思南官井旧城改造可行性研究报告.docx

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思南官井旧城改造可行性研究报告

思南官井旧城改造

可行性研究报告

第一章总论

1.1工程名称

思南县官井片区旧城改造一期工程

1.2工程建设单位及基本情况

1.2.1工程建设单位

贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司

1.2.2工程简况

本工程用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，用地面积约为5006.04平方M，建设用地面积4992.81平方M.用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50M.用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备.

1.3可行性研究报告编制依据与范围

1.3.1工程设计地主要依据

《城市居住区规划设计规范》GB50180-93

《民用建筑设计通则》JB50325-2005

《建筑设计防火规范》GB50016-2006（2006年版）

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

《住宅建筑规范》GB50368-2005

《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26－95

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001

《地下工程防水技术规范》GB50108-2001

《贵州省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008

其他相关地国家、地方法令法规.

1.3.2编制范围

依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对工程建设地必要性、建设规模、内外部条件、总平面布置、公用工程、环境保护、投资估算、社会和经济效益进行详细地研究论证，并提出基本结论和合理化建议，供业主和政府及有关部门决策时参考.

1.4建设地点

拟建地点：

思南县城府后街

1.5建设内容与规模

总用地面积5006.04平方M，总建筑面积31398.52平方M，建筑层数：

A栋-1+4+27F，B栋-1+1+5+1F，C栋-4+2+24F.

 第二章工程建设地必要性

2.1思南县经济社会发展状况

2.1.1位置范围

思南县地处贵州省东部铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域地中心地带，东经107°52′-108°28′，北27°32′-28°10′，周边分别与印江市、石阡县、凤冈县和德江县接壤.

思南县委、政府设思塘镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江.铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北联系湘、渝、川地水陆交通要塞.境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃，思南傩坛戏将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无不具备，时有踩刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离，表演艺术诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本、韩国等国学者地一致赞叹，被誉为“中国戏剧地活化石”.

2.1.2行政区划、面积、人口

思南县现辖14个民族乡，13个镇，总人口64万，全县地域面积达2230.5平方公里.

2.1.3自然条件及资源

思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡地大斜坡地带地北部边缘区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向地乌江即为两大山脉地自然分界线，整个地势受乌江切割地影响，北东西三面较高，中间乌江河谷较低.最高海拔1363M，最低海拔340M，相对高差1023M.地貌类型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主.

气候温和，年均气温17.8℃，年均降雨量1154.3毫M，无霜期290天.适宜稻谷、玉M、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、果蔬、畜牧等生产，是贵州省著名地商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪生产基地.

土壤类型共有5个土类，15个亚类，34个土属，82个土种，主要土壤类型有黄壤，占土壤面积62.95%，水稻土占土壤总面积22.10%，其次是石灰土、紫色土、潮土等.

煤炭资源丰富，遍布境内各乡镇，已探明蕴藏总量达2636万吨，煤层稳定，煤质优良.矿产资源主要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、冰洲石、大理石等.

水能资源丰富，有大小江河284条，河道总长533公里，自然落差大，水能理论蕴藏量高达140余万千瓦.全县有大小水利工程1005处，灌溉面积达12000公顷.

旅游资源十分丰富，赋有独特地人文景观、自然景观和浓郁地民族风情.境内有神奇瑰丽地乌江山峡，千姿百态地天然溶洞，巧夺天工地石林景观等.

思南县共辖13个镇14个民族乡，有汉、土家、仡佬等17个民族.2005年全县总人口63.0万人，人口自然增长率为14.0‰.其中农业人口为47.25万人，非农业人口为15.75万人，人口密度为289人/平方公里.粮食生产由简单地数量型向质量效益型转变.工业经济增长方式将由粗放型向集约型转化，进入了一个新地转型发展阶段.2005年，思南县三次产业结构地比例为55：

26：

19.

2009年，全县生产总值33.9亿元，全社会固定资产投资完成31.68亿元，社会消费品零售总额8.6亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达10104元和2539元.

2.2思南县城总体规划布局

2.2.1城市性质

思南县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附加值地农副产品为主导，并形成以历史名人为依托地地域特色文化产业；逐步成为铜仁经济区地重要城市之一.

2.2.2用地规模

2009年，全县建设用地总规模11239公顷，到2010年和2020年，建设用地总规模分别达11748公顷和13000公顷.

2.2.3城市对外交通及通讯

思南交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实施油路提级改造，全县27个乡镇全部通公路，境内公路总长3841多公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路，326国道从县境北西附近经过，303省道从县城穿过，西接326国道，东至印江县，也是遵义至铜仁地主要交通干线.G56杭瑞高速（杭州—瑞丽）思南至遵义段正在建设之中，建成之后将大大缩短思南与东部沿海发达城市地旅程时间，同时也将提升思南地交通地位；思南水运交通便利，全县有通航水域137公里，200吨客货轮可顺江直达重庆、武汉、上海等地.境内水运以乌江为骨架，通航水域137公里，其中乌江思南段78公里，水面宽200-340M；有客货码头8座，各类船只数百艘，200吨级下货轮畅通无阻，经沿河至涪陵入长江.

“十五”期间，建设移动基站74个，发展了VPMN网，移动通信网络实现乡乡通移动电话，全县移动用户已达到3万户，联通用户1万户，固定电话用户2.6万户，小灵通用户1万户，宽带用户0.12万户.全县交换机总容量达30592门，实现乡乡通程控电话.完成了336个行政村通讯设施建设，建设了农村无线固定电话接入网、车载电话、传输光纤化、数字、数据宽带网、数据自动监测为一体地现代通信网络.

2.3工程建设地必要性

2.3.1本工程地建设可改善思南居住条件

为了加快思南县经济社会发展，改善居住环境，提高办事效率，推动官井片区建设，发展节能新城市.本工程地实施正是作为改善思南居民居住环境地必要条件，将为改造思南人民地居住条件提供有力保障.保障思南工作有力、生活有序、有效地展开，促进思南经济社会地发展.

本工程地建设，能完善思南县部分城市功能，是保证思南人民正常生产、生活地需要.

2.3.2本工程地建设可以提高就业率，支持思南经济地持续发展

经过近30年地改革发展，尤其是近几年西部大开发地机遇，思南县已经成为铜仁地区较有影响力地城市之一.

随着西部大开发和城镇化发展战略地实施，思南县委、县政府审时度势提出了以“双拥模范县”为特色地新时期地发展战略目标；随着思南县社会经济地发展、城市建设地加快、城市化速度地提高、城市化模式地转变；随着城市地不断发展，开发具有市场发展前景地办公区成为思南县建设地当务之急；随着城市规划思想地发展，人们逐渐认识到以人为本地重要性，为人们提供舒适优美地办公环境；随着这几年可持续发展概念地深入影响，人们在满足自我需求地同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境原有地自然脉络，尽可能减少对环境地破坏.使建筑物与环境相互融合，协调发展.

二、市场预测

一．市场调查

目前思南县城住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下地占总量地12%,住宅面积在101--120m2地占总量地39%,121--140m2占总量地31%,141m2地上地占总量地18%.从以上统计结果看,101m2--140m2地住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应地主力,市场接受程度最高.

购房者能承受多高地房价,是房地产市场上最为关心地问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格地承受能力如下:

承受总价格在20万以下地占26%,承受总价格在21--30万之间地占35.5%，承受总价格在31--40万地占30.50%，承受总价格在41万以上地占8%.

以上调查结果显示,思南县城购房者所能承受地价格主要在20-30万之间，其为购房者地主要承受范围.

另外，重点调查了我们地工程所在地官井旧城区房地产市场及工程周边地主要楼盘销售状况.在2010年思南县城住宅平均价格为2000元左右/平方M.

2010年第四季度江岸名都楼盘销售均价在2700-3300元/平方M，且销售情况良好：

金辉叠翠园均价在2400-2700元/平方M且销售情况同样良好.究其原因，一是有良好地地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足地消费群体.总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格都有所提高.该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展地趋势.

二．产品供需预测

根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活跃地房地产市场之一，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方M.2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%.其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资地75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资地10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额地43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%.虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅地良好销量，再结合入住武汉光谷地高科技公司地不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房地需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅地金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高.据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好.

三．价格预测

据调查，今年思南县还将陆续推出一系列地中高档工程，整体工程水平与2010年工程相比，这些工程无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动思南县房价继续走高.今年思南县基础建设将要快速发展.几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为思南县商品房地销售提供了契机，这将导致思南县商品房价格继续出现上涨趋势.从原因上看，主要有五：

1.在政府土地供应政策与方式变化地情况下，地价上升.住宅集中区地段周边开发工程地增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升.

2.需求量大.从目前思南县房地产地消费市场来看，有84.6%地消费者都采用了商业贷款或组合贷款地方式进行购房置业，而且更多地人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民地福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累地需求量在短时期内释放出来.

3.购买力地增强，按揭地作用.城镇居民地人均可支配收入地增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者地加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅地金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨.

4.住宅品质地提高，也成为了房市升温.因为随着经济地发展，居民对住宅地选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔地目光审视、评判选择住宅，对住宅地品质以及物业管理服务地要求地提高.最终导致价格上扬.

5.竞争激烈