万科建筑防水和墙体渗漏问题专题研究.docx
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万科建筑防水和墙体渗漏问题专题研究
建筑防水和墙体渗漏问题专题研究（沈阳万科）
渗漏问题不只是防水问题，还和砌体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关，因此在实际工作中要编制相关的施工工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。
《外墙砌筑施工工艺标准》
《外墙空调板施工工艺标准》
《栏杆制作安装施工工艺标准》
《外墙抹灰施工工艺标准》
《屋面工程施工工艺标准》
《厨房、卫生间、阳台防水施工工艺标准》
《塑窗安装施工工艺标准》
渗漏问题不只是防水问题，还和砌体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关，因此在实际工作中要编制相关的施工工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。
《外墙砌筑施工工艺标准》
《外墙空调板施工工艺标准》
《栏杆制作安装施工工艺标准》
《外墙抹灰施工工艺标准》
《屋面工程施工工艺标准》
《厨房、卫生间、阳台防水施工工艺标准》
《塑窗安装施工工艺标准》
住宅建筑渗漏问题一直是工程质量方面的棘手问题，并且很容易由报修处理演变为工程质量投诉。
在解决渗漏问题的过程中，公司一方面在技术、成本、人力上有很大的投入，但由于渗漏问题的复杂性原因，业主对渗漏维修的效果和效率方面并不满意，严重的甚至对我们丧失信心，从而引起业主激烈的反应。
研究范围：
城市花园、紫金苑、花园新城、金色家园、四季花城
研究的依据：
《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002
《建筑防水工程技术》
《建筑工程防水设计与施工手册》
《建筑施工手册》第四版
《地下防水工程施工及验收规范》GBJ208-83。
）
《地下工程防水技术规范》GBJ108-87。
）
《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-88。
研究对象：
建筑防水渗漏、外墙渗漏。
客户关系矛盾问题：
渗漏问题之所以成为工程质量难点问题，和业主的高度关注有关，和业主的切身利益相干，业主从心里上不能容忍这样的问题存在。
对我们的维修要求较高。
但由于渗漏问题处理存在着渗漏原因判断困难、责任判定困难、成本投入较大、维修工艺复杂等因素，造成我方维修的时效和效果和业主的要求存在很大的差距，甚至多次维修仍然没能解决问题，业主态度转而激烈，最终造成客户关系对立。
渗漏原因分析：
渗漏问题产生的原因多种多样，归纳起来有设计、材料、施工方面的原因，概略分析如下：
设计是前提：
图纸是工程施工的关键性技术文件，图纸首先要满足国家设计规范规定的强制指标（如：
防水工程的防水等级），其次要明确构造做法，再次要有详细的细部处理图示。
分析以往图纸产生的问题，强制规定和构造做法基本满足要求，但细部处理图示不足。
但防水施工的关键就在于细部处理，通常图纸会给定标准图集具体节点，但标准图集和实际工程结合程度并不紧密，甚至根本没有标注。
在和设计院探讨具体问题细节时发现，设计人员对细部问题处理也不清楚应该怎么做，或者对此问题也没有更好的解决办法。
图纸问题从而转化为施工问题。
图纸上各专业交叉问题没有规定统一做法，结构设计和建筑设计的矛盾主要表现在坡屋面工程、厨房卫生间降板。
水电专业和土建的矛盾主要表现在厨房卫生间和墙体。
土建专业设计问题还缺少防渗漏构造做法，如：
外墙抹灰、空调板、飘窗、外窗栏杆、阳台栏杆等。
对应措施：
参与编制设计任务指导书－具体要求设计的深度（细部构造图示、标准图索引）。
参与并跟踪设计进程－反馈墙体砌筑构造、外挑构件构造、节点构造缺陷与不足，加强工艺难点部位图示程度。
重点关注专业矛盾问题－厨卫水暖布管和防水施工交叉问题设计技术措施。
材料是关键：
国家对防水工程材料选择有详细的规定，结合工程特点有很大的材料选择空间，但是目前防水建材行业比较混乱，市场上充斥着大量的假冒伪劣产品，这给我们在材料选择方面提出了较高的要求－汰劣存优，这是防水材料作为抵抗雨水渗透的屏障作用所决定的。
沈阳公司应用过的防水材料多种多样，如：
SBS卷材、双组分聚氨酯、高分子、固安诺、单组分聚氨酯、JS、刚性防水等。
从近几年的问题分析可以得出结论：
聚氨酯不适合应用于外露表面，刚性防水效果并不稳定，固安诺不适合快速的施工节奏。
对应措施：
结合目前的建材市场和工程实际需要，在公司内部已经明确了防水施工材料：
屋面和地下工程防水为SBS，厨卫、阳台防水材料为单组分聚氨酯，卷材和涂膜的厚度根据图纸要求和国家规范执行。
材料采购注重选择有实力、质量管理体系健全的、社会信誉良好的防水材料生产厂家入围招标。
确实保障运用到工程中的防水材料在技术性能、耐久性能等各方面满足需要。
施工是基础：
防水施工由于涉及到人工操作、工序交接、交叉作业等问题，因此施工管理和控制将最终决定防水施工质量的好坏，分析以往的案例，施工工人的操作水平、责任心，前后道工序的质量，成品保护，施工方案得当，技术交底培训，检查监督，盛水试验，交接检查验收等任何方面出现问题，都会影响到实际防水施工质量。
因此施工管理将是我们现场工程人员的核心工作之一。
对应措施：
施工方案的编制要坚决杜绝为了编制而编制的现象，方案措施选择要满足工程实际需要，并能有针对性的解决以前出现的问题，在方案中明确施工工艺和操作工艺，明确工序质量标准，不合格工序坚决返工，不能姑息。
样板引路制度要大力推广，通过样板引路制度验证施工方案的不足和发现新的问题。
展示施工过程和工序标准及交接验收标准，并作为培训有关的施工管理人员和操作人员的实体教材。
强化工序交接检查验收制度，不合格工序下道工序拒绝接受。
解决措施：
针对防水问题从责任、利益、义务的角度分析，以前我们走过的道路证明：
走单纯技术保证的路子是有其局限性的，我们单独外委防水施工单位进行防水施工，虽然防水施工单位的专业能力要强一些，事实上却肢解了工程，造成了工程质量责任载体的多样化，增加了管理环节和控制协调的难度。
各方只对自己负责的部分负责，总包单位没有意愿对甲委施工的工程质量负起管理责任，并且没有确实的管理投入，成品保护意识不强。
由于总包的优势地位造成甲委防水施工单位不能严格进行工序交接检查验收制度。
一旦出现质量问题，双方互相推委，最终我方处于一种尴尬的裁判的地位，需要耗费大量的精力调查取证，并且判断的结果还很难令双方满意。
为此我们首先要做的是理顺工程质量责任主体，并按照责任主体的利益和义务调整我们的工程管理思路和采购模式。
2005年防水采购我们选用了两种方式，防水材料采购和工程采购，最终由项目部根据需要选择合适的方式。
颠覆以前怕出问题的想法，害怕问题也没有避免，关键是出了问题不用判断就能确认是谁的问题，谁来负责，谁来处理，因此总包施工单位承包防水施工将能简化工程管理环节，利益明晰，责任明晰。
目前问题的处理：
对以往工程遗留问题加大投入力度，彻底解决，小修小改的解决不了就大修大改，要抛掉包袱轻装上阵。
坡屋面工程：
坡屋面工程在采购方面不在单纯采购水泥瓦，而是采购坡屋面系统，使之产品配套应用（柔性泛水、铝板天沟）。
坚持倒置式防水施工，取消挂瓦条体系，改为砂浆卧瓦体系。
渗漏问题不只是防水问题，还和砌体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关，因此在实际工作中要编制相关的施工工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。
《外墙砌筑施工工艺标准》
《外墙空调板施工工艺标准》
《栏杆制作安装施工工艺标准》
《外墙抹灰施工工艺标准》
《屋面工程施工工艺标准》
《厨房、卫生间、阳台防水施工工艺标准》
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