江苏省物业管理条例.docx

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江苏省物业管理条例

江苏省物业管理条例

第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理

。

物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主人数较多的，可以推选业主代

表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。



第六条业主享有下列权利：



（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

（二）业主委员会的选举权和被选举权；

（三）监督业主委员会的工作；

（四）选择物业管理企业；

（五）与物业管理费用相符的服务；

（六）监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）法律、法规规定的其他权利。



第七条业主大会行使下列职权：



（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（三）审议业主委员会的工作报告；

（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项。



第十五条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文

件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。



物业管理行政主管部门应当对备案的物业管理企业核定资质等级。

未领取物业管

理企业资质等级证书的，不得从事物业管理服务活动。



有关资质管理的具体规定由省人民政府建设行政主管部门制定。



第二十二条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代

办服务、特约服务的费用。

收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服

务质量相适应的原则。

鼓励物业管理企业开展价格竞争。

禁止价格垄断等不正当

竞争行为。



普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事

人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。

物业管理企业应业主的要

求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。



第二十四条物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管

理合同的约定向业主收取。



新建物业中未售出且未使用的部分，其物业管理服务费由建设单位与物业管理企

业约定，没有约定或约定不明的，按物业管理服务费标准的百分之五十承担。



第二十五条物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定

，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。



泰州市物业服务收费管理实施细则（试行）

第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本细则。

第二条本细则适用于泰州市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第五条市物价局会同市建设局负责全市物业服务收费的管理工作。

靖江、泰兴、姜堰、兴化等市及高港区物价局会同建设局负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。

第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条物业服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。

物业服务收费根据物业的性质和提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的物业管理公共服务收费，实行政府指导价。

别墅类高档化住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。

第八条实行政府指导价的物业管理公共服务收费，由市物价局会同市建设局，根据物业管理服务内容、服务质量等因素，制定等级收费标准（见附表）。

第九条在业主委员会未成立前发生的物业管理公共服务及其收费称为前期物业管理和前期物业管理公共服务收费。

第十条实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费由价格行政主管部门核准。

物业管理企业或建设单位应按照价格行政主管部门核定的等级收费标准，在前期物业管理协议或买卖（租赁）合同中与物业买受人预先约定，并同时约定物业管理服务的具体内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

未经核准不得预收服务费用。

建设单位自主委托物业管理企业实行小区物业管理的，应在与物业买受人签订商品房买卖合同的同时签订前期物业管理协议。

建设单位或委托的物业管理企业应在申报商品房销售价格时申请前期物业管理公共服务收费标准。

价格主管部门接到物业管理企业的申请后，应会同建设部门根据房屋开发企业承诺建设的住宅小区环境条件和物业管理硬件设施核定相应的服务等级和收费标准。

第十一条实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费标准报价格行政主管部门核准时，应报送以下材料:

1、建设单位或所委托的物业管理企业关于普通住宅前期物业,理公共服务收费标准的书面请示。

书面请示的内容包括普通住宅小区的名称、地址、总建筑面积、住宅户数，物业服务的标准，请求核准的收费标准等。

2、建设单位对物业管理企业的委托书（原件）。

3、建设单位关于普通住宅小区物业管理硬件条件的陈述和承诺（原件）。

4、物业管理企业的资质证书（复印件）。

5、物业管理企业提供公共服务的详细项目和服务标准，服务承诺和违约责任（原件）。

第十二条价格行政主管部门应在接到前期物业管理公共服务收费标准请示后20个工作日内根据所报符合条件的资料核准收费标准。

第十三条开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业的，其普通住宅小区的服务等级应事先征得建设和价格行政主管部门的同意，等级收费标准应在中标后5日内报价格行政主管部门备案确认。

价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强招投标过程及价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

第十四条已产生业主委员会的住宅小区普通住宅公共服务收费标准经业主大会同意后，由业主委员会在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并在约定后5日内报价格行政主管部门备案。

第十五条实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

各价格、建设行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导和规范，促进相关各方合理约定收费及有关事项。

第十六条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指在业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十七条物业管理公共服务费用构成因素为:

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

（二）物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

（三）物业管理区域清洁卫生费用（不含物业管理区域外的垃圾清运、处置等费用）;

（四）物业管理区域绿化养护费用;

（五）物业管理区域秩序维护费用;

（六）物业管理企业办公费用;

（七）物业管理企业固定资产折旧费用;

（八）物业共用部位、共用设施设备的一般性维修、保养费用和公众责任保险费用;

（九）经业主大会同意的其他费用;

（十）合理利润;

（十一）法定税费。

其中，合理利润:

普通住宅最高不超过8%。

第十八条物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定;业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。

第十九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

因房地产开发企业分期开发需要，分期交付住房的普通住宅小区，先期入住的业主按规定标准的60%交纳前期物业管理公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，使用人拒绝缴纳的由业主缴纳。

第二十条物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，由价格行政主管部门根据情况确定。

业主（使用人）已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则确定;业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业管理企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则确定。

第二十一条利用物业公共部位、公用设施设备以及产权属业主共有的其他物业从事经营活动应经业主大会的委托，按照规定办理有关手续，所得收入应按业主大会的决定进行分配和使用。

第二十二条物业管理企业通过竞标或接受委托实施物业管理服务并收取服务费用的，其他部门、单位、企业不得向业主、使用人或实施物业管理的企业收取内容相同的费用。

第二十三条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫以及其他单位应当向最终用户收取的有关费用，不得直接向物业管理企业收取。

物业管理企业接受委托代收有关费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

物业管理企业向业主、使用人代收费用时应出示委托单位的委托书，出据收费单位的收费发票。

第二十四条物业管理企业可以每半年或一年向业主、使用人收取物业管理公共服务费，收费时间不得超过一年。

业主委员会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

实行政府指导价的物业公共服务收费的计费面积以房屋产权证的住房主体建筑面积计算，车库、阁楼等附属用房不在计费面积以内。

第二十五条物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。

第二十六条物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、收费标准、收费办法及公共照明、公共用水等公摊费用应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区经营设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格行政主管部门的监督。

第二十七条物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。

实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，每半年（或一年）公布一次财务状况，接受监督。

实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。

物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预、决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

第二十九条价格行政主管部门和物业管理行政主管部