整理天骄年华项目控制计划书.docx
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整理天骄年华项目控制计划书
项目控制计划书
（讨论稿）
重庆市协信置业有限公司
二零零一年二月
“天骄年华”项目控制计划
一、项目章程
1.最高层目标
2.目标控制计划
3.项目授权
二、项目概况
三、项目实施计划
1.前期工作进度计划
2.项目建设进度计划
3.资金使用计划
4.材料供应计划
四、成本分解控制计划
1.前期费用
2.工程费用
3.财务及管理费用
4.其他费用
5.测算
五、销售计划
1.营销策划
2.销售计划
3.推广计划
六、组织架构与控制协调
1.组织架构
2.控制与协调
七、实施工作流程
八、物管移交计划
九、例外情况处理原则及流程
十、考核、奖励与惩罚
绪论
《天骄年华项目控制计划书》是根据《天骄年华项目总体策划报告》、《天骄年华规划设计方案》和《投资计划书》等有关文件制定的指导项目实施的管理大纲，它明确了项目章程，界定了各部门的具体职责与工作范围，提出了项目实施的目标计划、进度计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理办法与监控措施，是“天骄年华”项目实施的纲领性指导文件，更是制定《天骄年华项目执行计划书》的根本依据之一。
一、项目章程
1．最高层目标
1．1项目名称：
天骄年华，英文译名：
LuxuryManot
1．2项目定位：
21世纪生态、文化、景观型住宅小区
理论性与学术性并举
社会效益与经济效益并重
1．3目标客户层：
知识经济人——文、教、体、卫、科技类知识群，儒商，职业经理人，政府公务员等政治、经济、文化地位较高者。
少量soho小户型，满足单身高知者。
1．4项目形象概念：
围绕“新生活、新住宅”的核心，与21世纪生态、文化、景观住宅相一致，案名“天骄年华”所蕴含的“生命中的华彩乐章”之意，总体风格是向上的积极的有生机的充满新意的现代高素质生活形象。
绝对摈弃低俗与艳媚。
1．5主要宣传用语：
居住人性化·环境生态化·建筑现代化·管理智能化；知识改变命运，智慧创造财富；美感陶冶生活。
2．目标控制计划
2．1投资计划：
项目总投资34883万元，启动资金6000万元，单方造价控制在1650元/m2之内，启动资金按工程进度需要分期投入和收回，资金使用集团财务中心按年息12%计取利息。
2．2利润目标：
税前利润不低于%（含营业税）。
2．3销售目标计划：
一期开盘时间为4月18日；二期开盘时间为9月28日；2001年7月底销售比例为65%；2001年12月底销售比例为80%；2002年5月底销售比例为95%。
销售住宅均价不低于2500元/m2；商场均价不低于5000元/m2；车位均价不低于7万元/个。
2．4进度控制计划：
总工程进度控制在2000年12月10日起，2002年12月30日止。
2．5质量：
工程质量要求达到优良工程。
3．项目授权
3．1投资方及受益人：
该项目投资方为重庆协信实业（集团）有限公司，项目税后利润的%为投资方受益；另外%做为奖励金由项目管理人员受益。
3．2管理体制：
该项目为董事会领导下的项目经理负责制。
3．3人事权限：
项目经理由房地产管理委员会任命；副经理及以下人员由总经理聘任。
3．4管理权限
3．5合同签字权限（详见授权书）
3．6资金支付权限（详见授权书）
3．7其它权限
二、项目概况
“天骄年华”（A区）位于沙坪坝区凤天大道中段东侧（凤天新城11#、12#地块），是协信置业公司秉承集团公司一贯的经营开发理念，以坚持社会效益、经济效益与环境效益相统一为指导思想，以“设计现代化、居住人性化，环境生态化、管理智能化”为规划设计理念而开发建设的面向21世纪的生态、文化、景观型精品住宅小区。
天骄年华（A区）配套齐全、设施先进、环境均好、使用方便，以大社区、小组团的布局结构方式，结合起伏地形，由三个分别围合主题庭园的住宅组团与景观豪宅、豪华会所及六班幼稚园共同围合小区中心庭园，中心庭园由中央琴韵广场、豪华泳池及集中公共绿地组成。
广场北面为Ⅰ#组团，暂名“浅风飘香”苑，由一幢五单元分别高14、16、18层的弧形板式楼与一幢三单元高12层的弧形板式楼围合而成；广场西面为小区主要出入口及豪华会所；广场西南面为Ⅱ#组团，
暂名“丰果会潮”苑，由两幢三单元高12层的弧形板式楼围合而成；中心庭园南面为Ⅳ#组团，暂名“翠竹扑雨”苑，由一幢四单元高12层的弧形板式楼及四幢18层高的点式楼围合而成；中央庭园的东面为三层高的幼儿园；“松涛和鸣”阁位于小区东北角的制高点上，是一幢带观光电梯高18层的景观豪宅。
小区的3个地下车库分别位于“浅风飘香”苑、“翠竹扑雨”苑及“松涛和鸣”阁的下面,通过南北两个车行出入口与城市道路相联，通常情况下车辆不进入小区地面，真正做到人车分流。
小区各项主要技术指标详见下表（1-1）。
“天骄年华”（A区）主要技术指标
表1-1
序号
项目
技术指标
1
用地面积
55,746m2
2
总建筑面积
其中：
住宅建筑面积
商业建筑面积
其他建筑面积
地下车库
173,281m2
132,811m2
8,524m2
4,556m2
27,390m2
3
建筑覆盖率
21.98%
4
容积率
2.54%
5
绿地率
31.86%
6
绿化覆盖率
45%
7
停车位
511辆
8
会所（含地下、半地下层）
3,860m2
9
幼儿园（含半地下层）
2,850m2
10
总户数
其中：
浅风飘香苑（梅园）
丰果会潮苑（兰园）
松涛和鸣阁（松园）
翠竹扑雨苑（竹园）
1,026户
369户
157户
36户
464户
三、项目实施计划
“天骄年华”项目开发进度计划的制定将充分结合公司的实际情况和项目特征，本着科学、合理、质量第一的原则,以此确保项目的成功开发。
“天骄年华”项目A区计划分两期实施，其中一期工程包括会所、兰园、梅园、松园和园林绿化工程及相应的配套设施；二期工程包括幼儿园：
竹园和环境及配套工程的收尾工作，两期工程主要建筑开工时间和相隔约半年时间，全部工程完工时间为2002年12月底。
1．前期工作进度计划：
完成全套施工图及报建手续
1．12000年9月10日完成《天骄年华项目策划总体方案》
1．22000年9月15日取得规划部门建设工程选址意见书及规划设计条件
1．32000年9月20日完成《天骄年华项目可行性研究报告》（内部使用）
1．42000年10月10日完成项目方案设计
1．52000年10月10日开始会所施工图设计
1．62000年10月13日方案报规划局审批
地质勘察单位进场
1．72000年10月25日报正式方案
1．82000年11月20日开始初步设计
1．92000年11月20日勘察单位提交地质勘察报告
1．102000年12月20日开始卖场、绿化设计
1．112000年12月25日设计院完成初步设计并提交成果
1．122001年元月10日完成计委立项
1．132001年元月25日完成一期兰园施工图及小区综合管网施工图
1．142001年2月5日进入主管部门正式批复方案设计报批阶段
1．152001年3月30日1）完成一期工程全部施工图
2）进入报建程序
1．162001年3月30日办理预售许可证
1．172001年4月5日签订物管委托协议
2．项目建设进度计划
项目建设周期定为2000年12月10日至2002年12月28日，总计25个月。
2．12000年11月5日开始土石方工程开工
2.22000年12月10日会所、卖场开工
2.32001年2月18日土石方工程完工
2.42001年2月21日一期兰园开工
2.52001年3月11日一期梅园开工
2.62001年4月15日会所卖场交付使用
2.72001年4月18日A区一期开盘仪式
2.82001年9月8日二期工程松园、竹园开工
2.92001年7月31日一期兰园结构封顶
2.102001年9月28日一期梅园结构封顶、二期开盘
2.112002年3月8日一期工程项目竣工
2.122002年5月8日二期工程结构封顶
2.132002年6月28日一期工程交房
2.142002年9月8日二期工程项目竣工
2.152002年12月8日二期工程交房
详细进度计划书见附表3.1
四、成本分解控制计划
按本计划控制目标要求，该项目单方造价应控制在每平方米1650元以内，根据这个目标，各分项费用的控制指标如下表：
1．前期费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
备注
1
土地费用
105亩×40万元/亩-552.2万
3,647.8
2
方案设计费
178
3
初设及施工图设计费
13.8元/m2×173281m2
239.1
4
地质勘探费
9.8
5
工程监理费
31.8
6
城市配套费
44.28元/m2
767.3
7
人防费
15元/m2
259.9
8
消防管理费
3元/m2
52
9
白蚁防治费
0.5元/m2
8
10
报建综合费用
850元/m2×173281m2×5.06‰
74.5
11
不可预见费
5,268.2×3%
158
12
小计
5,426.2
313.4元/m2
2．工程费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
备注
1
土石方工程
380
2
建安工程费
820元/m2
14,209
外墙、门窗、阳台、室内水电
3
电梯工程
80元/m2
1,386.2
含安检费
4
智能化工程费
35元/m2
606.5
含可视对讲
5
配套水电工程费
65元/m2
1,126.3
含配电房
6
消防设施工程费
40元/m2
693.1
7
市政设施费
25元/m2
433.2
道路、市政管网、化粪池
8
环境绿化工程
50元/m2
866.4
含设计费
9
闭路电视系统
2.6元/m2
45
10
天燃气系统
15元/m2
260
11
不可预见费
20,005.7×3%
600.2
12
小计
20,605.9
1,189.2元/m2
3.财务及管理费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
备注
1
项目管理费
（26,802.1+536）×3%
820
2
上缴置业公司管理费
（26,802.1+536）×2%
546.8
3
财务费用
6,000元/m2×12%×1年
720
4
小计
2,086.8
4．其它费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
备注
1
销售费用
41,041.75×3%
1,231.3
2
物业管理储备金
26,802.1×2%
536
3
交易税费
41,041.75×2.5%
1,026
4
营业税及附加
41,041.75×5.8%
2,380.4
含印花
5
会所装修
1,500元/m2×3,800m2
570
6
会所外墙工程
200
7
土地增值税
41,041.75×2%
820.8
8
小计
6,764.5
5．测算
5．1总投资：
（一）+
（二）+（三）+（四）=34,883.4万元
总销售额：
（含住宅、商场、车库）41,041.75万元
税前利润：
17.65%
5．2按以上第
（一）项、第
（二）项、第（三）项计算单方造价为：
（5,426.2+20,605.9+2,086.8）/173,281=1,622.7元/m2
5．3按以上第
（一）项、第
（二）项加项目管理费、销售费用计算，单方造价为：
（5,426.2+20,605.9+820+1,231.3）/173,281=1,620.7元/m2
5．4按以上第
（一）项、第
（二）项加项目管理费、销售费用、会所装修费、会所外墙工程计算，单方造价为：
（5,426.2+20,605.9+820+1,231.3+770）/173,281=1,665.1元/m2
五、销售计划
天骄年华项目销售控制计划的订立原则为：
既保证开发资金的需要，又保证利润目标的实现。
1．营销策划
天骄年华项目的营销策划由公司营销中心策划部实施。
由营销中心成立天骄年华项目销售部承销；由指定广告代理公司执行广告推广。
其中，
（1）价格定位：
控制性均价不低于2500元/平方米（建筑面积）；
（2）价格策略：
低开高走；
（3）销售模式：
坐销形式为主，直销为针对集团消费群体的辅助销售形式。
坐销方面，项目会所一层和沙区中心择址各设一个销售接待中心；行销方面，主要针对沙区科教文卫行业优秀企事业单位和政府机关进行。
（4）付款方式：
提供不少于以下3种付款方式，即一次性付款、不超过8成30年按揭付款和建设期分期付款。
（5）销售进度控制性计划（A区，见下表）
销售阶段
销售累计进度（总销金额之%）
备注
2001年7月中旬前
一期
65
一期工程开盘日期设为2001-4-18，变动则顺推
二期
----
2001年12月底前
一期
95
二期工程开盘日期设为2001-10-18，变动则顺推
二期
65
2002年4月前
一期
100
设一期竣工时间为2002年4月，变动则顺推
二期
80
2002年10月前
一期
----
设二期竣工时间为2002年10月，变动则顺推
二期
100
（6）营销成本费用控制性计划
A.营销成本费用控制性总额：
计划销售总收入之3%。
其中，
B.广告推广及形象宣传费用：
计划销售总收入之2%；
C.行政费用及人力资源成本：
计划销售总收入之1%。
D.营销成本费用阶段开支计划：
与销售进度计划同比例开支。
2．销售计划（将可售面积分类全部计算销售额）
（1）天骄年华A区（11#、12#地块）控制性销售总金额计划
面积/数量
单价
销售收入（元）
总销面积
其中：
一期
二期
141335
81553
59782
2500元/平方米
2500元/平方米
2500元/平方米
353,337,500.00
203,882,500.00
149,455,000.00
车位
150个
8万元/个
12,000,000.00
总销金额
----
----
365,337,500.00
（2）阶段销售收入控制性计划（不含车位）
时间
2001年7月中旬前
2001年12月底前
2002年4月底前
2002年10月底前
分期
比例
累计金额
比例
累计金额
比例
累计金额
比例
累计金额
一期
65%
132,523,625.00
95%
193,688,375.00
100%
203,882,500.00
---
203,882,500.00
二期
---
---
65%
97,145,750.00
80%
119,564,000.00
100%
149,455,000.00
A区合计
---
132,523,625.00
---
290,834,125.00
---
323,446,500.00
---
353,337,500.00
（3）阶段营销成本费用控制性计划
A.总营销成本费用
时间
计提系数
2001年7月中旬前
2001年12月底前
2002年4月底前
2002年10月底前
分期
比例
累计金额
比例
累计金额
比例
累计金额
比例
累计金额
一期
3%
65%
3,975,708.75
95%
5,810,651.25
100%
6,116,475.00
---
6,116,475.00
二期
3%
---
---
65%
2,914,372.50
80%
3,586,920.00
100%
4,483,650.00
A区合计
---
---
3,975,708.75
---
8,725,023.75
---
9,703,395.00
---
10,600,125.00
B.广宣费用
时间
计提系数
2001年7月中旬前
2001年12月底前
2002年4月底前
2002年10月底前
分期
比例
累计金额
比例
累计金额
比例
累计金额
比例
累计金额
一期
2%
65%
2,650,472.50
95%
3,873,767.50
100%
4,077,650.00
---
4,077,650.00
二期
2%
---
---
65%
1,942,915.00
80%
2,391,280.00
100%
2,989,100.00
A区合计
---
---
2,650,472.50
---
5,816,682.50
---
6,468,930.00
---
7,066,750.00
C.行政费用及人力成本
时间
计提系数
2001年7月中旬前
2001年12月底前
2002年4月底前
2002年10月底前
分期
比例
累计金额
比例
累计金额
比例
累计金额
比例
累计金额
一期
1%
65%
1,325,236.25
95%
1,936,883.75
100%
2,038,825.00
---
2,038,825.00
二期
1%
---
---
65%
971,457.50
80%
1,195,640.00
100%
1,494,550.00
A区合计
---
---
1,325,236.25
---
2,908,341.25
---
3,234,465.00
---
3,533,375.00
3．推广计划
（1）项目名称：
天骄年华，英文译名：
LuxryManor
（2）项目定位：
21世纪生态文化景观型住宅小区
（3）项目定位思想：
理论性与学术性并举。
（4）目标客户层：
知识经济人——文、教、体、卫、科技类知识群，儒商，职业经理人，政府公务员等政治、经济、文化地位较高者。
少量soho小户型，满足单身高知者。
（5）项目形象概念：
围绕“新生活、新住宅”的核心，与21世纪生态、文化、景观住宅相一致，案名“天骄年华”所蕴含的“生命中的华彩乐
章”之意，总体风格是向上的积极的有生机的充满新意的现代高素质生活形象。
绝对摈弃低俗与艳媚。
（6）形象主题推广用语：
绝代风华，天地人和家
（7）其他宣传用语：
居住人性化·环境生态化·建筑现代化·管理智能化；知识改变命运，智慧创造财富；美感陶冶生活。
（8）诉求重点
（9）推广策略
△策略主题：
专业推广，文化售楼。
△阐释：
专业推广——重在推广内容与方式的专业化，与学术性与理论性的理念高度相一致。
从产品自身特点而言，只有通过专业性的推广方式，才能有效地传达项目的个性与定位特征，才能准确把握项目的卖点、在传播中让受众达成意识共识。
文化售楼——突出销售卖场的文化氛围与形式感的文化味，同时作为专业性推广中的补充。
（10）传播通路（见附图）
六、组织架构与控制协调
天骄年华项目由置业公司各有关职能部门进行前期项目策划，天骄年华项目部承担开发建设任务，并由其负责项目的整个实施工作。
1.工作分解图
天骄年华项目整个实施工作,大致可分准备阶段、设计阶段、施工阶段、销售阶段和物管阶段五个部分，具体工作分解图见图6.1。
2.组织架构
根据天骄年华项目的工作分解图，天骄年华项目的组织架构将采取项目经理制，由项目部具体负责该项目的整个操作，包括前期准备、项目策划、规划设计、施工监理和营销策划等工作，并由项目部进行统一协调和安排，公司有关职能部门进行配合和监控。
具体组织结构见图6.2。
3.管理职能分工
为明确各部门管理职能，做到责权利的统一，根据天骄年华项目的工作分图，各部门管理职能分工如表6.1。
4.实施工作流程
天骄年华项目工作流程见图6.3和图6.4。
5.费用审批流程
天骄年华项目实行项目经理管理制,为便于统一核算,强化项目经理的成本
意识，调动各部门的积极性，所有项目费用采用预算计划管理和费用支付连签制度。
1计划审批程序
七、实施工作流程
1）采取防护措施。
3）选择价值。
选择价值（OV）又称期权价值。
我们在利用环境资源的时候，并不希望它的功能很快消耗殆尽，也许会设想未来该资源的使用价值会更大。
4.将环境影响价值纳入项目的经济分析
安全评价的基本原则是具备国家规定资质的安全评价机构科学、公正和合法地自主开展安全评价。
[例题-2005年真题]《中华人民共和国环境影响评价法》规定，建设项目可能造成轻度环境影响的，应当编制（ ）。
（4）根据评价的目的、要求和评价对象的特点、工艺、功能或活动分布，选择科学、合理、适用的定性、定量评价方法对危险、有害因素导致事故发生的可能性及其严重程度进行评价。
费用计划分总计划、年度计划、季度计划、月度计划四种，后面的计划分别作为前面计划的制定依据。
各部门根据工作职责提出费用计划，项目经理部提出的费用计划经公司职能部门审核后报公司总经理审批，公司职能部门提出的费用计划经项目部审核后报公司总经理审批。
②工程款支付程序
编审部门：
项目部
依据：
施工图（企划部）
施工合同（工程管理部、项目部）
配套定额（重庆市定额站）
造价信息（重庆市定额站）
材料市场价格（材设部）
相关政府文件（重庆市建委）
过程、方式：
根据相关文件依据计算（项目部预算员）
校核：
项目经理和工程总监（项目部）
审定：
总经济师、工程部经理（工程管理部）
审批：
公司总经理
交付品：
《工程预算书》
《工程决算书》
工程管理监管流程
管理部门：
项目部
依据：
工程施工图
施工合同书
项目监理合同书
过程、方式：
讨论、协调、报批
参予部门：
工程部
交付产品：
1.《工程项目实施总计划》
2．《施工组织设计方案》
3．《隐蔽工程验收书》
4．《施工整改、返工、停工通知书》
5．《工程质量事故申报书》
6．《工程验收报告》
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