柳州市城市规划管理技术规定.docx
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柳州市城市规划管理技术规定
柳州市城乡规划管理技术规定
第一章总则
第一条为加强本市城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《柳州市城市总体规划》及国家有关法律、法规及其它强制性标准，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本市城市规划区内各项建设活动。
农村个人建房按有关规定执行。
第三条本市城市规划区内的各项建设工程项目应符合国家有关法律、法规及其它强制性标准。
第四条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。
各类建设项目的建设，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按总体规划和本规定执行。
第二章建筑容量控制
第五条建设项目用地面积大于15000平方米的，必须由有相应城市规划设计资质的单位编制详细规划，经批准后实施。
成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可在本规定表一的基础上适当调整。
第六条建设项目的建筑容量控制指标，按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表》（以下简称表一）执行。
表一-1新区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表
用地面积（m2）
控制指标
用地类型
小于5000
5000—15000
大于15000
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
居住建筑
低层
0.80
30%
30%
0.70
28%
30%
0.60
24%
30%
多层
1.80
29%
30%
1.80
29%
30%
1.70
27%
30%
高层
3.50
23%
30%
3.50
23%
30%
3.20
22%
30%
工业、仓库
建筑
2.20
50%
2.20
50%
2.0
45%
行政、办公
建筑
多层
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
商业建筑
低层
1.30
45%
25%
1.20
42%
25%
1.10
40%
25%
多层
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
金融、旅馆
建筑
多层
2.60
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
文化娱乐
建筑
多层
1.80
35%
30%
1.60
32%
30%
1.50
30%
30%
高层
3.50
30%
30%
3.30
28%
30%
3.20
25%
30%
医疗卫生
建筑
多层
1.80
32%
30%
1.60
30%
30%
1.50
28%
30%
高层
3.20
28%
30%
3.00
25%
30%
2.80
22%
30%
教育科研设计
建筑
多层
2.00
35%
30%
1.80
32%
30%
1.50
30%
30%
高层
3.50
32%
30%
3.20
30%
30%
3.00
28%
30%
商住综合楼
多层
2.00
32%
25%
2.00
32%
25%
1.80
30%
25%
高层
4.00
30%
25%
4.00
30%
25%
3.80
28%
25%
表一-2旧区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表
用地面积（m2）
控制指标
用地类型
小于5000
5000—15000
大于15000
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
居住建筑
低层
0.90
31%
30%
0.80
29%
30%
0.70
27%
30%
多层
1.90
32%
30%
1.90
32%
30%
1.80
30%
30%
高层
3.80
25%
30%
3.80
25%
30%
3.50
23%
30%
工业、仓库
建筑
2.40
50%
2.40
50%
2.20
45%
行政、办公
建筑
多层
2.80
45%
25%
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.50
42%
25%
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
商业建筑
低层
1.40
48%
25%
1.30
45%
25%
1.20
42%
25%
多层
2.80
45%
25%
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.00
42%
25%
4.50
40%
25%
4.00
38%
25%
金融、旅馆
建筑
多层
2.80
45%
25%
2.60
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.50
42%
25%
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
文化娱乐
建筑
多层
2.10
38%
30%
1.80
35%
30%
1.60
32%
30%
高层
4.00
32%
30%
3.50
30%
30%
3.30
28%
30%
医疗卫生
建筑
多层
2.10
35%
30%
1.80
32%
30%
1.60
30%
30%
高层
3.50
30%
30%
3.20
28%
30%
3.00
25%
30%
教育科研设计
建筑
多层
2.20
38%
30%
2.00
35%
30%
1.80
32%
30%
高层
3.80
35%
30%
3.50
32%
30%
3.20
30%
30%
商住综合楼
多层
2.40
35%
25%
2.40
35%
25%
2.20
35%
25%
高层
4.50
33%
25%
4.50
33%
25%
4.20
30%
25%
注：
（1）旧区及新区的界定范围见附录。
（2）FAR——容积率；D——建筑密度；GAR——绿地率。
（3）上表中用地面积指实际的建设净用地面积。
容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算。
第七条表一规定的指标中容积率、建筑密度为上限值，绿地率为下限值。
对混合类型的建筑，其控制指标按使用性质不同的各类建筑基地分别划定后，对照执行；难以分类执行的，按不同性质建筑的建筑面积所占比例进行控制。
第八条旧区建筑密集地段的新建项目，在满足第三章、第四章有关规定的前提下，建设项目的建筑容量控制指标可根据城乡规划的具体情况按同类控制指标适当上浮。
第九条骑楼底层计入建筑密度，不计入容积率。
半地下室应按水平投影面积的一半计入容积率。
鼓励开发利用地下空间，地下车库的建筑面积不计入容积率，但地下经营性用房和住宅的地下室等用房的建筑面积应计入容积率。
第十条原有建筑基地的建筑容量控制指标已超过本规定控制值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
第十一条多层及高层建设项目建筑基地未达到下列最小用地面积的，不得单独建设：
（一）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米。
（二）高层建筑为2000平方米。
（三）建筑基地未达到上述规定的最小用地面积，但有下列情况之一，且确实不影响城乡规划实施的，经城乡规划行政主管部门审核同意后可予核准建设：
1、邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
2、因城乡规划街区划分、市政公共设施等限制，确实无法调整、合并的。
第十二条建筑用地面积小于等于500平方米的低层建筑项目，其建筑容量应符合以下要求：
（一）在划定的旧城保护区内（5.5平方公里，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人不得对房屋进行新建、扩建和改建活动。
但对经市房屋安全部门鉴定为危房的房屋，按原房屋产权面积核批重建（社会公益性设施项目除外）。
（二）在划定的规划严格控制区内（33.5平方公里，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人进行新建、扩建和改建房屋时，建筑总层数不得超过二层，总高度小于6.6米（指檐口以下高度）。
（三）在旧城保护区和规划严格控制区以外的区域，建筑总层数不得超过三层，总高度小于9.6米（指檐口以下高度）。
但在道路宽度40米上（含40米）的规划道路两侧红线以外各50米范围内，建筑总层数不得超过二层，总高度小于7米（指檐口以下高度）。
（四）原有建筑基地面积小于500平方米的建设项目，原则上按不大于原建筑基底面积建设，不得擅自扩大原有建筑基底面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地和公共通道；处理好供水、供气、通讯、采光等方面的相邻关系；原则上按原建筑基底面积建设。
（五）建筑基地面积小于500平方米的建设项目，新建、扩建、改建时，因为历史原因形成，无法满足本规定有关间距等控制要求的，由不动产的相邻各方按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。
（六）建筑基地面积小于500平方米的低层居住建筑底层层高不得大于3.6米。
第三章建筑间距
第十三条同一建筑基地内的建筑间距控制，除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本项规定。
第十四条多、低层居住建筑的间距控制。
（一）居住建筑平行布置时的间距。
1、朝向为南北向的指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同，其间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.9倍，在新区和郊县城镇不小于1.05倍。
2、朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同，其间距在旧区不小于较高建筑高度的0.8倍，在新区和郊县城镇不小于1.0倍。
（二）居住建筑垂直布置时的间距。
垂直布置的居住建筑山墙宽度不大于16米的，其南北向的间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.7倍，在新区和郊县城镇不小于南侧建筑高度的0.85倍，且不小于6米；东西向的间距在旧区不小于较高建筑高度的0.65倍，在新区和郊县城镇不小于0.8倍，且不小于5米。
山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。
（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。
1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.8倍；在新区和郊县城镇不小于1.0倍。
3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
（四）多层居住建筑底层有商业或其他非居住用房的，其上部居住用房间距计算不得扣除底层高度。
（五）多层居住建筑的山墙间距在旧区不小于相邻较高建筑高度的0.35倍，且不小于6米，在新区和郊县城镇不小于相邻较高建筑高度的0.45倍，且不小于7米；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。
山墙上开启窗
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