蔡边一村新农村规划说明书.docx
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蔡边一村新农村规划说明书
目录
1.概述2
1.1规划编制背景与规划过程2
1.2规划依据与原则3
1.3现状与问题分析4
1.4规划目标16
2.村建设用地规划17
2.1村建设用地规模与范围17
2.2村建设用地规划布局18
2.3村建设用地经济技术指标19
2.4上层次规划调整说明20
2.5新增用地规划指标21
2.6道路系统规划21
2.7公共服务设施规划22
2.8市政设施规划22
2.9生态环境保护措施22
2.10绿地与景观规划23
3旧村整治规划24
3.1旧村整治范围24
3.2旧村整治目标24
3.3旧村整治重点内容24
3.4旧村用地布局调整25
3.5旧村道路系统调整25
3.6旧村公共服务设施与市政设施完善26
3.7旧村绿地与景观改善27
3.8旧村历史文化保护28
3.9旧村整治措施28
4.建设实施计划31
4.1年度实施计划31
4.2建设项目投资估算31
4.3经济分析与论证32
5规划实施建议33
6各阶段征询评审意见…………………………………………………………….37
7对征询、评审意见的修改回应说明…………………………………………….58
1.概述
1.1规划编制背景与规划过程
1.1.1规划编制背景
随着广州城市化进程的快速推进，广州城市建成区不断向南扩张，位于番禺区中心城区北区的蔡边一村近年来城市经济发展迅速，但其二元的土地利用和管理模式，却阻碍了蔡边一村的经济发展进程。
为统筹城乡发展，贯彻落实科学发展观，加快社会主义新农村建设的步伐，在广州市番禺规划分局的指导下，按“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，特制定《广州市番禺区东环街蔡边一村村庄规划》。
1.1.2规划过程
（1）现场踏勘深入村庄做好现场踏勘工作，详细了解各村具体情况，切实做好公众参与工作，反映村民要求；
（2）走访座谈召开调研座谈会，听取街、村意见，并采取座谈、走访、问卷调查等多种方式，征询村民对村庄改造建设的建议；
（3）提交方案规划初步方案成果提交给番禺区规划编研信息中心和街道办事处，并在意见征询会议上进行汇报；
（4）村民参与规划应进行多方案比较并广泛听取村民意见，实现公众参与，公开展示。
（5）成果报批规划成果完成后，须经村民会议或村民代表会议讨论通过，由街道办事处同意后，报广州市城市规划局番禺区分局审批。
（6）信息反馈村庄规划经依法批准或者调整后，应建立健全村庄规划实施的信息反馈制度。
1.2规划依据与原则
1.2.1规划依据
本次规划服从广州市城市总体规划、分区规划、镇总体规划和市、区、镇各级土地利用总体规划，并以下列有关规划法律、法规和正式规划文件作为规划编制的依据：
―《中华人民共和国城乡规划法》
―《中华人民共和国土地管理法》
―《广州市村庄规划编制工作方案的通知》
―《村镇规划编制办法》
－《村镇规划标准》
－《村庄和集镇规划建设管理条例》
－《广州市村庄规划管理规定》
－《广州市村镇建设管理规定》
－《广州市农村居民住宅建设用地管理规定》
－《广州城市总体规划（2001年－2010年）》
—原《番禺市土地利用总体规划（1997—2010）》
－《广州市番禺片区发展规划》
－《广州市番禺区土地利用总体规划》
－《广州市番禺片区干道网深化方案》
－《广州市番禺区村民住宅布点规划（2006-2010）》
－《番禺区国家、省、市重点项目安置区及村经济发展预留用地选址规划》
－《番禺区水利建设工程拆迁安置用地选址规划》
－《广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划（1997-2010）》
－《番禺区中心城区北区控制性详细规划》
－《广州市番禺区村庄规划（2007－2010年）编制指引》
1.2.2规划原则
（1）城乡统筹、科学规划贯彻科学发展观，统筹城乡发展，积极推进城乡一体化，努力改善农村生产生活条件，促进农村经济社会全面进步；
（2）政府引导、村民参与尊重村民意愿与科学引导农民相结合，以试点示范、典型引路等方式，加强对村民的宣传，适时、适度推进农民集中居住，引导卫生、科学的生活方式；
（3）因地制宜、分类指导从有利生产、方便生活出发，因地制宜地确定建设整治目标，针对村庄不同类型区域特征选择不同的建设标准；
（4）整体规划、分期实施正确处理近期建设和长远发展的关系，制定适度标准，使村庄建设的规模、速度同当地经济发展及人口增减相适应；
（5）经济可行、集约建设要统筹兼顾当地经济发展水平和资金筹措能力，与村庄的实际需求相适应，按照节地、节能、节水、节材的要求，做到经济、适用、便于实施；
（6）延续特色、保护环境应注重地域特色，保护生态环境、自然景观、传统建筑、历史文化遗迹和古树名木。
要充分利用地形地貌，尊重当地乡风民俗，保护村庄自然肌理。
1.3现状与问题分析
1.3.1现状概况
1.3.1.1区位概况
蔡边一村隶属番禺区东环街管辖，居东环街最东部，靠近市桥中心区，是未来番禺中心城区的重要组成部分。
村域之北、东面分别有北二环、东二环等几条城市主干道穿行而过，对外交通发达，区位优越。
1.3.1.2自然地理概况
（1）地形地貌
蔡边一村地处番禺中心区北部，属于珠江流域河流侵蚀台地，水域面积广阔。
村域北东南三面为小山丘和低洼耕地的相间分布，地势起伏较为明显；村西部的生活居住区地势相对平坦。
（2）气候
蔡边一村位于北回归线以南，属南亚热带季风气候区，光照充足，雨量充沛；受南海海域和珠江水域的调节作用影响，气候条件比较温和，适宜生活和居住。
蔡边一村年均日照在2000小时以上，年降雨量1600毫米，降雨集中在4-9月，低温期短，无霜期长，十分适宜农作物生长。
同时，由于太平洋热带气团和印度洋赤道气团的影响，台风较集中在7-9月。
（3）生态环境
蔡边一村自然环境十分优良，村域北部和东部覆盖有大面积的林地、草地和耕地，村民生活居住区范围内建有多处小公园和公共绿地，植被覆盖良好。
同时，蔡边一村也是一个水塘汇聚的村落，除村域内部三个面积较大的水塘外，在其林地及耕地区亦分布有大大小小的水塘多个。
繁茂的绿色植被与众多的水域相互映衬，共同塑造了蔡边一村得天独厚的优良生态。
1.3.1.3社会经济概况
（1）人口
2007年底，蔡边一村在册户籍人口2186人，其中男性人口1057人，女性人口1129人，性别比为93.62。
从人口成分上来看，蔡边一村村民全部属于农业人口，多以农业种植和在村周边工厂打工为生。
同时，由于蔡边一村村属工业多以劳动密集型企业为主，因而也吸引了不少外来务工人员，2007年达到3280人，约占总人口的60%以上。
另据村委统计资料显示，近几年人口增长变化不大（如图1-3所示）。
图1-3蔡边一村历年人口情况统计图（1997-2007）
数据来源：
蔡边一村村委
（2）经济
统计资料显示，2007年蔡边一村年集体收入2461万元。
从该村经济发展现状来看，虽然村工业起步较晚，基础相对薄弱，但蔡边一村拥有大面积可利用的土地，村集体每年依靠出租厂房、土地和物业等获得较高的经济收入。
但从可持续发展的角度分析，村里应重视资源的优化配置，改变现状以出租为主的单一收入渠道，注重增强村整体经济实力，提高经济发展能力。
1.3.1.4土地利用现状
（1）村域土地利用
蔡边一村行政管理村界190.87公顷，建设用地85.56公顷，非建设用地面积为105.31顷，包括大面积耕地、水域和部分的园地与林地，可利用范围广阔。
图1-4蔡边一村土地利用现状图
表1-1蔡边一村村域土地利用现状一览表
用地性质和类别
用地面积/公顷
占总用地比例/%
建设用地
85.56
44.83
城市建设用地
27.98
14.66
村建设用地
57.58
30.17
非建设用地
105.31
55.17
其中
水域
12.33
6.46
耕地
69.50
36.41
园地
13.09
6.86
林地
8.38
4.39
闲置地
2.01
1.05
合计
190.87
100.00
（2）村建设用地现状
1）居住用地
居住用地是村建设用地的主要类型，总面积23.38公顷，占村建设用地总面积的40.60%，集中在村域北部地区。
2）公共设施用地
村公共设施用地包括行政办公用地和文化娱乐用地等，面积为6.86公顷，其中行政办公用地0.26公顷；商业金融用地4.72公顷；文化娱乐用地0.18；体育用地0.13公顷；医疗卫生用地0.19公顷；历史文物保护用地0.37公顷，其他设施用地0.10公顷。
3）道路广场用地
村道路用地面积为11.67公顷，占村建设用地面积的20.27%。
4）工业用地
村内工业用地面积为13.85公顷，占村建设用地面积的24.04%，村主要从中收取土地租金，是村集体经济的主要收入来源。
5）市政公用设施用地
村现状供应设施用地总面积为0.24公顷，约占全村建设用地的0.42%。
6）公共绿用地
村现状公共绿地面积1.59公顷，占全村建设用地的2.76%。
表1-2蔡边一村村建设用地现状平衡表
类别代码
类别名称
用地面积
（公顷）
用地比例（％）
村居住用地E6R
23.38
40.60
其中
E6R2
二类住宅用地
22.38
38.87
E6R3
中小学幼儿园用地
1.00
1.73
村公共设施用地E6C
6.86
11.91
其中
E6C1
行政办公用地
0.26
0.45
E6C2
商业金融用地
4.72
8.19
E6C3
文化娱乐用地
0.18
0.31
E6C4
体育用地
0.13
0.22
E6C5
医疗卫生用地
0.19
0.33
E6C6
教育科研用地
0.91
1.58
E6C7
历史文物保护用地
0.37
0.64
E6C9
其他公共服务设施用地
0.10
0.18
村工业用地E6M
13.85
24.04
其中
E6M2
二类工业用地
13.85
24.04
村道路广场用地E6S
11.67
20.27
其中
E6S1
道路用地
10.83
18.82
E6S2
广场用地
0.79
1.37
E6S3
社会停车场用地
0.05
0.09
村绿地E6G
1.59
2.76
其中
E6G1
公共绿地
1.59
2.76
村市政公用设施用地E6U
0.24
0.42
其中
E6U1
供应设施用地
0.10
0.17
E6U2
交通设施用地
0.04
0.07
E6U4
环境卫生设施用地
0.10
0.18
合计
57.58
100.00
（3）非建设用地现状
蔡边一村现状拥有较多的非建设用地，主要用地类型为耕地、园地、水域和林地，其中，耕地69.50公顷，园地面积13.09公顷，水域面积12.33公顷，林地8.38公顷，闲置地2.01公顷，非建设用地总面积105.31公顷。
1.3.1.5旧村建设现状
（1）建筑概述
粗略统计，蔡边一村现状建筑基底总面积228709.79平方米，包括大面积的住宅建筑、较多的工业建筑和部分市政与公共设施建筑，此外还有少量的历史建筑和临时建筑。
从全村建筑质量来看，村内建筑主要为二、三类建筑。
表1-3村建设现状统计一览表
建筑类别
建筑基底面积（M2）
比例（％）
住宅建筑
158349.13
69.24
公共建筑
25594.65
11.19
市政建筑
936.09
0.41
工业建筑
42202.63
18.45
历史建筑
1627.29
0.71
合计
228709.79
100.00
（2）建筑特点
蔡边一村是一个文化底蕴浓厚的村落，历史悠久，古色古香的建筑在村内随处可见，但是，随着经济的不断发展，新建筑的落成，新旧混杂现象较为突出，迫切需要规划和引导改善村落建筑整体外观。
Ø村域范围内保存有大量的历史建筑，虽然有些陈旧，但从其雕梁画栋的建筑装饰仍依稀可辨其当年的辉煌；
Ø
村公共服务设施建筑外观优良，村委会、村中心文化广场，村老年人活动中心（侨隐），以及金华学校、螺山小学、蔡一幼儿园等建筑现状条件良好；
Ø
由于没有统一的规划，村庄建筑新旧建筑穿插交错，外饰面差别较大；
Ø住宅建筑之间空隙狭小，缺少绿化，排水设施不完善；
Ø村内存在部分农业临时建筑和工业临时建筑，影响村域美观。
（3）住宅建筑存在的问题
Ø部分居民住宅布局混乱，建筑密度大；
Ø住宅质量参差不齐，缺乏统一的设计，新旧建筑之间饰面风格差别较大；
Ø临时建筑，几乎没有进行装饰，建筑简陋，外观较差；
Ø村域建筑的排水、排污设施比较原始，排水排污系统不规范；
Ø住宅区电线布局较为杂乱，用电、消防等安全隐患存在，需加强此类设施的更新与管理。
图1-8村破旧建筑与排水设施
1.3.1.6公共服务设施现状分析
蔡边一村现状公共服务设施建设用地6.86公顷，占用地面积的11.64%，其中商业金融设施所占比例最大，设施较新；其次教育科研用地，现状设施良好。
此外，村中还保留有大量的历史文物建筑，而且有部分历史建筑仍在使用，村内文化娱乐及体育设施相对比较缺乏。
图1-9村委和购物广场
1.3.1.7市政设施现状分析
图1-10村电线电网
村内现状市政设施基本配套基本可以满足目前的需求，但垃圾收集与处理设施需完善；排水排污设施较为原始，由屋前的露天排水沟统一排放而且是明渠排放，不利于村的环境改善。
此外，村内电线牵拉较为松散、凌乱,消防设施不完备，存在安全隐患。
1.3.1.8道路交通概况
蔡边一村区位优越，毗邻北二环、东二环等城市主干道，对外交通发达，村居住区外围已建成路况良好的环村路，大大方便了对外交通。
但是，村域内部，道路状况一般，条理性不强，特别是旧村居住区，由于建筑密度大间距狭小，其间道路多为石板路，十分狭窄，不利于交通。
1.3.1.9现状环境景观概况
蔡边一村现状环境情况较好，村域北部和东部保留有大面积的耕地、林地和园地，村内树木繁多，并建有公园、街头绿地等多处公共绿地，植被覆盖良好，空气质量较好。
同时，村域范围内拥有多处水塘，水质好，水量大，很好的调节了蔡一村的自然环境，值得注意的是，村内的水塘大都为原生态，缺乏相应的整治与保护措施，部分水塘被生活垃圾污染，未来需要加强沿水域景观的塑造，进而推动整个村域环境景观的改善。
1.3.2上层次规划要求
1.3.2.1广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划
（1）蔡边一村地区《土规》情况
图1-12番禺区市桥镇土地利用总体规划
依据《广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划》，蔡边一村旧村居住用地仍为农村居民点用地，村域外围除保留部分的林地和水域外，其他规划为工矿发展用地。
从土地利用总体规划图上可以看出，本次规划中蔡边一村可以增加一定的建设用地。
详细数据如下：
1-4村用地《土规》指标表
用地类别
面积（Ha）
占用地比例（%）
建设用地
180.33
94.48
1
城镇建设用地（现状）
1.04
2
城镇建设用地（规划）
131.74
3
独立工矿用地
22.61
4
农村居民点用地
22.94
非建设用地
10.54
5.52
5
水面
6.14
6
林地
4.40
7
总计
190.87
100.00
（2）用地现状与《土规》对比
村范围内，土地利用现状中建设用地面积为85.56公顷，与《土规》确定的建设用地180.33公顷面积有较大的差距，说明在本次村庄规划中2010年前蔡边一村可以增加一定的建设用地。
详细对比见下表：
表1—5村土地利用现状与《土规》指标对比表
单位：
公顷
序号
用地类型
《土规》指标
利用现状
1
建设用地
180.33
85.56
2
非建设用地
10.54
105.31
1.3.2.2番禺区中心城区北区控制性详细规划
在《番禺区中心城区北区控制性详细规划》（以下简称《北区控规》）的用地总体布局中，蔡边一村正好处于城市工业发展轴线上，规划发展成为蔡一工业区以承接市桥中心区的工业转移，促进区域经济的快速发展。
《北区控规》中蔡一村土地利用功能主要为公共绿地、居住、商业以及市政供应设施用地等。
值得注意的是，在蔡一村内规划有大面积的公共绿地，表明未来蔡一村将具有良好生态环境。
详细如下图：
1.3.2.3广州市番禺区东环街村民住宅布点规划
《广州市番禺区东环街村民住宅布点规划》确定蔡边一村村民住宅布点选址位于旧村南侧，用地面积为22188.14平方米，该用地在《中心城区北区控规》（未批）中为二类居住用地或公共绿地，在《番禺区市桥镇土地利用总体规划》（2006-2010）中为工矿建设用地，表明该新村建设用地是符合土规的建设用地。
表1-4蔡边一村用地基本情况表
用地编码
村别
总人口数（人）
村域面积（m2）
旧村面积（m2）
旧村人均用地面积（m2/人）
新村用地面积（m2）
DH-03
蔡一村
2197
386776.29
61189.4
27.85
22188.41
数据来源：
《广州市番禺区东环街村民住宅布点规划》
表1-5蔡边一村用地规划控制及处理建议表
用地性质
容积率
建筑密度（%）
绿地率（%）
符合分户条件的户数（户）
符合土规的分户数（户）
新村户均用地面积（m2/户）
新村人均用地面积（m2/人）
村民住宅用地
1.20
40
30
117
111
190
47
数据来源：
《广州市番禺区东环街村民住宅布点规划》
1.3.3问卷调查情况分析
本次蔡边一村问卷调查共发放问卷100份，回收82份，其中有效问卷为76份，调查范围覆盖全村，问卷内容涉及村民个人及家庭的基本情况、住房情况村民生活满意度村庄设施满意度及村民对村庄建设的建议等五大内容，数据详实，较为全面的反应了蔡边一村的现状概况和村民意愿（数据详见附表）。
（1）基本情况
本次问卷调查的主要对象为蔡边一村户籍人口，受访人员以男性居多（占63.33%），年龄涉及25岁以上的各个年龄段，受教育程度以小学和初中为主。
受访家庭成员以4人、5人居多，受访家庭年总收入集中在10000-50000之间，收入水平较高。
调查发现，46.81%的家庭以打工工资收入作为主要收入来源；其次为集体分红（19.15%）和生意经营收入（17.02%）；农业收入占13.16%，剩余的约5%的村民以事业单位工资和其他收入为主。
（2）住房情况
蔡边一村村民一半以上（64.51%）拥有一套住房，30%左右有两套及两套以上住房；住房面积以80-100平方米为最多（65.52%）；有24.14%的村民的住房面积低于80平方米。
未来5年，约有一半的家庭有成员达到适婚年龄，其中98.65%的适婚者需要新建住房，表明蔡边一村未来对新增住房需求量比较大。
调查显示，90%以上的村民希望自己的新房建在统一规划的新村内，并且绝大多数村民（72.23%）喜欢独门独院的住宅形式，在新屋建设时，也仍倾向于划定宅基地来自己设计和建设。
结果还显示，目前蔡边一村房屋92.65%为村民自住，只有不到8%的房屋用来出租。
（3）生活满意度
调查结果显示，60%以上的村民认为目前购物较为方便；约75%的村民认为小孩上学很方便和方便，这可能与村内幼儿园、小学、中学等教育设施齐全有关；
居民日常出行的交通工具以摩托车为主（46.78%），其次为公交车和自行车，部分家庭有私人汽车，因而对出行的便利度较为满意；在就医方面，因为东环街社区卫生服务中心在村内布局，所以满意度也较高，但半数以上（61.54%）的村民对村环境评价一般。
（4）村庄设施满意度
村民对村庄绿化感觉一般（74.19%）；对村内的健身休闲设施感觉也一般，希望增加运动场地（15.29%）和文化活动站（17.35%）；对商业服务设施需求迫切（19.31%）；而对于幼儿园、小学、卫生站等设施，由于村内现已存在，并且运营良好。
在村庄环境整治中，村民希望改善道路照明，清洁水塘，而所有问题中，改善村民住宅之间的绿化环境成为村民认为最需要解决的问题，显示了蔡边一村村民对改善居住环境的强烈愿望。
（5）新农村建设建议
从总体情况看，蔡边一村绝大多数村民（80.31%）认为改善生活环境是村庄规划的首要问题，其次是制定科学规划（8.96%）和保证建设资金（6.46%），反映了村民对村庄规划有一定的认知。
对于是否愿意自己投入资金改造居住环境，绝大部分村民持赞同意见，并且在问及是否愿意尽义务时，76%以上的村民表示愿意接受，这表明，蔡边一村村民改造意愿较强。
1.3.4村庄发展焦点问题
综合分析蔡边一村区位、自然条件、社会经济及用地、建筑和问卷调查的基本状况，可以得出目前蔡边一村村民关注的焦点问题主要有两个：
一是改善村域环境面貌；二是发展集体经济，提高村民的生活水平。
1.4规划目标
本次规划的核心任务是通过对蔡边一村现状具体情况的分析，探讨现状问题的解决方式，突破制约其发展的瓶颈，挖掘村经济发展潜力。
本次规划所追求的目标是通过对蔡边一村土地利用的调整，适应当地城市化进程的要求，并推动村经济发展和社区建设，具体来说，包括以下几项：
（1）通过旧村整治规划，改善旧村居民生活环境，构建一个与城市化进程相符、与周边地区相协调的生态型村庄；
（2）理顺蔡边一村内部及其与周边地区的关系，合理布局和规划村土地利用结构，明确功能分区；
（3）推动蔡边一村第二、三产业发展，壮大集体经济和解决村民就业和保障问题。
2.村建设用地规划
在上层次规划《广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划》、《番禺区中心城区北区控制性详细规划》的指导下，结合《广州市番禺区东环街村民住宅布点规划》，在现状村庄建设的基础上，进一步完善道路系统、公共服务设施及市政服务设施建设，并对村庄的绿化、水域等进行整治，为蔡边一村的长远可持续发展创造条件。
2.1村建设用地规模与范围
2.1.1村建设用地规模
（1）村民住宅用地需求
根据广州市“十一五”规划人口计生目标和蔡边一村实际情况，预测蔡边一村2010年本地户籍人口户数572户，另根据《广州市番禺区东环街村民住宅布点规划》，蔡边一村符合土规的分户户数为111户。
因此，至2010年，蔡边一村总户数为683户，按每户3.5人计算总人口将达到2391人。
参照城市规划标准人均居住用地及蔡边一村人均住宅用地现状，考虑未来采用不同住宅类型所需要的居住建设用地。
若未来采用联排式住宅类型，户均标准用地面积为80㎡，建筑密度如按40%计算（即户均用地120㎡），2010年前全村居住建设用地需要达到13.66公顷。
如果采用公寓式住宅，按每户享有建筑面积240平方米，容积率2.5计算，则2010年前全村居住建设用地总面积为6.56公顷。
根据以上预测数据，本次土地利用规划中，村镇居住用地面积最少达到6.56公顷，才能适应该村的发展要求。
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