商业物业工程设备设施管理.docx
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商业物业工程设备设施管理
商业物业工程设备设施管理
主讲题目
演讲人：
长春李冠英
商业物业
工程设备设施管理
北京海航太平物业管理有限公司长春分公司
主要内容
商业物业工程管理的前期介入
1
商业物业工程新建项目的接管与验收
2
商业物业工程设备设施的维修和保养
5
商业物业工程问题的整改与完善
3
商业建筑和设备设施管理的基础知识与应用
4
商业物业工程采购管理
9
商业物业工程资本性支出管理
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商业物业工程合格供应商管理
8
商业物业工程的设备间管理
7
商业物业工程能源管理
6
1.商业物业工程管理前期介入的划分及作用
商业物业工程管理前期介入自开发项目的可行性研究阶段到商户大批入住装修完毕转入正常管理，应包括两个阶段：
早期介入和前期管理。
早期介入是指商业物业工程的有关人员参与项目的可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收的过程，商业物业工程人员从商业物业工程管理的专业角度提出意见和建议，以便减少建成后的商业物业在使用、运行、维修上的不足，最大限度满足业主和使用人的需求。
前期管理是指在物业承接查验、商户入住装修中商业物业工程管理人员的介入。
这一阶段的工作主要是商业工程正常使用期所需的管理服务内容、物业设备设施承接查验、商户入住装修管理、工程质量保修处理及工程有关方面管理机构和人员的配置、工程管理规章制度的制定、商业工程设备设施的验收与接管、主力店、次主力店设备设施的进入管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。
2.商业工程管理前期介入的必要性
在项目开发建设工作早期，商业物业工程管理人员通过早期介入活动，将长期积累的商业管理知识和经验对项目的可行性提出意见和建议；就原设计图纸的缺欠或不足，提出有关楼宇结构布局及功能使用、设备设施的选型、配置、运行、维修及管理方面的改进建议；监管在施工程的质量，发现和检查不合格、不合理、不符合质量标准的工程问题提出整改建议；
在承接查验对工程质量及设备设施进行测试、检验、调整、试车和指出前期工程质量及设备设施的缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议并总结工程前期介入发现的问题作为案例；在招商出租阶段同步跟进配合，协助项目公司及时发现和处理存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免和减少上述阶段的问题发生，而且在项目开发初期把不利于商业管理、损害商户利益的因素尽可能消除或减少，以保障物业正常投入使用后的正常运行。
3.商业工程管理前期介入意义的作用
优化设计
商业地产开发项目的规划设计、建造质量、设备设施投资配置及环境布置往往受限于许多客观因素的影响或主观因素的认识，由于这些原因所造成的缺欠都直接影响着日后的商业使用环境、条件和功能等，而商业物业工程管理人员由于参与了许多商业物业工程管理项目的前期介入和日后工程管理工作，积累了丰富的商业物业工程管理经验，同时也因角色的不同，看问题的视野不同，对商业物业可能会出现的规划设计、设备设施选型、配置和建造质量缺陷往往比较敏感，能及时发现指出，这样就能确保商业项目开发建设的质量。
例如：
某商业物业管理公司工程人员每年汇集运行中新发现的问题，定期更新《商业地产技术条件》，从源头上保证所开发的商业地产符合市场需求，便于日后的运行管理。
有助于提高工程质量
在商业地产开发建设的过程中，商业物业工程管理人员利用自身优势协助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升商业地产的品质。
例如：
在某项目建设中，商业物业工程管理人员在商业购物中心装修期间发现购物中心商铺内许多风机盘管出风口安装在格栅吊顶之上，且格栅吊顶不能上人，由此将可能产生两个问题：
（1）空调的无效负荷增加，吊顶之上的部分也将成为空调的负荷区域，无形中加大了能耗。
（2）格栅吊顶无法承重，增加了更换回风过滤网的难度，甚至导致过滤网无法更换。
为此，必须将出风口下引到格栅之下，经过多方面努力，终于项目公司同意安排下引，并在开业前完成了风管下引工作。
方便了日后空调的运行管理。
有利于了解商业地产的情况
商业物业工程管理人员通过前期介入可以熟悉建筑结构、管线走向、设备安装等情况，对于图纸的改动部分做好记录，对隐蔽工程状况全过程跟踪，充分了解所管商业物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。
为日后商业管理作充分准备
可利用前期介入的机会，逐步开展修订工程管理方案和各项管理制度、进行人员招聘、岗前培训、业户入住装修管理等准备工作。
同时通过前期介入过程中与各方磨合，理顺与环卫、水电、通信治安、绿化等部门之间的关系，建立畅通的沟通渠道，为日后商业物业工程的使用和管理打下良好的基础。
4.项目立项决策可行性研究阶段
的介入要点
可行性研究阶段的介入?
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商业地产开发首先进行的是可行性研究。
其涉及到商业物业工程管理的所有建筑物的功能、结构、供电、供水、供气等设备的选型等一系列工程项目。
工程项目是商业物业工程管理人员参与立项决策的主要内容，工程项目内容能否满足今后商业运行后商业工程管理的要求，是商业物业工程管理要考虑的首要问题。
可行性研究阶段的介入要点：
1、提供已运行的商业物业在工程配套方面的成功与缺欠。
2、就日后的商业工程管理内容、商业工程管理标准及成本、设备设施维修支出等方面提供有参考价值的意见。
正确的建议和重要的信息可对项目的可行性分析、降低决策的风险起着重要的作用。
5.规划设计阶段介入要点
由于对商业建筑特别是城市综合体类型的大型商业中心或综合性商业建筑的规划设计及商业工程设备设施的选型配置有其具体的要求，因此在设计上对商业楼宇的功能、结构及工程设备设施的的整体布局，对商业工程设备设施的选型配置及不同业态对工程方面的需求是设计介入时要考虑的主要问题。
工程设备既要能满足整体楼宇商业经营的需求又能满足不同的业态具体需求，更要便于商业物业工程管理。
规划设计阶段的介入要点：
1、就结构布局、功能方面提出改进建议；
2、设备设施配套和水电气等供应容量合理性、适应性；
3、设备设施、装修材料的设置、选型等。
例如：
大型的零售商业与一般规模的娱乐公司同在一个楼宇时，在设计时就要考虑两个不同的业态在空调及其他设备上的使用问题。
由于两种业态的营业时间不同，要求的环境温度也不同，应根据两个不同的业态在设备配置方面的需求实际情况，提供设备设施配置的具体设计方案。
6.施工建设阶段的介入要点
商业工程管理施工建设阶段的介入要点：
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1、配合监理公司检查监督施工工程中批量较大的各种建材、装饰材料和建筑配套设备设施是否与设计图纸规定的品牌、型号、规格和标准相符合，以及施工安装的质量。
2、配合监理公司重点对建筑的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料的使用安装过程中的监督检查。
3、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映的内容。
4、在项目公司、监理公司的配合下将参与所有土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位等就设备设施的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）违约处理等达成书面协议，以便运行后的工作联系。
5、重要的土建要确保一定的抽检合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收，且要有商业物业管理人员参加。
尤其是防水工程的各工序验收。
7.设备安装调试阶段的介入要点
设备安装调试阶段的介入要点：
1、参与重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话通讯交换系统等）安装调试工作，要求施工单位对商业工程管理人员及相关技术操作人员提供正规的培训。
2、通过详细查看各专业设备技术参数，结合设备随机文件，了解掌握各专业设备的技术参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术要求。
3、在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及外形尺寸的基础上，在符合设计规范、技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利、易于维修保养，设备系统容易调节匹配，系统管线布置和流程控制更趋于经济合理，各系统的动能、功能流量输出应便于计量管理，便于经济核算。
4、参加设备安装工程分布、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，从设备运行管理方面提出整改意见和建议。
8.竣工验收的介入要点
竣工验收是最后的验收，其介入要点：
商业物业工程管理人员应会同项目公司、监理公司及有关人员参与项目的整体竣工验收，应随同相关验收组观看验收过程，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为商业工程管理的接管验收做准备。
对不符合商业工程管理要求的工程项目内容及缺欠要记录在案，并提交项目公司整改。
9.装修装饰阶段的介入
1、熟悉经项目公司审核的主力店二次装修图纸。
2、审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。
3、审核施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证，如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人员的上岗证明。
接管验收与竣工验收的区别
1验收的性质不同
竣工验收是政府行为，是对项目施工质量和建设质量进行的全面检验和质量评定。
接管验收是企业行为，是商业物业管理公司从确保项目日后正常使用和维护角度出发，进行质量查验。
2.验收目的不同
竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求，也是开发商为了使物业取得进入市场的资格，对物业是否合格所进行的质量验收。
接管验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任，对即将管理的物业质量和物业现状进行的验收。
3.验收条件不同
竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用功能。
接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。
房屋地址编号已经由有关部门确认。
4交接对象不同
竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业，竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。
接管验收是由商业管理公司承接开发商移交的物业，接管验收一旦完成，则标志着物业正式进入使用阶段或新的管理阶段。
5商业管理公司参与的职责不同
竣工验收时，商业物业管理公司只是参与者，无直接的责任关系。
接管验收中，商业物业管理公司与开发商是直接的责任关系。
商业项目工程验收工作要点
8.2.1建筑结构、空间尺寸及设备设施整体布局、配套是否符合设计规定。
主要验收部分：
变配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、通信网络设备系统、电梯设备系统、供暖设备系统、燃气设备系统以及智能化监控管理设备系统。
8.2.2检查验收各专业设备的技术性能参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等是否符合设备（机组）的技术要求。
8.2.3对设备安装工程的分部、分项工程质量验收，对隐蔽工程质量验收和设备安装工程质量的综合验收。
8.2.4对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。
要求收集整理的文件资料主要有：
1、设备选型报告及技术经济论证；
2、设备购置合同；
3、设备安装合同；
4、设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；
5、进口设备商检证明文件；
6、设备安装调试记录；
7、设备性能检测和验收移交书；
8、设备安装现场更改单和设计更改单；
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