住宅面积计算.docx

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住宅面积计算

民用住宅面积计算

民用住宅多以“套”或“单元”为住户的产权单位，其产权的建筑面积应由两部分组成，即住户（套或单元）以建筑面积和本住户（套或单元）应分摊的公用面积。

以下将对各面积的计算逐一阐述：

一、住户内建筑面积

　　1、住户内建筑面积按其外墙内面积的总和。

　　2、住户内建筑面积具体计算方法：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积；

（2）建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积；

　　（3）用深基础做地下架空层，由住户使用或购买的层高超过2.2米的，按架空层外围水平面的一半计算建筑面积；

　　（4）住户内有地下室的，其面积按相应入口的上口外墙外围的水平面积计算；

　　（5）封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

其中凹阳台，半挑半凹阳台，从阳台外边垂直进深深入室内超过1.5米的，其超过部分面积不予折算。

挑阳台及挑外廊、檐廊的底层有地坪及围栏的，可按其水平投影面积的一半计算建筑面积；

　　（6）有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积；无柱雨蓬挑出墙外1.8米以上的，按伸出墙外水平投影面积的一半计算建筑面积；

　　（7）室内楼梯按其水平投影计算建筑面积。

二、公用建筑面积

　　1、公用建筑面积存在两个以上权属套（单元）之间。

　　2、公用建筑面积由以下两部分组成：

（1）电梯井、梯楼间、管边井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑物局部及整体服务的公共用房和管理用房建筑面积；

（2）住户与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙体水平投影面积的一半。

　　3、下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入住户分摊：

（1）地下室功能不明确的机动用房；

（2）大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；

　　（3）按建设项目要求建筑的公用车库；

　　（4）为住宅小区房屋共用配套设施用房，如变配电间、小区门卫间、公厕等；

　　（5）用作公共休息，绿化等场所的架空层。

三、公用面积分摊应遵循的原则

　　1、产权双方有合法的权属分割文件或协议的，应按其文件或协议规定计算分摊。

　　2、没有权属分割文件或协议的，按相关面积比例进行分摊计算。

　　3、公用建筑面积的公摊应体现合理分摊的原则，能够与最初的设计功能相符合，要充分考虑分摊面积大小的对等和均衡，同时力求使计算简便、直观。

四、几种常见公用建筑面积公摊的方法

　　1、公用外半墙（不包括地下室部分）的建筑面积由一层以上各权属住户分摊.

　2、列入分摊的公用设施、设备用房及各类管道井，其建筑面积依据设计功能按“谁使用、谁分摊”的原则进行分摊（使用户均摊）。

　　3、公用楼梯间、电梯间的建筑面积分摊：

（1）楼梯间和电梯间都具有连续性和整体性、楼梯间的建筑面积包括出屋面部分、电梯间的建筑面积包括电梯机房的建筑面积，按每幢通过楼梯间、电梯间出入或疏散的权属住户参与其建筑面积的分摊。

楼梯的梯段建筑面积按水平投影面积计算；

（2）对于商住楼，假设一、二层为商业房，标准层为住宅，因为商业房需要大空间，所以造成住宅楼梯间不能垂直落地，而是从异另设楼梯间或室外楼梯先到达二层楼板，然后再进入住宅楼梯，这时本幢住户就增加了一层至二层屋面建筑面积。

这种增加的公用建筑面积，应由一、二层及标准层住户共同承担；

　　（3）高层建筑的消防楼梯通常连接地下室人防工程，为整幢大楼消防服务，其建筑面积应由整幢大楼分摊。

　　4、通道的建筑面积的分摊：

通道是为层内各权属单位水平交通设计的具有连通性的整体，在商住楼中较为多见，分摊时应按照通道的建筑面积所占其使用单位建筑面积的比例进行分摊，或按照购销双方的协议进行分摊。

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建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

　　（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

　　（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

　　（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

　　（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

　　（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

　　（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

　　（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

（1）突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂（壁）板，如：

柱、垛、勒脚等。

（2）检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

　　（3）独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

　　（4）没有围护结构的屋顶水箱间。

　　（5）层高在2.2米以内的技术层（设备层）。

　　（6）单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

　　（7）层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

　　从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。

消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

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（附录B） 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

    B1成套房屋建筑面积的测算

    B1.1成套房屋的建筑面积

    成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

    B1.2套内房屋使用面积

    套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算:

    a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

    b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

    c）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。

    d）内墙面装饰厚度计入使用面积。

    B1.3套内墙体面积

    套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

    B1.4套内阳台建筑面积

    套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。

    套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

    B2共有共用面积的处理和分摊公式

    B2.1共有共用面积的内容

    共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

    B2.2共有共用面积的处理原则

    a）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

    b）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

    B2.3共有共用面积按比例分摊的计算公式

    按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

    δSi=K·Si

    K=（∑δSi）/∑Si

    式中：

K为面积的分摊系数；

    Si─为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；

    δSi一为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；

　∑δSi—为需要分摊的分摊面积总和，平方米；

    ∑Si—为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。

  B3　共有建筑面积的分摊

    B3.1共有建筑面积的内容

    共有建筑面积的内容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

    共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

    独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。

    B3.2共有建筑面积的计算方法

    整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

    B3.3共有建筑面积的分摊方法

    a）住宅楼共有建筑面积的分摊方法

    住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

    b）商住楼共有建筑面积的分摊方法

    首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

    住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

    商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

    c）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的

分摊计算方法进行分摊。

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01.<（￣）￣）>02.<（￣）￣）/03.b（￣▽￣）d04.汗（￣口￣）!

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