买房合同交房结算有2种一种按实有面积结算2是百分之3.docx
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买房合同交房结算有2种一种按实有面积结算2是百分之3
买房合同交房结算有2种,一种按实有面积结算,2是百分之3
篇一：
浅谈建设工程中的按实结算问题
浅谈建设工程中的按实结算问题
本文围绕建设项目按实结算工程竣工结算的编制方法，从按实计量工程量、工程款结算等方面详细讲述了竣工结算编制中需加强的环节和重点，为造价管理人员编制竣工结算提供一套行之有效的工作方法。
关键词：
按实结算工程、竣工结算、管理、方法
建设工程因复杂程度、规模大小、工期长短、资金来源、风险范围的不同，其施工合同价款的约定有不同方式，总结起来，主要有固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同。
其中，固定价格合同又包括固定总价合同、固定单价合同两种形式。
固定价格合同是指合同双方在约定的风险范围内合同价款不作调整。
而可调价格合同是合同价款根据双方约定而调整，双方在合同其他条款内约定合同价款的调整方法。
近年来，介于固定价格合同与可调价格合同之间的一种按实结算工程价款的合同模式越来越多地出现在建设工程项目中，也被人们习惯性地称为“按实结算合同”。
一般对于工程项目规模较大、工期较长、施工难度大且工期紧张、设计图纸不完善或边设计边施工、预计施工变更较多的工程项目，常见采用按实结算合同方式。
在这类按实结算施工合同中，双方约定一个暂定合同价和按实结算原则，工程竣工后，施工方按结算原则编制竣工结算，经建设方审核后的竣工结算作为最终合同价款。
一、按实结算合同中的按实计量工程量问题。
在计划经济时代，工程造价是没有利润的成本价格，施工单位没有能力承受经济风险，因此，工程计量取决于施工单位实际采用的施工方案。
以基础土方工程为例。
对于天然地基的多层建筑工程，基础土方工程的施工方案主要有两种：
挖基槽方案和大开挖方案。
前者土方开挖量小，土方工程造价低，但基础工程的施工难度较大；后者土方开挖量大，土方工程造价高，但基础工程施工比较方便。
问题是，预算定额并没有考虑施工难度问题，无论采用什么开挖方案，砖石基础和砼基础的预算定额价格都是一模一样的。
但事实上，在一米多宽的机槽内进行工程施工，施工效率较低，成本相对较高，而在十几米至几十米宽的大开挖基坑
内进行基础工程施工，施工效率较高，成本相对较低。
对施工单位来说，这两种开挖方案的经济效益并不相同。
在预算定额的按实结算制度下，大开挖方案增加的土方工程成本将由建设单位如数支付，而在平整的大开挖基坑底部进行基础工程施工，施工单位自己反而可以节省成本和提高经济效益，所以，对施工单位来说，大开挖方案是比较理想的方案。
工程实践证明，原有的工程造价体制难以适应我国建筑市场经济改革深入发展的需要。
国家标准GB50500－XX《建设工程工程量清单计价规范》（以下简称《计价规范》）的出台是我国工程造价改革的一个重要里程碑，标志着我国建筑业正在全面进行与国际惯例接轨。
为了说明工程量清单项目与预算定额项目有本质性的差异，下面仍然以基础土方工程为例。
为了说明按实计量工程量的问题，下面以基础土方工程为例。
在《计价规范》附录A中，工程量清单项目“挖基础土方”的国家标准数据如下:
1、项目编码：
010101003
2、项目名称：
挖基础土方
3、项目特征：
（1）土壤类别；
（2）基础类型；（3）垫层宽度、底面积；
（4）挖土深度；（5）弃土运距
4、计量单位：
立方米
5、工程量计算规则：
按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘以挖土深度计算。
6、工程内容：
（1）排地表水；
（2）土方开挖；（3）挡土板支拆；（4）凿桩头；（5）基蒂钎探；（6）运输。
第一，该清单项目部指定开挖方案和挖土方法，投标人可以自主决定采用任何可行的开挖方案，以及人工挖土或者挖机挖土等任何可行的挖土方法。
并且，投标价格已经包含风险费用，无论投标人中标后实际上采用了什么样的开挖方案（包括挡土板支护开挖方案）和挖土方法，都不能变更项目单价。
第二，根据该清单项目的工程量计算规则，无论采用什么开挖方案，其工程量都是一个恒定数据，这样一来，工程量就与施工方案彻底脱钩。
这样的工程量无须进行现场签证，实际上也无法进行现场签证。
投标人报价时必须注意：
该清单项目的工程量并非实际挖方数量，实际挖方数量可能要多出几倍，甚至几十倍。
第三，该清单项目的工程内容包含“排地表水”。
地表水一般指雨水和雨天形成的地面径流。
换句话说，挖基础土方项目单价应该包含挖土施工期间的排雨水费用。
投标人报价时应该充分考虑气候因素，中标人也应该采取措施防止地面径流进入基坑、基槽。
第四，该工程项目工程内容包含“凿桩头”。
如果桩基础已经竣工，投标人应该注意向招标人提出查阅桩基础竣工图的要求，并且应该到现场进行实地踏勘。
第五，该清单项目部制定土方运输工具和运输方法，土方的接驳运输和二次倒运应该包含在项目单价中，不能另外进行现场签证。
第六，对于项目特征中的“土方运距”，我个人认为：
招标人不宜指定土方运距。
即使招标人已经落实了弃土地点，从挖土地点到弃土地点的距离也应该由投标人自己测算，而不应该由招标人单方面决定，况且，选择的运输路线不同，到达同一弃土地点的运距和路桥费也不相同。
另一方面，就施工方案的经济合理性而言，准备回补的土方应该尽可能留在现场或现场附近，余土应该直接运出现场永久弃置，这样就会存在临时堆土的运距和永久弃土的运距，招标人应该怎样标注这两个运距数据？
挖土深度大的那些基础土方作为永久弃土，还是挖土深度小的那些基础土方作为永久弃土？
更麻烦的问题是，如果土方运距不是招标人自己决定的，就可能会潜伏下索赔风险，投标人中标后可能会设法推翻招标人的方案，重新提出运距尽可能远的方案进行索赔。
总之，我个人认为：
包括运距在内的基础土方工程施工方案应该由全体投标人进行优胜劣汰的竞争，招标人不应提出限制竞争的条件和数据。
第七，对于项目特征中的“土壤类型”，应该按各地具体情况执行。
在西方发达国家，投标人需要自己进行施工勘探，而我国建筑业总体上不具备相应的技术素质和风险承受能力。
但是，对于经济发达地区地质比较均匀的建设工程，应该
尝试与国际惯例接轨，招标人不标注土壤类型，而是将设计阶段的地质勘探资料公开给投标人查阅。
另一方面，土壤类型不同，梯形基坑、基槽的边坡施工放坡角度也不相同，因此挖方量也不相同；如果双方对工程量清单项目标注的土壤类型产生争议，不但可能会导致挖方数量索赔，甚至还可能会导致外运土、倒运土、回填土的数量索赔，这样就可能会出现一连串的骨牌效应。
以上分析表明：
工程量清单项目“挖基础土方”是一个包干价格和包干工程量的项目，理论上不应该出现按实计量工程量的现场签证的问题。
二、按实结算合同中的结算问题。
所谓工程结算是指承包商在工程实施过程中，依据承包合同中关于付款条款的规定和已经完成的工程量，按规定的程序向建设单位收取工程价款的一种经济活动。
工程结算是反映工程进度的主要指标，根据不同的情况，可采取多种方式。
作好工程变更签证的编制、审核、收集、管理工作，为竣工结算作好准备。
工程的实施阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段，这一阶段工程变更签证的管理是造价人员的工作重点，工程变更签证管理得好，日后的竣工结算更加快捷和完善。
试想一下，工程实施中不及时办理变更签证，竣工结算时靠口头说明及回忆，竣工结算根据无法顺利完成，必然会产生纠纷。
工程变更签证一般有以下几种形式，应分不同情况进行处理：
1、设计变更签证：
设计变更签证一般在工程尚未实施前变更，施工方可将变更部分的工程内容绘入竣工图中或实际完成后收方确认，待到工程完工时一并结算。
2、隐蔽工程量变化签证：
这类变更，其工程量无法在竣工图中体现，因为是工程变更的中间环节，其完成后已被新的实体工程覆盖，更无法在竣工后到实地核查，这就要求其变更签证必须在工程实施过程中及时完成，如根据业主要求对已完工程量进行拆除就属于这类签证范畴。
这种变更发生时，应立即请业主对变更部分工程量进行确认，对拆除部分材料的报废及利用率予以详细约定，最好采取
先算帐后变更的方法。
当然，为满足工程进度要求，确需立即变更时，即时当时无法确定变更价格，也应在签证单中约定变更价格的计算方法，才能保证竣工结算时能合理可靠地计算变更发生的费用。
3、零星工程现场签证：
这种类型的签证主要包括业主对施工方的临时借工（用工）、业主方委托施工方完成的合同外零星工程内容等。
这类现场签证，因其完成的工作较零星，无法套用相关定额或相关标准进行计算，发生时，最好的方法就是在签证中约定一个固定的包干价格。
此外，需特别提醒的是，各种类型的工程变更签证均应详细写明变更工作内容、变更原因、变更工程量，同时，业主、监理、设计等相关各方授权代表签字齐全，并加盖有效印章才能保证变更签证的合法有效性，避免竣工结算时发生扯皮现象。
其次，抓好竣工图绘制及现场收方工作，这是竣工结算最重要的环节。
竣工结算价款的高低由价、量、结算水平三个因素决定。
结算水平由合同条款约定，价以双方确认的核价为准，那么工程量就是决定竣工结算价款高低的关键。
按实结算项目的工程量确认有以下两种方式：
1、由施工方绘制竣工图，经业主代表、监理工程师核实并签字后，作为甲乙双方竣工结算的依据。
大部分按实结算工程均采用此种方式计算工程量。
2、由业主、监理、施工方三方代表共同现场收方，三方签字确认的收方记录作为竣工结算的依据。
这种计算工程量方式适用于小型工程项目。
3、就一个工程项目而言，以上两种方式的有机结合，作为竣工结算工程量确认的方法也是很常见的。
对于项目较复杂、竣工图无法表达的区域采用按实收方的方式确定工程量，其余部分采用竣工图计算工程量。
无论采用何种方式，竣工图的绘制都是非常重要的。
竣工图的绘制需注意以下几点，才能保证竣工图的质量，从而保证工程量计算的准确性。
篇二：
按实结算合同
合同编号：
配电工程安装调试
建设单位：
施工单位：
施工合同书XXXXXXX有限公司XXXXXXX有限公司
安装工程施工合同书
建设单位：
（以下简称甲方）施工单位：
（以下简称乙方）甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》等有关规定，为明确双方在施工过程中的权利、义务和经济责任，经双方充分协商，同意签订本合同。
第一条：
工程概况
1、工程名称：
新增200kva配变
2、工程地点：
3、承包内容：
4、工程总造价（人民币）：
223994元
5、工程工期：
本工程定60天为有效施工工期，即自XX年10月26日至XX年12月25日，如遇下列情况，工期计日顺延：
（1）乙方进场施工前，甲方土建未能验收通过；甲方不能提供施工场地、施工用水用电、道路未铺设，障碍物未清除，影响进场施工或施工过程受阻。
（2）设计变更或设计方案改变，致使施工中断或影响工程进度。
（3）甲方未能在合同规定时间内向乙方帐户拨付预付款，由此延误的工期按付款逾期天数顺延。
（4）施工或T接停电，因上级电不允许停电或雨天等因素的影响，一天以上的，工期可计日顺延。
第二条：
工程承包方式及决算依据
1、承包方式：
设备必须按施工图纸、设计文件生产，采取按实决算方式结算。
2、工程结算依据：
（1）工程预算、决算根据：
费用构成及计算标准：
①闽建筑[XX]03号关于颁发《全国统一安装工程定额福建省单位估价汇总表》（XX版）的通知；②
定额采用：
《第二册·电气设备安装工程》、《福建省建筑安装工程费用定额》（XX版）；
（2）以现场点验实际工作量为依据进行结算。
（3）在资金未到位前，如因甲方原因致使工期延期，而此时主材料价格因市场原因发生变化，乙方编制的工程结算书对变化后的主材料价格相应进行调整，甲方应认可乙方调整后的合理价格。
第三条：
材料定购保证金及工程结算方式
1、为维护甲方正当权益，免受虚假伪劣产品侵害并享有应有的售后服务，同意由乙方代为联系购买设备材料，甲方按合同签订的预算价90％交纳材料定购保证金，即人民币XX00元整，该材料定购保证金在工程开工后转为工程款，工程决算后多还少补。
2、工程竣工调试合格后，乙方按实编制工程结算，并送甲方审核，甲方须在乙方提交报告后3天内予以审核并办理竣工结算，否则视为认可该结算文件并交清余款。
每延长一天按工程余款的千分之一支付滞纳金。
（注：
如甲方要求工程竣工验收后立即送电，甲方须按乙方编制的最新预算书在送电前交清工程余款，在结算时根据增减的工程量按实结算。
）
3、在施工中，若遇到重大设计变更使工程建设金额增加，双方将补签有关协议，甲方按补签协议交纳工程进度款。
因甲方引起的施工方案变更的费用（如现场勘测、重新预算等）由甲方负责承担。
4、本工程方式地段为交通要道，地形类别按市区考虑，即所有施工项目的人工费及机械费乘以系数。
5、本工程涉及的停电回路较多，施工时对供电公司的供电量及供电可靠性造成较大影响，应收取施工与生产同时进行增加费。
6、若本工程受停电条件限制而需采取带电作业方式进行线路“T”接的经甲、乙双方协商，同意增加带电作业特种作业车辆及其特殊施工费3000元/次，且该费用准予列入工程决算。
第四条：
工程质量监督与验收
1、乙方必须认真按照施工图纸、设计说明书和国家颁发的施工验收规范及质量检验标准进行施工；工程质量必须合格以上，若不符合质量标准，应进行返工，其返工费用由乙方承担。
2、乙方全部工程项目达到质量标准，具备竣工条件后，应向甲方提交书面竣工验收通知单，甲方在2天内组织有关人员进行验收，逾期视为甲方认可，验收中若发现由于施工责任造成质量不符合要求、需要返工时，乙方必须在双方议定的期限内返修至合格，并承担返修费用，经验收全部合格后移交给甲方。
第五条：
双方职责范围
甲方职责：
（1）根据施工需要及时办理施工所需各种证件、批件以及土地征用、租用、青苗和树木赔偿、房屋拆迁及清除地面、架空和地下障碍等工作，使施工场地具备施工条件，并在开工后继续负责解决以上事项遗留问题。
如甲方将上述某项工作委托乙方完成，应承担所发生的经济支出并给付乙方相应的费用。
（2）将施工所需水、电、道路、电讯线路从外部接至施工现场，并保证施工期间的需要。
如甲方将上述某项工作委托乙方完成，应承担所发生的经济支出并给付乙方相应的费用。
（3）乙方在工程施工中如有困难，甲方应协助乙方给予联系和协调。
（4）负责组织竣工验收及办理竣工结算价款支付手续。
（5）协助乙方做好工程项目范围内的废旧物资材料回收工作。
（6）在有危险性的生产区域内作业，如有可能发生火灾、爆炸、触电、高空坠落、中毒、窒息、机械伤害、烧烫伤等容易引起人员伤害和设备事故的场所，甲方应事先进行安全技术交底并要求乙方制定安全措施，甲方同意后协助乙方实施。
（7）甲方违反有关规定或约定未如约办理竣工结算，俞期支付工程结算款，乙方可留置部分或全部工程，予以妥善保护，由甲方给付保护费用，承担违约责任，并按银行有关逾期付款办法的规定向乙方每日续付合同金额万分之三的赔偿金（甲方预先与乙方协商者除外）。
（8）协助解决施工材料、工具、施工人员进出厂区通道及设备材料临时堆放及施工现场保安问题。
（9）因甲方人员失误给乙方造成损失，由甲方负责并承担相应责任。
（10）工程未经验收，甲方提前使用或擅自动用，由此发生的质量或其它问题，由甲方承担责任。
（11）工程开工后至工程交付使用前，甲方应负责保管现场的设备材料，如遇丢失损坏，由甲方承担责任。
（12）土建部分（如配电室、电缆沟等）应在电气设备进场前2天通过验收合格，并交付安装。
否则由此引起的费用（如车辆台班、施工人员误工等）由甲方承担。
（13）甲方未按合同约定履行以上义务，则承担由此导致的费用支出，赔偿因此造成的乙方损失，延误工期予以相应顺延。
乙方职责
（1）根据施工设计图纸和现场情况，编制《施工组织方案》。
（2）负责设备、主材及辅材的采购、运输、预制。
（3）严格按照施工图纸要求进行施工，按照国家颁发的施工验收规范验收，确保工程质量。
（4）负责工程项目范围内废旧物资材料的回收工作。
（5）组织文明施工，确保安全第一，杜绝重大事故发生，一旦发生，负责及时处理并自行承担责任及经济损失。
（6）乙方在现场施工中，按工程需要设置施工需要的照明、围栏及警示，并做好安全防护设施的维修。
（7）采取有效措施实施对施工现场交通和环境保护的管理。
乙方在动力设备、高电压线路、地下管道、易燃易爆地段以及临街交通要道等特殊环境施工时，应向甲方提出安全保护措施，实施费用由甲方承担。
（8）因乙方责任造成的人身伤亡、火灾、交通事故，由乙方承担全部经济损失，并按规定进行调查、统计、报告；因乙方责任造成的甲方设备事故，由
篇三：
XX标准版商品房合同2
工商备案号：
050009001XX0301
商品房买卖合同
编号：
苏X合同XXXXXXXXXXXX
苏州市住房和城乡建设局制定
二○一三版
买受方留存
使用须知
一、本合同是苏州市住房和城乡建设局依据国家、江苏省、苏州市有关政策法规制定的商品房买卖合同示范文本，苏州市市区范围内（不包括苏州工业园区和吴江区）商品房买卖应当采用本合同文本。
二、商品房买卖是一种民事法律行为，买受方务必审慎从事，签订合同前应当仔细阅读并充分了解合同内容，签订合同时应当尽量全面、具体、严密，必要时可咨询律师事务所、公证处等法律服务机构。
三、本合同所称商品房是指由房地产开发企业依法开发建设并获准苏州市住房和城乡建设局预售许可或现售前备案的房屋。
四、本合同中的提示性条款不得修改，提示性内容的选择、补充性内容的载入，应当由买卖双方自主协商确定。
合同文本打印以后，未被选定的内容显示“”以示删除，未被删除的内容视为双方同意内容。
五、买卖双方就商品房买卖事宜达成一致后，应当依托苏州市区商品房销售上管理系统，在线拟订电子合同具体内容并打印出合同草稿，经双方修改、校对确认无误以后，由买受方在线设置合同密码，然后由出卖方即时打印出合同纸质文本，打印合同时自动生成唯一的合同编号及防伪代码，最后经买卖双方签章后由出卖方负责即时上传备案。
六、买受方设置的合同密码，由大小写英文字母和阿拉伯数字单一或交替组成，密码字符7～20个，密码中间不得出现空格或其他符号。
买受方设置合同密码，表示买卖双方对电子合同全部内容的认同。
合同密码一经设置，商品房销售上管理系统自动禁止对电子合同内容进行任何更改。
买受方务必自行设置合同密码，承担慎重保管密码的责任。
七、合同正式打印文本不得做任何涂改。
买受方留存合同文本一经买卖双方正式签章，务必当即交由买受方妥善保管。
八、本合同提示性条款、专业用词以及上签约备案操作事宜由苏州市住房和城乡建设局负责解释。
商品房买卖合同
合同双方当事人：
出卖方：
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：
联系电话：
电子信箱：
邮政编码：
委托代理人：
联系电话：
联系地址：
电子信箱：
邮政编码：
委托代理机构：
注册地址：
营业执照注册号：
代理机构备案证书号：
法定代表人：
联系电话：
电子信箱：
邮政编码：
买受方：
【本人】【法定代表人】姓名：
国籍：
出生日期：
【身份】【机构】证照名称：
证照号：
联系地址：
联系电话：
邮政编码：
（买受方必须如实填写以下家庭成员情况信息。
）
（买受方若为成年人，填写以下信息：
）
配偶【有】【无】
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
未成年子女【有】【无】
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
（买受方若为未成年人，填写以下信息：
）
父亲【有】【无】
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
母亲【有】【无】
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
未成年兄弟姐妹【有】【无】
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
姓名：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
法定代理人：
国籍：
【身份】【机构】证照名称：
证照号：
联系地址：
联系电话：
邮政编码：
委托代理人：
国籍：
身份证照名称：
证照号：
联系地址：
联系电话：
邮政编码：
委托代理机构：
注册地址：
机构证照名称：
证照号：
法定代表人：
国籍：
联系电话：
邮政编码：
买受方：
【本人】【法定代表人】姓名：
国籍：
出生日期：
【身份】【机构】证照名称：
证照号：
联系地址：
联系电话：
邮政编码：
（买受方必须如实填写以下家庭成员情况信息。
）
（买受方若为成年人，填写以下信息：
）
升级会员 