房地产学复习重点.docx

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房地产学复习重点

第1章房地产与房地产业

房地产的概念：

房地产是指房产与地产的结合体及其衍生的权力关系的总和。

一、从实物形态上说，房地产是房产与地产相结合的统一物。

二、从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。

三、从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定经济权力关系

归纳：

房地产既是房产与地产的结合体，又是具有商品使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权力关系的总和。

房地产的构成和类型

一、建筑地块二、房屋建筑物三、配套基础设施

房地产的经济特性

一、内涵的统一性：

房地产的整体概念包含了房屋建筑物、建筑地块、经济地块等方面，它们不是孤立存在的，是由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。

二、价值的双源性：

主要是指房地产商品价值中，土地价值的形成及源自于土地所有权的收益，又源自于在土地上的人类劳动的凝结。

从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。

三、空间的固定性：

房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定

四、需求的普遍性：

房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，他可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品。

五、效用的长期性：

同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济特性。

房地产业的涵义：

房地产业是指从事房地产开发经营管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立生产部门。

她体现了房地产经营过程中各种参与者之间的经济关系。

广义的房地产业的内涵应包括：

土地开发经营业、房地产开发经营业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。

房地产业的行业属性

第一产业主要是农业和采矿业。

第二产业主要是工业和建筑业。

第三产业主要是流通行业和各类服务行业。

在国民经济的产业结构体系中房地产应属于第三产业的一个重要部门。

原因：

是因为房地产业具有第三产业的产业特征。

其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不是直接建造房屋本身，土地开发，规划设计，和房屋建造则是委托给设计院和建筑公司承担，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。

其二，房地产经营销售活动直接从属于流通领域，而流通行业理应划归为第三产业。

其三，房地产业的一些分支行业如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业更是第三产业的直接组成部分。

可见，房地产业属于第三产业。

房地产业的行业特性

一、先导性和基础性：

从房产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性和基础性产业。

二、综合性和关联性：

从房地产业与其他产业的关系来看，他是一个具有高度综合性和关联性的行业，呈现出支柱产业的特征。

三、资金密集型和高风险性：

从房地产的投资过程来看他是一个高投资高风险并存的行业。

四、级差收益型和区域性：

从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异大、级差收益明显、区域性特别强的行业。

五、权力主导型和制约性：

从社会经济政治关系来看，房地产是以一种权利主导型的商品，房地产业受政府政策影响较大并与法律制度紧密相关的行业。

中国房地产业的发展趋势

一、深化土地使用制度改革，提高土地使用率

二、加快企业改革健，全企业制度

三、贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实行全面协调发展

四、实施科技创新，提高行业素质

五、加强宏观调控，建立和完善对房地产经济的调控体系

第二章土地与土地使用制度

土地的双重属性：

土地的基本特性包括两个方面，即自然特性和经济特性

一、土地的自然特性：

土地总量的有限性，土地区位的差异性，土地位置的固定性，土地使用的耐久性。

二、土地的经济特性：

土地的稀缺性，土地的区位可变性，土地的报酬递减性，土地的经营垄断性。

土地的双重属性还可以从另一个角度来理解，即土地既是社会资源又是社会资产。

土地在房地产业中的地位和作用

地位：

土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。

一、土地在房地产开发中居于基础性地位二、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场

三、土地的权属关系是房地产基本的经济关系

作用：

正是由于土地的上述地位，决定了其在整个社会资源配置、促进企业效益提高和宏观调控等方面发挥着重要作用。

一、促进土地资源合理配置，提高企业效益二、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键

三、土地政策是房地产宏观调控的重要手段

城市土地的特性

一、城市土地利用的集聚性二、城市土地利用的高成本性三、城市土地利用的高冲突性

四、城市土地利用的综合性

土地资源合理配置的重要性

一、土地资源的合理配置是集约利用土地的需要

二、土地资源合理配置有利于节省社会成本

三、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件

四、土地资源合理配置是发挥城市集聚效应所需的前提

五、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的迫切要求

土地资源配置的方式：

行政配置和市场配置

土地资源合理配置的原则

一、城市土地利用规划的稳定性原则二、城市土地资源利用的综合性

三、城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则四、城市土地资源合理配置的生态原则

城市土地使用制度的类别：

一是无偿的行政划拨制度，二是有偿的市场交易制度。

具体内容包括：

一、城市土地使用权出让二、土地使用权划拨三、城市土地使用权转让四、城市土地使用权出租五、城市土地使用权抵押

城市土地利用规划的内涵

城市土地利用规划是指根据城市社会发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监督的一种方法。

通常与城市相关的规划主要有四种，一是国土规划，二是城市土地利用规划，三是城市发展总体规划，四是城市社会经济发展计划。

城市土地利用规划的作用

一、城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段

二、城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性

三、城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理

城市土地利用规划的基本原则

整体性原则区位原则超前性原则立体性原则区域性原则经济利用的原则

城市土地利用规划的基本内容

城市土地利用总体规划城市土地利用功能分区规划城市土地利用详细规划

1、土地资源配置方式为什么要发挥市场机制调节的基础性作用和政府的主导作用？

在市场经济条件下，土地作为特殊商品，必然趋向市场化，发挥市场配置土地资源的基础性作用是必然趋势。

就我国情况而言，运用市场方式配置土地资源是土地资源合理利用和房地产一级市场健康发展的关键，直接关系到市场结构的优化、土地供应总量与需求的平衡、公平竞争的保护等。

市场方式配置土地资源的另一重要方面在于建立完善的土地资源价格体系，以市场供求为基准合理确定地价标准。

但是，由于土地资源配置对宏观经济总量平衡和结构平衡至关重要，因而政府仍然必须积极干预，加强宏观调控发挥应有的主导作用。

第3章城市地租与区位

地租：

首先是一个经济范畴是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。

地租是土地所有权在经济上的实现形式。

其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下由于土地所有权性质的不同地租的性质内容和形式也有很大的差异。

也就是说地租作为一种经济范畴，不仅反映了土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系，而且在不同的历史发展阶段还表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。

马克思主义的地租理论

资本主义地租的两种形态：

级差地租，绝对地租

级差地租：

是指经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系故称级差地租

造成土地等级差异原因：

一是同一地块在丰度肥力上具有差异性，二是不同地块的地理位置即区位上存在差异性，三是在同一地块上连续投资产生率也有差异性。

级差地租产生的条件：

自然力即优越的自然条件。

是超额利润形成的自然基础

极差地租产生的原因：

有土地有限而产生的资本主义经营垄断。

在土地所有权的条件下，这部分超额利润就要转化为级差地租，归土地所有者占有。

级差地租一：

由于在土地丰度和位置差异产生的超额利润转化的级差地租。

级差地租二：

由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的。

级差地租一与级差地租二转化的时间和方式不完全相同：

极差地租二中地租额确定后在租约有效期间由农业资本家连续追加投资所产生的超额利润全部落在农业资本家手里，但租约到期满后土地可能产生的极差地租二在缔结新租约时就会全部转归土地所有者占有。

绝对地租：

只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。

垄断地租：

有产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。

城市地租：

是指住宅经营者或工商企业为建造住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所租用场所土地而交付给土地所有者的地租。

有城市极差地租和城市绝对地租和城市垄断地租三种形态。

城市地租产生的条件：

土地等级不同。

城市土地是以地理位置为主因为城市土地地理位置好坏直接关系到占用该地块的经营者的收益高低同时也取决于该区位所能带来的集聚效益的大小。

集聚效益：

指各类群体和个人在地域空间上集中产生的经济效益。

城市绝对地租：

实体为超出平均利润的那部分超额利润。

城市垄断地租：

是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。

土地价格就是地租的资本化，房地产价格分为土地价格和不包含土地价格在内的建筑物价格，地租变动直接影响房地产价格。

地租水平的高低，土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素，地租可以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆。

区位的概念：

狭义：

特定地块的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。

广义：

是指人类一切活动，包括经济的文化教育的科学卫生的一切活动以及人们的居住活动空间布局及相互关系。

区位理论：

研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说

决定城市土地区位的主要因素：

自然条件和环境，交通和通信，基础设施，人口和经济集聚，社会文化（后四个是经济区位因素）

城市土地利用的基本原则：

最高最佳利用原则

城市土地利用的功能分区：

商业、工业、居住区

区位理论在房地产业发展中的作用：

一是能够指导整个城市规划包括土地利用及城市建设工作，二是能够指导房地产企业及房地产用户更好的进行区位选择从而取得良好的经济效益和社会效益

第4章房地产市场

房地产市场：

是指房地产商品交换的领域和场所，是指房地产商品一切交换和流通关系的总和其内涵既包括土地房产及其相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动。

从经济关系分析，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中当事人之间错综复杂的经济利益关系。

从房地产市场在市场体系中的地位分析，它同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可或缺的重要组成部分，发挥着其他市场不可替代的重要作用。

房地产需求：

涵义：

从微观经济学角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消者主体和个人消费者）在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买而且有能购买的房地产商品量。

从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。

房地产需求的特点：

房地