物业管理师物业经营管理模拟71有答案.docx
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物业管理师物业经营管理模拟71有答案
（A）物业管理师物业经营管理模拟71
一、单项选择题
（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.业主所签订的与物业管理活动有关的合同不包括______。
A.业主与装修施工单位签订的装修合同
B.业主与物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同
C.收益性物业的租赁合同
D.业主与保险公司签订的保险合同
答案：
B
业主所签订的与物业管理活动有关的合同。
这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。
2.下列选项中，不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境影响的是______。
A.股票
B.债券
C.黄金
D.房地产
答案：
D
位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。
对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。
然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。
所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
3.物业管理绩效评价的基本要素不包括______。
A.评价指标
B.评价客体
C.评价标准
D.评价方法
答案：
B
物业管理绩效评价有三个基本要素，即：
评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。
4.根据《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同的甲方是______。
A.选聘的物业管理企业
B.业主
C.房地产开发企业
D.业主委员会
答案：
C
根据《物业管理条例》的有关规定：
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。
5.根据规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的处罚是______。
A.吊销资质证书，并处委托合价款30%以上50%以下的罚款
B.限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款
C.情形严重的，处委托合同价款50%以上的罚款
D.处以刑事责任
答案：
B
《物业管理条例》第四十条规定：
物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：
物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
6.企业财务关系中，正确处理______之间的财务关系，是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。
A.企业与其债务人
B.企业同其所有者
C.企业同国家机关
D.企业内部各单位
答案：
B
正确处理企业同其所有者之间的财务关系，是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。
7.我国房地产投资经营过程中，企业纳税的主要税种不包括______。
A.城镇土地使用税和房产税
B.企业增值税
C.经营税金及附加
D.企业所得税
答案：
B
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：
（1）经营税金及附加。
（2）城镇土地使用税和房产税。
（3）企业所得税。
8.在股份制企业中，衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准是______。
A.资本利润最大化
B.股东财富最大化
C.投资收益最大化
D.利润最大化
答案：
B
在股份制企业，企业价值可以用股票市场价值来计量，企业价值最大化也可以表述为股东财富最大化，它是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，也是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标。
9.反映物业管理企业在某一特定时日财务状况的财务报表是______。
A.利润表
B.现金流量表
C.成本报表
D.资产负债表
答案：
D
资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的财务报表，是企业的基本会计报表之一。
10.下列选项中，不属于毛租金乘数法的优点是______。
A.避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
B.由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.明确了不同物业的空置率和运营费用的差异
D.方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
答案：
C
毛租金乘数法的优点是：
（1）方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料。
（2）由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值。
（3）避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。
毛租金乘数法的缺点是：
（1）忽略了物业租金以外的收入。
（2）忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。
11.在进行物业管理成本和各项费用的分析时，最为常用的财务报告分析方法是______。
A.效率比率分析法
B.构成比率分析法
C.纵向比较分析法
D.相关指标比率分析法
答案：
B
构成比率分析法是计算某项指标的某个组成部分占总体的比重，并进行数量分析的方法。
这种方法在进行物业管理成本和各项费用的分析时尤为常用。
利用这种分析方法，可以分析营业费用、管理费用等的构成是否合理，找出成本管理和控制的重点。
12.写字楼物业管理的租务市场管理的内容不包括______。
A.对租户进行评估筛选
B.进行经营状况评估
C.吸引和发现可能的租户
D.进行租约谈判
答案：
B
租务市场管理：
包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，最终签订租赁合同。
13.制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现______的最大化。
A.业主收益
B.物业价值
C.物业收益
D.企业利润
答案：
C
制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
14.制定物业管理计划的前提是______。
A.物业现状分析
B.明确业主目标
C.邻里分析
D.区域宏观市场环境分析
答案：
B
明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。
一旦物业管理企业接受了委托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并要尽自己的最大可能来维护业主的利益。
15.对一个新建成的零售商业物业而言，设施维护费用占总费用的______。
A.2%～3%
B.3%～5%
C.5.5%
D.8%～12%
答案：
B
对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中包括设施维护费（约占总费用的3%～5%）。
一般来讲，新建的零售商业物业的前两年在设备维修方面不会发生大的开支，仅是对设备的日常保养和维护费用，所发生的数额相对比较小。
但随着设备的逐渐老化，就应该不断加大对工程设备设施的费用支出。
16.零售商业物业运作的相关理论中，______比较符合购买日用商品和标准化商品的情况。
A.同类零售店聚集理论
B.投资管理理论
C.中心地理论
D.需求外部效应理论
答案：
C
中心地理论最早由美国学者Christaller在20世纪30年代提出。
该理论最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物。
这个结论比较符合购买日用商品和标准化商品的情况。
17.房屋租赁登记备案的一般程序中，申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件不包括______。
A.书面租赁合同
B.当事人的合法证件
C.物业管理报告
D.房屋所有权证
答案：
C
申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：
书面租赁合同；房屋所有权证；当事人的合法证件；城市人民政府规定的其他文件。
18.综合来看，物业价格与利率______。
A.正相关
B.负相关
C.不确定
D.无法判断
答案：
B
综合来看，物业价格与利率负相关：
利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。
19.组合投资管理工作中，______是确保实现投资目标的重要手段。
A.投资组合绩效评估
B.投资组合的调整
C.制订投资方针和政策
D.构建投资组合
答案：
B
对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。
国民经济的涨滞、行业的盛衰、政府的政策等诸多内外部因素随着时间的推移会发生变化，进而影响各种物业的收益、风险结构。
20.下列关于成交价格的说法错误的是______。
A.当买者的最高价格等于卖者最低价格时，交易可能成功
B.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
C.成交价格可能是正常的，也可能是不正常的
D.在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价
答案：
B
在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。
故B项说法错误。
21.房地产商在选择居住项目区位时要慎重考虑的因素是______。
A.居民人口与收入
B.环境因素
C.市政公用和公建配套设施完备的程度
D.公共交通便捷程度
答案：
B
随着城市居民生活水平的提高，对居住环境提出了越来越高的要求。
山、水、绿地、阳光、清新的空气、无噪声污染等，都是居民选择安居，进而也是房地产商在选择居住项目区位时要慎重考虑的因素。
22.下列关于各物业管理企业的预算编制的说法错误的是______。
A.财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，并报物业管理企业管理层
B.物业管理企业将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标
C.由管理层交业主委会员讨论批准后，正式下达给各部门执行
D.各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业管理企业财务部门
答案：
C
各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。
物业管理企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标（一下）；各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业管理企业财务部门（一上）；财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算（包括成本预算），并报物业管理企业管理层，然后再由管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给各部门执行（二下）。
故C项说法错误。
23.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于______。
A.第一类有形磨损
B.第二类有形磨损
C.第一类无形磨损
D.第二类无形磨损
答案：
A
设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。
设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。
第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。
该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。
24.履行保险合同的首要原则是______。
A.诚信原则
B.可保利原则
C.分摊比例原则
D.近因原则
答案：
A
所谓诚信原则即要求订立保险合同的双方都要诚实守信。
这是履行保险合同的首要原则。
这里的诚信不仅要求在签订合同的当时双方如实说明情况和条款，而且要求在签订合同后情况有所改变，也需要投保人如实申明并作双方同意的相应变动，否则承保人会以情况失实而拒赔。
25.收益性物业的运营费用不包括______。
A.为租客提供服务的费用
B.公共设施设备的建设
C.保持物业正常运转的成本
D.城镇土地使用税
答案：
B
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
26.房地产投资的______优点，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。
A.能抵消通货膨胀的影响
B.能够得到税收方面的好处
C.相对较高的收益水平
D.易于获得金融机构的支持
答案：
A
从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。
房地产投资的能抵消通货膨胀的影响的优点，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。
27.物业管理企业成立时，必须有注册资本______万元。
A.30
B.50
C.80
D.100
答案：
A
物业管理企业成立时，必须有注册资本30万元，按“一业为主，多种经营”方针开展全方位、多层次经营管理服务项目时，也需要有相应的资金。
28.写字楼物业管理的租户管理的目的是______。
A.清楚地了解其所管理的物业在当地同类竞争性物业市场中的地位
B.在制定战略性管理目标及其规划时，协调与财务管理的目标
C.为当前的租户在其承租本物业期间提供满意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租
D.吸引和发现可能的租户
答案：
C
租户管理也即承租人管理，其目的是为当前的租户在其承租本物业期间提供满意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租，同时也为物业创造一个良好的声誉，并以此来吸引新租户，提高市场竞争力和物业租金。
29.房地产投资活动可以从______两个方面进行考察。
A.价值形态和收入形态
B.产品形态和实物形态
C.实物形态和货币形态
D.收入形态和产品形态
答案：
C
房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。
30.下列选项中，不属于未来经营费用风险的是______。
A.实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大
B.由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
C.未来不可预见的法律费用
D.由于建筑物功能过时所带来的风险
答案：
A
未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。
置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物业投资，也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。
其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。
二、多项选择题
（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
）
1.考核物业管理企业成本控制中心服务质量的定量指标主要有______。
A.维修及时率
B.房屋完好率
C.重大事故发生率
D.物业增值率
E.成本（费用）降低率
答案：
ABCD
考核物业管理企业成本控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。
2.物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑的因素包括______。
A.管理的范围、深度和想要达到的管理效果
B.现有管理流程的规范化程度
C.物业管理的服务要求
D.管理人员综合应用计算机的水平
E.资金的投入
答案：
ABDE
物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素；
（1）管理的范围、深度和想要达到的管理效果。
（2）现有管理流程的规范化程度。
（3）管理人员综合应用计算机的水平。
（4）资金的投入。
3.下列关于投资价值和市场价值的说法正确的有______。
A.市场价值是客观的、非个人的价值
B.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的
C.投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
D.在某一时点，市场价值和投资价值是唯一的
E.同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值
答案：
ABCE
在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同，故D项说法错误。
4.在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。
这一整合过程由______构成。
A.质量服务应在公司外得到共识并要面向市场
B.必须愿意并能够接受评价与评价自身
C.必须承诺不断进步
D.质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否能做得正确以及所做得效果如何
E.必须授权给雇员，必须让他们承担责任
答案：
BCDE
在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。
这一整合过程由质量的五大支柱构成：
（1）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做得效果如何。
（2）必须承诺不断进步。
（3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。
（4）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察雇员自身和他们的工作。
（5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。
5.对未来能够带来的收益予以具体化，收益物业价值的高低主要取决于______。
A.获取收益过程中的风险大小
B.未来净收益的大小
C.获得净收益的可靠性
D.区位的选择
E.获得净收益期限的长短
答案：
BCE
对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列三个因素：
（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低。
（2）获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低。
（3）获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
6.保险合同一般应载明的内容包括______。
A.除外责任
B.保险人的基本情况
C.保费
D.违约责任
E.保险金额
答案：
ACDE
保险合同一般应载明以下主要内容：
（1）当事人的姓名地址。
（2）保险标的。
（3）保险金额。
（4）保险责任范围。
（5）除外责任。
（6）保费。
（7）保险期间。
（8）违约责任。
7.下列属于清偿能力指标的有______。
A.偿债备付率
B.资产负债率
C.财务内部收益率
D.借款偿还期
E.投资回报率
答案：
ABD
清偿能力指标有借款偿还期、偿债备付率和资产负债率。
8.下列报表中，属于会计制度规定必须编制和报送的附表的有______。
A.待摊费用明细表
B.应交增值税明细表
C.资产减值准备明细表
D.制造费用明细表
E.分部报告
答案：
BCE
企业会计制度规定必须编制和报送的附表是：
第一，资产负债表附表，包括：
（1）资产减值准备明细表。
（2）股东权益增减变动表。
（3）应交增值税明细表。
第二，利润表附表，包括：
（1）利润分配表。
（2）分部报告。
9.策略与运行管理的工作有______。
A.租户的选择
B.选址分析
C.市场需求分析
D.租售分析
E.经营业态
答案：
ABCE
策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。
10.下列选项中，属于物业经营管理的常规工作的有______。
A.物业保险管理
B.设施设备管理
C.决策分析
D.日常维修和维护
E.现会流和成本管理
答案：
ABDE
物业经营管理的常规工作有：
（1）现金流和成本管理。
（2）日常维修和维护。
（3）未来维修和维护。
（4）设施设备管理。
（5）物业保险管理。
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