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中房南京住宅指数片区报告（9月）
Z1.大新街口商圈片区综合指数
整体而言，城中9月份的房价与7、8月份基本持平，未出现“波澜横生”的现象，后期可能及继续小幅上升。
由于主城区可用来开发的土地是建一块少一块，所以造成土地的稀缺，同比周边一些楼盘成本要高，，我们研究认为城中项如果估计开盘价格在7000左右，面积合适，买家一定会非常踊跃。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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H1.奥体片区综合指数
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打折等促销活动明显涌出，同时金马郦城推出部分7000多元/平方米的小户型房。
拉德芳丝报价8000元/平方米的房子，只是引起消费者非正常注意，但是我们认为河西目前的高价策略，我们目前保留态度，也许很快就能看到一些结果，目前部分住宅的实际成交价格业内传言在5200-5800元/平方米左右。
综合打折后计算河西5000左右的楼盘将会出现。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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H3.龙江片区综合指数
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价格基本稳定，目前波动区域在1%左右，部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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H2.水西门片区综合指数
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价格基本稳定，尤其是在南京莫愁湖附近的住宅项目价格房价稳中略升，部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降。
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B1.城东北片区综合指数
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价格指数基本稳定，目前部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降，金基翠城项目值得关注。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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B3.城北滨江片区综合指数
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价格指数基本稳定，商品房价格基本平稳，二手房未引入价格指数，中房指数系统友情提醒该片区二手房下跌明显。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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B2.中央门商圈片区综合指数
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价格小幅下调，新盘开盘，购买人气有所上升，同时也传出某个项目有个别退房现象出现。
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D1.月牙湖片区综合指数
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南京楼市中价格最稳定的片区基本稳定。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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C1.宁南片区综合指数
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南京目前潜力最大的一个片区，价格一路上扬，突破5000肯定没有任何问题，目前重点关注下月开盘的仁恒翠竹园某期，我们不得不相信仁恒当年选地的眼光，同时翠岛花城即将推出的小户型更加值消费者得关注。
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C2.大明路片区综合指数
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随着老机场的搬迁，南京未来几年比较有潜力比较大的一个片区，同时该片区有南京汽车交易中心，潜在汽车销售行业工作人员未来买房子基本应该在此版块，但价格指数反而略有下降，也许我们只能拭目以待了。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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D2.大杨庄片区综合指数
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价格基本稳定。
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L1.仙林片区综合指数
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价格比较平稳，片区前景关键看国家的大学城政策。
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Z2.山西路商圈片区综合指数
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地段优势，非常明显，除非有整体大的风浪，否则不会下跌。
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X.新东郊片区综合指数
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价格基本稳定。
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N4.东山镇片区综合指数
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江宁目前房价跌的比较凶，原因是去年涨幅过大，大量获利二手房在出货，导致价格下跌。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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N3.岔路口片区综合指数
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江宁目前房价跌的比较凶，岔路口片区靠城中比较近，人气指数上升较快，原因是当时涨幅过大，目前大量二手房在集体出货。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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N2.百家湖片区综合指数
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江宁目前房价跌的相对较大，原因是前2年涨幅过大，目前大量二手房在集体出货
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片区成分指数（样本项目）征选中
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N1.将军山片区综合指数
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将军山的别墅很多，目前别墅基本是一房一价，价格基本平稳。
将军山对江宁来说目前是高段区，本月抗跌性最好的，本月推出开盘的翠屏国际城景观房，目前价格在3800左右，总价在40几万左右，性价比不错。
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片区成分指数（样本项目）征选中
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J2.浦口片区综合指数
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目前浦口的住宅项目抗跌性最高，关键是大桥交通收费问题解决是何时解决的事情，目前浦口房价价格小幅上升，尤其是明发滨江新城，对外报出了小部分景观房4450的价格，对浦口区域的房价有一定的眼球效应，同时也为浦口房价提供了更多想象空间。
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J3.六合片区及J1.大厂片区综合指数
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价格基本稳定，下月开盘的华欧国际友好城，规划，景观都是很不错的，估计全装修的房子应该在一期在2600元左右，在六合片区应该是超级大盘了。
南京楼市横盘整理，部分楼盘明暗降价
——中房指数（南京）11月报
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2004-12-2716:
11:
地产资讯播报：
综述：
南京楼市横盘整理，部分楼盘明暗降价
2004年11月份南京城市指数为819点，上涨2点，其中住宅指数为751点，较上涨4点，办公用房指数为1205点，较上月下降9点。
特别注意：
本月由于主城区高于南京均价的新盘引入中房指数南京价格系统，导致南京指数小幅上涨，原有楼盘涨、降各半，部分河西新城的项目从打折优惠到明显价格调整。
本月南京房地产市场综述：
上市量继续放大，开发商和消费者都感觉到一丝“异样的味道”，促销活动继续不断涌出，征文、旅游、摄影、羽毛球大赛，甚至直接降价。
各片区中：
城中、城北微涨，河西、江宁价格下调，城东部分消费者看好的楼盘一般是价格不降的，但是近期也出现了签约优惠1--2万，江北部分楼盘客户积累很不错，11月成交量明显放大，小幅上涨。
其他地区价格变化不大，部分大户型有低价出手的情况。
南京楼市购房者目前处于购买心理调整期，南京楼市本月整体而言成交是不太活跃。
本月南京房地产市场变化及热点：
1、市场供给量大、河西奥体房价继续波动
供应量增大，供大于求，楼市渐已转向买方市场。
随着央行加息，对于购房者来说，加息意味着还贷压力的增大，而连续加息更是导致资金缩水，近期已出现南京多个楼盘购房者以加息增加月供负担加重为理由而要求退房，因此，心理压力更大于经济压力。
业界普遍认为，此次加息后，工薪阶层楼盘价格有望下调，而对于高档楼盘的销售来说，不会因为这次加息而受到影响，因为有购买力较强的买房者不会在乎加息多付一点利息；而对于面向工薪阶层的普通楼盘来说，加息才是对购房者构成心理影响的因素。
对于仍处于发展期的中国房地产市场来说，加息影响不容小视。
加息加大开发商融资成本,有可能带来房价上涨趋势，但是同时也加大买方人贷款成本并可能抑制需求，由此对房价有向下打压的力量。
加息后，房产抵押贷款比存贷款利率小一些，还是对房产商影响比较大。
但对于房产商的好处是，就是提高了他们使用资金效率及结构调整。
对于贷款来讲，房产信贷总体利率比较高，加息小一点，对消费影响不会太大。
央行加了的息不见得对地产过热降温，如连续加息并在浮动利率加大的情况下，才能给房地产过热降温。
即使加息，能给房地产降温，降的也是房地产利润的温，对房价没有太大的影响。
3、郑州新世纪勇夺土城头地块，楼面地价为3264元／平方米。
11月18日下午，市国土局举行了一场土地挂牌出让会。
与今年上半年土地出让的平淡局面不同，这次共有17家开发商报名参与5地块的竞拍。
结果，5地块全部成功出让，其中，秦淮区路子铺地块、土城头地块和建邺区应天西路地块等3幅住宅用地，都以高出起拍价10％的价格转让。
秦淮区路子铺地块，用地总面积22596．0平方米，实际出让面积12175．0平方米，起拍价格5000万元。
经过18轮的角逐，被南京雅居置业以6080万元、高出底价1080万元的价格竞得。
该地块每亩地价274万元／亩，单位地价为4994元／平方米，楼面地价也达到了2220元／平方米。
此外，位于建邺区应天西路的近5万平方米的土地，更是高出底价3300万元、以1．73亿元成交，拍卖成交价格增幅创下今年新高。
这和前几次土地拍卖屡次因无人应价而流标形成了鲜明对比。
位于秦淮区土城头路105号的土城头路地块，用地总面积12927．7平方米，实际出让面积10942．9平方米，规划用地性质为二类居住用地。
这一地块吸引了10家开发商参与竞争，该地块被郑州新世纪住宅有限公司以6250万元、高出底价2250万的价格成交。
该地块单位地价为5711元／平方米，楼面地价为3264元／平方米，每亩地价为381万元／亩。
郑州新世纪住宅建设公司的代表，他们看好南京的房地产市场，按照该地块给出的容积率和相关规划要求，将做成高层、小户型，预计售价不低于每平方米6000元。
南京顺驰地产、江苏商茂房地产有限公司等地产知名公司的代表，在竞价举牌过程中，这些地产公司的举牌次数屈指可数。
顺驰地产有关负责人认为：
“我们这次是来观摩的。
虽然报了土城头路地块的竞买权，但是这么多人虎视眈眈，价格太高，我们就不打算争了。
”
市国土局有关人士表示，今年1到10月，不少地块流标。
统计表明，今年的土地实际成交仅28幅，总面积239万多平方米，仅完成全年计划的23．43％，是去年同期的一半。
已经有两个月没有推出新的土地拍卖了，开发商聚集了充分的热情。
4、新街口最后一块旮旯变脸，新建八层高楼
中央商场从下月9日开始，将对这片原来隶属于中华剧场与市杂技团的用地（具体为正洪里9号-1及淮海路7号、9号）实施拆迁，拆迁完毕后的建设项目内容为中央商场四期，并承担数千万元的拆迁补偿费，一次性买断门面房与现地面自行车停车场的产权。
其实早在两三年前，就听说要拆了，但一直没有人来真正实施拆迁。
这片残破不堪的门面房就这样一直跌跌撞撞保存了下来，与新街口核心区域内的现代化高楼大厦形成了鲜明的对比。
05年1月8日拆迁完毕后，中央商场将在该区域内实施四期扩建项目：
地上将建与原来主楼齐高的8层建筑，并与主楼连成一体，一至六楼主要用于经营百货，七至八楼则用于办公，这部分新增面积在4000至5000平米左右；地下两层将被建成停车场，负一层用于停自行车，负二层主要用于停汽车，这部分新增面积为4000多平米。
整个项目将在明年底之前完成并投入使用，届时，中央商场的总体经营面积将超过5万平方米。
对市场产生影响较大政策和事件
1、市建委承认“房价确已超过市民购买力”
受市政府委托，市建委11月在向市人大常委会提交的一份报告中承认，南京“房价的上涨已超过居民实际购房能力增长”。
市建委是在向市人大常委会汇报办理代表关于《促进我市房地产业持续健康发展的几点建议》的议案情况时作这一结论的。
市建委指出，供需结构性矛盾显现，价格上涨较快，导致了中低收入家庭购房困难。
调查显示，在我市的房地产市场上，中低价位及小户型商品房供应量偏小，在江南八区的销售住宅中，户型在80平方米到100平方米的只占16％，80平方米以下的只占7％。
总价在50万元以上的占到51％。
何解决房价过高这一现实问题市建委代表市政府表示，要抓好可控制环节的计划调控，合理安排土地投放总量、投放区域和时序，合理安排全市征地拆迁的总量和进度，避免刚性需求短期过快释放。
另外，合理安排住房保障的建设规模，解决中低收入被拆迁困难家庭的居住问题。
全市每年将保持“三房”适当的建设和供应规模，“三房工程”供应量占房地产市场供应总量控制在25％左右，其中中低价商品房15％，经济适用房的建设量10％，廉租房的比例控制在1％以内。
2、江宁豪宅拍卖“遇冷”三套别墅两套流标
均价在每平方米7000元的南京市江宁区百家湖三套别墅11月在江苏省拍卖总行公开拍卖，其中仅有—套以起拍价成交，起拍价分别为87．7万元和404万元的两套别墅因无人应拍而流标.
整个拍卖过程相当冷清。
第一个标的是面积最大的一套，位于百家湖别墅花园南苑38号临湖独立别墅，可全览百家湖湖景，且拥有超大私家花园和独立游泳池，参考建筑面积577平方米，土地面积为2697．4平方米，起拍价达404万元，均价7002元／平方米。
可拍卖师报价后，无一人应拍，最后流标。
其实早在今年七月份，坐落在南京东部的帝豪花园7幢别墅拍卖就曾引起争抢，以1．63万元／平方米创下南京别墅拍卖的最高成交价。
不过10月初江宁区养龙山庄13幢温泉独立别墅拍卖遇冷，仅以4000元／平方米的价格成交了7幢。
随后，南京玄武湖畔金陵御花园二幢豪华别墅高达19800元／平方米的参考价曾在南京别墅拍卖史上引起强烈“震撼”，起拍价约460万，原定于11月18日公开拍卖，但因无人登记被临时撤拍。
而24日的3幢百家湖独立别墅拍卖也冷清收场。
3、省统计局数据显示：
南京空置面积下降
今年1-10月全省的商品住宅空置面积为199万平方米，去年同期则为247万平方米，同比下降%。
在住宅空置面积减少的9个城市中，盐城同比下降了近%，降幅位居全省首位。
连云港、南通的降幅也较为明显，分别为%和%，南京市今年1-10月住宅空置面积为17.4万平方米，去年同期为35.7万平方米，降幅达%。
不过数据中也显示，包括苏州在内的4个城市的住宅空置面积上升，其中徐州今年110月比去年同期上浮达%，居4城市之首；苏州、无锡、镇江等地也分别有%、%和%的增幅。
调查中还发现，尽管大部分城市住宅空置面积减少，但空置一年以上的商品房空置面积与上年相比却小幅上升，如南京市今年110月一年以上空置面积为万平方米，同比增长%。
中国指数研究院研究员认为，未来2年，新建商品房的大量面世，目前空置一年以上的房子因户型、位置、配套等方面的因素已很难卖得动，如果在销售策略上，方式和建筑使用功能上进行些微调上继续无法进行一些创新，开发商和代理策划公司多下工夫，研究好消费者的需求，真正做到投消费者所好，以免出现继续空置的局面。
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