，更精明的开发商已经意识到，选择房子其实意味着选择一种生活方式。
融侨家园系列就以创造品位的“现代城市生活”为追求而享有盛誉。
“合璧”在于相得益彰
专家认为，一个成功的复合地产，意味着房地产开发与人类生活元素的“合璧”发挥出“１＋１＞２”的效应，这是一种规模效应，一种结构的力量。
它要求复合地产必须讲求适应性，让主题与消费者的需求能够有机地匹配，主题和优势资源能够有机地匹配，相得益彰。
如同“双剑合壁”的“锋芒”，在于两个使剑的人“心心相颖配合默契，复合地产的成功在于房地产开发与优势资源（既有的或可挖掘、可创造的）的和谐结合，形成独特的属于人文环境范畴的“知识景观”。
业界人士认为，随着复合地产开发向纵深发展，贯穿于整个房地产开发过程的有机的、广泛的复合，涉及规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节，这一开发理念将日渐成为共识。
４、复兴失落的院落文明
院落的发展史就是城市文明的发展史
城市由院落聚集而成，院落的风貌与特征构成了一个城市的风貌与特征，在院落还是人们生活的主要空间的时候，每一座城市都有着自己独特的面孔，因为每一种院落形态都反映着一时一地的生活状态。
从四合院认出北京、用石库门找到上海、以围楼识别福建……从墙的高矮、门的大孝窗的风格乃至房间与房间的组合，想象出当时的生活和发生的故事。
当高楼大厦取代院落成为人们生活的主要载体，城市与城市之间的区别也日益淡漠，城市的面孔变得日益模糊。
我们正处在一个院落消亡的时代
文明异变的征兆由来已久，院落消亡的情形遍布世界。
工业文明在侵蚀自然和人文的同时，也在破坏着城市的历史和文化。
当生硬的外廓线和庞大的建筑怪物充塞着城市，谁能够不觉得恍惚无措？
当生活从不同的院落移植进了千篇一律的高楼大厦，谁还能看得清自己的面孔？
于是人们忙于为自己的城市寻找新的象征，广尝铁塔、摩天大厦……然而这些只是外在的城市符号，既不属于生活，也不属于人文，我们无法看到城市里人的状态，无法感觉到这个城市人的心情。
对院落的缅怀就是对人文失落的缅怀
文化是属于地域与群落的，文化的个性特征即是民族性。
当院落消亡，地域的特征模糊，群落的生活形态趋同，同时失去的是我们的文化特征和我们的民族性，同时断裂的是人文景观和历史文脉。
我们呼唤院落的复兴，不仅仅是院落的复兴，更是文化的复兴、民族性的复兴、人文精神的复兴。
我们复兴院落，不仅仅是院落，更是精神与文化向异变断裂的文明做出的抗争。
正如文艺复兴不是希腊古代文明的简单重现，而是以希腊文明为感召的全新的观念与精神的觉醒。
我们复兴院落，也不是简单地拷贝和复制中国传统院落形式，而是由中国院落建筑的文化符号和现代建筑的表现手法平行构置出的现代院落。
我们抽象传统院落的文化符号，但运用现代建筑语言将之翻译出来，形成全新的中国现代建筑语境，使世界上每个人都能够“听懂”，都能够感受到其中强大的生命力和东方美感。
中国建筑没有经历过现代主义，要么拷贝传统，
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