新昌县大洋山生态公墓建设可行性研究报告分析.docx
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新昌县大洋山生态公墓建设可行性研究报告分析
第一章总论·································································1
一、项目概况··················································1
二、项目承办单位概况·················································2
三、编制依据及研究内容········································2
四、主要技术经济指标···········································3
五、主要问题与建议·············································5
第二章项目建设背景及必要性··············································6
一、项目建设背景························································6
二、项目建设的必要性及意义·································7
第三章需求分析及服务规模与标准··································9
一、需求分析·······················································9
二、项目服务规模与建设标准··································10
第四章项目选址及建设条件·············································11
一、项目选址···············································11
二、建设条件··························································11
第五章总体规划方案·············································15
一、规划设计依据······················································15
二、服务宗旨与目标····················································15
三、总体规划要求·······················································15
四、场内外交通运输流量组织···································16
五、场区竖向及总平面布置要求···································17
六、项目总体功能布局··········································18
第六章工程方案·························································20
一、工程内容（范围）与规模·····································20
二、主体建筑工程方案················································20
三、公用辅助工程·······················································22
四、主要设备（设施）购置方案······························30
五、主要建（构）物及设备工程量统计···················31
第七章消防·····························································33
一、主要设计依据·················································33
二、建筑消防·······················································33
第八章节能·································································37
一、编制依据·····························································37
二、建筑节能目标··············································37
三、建筑节能要求·················································38
四、电气节能要求····················································38
五、空调通风节能要求········································39
六、节水措施················································39
第九章环境保护················································41
一、项目场址环境现状···········································41
二、环境影响分析与防治措施······························41
三、环境保护设施及投资········································44
四、环境影响评价·················································44
第十章劳动安全卫生····················································45
一、主要职业危害因素·············································45
二、安全生产·····························································45
三、卫生······················································46
第十一章项目组织与劳动定员············································47
一、项目组织···················································47
二、劳动定员·················································47
第十二章项目实施进度···················································48
一、建设工期················································48
二、项目实施进度安排·················································48
三、项目实施进度表··········································48
第十三章投资估算与资金筹措·······································50
一、投资估算·························································50
二、项目资金筹措方式与来源·····································55
第十四章项目招标方案············································56
一、招标依据····························································56
二、主要招标计划及招标基本情况·····························56
第十五章效益分析······················································58
一、财务评价···························································58
二、社会效益·····················································61
第十六章结论与建议·············································62
一、主要结论····················································62
二、建议··································································62
第一章总论
一、项目概况
1．项目名称：
新昌县大洋山生态公墓建设项目
2．建设性质：
新建
3．工程地点：
浙江省新昌县南明街道大洋山
4．项目主管单位：
新昌县民政局
5．项目承办单位：
注册资本：
10000万元（土地入股、资金入股）
6．项目负责人：
*****
联系电话：
7．项目实施期限：
3年（2015年1月～2018年1月）
8．项目建设规模与内容：
该项目规划服务规模：
该项目规划总用地面积66700平方米，通过项目的实施，建各类墓穴30000个，使项目最高服务能力达到2000个/年。
项目工程建设内容如下：
（1）建设办公服务楼10000平方米（办公服务楼、车库、骨灰寄存楼）。
（2）公用辅助工程（道路18000平方米、停车场10000平方米、园林绿化29744平方米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等）公墓规划绿化面积占总面积的50%。
（3）共建各类墓穴30000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰250000盒及业务管理办公楼一幢等。
9．项目总投资与资金筹措：
总投资200000万元，分三期开发
10．效益分析简述：
产生年产值20亿
经济效益方面，该项目建成后年均实现服务收入9800万元，完全能够维持项目的正常运营。
社会效益方面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是新昌县物质文明和精神文明建设的重要内容，有利于进一步促进项目区及期周边地区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。
二、项目承办单位概况
项目承办单位香港生态公墓建设有限公司，成立于2011年8月，公司注册资本10000万元人民币。
新昌大洋山公墓建设有限公司是项目主体公司母公司，由其具体负责项目的建设与运营。
三、编制依据及研究内容
1．编制依据
（1）民政部办公厅关于印发《殡仪馆等级标准（试行）》、《殡仪馆等级评定办法》的通知（民办发[1990]10号）；
（2）《殡仪馆建筑设计规范》（FGJ124-1999）；
（3）《新昌县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（4）《新昌县人口与计划生育“十二五”发展规划》（20111～2015年）；
（5）《新昌县城市总体规划》、《新昌县土地利用总体规划》；
（6）《投资项目可行性研究指南》；
（7）其他行业标准、规范、规程等资料；
（8）其它调研资料。
2．主要研究内容
本报告从调查分析新昌县殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。
四、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1
主要技术经济指标一览表
表1-1
序号
项目
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
平方米
3335000
2
总建筑面积
平方米
10000
3
项目总投资
万元
35474
4
资金筹措
万元
35474
4.1
自有资金
万元
15474
4.2
银行贷款
万元
20000
5
财务指标
5.1
服务收入
万元
9586
年均
5.2
地方政府补贴收入
万元
5.3
总成本费用
万元
5061
年均
5.4
税金及附加
万元
527
年均
5.5
财务内部收益率
%
21.19%
5.6
财务净现值（ic=12%）
万元
3899
5.7
投资回收期
年
8.09
含建设期2年
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
新昌县大洋山生态公墓项目既是为全社会服务的窗口，同时也是社会主义精神文明建设的一个阵地。
其功能是，使人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗和引导合理消费的作用，同时对集约、节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。
与此同时，可依托与新昌丰富的佛教资源、道教资源及中国佛教发源地天台山的天然距离优势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。
二、项目建设的必要性及意义
加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。
随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。
1．项目建设是支持和配合国家发展战略的需要。
新昌县面临巨大的刚性需求。
根据2013年由新昌县发改局、新昌县民政局联合出台的《新昌规范公共墓地价格管理》的通知，低价公墓价格在1200元/单穴、2000元/双穴，但加上附属建筑后墓地出售时就远远高于这个价格。
因此，随着新昌及周边地区人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长。
2．项目建设是服从城市整体规划，特别是城市经营规模扩张战略发展的需要。
随着上三线高速公路与104南复线的开通，新昌县区位优势日益突显，县域经济近年来发展迅速，尤其是旅游业的迅猛发展，城区居民人口逐年增加，特别是随着人口老龄化的到来，新昌县殡仪馆现有的服务规模，无论在数量还是在质量方面都已不能满足全县殡葬需求。
该项目通过规划设计，并按三级馆标准进行建设，从而提升服务能力和质量，不仅为推进全县丧葬改革工作发挥重要作用，同时，也为新昌县城市规模做大做强提供配套条件。
3．项目建设是当地“两个文明”建设的重要内容。
经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。
殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。
因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。
4．推进和加快经营性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转换的需要。
在计划经济体制下，殡葬事业是独家经营的；在市场经济条件下，这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破，要想占领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务，而搞好经营性公墓的建设是做好服务的前提。
新昌县已出台政策，鼓励社会力量参与投资，加快经营性公墓的更新改造和正规化建设，是殡葬改革深入发展的需要，是经营性公墓自我生存发展和提高服务质量的需要。
所以，应争取时间加快经营性公墓的建设，要有危机感和紧迫感。
5、新昌县丰富独特的旅游资源急待开发
新昌县是中国山水诗、山水画的发祥地，也是浙东唐诗之路、佛教之旅、茶道之源的精华所在，生态环境良好，旅游资源丰富，森林覆盖率63.8%，是省级生态县。
全县人文和自然景观多达300多处，可供旅游面积120平方公里，拥有天姥山国家级风景名胜区、国家地质公园、国家级水利风景区，以及大佛寺、沃洲湖、穿岩十九峰等三大省级风景名胜区，其中天姥山是李白梦游之地，文化名山；大佛寺是国家4A级旅游区，江南第一大佛有1600年历史；穿岩十九峰集“漓江之美、雁荡之奇、桂林之秀”于一身；唐诗之路是“中国文人山水走廊”，唐代400多位诗人曾在这里游历赋诗；国家地质公园汇集了大量1亿5千万年前恐龙时代的硅化木。
良好的自然生态，深厚的文化积淀，优美的景区景点，吸引了众多的国内外游客前来旅游休闲。
新昌县大洋山生态公墓建设项目就是基于上述功能提出来的，该项目将以高屋建瓴，站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为现代城市的组成部分来管理、建设，把其作为生命的另一种形式来对待，使其体现出生态公墓的历史与现实价值，实现生态保护与土地节约利用的有效结合。
在此基础上，有效依托新昌县独特的旅游资源，进行生态旅游开发，有力带动新昌县经济的发展。
第三章需求分析及服务规模与标准
一、需求分析
经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统一的。
经营性公墓的服务对象是死亡人口，其绝对增长性体现在，根据我国现有的计划生育政策和人口状况分析，21世纪四、五十年代我国老年人口和死亡人口将达到相对的高峰期。
相对稳定性体现在，如果没有大规模的战争和自然灾害，人口的死亡数及其变化是有规可循的渐变过程，一般不会出现大起大落的现象。
这一特征为制定经营性公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的条件和根据。
随着城市建设步伐的加快，居民环保意识、文明意识的逐步增强，以及国家殡葬改革的进一步深化，经营性公墓成为了唯一合法的专业治丧场所。
2013年末新昌县全县总人口为439415人，比2012年增加347人。
其中男性人口226465人，女性人口212950人，性别比为106.3（女性=100）。
2013年全年出生人口3580人，出生率为8.15‰；死亡人口3296人，死亡率为7.50‰；自然增长率为0.65‰。
其中老龄化趋势越发明显，60岁以上人口占总人口的比例已经超过10.5%。
根据上述数据分析，项目服务区现状总人口约44万人，人口自然死亡率为7.50‰，则现状（2013年）火化量每年约3300具，平均每天9.04具。
随着县境交通区位大幅改善，工业、旅游经济的快速发展，规划至中期（2020年）自然死亡人口年均增长率按5‰测算，即年火化量为3000具；远期（2021年以后），随着人口老龄化的到来，自然死亡人口年均增长率按6‰测算，新昌将有着巨大的公墓需求。
二、项目服务规模与建设标准
1．项目服务规模
规划服务能力：
根据上述项目服务需求分析可知，该项目建设可满足项目服务区相当长时间内本县的服务需求，且项目的服务对象主要面向新昌、天台、嵊州等地区。
2．建设标准
该项目将严格按照《殡仪馆等级标准（试行）》中第一至第二十二项有关要求并按三级馆进行建设。
远期目标努力把该生态公墓建成二级馆。
生态公墓严格按照生态公墓建设的标准进行，充分考虑和利用空间需求、生态保护等因素，最大限度地顺应（或营造）自然、保护自然、利用自然，同时考虑节能、环保、高效益、低维护。
参照生态城市的相关标准，初步确定生态公墓的基本标准：
1.布局合理
公墓布局应体现以人为本的原则，应用生态学与系统学原理，把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划，建立良好宜人的殡葬活动环境空间，使公墓功能协调，符合生态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌的自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色的公墓人文、自然景观。
2.基础设施完善
具备高效动态的生态调控管理和决策系统，不仅物流、人流、信息流等设施完备，而且文化、卫生等设施也应齐备完善。
公墓的基础设施系统主要包括供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量一个公墓基础建设水平、公众服务能力和预警应急反应能力的重要指标，项目基础设施系统完好率≥95%，而且确保设施完备、高效、稳定。
3.环境质量高
殡葬活动需要一个清洁安全的环境，殡葬活动污染物应得到及时有效地处理。
如垃圾无害化处理率（指经无害化处理的园区垃圾数量占园区垃圾产生总量的百分比）≥90%；污水处理率（指园区污水处理量与污水排放总量的比率）≥80%，再生水利用率（指园区污水再生利用量与污水处理量的比率）≥50%。
生态公墓不仅要求空气、水、声学等环境质量达标，而且绿地分布合理，生物多样性趋于丰富，形成良好的区域生态环境和完整的公墓绿地系统，自然地貌、植被、水系、湿地等生态敏感区域得到有效保护。
如空气污染指数小于等于100的天数/年≥300，物种多样性（生物多样性的重要组成部分，是衡量一个地区生态保护、生态建设与恢复水平的较好指标）≥0.5，本地植物指数（指建成区内全部植物物种中本地物种所占比例）≥0.7，建成区道路广场用地中透水性地面（径流系数小于0.6的地面）的比重≥50%，建成区绿化覆盖率（指在城市建成区的绿化覆盖面积占建成区面积的百分比，绿化覆盖面积是指公墓中乔木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影面积）≥65%，环境噪声达标区覆盖率（%）≥95。
4.社会环境稳定
生态公墓不但要有良好的自然环境和生态环境，而且必须有一个平等、自由、公正、伦理和道德的稳定社会环境。
生态公墓的管理者和殡葬活动者环境保护的意识强，公众自觉参与环境管理率高。
生态公墓实施文明的殡葬消费，严控废物产生，一旦产生废物应按设定的方案进行回收、再生和再利用。
公众对公墓生态环境的满意度[指被抽查的公众（不少于公墓安葬遗体或骨灰数的1%）对公墓生态环境满意（含基本满意）的人数占被抽查的公众总人数的百分比]≥85。
新昌县大洋山生态经营性公墓的建设与发展贯穿景观生态理论，增强公墓生态系统的稳定性，既满足新昌县当地和天台、嵊州地区的需要，又对环境不构成危害，亦即谋求经济、社会与自然环境的协调发展，减少资源损耗和环境污染，在保持和增强未来发展机会的同时满足当代人需求，提高公墓整体服务质量。
第四章项目选址及建设条件
一、项目选址
1．地理位置
新昌县东起北纬29°22′，东经121°13′，西至北纬29°19′，东经120°41′，南起北纬29°13′，东经120°46′，北至北纬29°33′分，东经121°07分′。
位于浙江省东部，是绍兴市辖县。
东与宁波市奉化市、宁波市宁海县交界，南边与台州市天台县交界，西南与金华市东阳市、金华市磐安县交界，西、北两面与嵊州市交界，与嵊州市同属新嵊盆地。
根据规划，新昌县大洋山生态公墓位于新昌县县城南郊南明街道天姥山入口大洋山区域，距离城区
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