楼宇交接管理手册范本.docx
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楼宇交接管理手册范本
第一节房屋交接验收准备工作
1
第二节接管验收工作内容和程序
2
一、物业管理的验收内容
2
二、接管验收程序
5
三、接管验收项目及标准
6
四、公共设施设备交接验收标准
12
第三节楼宇资料交审核规定
15
一、目的
15
二、范围
15
三、楼宇资料审核
15
第四节系统竣工验收程序及内容
17
一、给排水系统
17
二、火灾自动报警系统
18
三、卫生系统
20
四、通风空调系统
21
五、离心式制冷系统
22
六、高压设备及变压器系统
23
七、盘、柜及二次接线系统
24
八、电梯及电气部份系统
25
第五节设备观感质量检查项目统计表
28
一、空调
28
二、风机
31
三、给排水、排污
33
四、消防
34
五、电气设备
35
六、建筑装饰
36
七、公共设施
37
第六节附件
38
一、验收接管程序
38
二、资料移交清单
39
三、遗留问题统计表
40
四、公共设施交接验收表
41
第一节房屋交接验收准备工作
1目的
为交接验收提供作业指导。
2范围
适用于公司的交接验收工作。
3准备工作
3．1落实交接物业的管理
在入住前的一个月，物业管理办公室负责落实交接物业的管理者，确保管理中心各级管理工作人员到位，落实相关管理用房、办公设施及用品。
3．2组织验收小组
3．2．1由物业管理公司组织有关人员组成验收小组。
3．2．2验收小组应在验收前完成以下工作
A．提前派出有关部门人员到现场，了解、熟悉大厦、设备设施及水、电、气管线的情况，为日后的管理、维修养护打好基础。
B．主动与开发商和承建方联系，协商交接验收问题，商定交接注意事项和开始交接日期。
C．与开发商、施工单位共同制定验收方案，统一验收标准。
D．准备交接验收的表格资料：
A）《房屋交接验收表》
B）《公共设施交接验收表》
C）《机电设备交接验收表》
D）《遗留问题统计表》
E）《资料移交清单》
第二节接管验收工作内容和程序
一、物业管理的验收内容
1验收项目：
验收接收：
项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写《接管项目资料记录》。
1.1物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。
1.2移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。
1.3按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：
对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。
2物业验收的基本要求
2.1物业预验收
2.1.1验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。
2.1.2验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。
2.1.3在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。
2.1.4对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。
2.1.5预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。
2.2物业验收
2.2.1在预验收的《验收整改报告》落实实施后，验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果，整改合格后，进行正式验收。
2.2.2对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。
2.2.3物业的实施验收做到三符合：
一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在《设备、设施验收交接记录》。
特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证。
2.2.4对公共配套设备进行验收，将结果记录在《物业验收交接记录》中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。
2.3验收后的工作
2.3.1各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。
2.3.2验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。
2.3.3竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》，填写《物业验收交接记录》。
2.3.4公司总经理代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。
2.3.5验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。
3资料的移交接管
3.1产权资料
3.1.1项目批准文件
3.1.2用地批准文件
3.1.3建筑执照
3.2技术资料
3.2.1竣工图包括：
3.2.1.1总平面图
3.2.1.2建筑图
3.2.1.3结构图
3.2.1.4水电安装图
3.2.1.5设备图
3.2.1.6附属工程图
3.2.1.7隐蔽管线图
3.2.2沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图
3.2.3地质勘测报告
3.2.4图纸会审记录
3.2.5永久性水准点位置及基础埋深
3.2.6设备合格证、设备使用说明书
3.2.7工程预决算分项清单
3.2.8工程设计变更通知及技术核定单（包括质量、事故记录）
3.2.9隐蔽工程验收签证
3.2竣工验收合格证书
3.2.1市建设工程竣工验收证书
3.2.2市建筑消防验收合格证
3.2.3钢材、水泥等主要材料的质量保证书
3.2.4新材料、构配件的鉴定证书
3.2.5水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书
3.2.6电话工程竣工验收证书
3.2.7有线电视施工合格证书
3.2.8用电许可证
3.2.9用水许可证
3.2.10供电协议书
3.2.11用气协议书
3.2.12砂浆、混凝土块试压报告
3.2.13供水、供暖试管道压报告
3.2.14燃气管道工程验收表
3.3其它
3.3.1建筑位置、建筑面积清单
二、接管验收程序
接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切配合，才能顺利完成接管验收
工作。
接管验收的程序如下：
1．由双方共同组成联合检查验收小组；
2．联合检查验收小组制定验收工作进度计划；
3．验收小组首先进行工程资料审查验收，按ISO9002《楼宇接管资料的移交》核对所接管的资料、签发验收复函；
4．验收小组同移交人（开发商）提供的建筑、设备和工具、配件清册，对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行验收；
5．对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表并提出整改方案，经双方协商一致，约定期限由移交人负责整改，并约定时间复核；
6．对房屋设施无明显不全，符合验收标准要求的楼层，由物业公司封闭楼层并承担保管责任；
7．对各公共工程系统进行调试，直至合格，乙方方予接收。
8．客户入住时，由物业助理陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告诺德金融中心项目工程部，并要求施工队在规定期限内逐项返修，经物业公司及业主验收后消项,如因工程质量问题给业主和物业公司带来的一切损失由施工方承担；
9．在二年的保修期内，在使用过程中业主/客户或管理人员发现的由于建筑施工上的缺陷时，报告诺德金融中心项目工程部查验证实后，大中修由诺德金融中心项目部责令施工单位更换或返修，小修、急修由物业公司维修，但费用必须由施工方承担。
10．验收中应注意的事项：
10.1应选派素质好、业务精通、对工作负责的技术人员参与验收；
10.2物业公司应首先站在业主的立场上、对将要交付使用的物业进行严格的验收，以
维护业主的合法权益，同时也从今后物业维修养护的角度进行验收；
10.3验收中出现的问题应明确记录在案，督促施工单位维修、改进；
10.4落实物业内设备、设施保修期的具体时间；
10.5移交工作应办理书面移交手续；
10.6建设单位应向物业管理单位移交整套资料，以便今后的管理、维修和养护；
10.7物业管理公司接收的只是物业的管理权以及政府赋予的有关权利。
三、接管验收项目及标准
1验收项目：
◆基础设施，机电设施（空调、电梯、强电、弱电、给排水、BAS等系统）；
◆屋面；
◆消防设施，水池、水箱；
◆垃圾箱
◆车库
◆沙井、检查井和化粪池
◆明暗沟；
◆挡土墙；
◆踏步、台阶；
2验收标准：
1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
2.1新建房屋的接管验收标准
2.1.1主体结构
2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。
2.1.1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。
2.1.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
2.1.2外墙不得渗水
2.12.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。
2.1.2.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。
2.1.2.2块料（如瓷砖）面层
A．粘贴牢固，无缺棱掉角。
B．面层无裂纹、损伤、色泽一致。
C．对逢砂浆饱满，线条顺直。
2.1.3屋面
2.1.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；排水畅通，无积水，不渗漏。
2.1.3.2平屋面应有隔热措施。
2.1.3.3房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。
2.1.4楼地面
2.1.4.1毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。
2.1.4.2块料面层应表面平正，对逢砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。
2.1.4.3卫生间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
A．用小桶或胶管向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。
B．第二天到楼下检查有无渗漏。
2.1.4.4地漏过滤篦子安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。
2.1.5装修
2.1.5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗油漆均匀，缝隙适度，门缝线条均匀，不掉角，不变形。
2.1.5.2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。
2.1.5.3进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固。
2.1.5.4饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
2.1.5.5油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
2.1.6楼梯、扶手
2.1.6.1砼结构的楼梯：
无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。
2.1.6.2钢木结构的楼梯：
安装牢固，用力轻摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲。
2.1.6.3木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑不扎手。
2.1.7电气
2.1.7.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。
导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
2.1.7.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
2.1.7.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
2.1.7.3.1用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全。
2.1.7.3.2打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常。
2.1.7.3.3产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少损坏的。
2.1.7.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。
2.1.7.5电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。
制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
2.1.7.6电气插座
单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。
盖板无损坏，符合安装要求，满足“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常。
2.1.7.7.1有线电视线路由市有线电视台验收。
2.1.7.7.2电话插座只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。
2.1.7.7.3接线盒
A.单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏。
B.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用绝缘胶布完全缠包线头。
2.1.7.7.4开关
A.安装牢固，目视盖板无损坏。
B.全检开关灵活，开启接触效果良好。
2.1.7.7.5配电箱
A.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。
B.开关是否符合型号规定。
C.导线与设计相符，布线规范。
D.目视像盖无损坏，操作一次开关灵活。
2.1.7.7.6除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
2.1.8水、消防
2.1.8.1管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。
水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。
应按套安装水表或预留表位。
2.1.8.2高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。
2.1.8.3卫生间内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。
地漏、排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
2.1.8.4卫生器具质量良好，安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮痕，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。
2.1.8.4.1灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。
2.1.8.4.2便器冲水正常，不堵塞，冲水畅通。
2.1.8.5水泵安装平稳，运行时无较大震动。
2.1.8.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。
2.2附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井（检查井）、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。
管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
2.2.1化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。
立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
2.2.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。
2.2.3路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
2.2.4烟道、通风道、走火通道应畅通，无阻塞物。
2.2.5单体工程必须做到完工料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。
室外地面平整，室内外高差符合设计要求。
2.2.6附楼建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
2.2.7供水系统
2.2.7.1安装牢固不能摇动。
2.2.7.2打开供水总阀（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹，管道接头无渗水。
2.2.7.3水龙头和水阀打开之后流水畅通，接头无漏水。
2.2.8排污管道（含塑料管）
2.2.8.1安装牢固，外观完好无损，零配件齐全。
2.2.8.2从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗漏水，楼上排水畅通无堵塞。
2.2.8.3铸铁管灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。
2.2.9其它：
水表、电表、气表安装牢固；打开使用后，看表内读数是否正常；目视外观完好。
2.3新建房屋工程完善和工程遗留问题处理
2.3.1工程完善：
在塔楼本体工程竣工进行验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。
2.3.2工程遗留问题：
在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
2.3.3处理措施
2.3.3.1物业公司对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
2.3.3.2对发现的遗留问题及时向诺德金融中心项目工程部汇报；
2.3.3.3限制噪音施工时间，确保客户正常工作；
2.3.3.4给进场施工人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全
2.3.3.5增强保安力量，监督施工人员的管理工作。
2.3.3.6施工队离场前，必须到物业公司申请“放行条”，经检查无误，签名后放行。
四、公共设施设备交接验收标准
1范围
大厦内的公共场所之设备、设施及水电等。
2验收标准
2.1基础设施
2.1.1房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。
2.1.2散水坡
A．无下陷、断裂、与墙体分裂。
B．面层平整无脱层。
C．无倒泛水现象。
2.2天台
2.2.1屋面隔热层、防水层
A．板端缝、伸缩缝油膏紧贴。
B．隔热板、防水层表面无裂缝。
2.2.2天沟、落水口畅通，管道完好。
2．3消防设施
2.3.1消防栓阀门完好，无渗漏水；油漆均匀，无少漏刷现象；覆盖消防栓之井盖完好，搁置稳妥，位置标志清晰。
2.3.2消防管、消防带等配套齐全；消防管无渗漏水现象。
2．4路灯
2.4.1按设计要求安装。
2.4.2灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常。
2.4.3灯柱安装牢固，灯柱油漆均匀，无损伤和刮花。
2．5绿化
成活率达95%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地98%。
2．6道路
2.6.1道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。
2.6.2路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。
2.6.3块料面层：
拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角。
2.6.3路牌标志清楚，地面线条顺直。
2．7垃圾转运站
参照相关《房屋交接验收标准及检验办法》的室内交接验收部分。
2．8垃圾箱、垃圾桶
2.8.1表面无损伤，安放地面平稳。
2.8.2同一区域安放种类、式样统一。
2．9岗亭
2.9.1安装牢固，配件齐全，开启自如，型材表面无损伤，玻璃无污渍。
2．10景观、雕塑和文化娱乐设施
外观完好，色泽饱满，安放稳固；按设计标准和要求达到的效果验收。
2．11挡土墙、坡
2.11.1砌筑密实，砂浆沟缝饱满。
2.11.2按设计要求设有排水孔。
2．12踏步
2.12.1砼砌：
踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。
2.12.2块料砌：
参照《房屋交接验收标准及检验办法》相关内容。
2．13水池
2.13.1按设计要求和相关卫生标准验收。
2.13.2无渗漏水现象。
2．14上下水管道、落水管
2.14.1无堵塞，无倒流。
2.14.2无泄漏，管道无破裂，松脱。
2.15化粪池
2.15.1无泄漏，无渗透。
2.15.2化粪池密封性好，无安全隐患。
2.15.3吸粪口位置适当，大小合适。
2．16沟渠、池、井
2.16.1沟渠坡度合适，无倒流，外观无碍观感。
2.16.2池进出水设计合理，外观无碍观感。
2.16.3各种井的进出水设计合理，封闭性好，无安全隐患，无堵塞。
第三节楼宇资料移交审核规定
一、目的
为交接验收审核提供作业指导。
二、范围
适用于公司的交接验收工作。
三、楼宇资料审核
3．1产权资料审核
3.1.1项目批准文件
3.1.2用地批准文件
3.1.3建筑执照
3．2政府验收合格资料审核
3.2.1建设工程竣工验收合格证书
3.2.2用电许可证
3.2.3供电协议书
3.2.4消防验收合格证
3.2.5大厦配套综合验收合格证
3.2.6电话网络、供水、供气、有线电视由深圳市有关公司负责维修保养及验收。
3．3工程技术资料审核
3.3.1竣工图：
包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
3.3.2地质勘探报告
3.3.3工程合同及开、竣工报告
3.3.4工程预决算分项清单
3.3.5图纸会审记录
3.3.6工程设计变更通知（含质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证
3.3.7沉降观察记录
3.3.8竣工验收说明书
3.3.9钢材、水泥等主材的质量保证书
3.3.10新材料、构配件的鉴定合格证书
3.3.11水、暖、电、卫生器及设备地检验合格证书
3.3.12砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖的试压报告
4需移交物业管理公司的复印件资料
4.1供用电协议书
4.2用电许可证
4.3用水申请审批表及月供水计划执行表
4.4建设工程竣工验收证书
4.5消防验收合格证书
4.6建筑、电气、给排水、供气、供暖系统等施工图
4.7机电设备单台说明书、调试、订购合同
5资料的存放
上述的全部资料存放按照程序文件的规定保存。
6相关记录表格
《楼宇接管资料移交清单》
第四节系统竣工验收程序及内容
一、给排水系统
项目
内容
审
查
资
料
1]竣工图及设计变更文件。
2]主要材料和制品的合格证或试验记录。
3]施工测量记录。
4]混凝土、砂浆、焊接及水密性、气密性等试验、检验记录。
5]施工记录。
6]中间验收记录。
7]工程质量评定记录。
8]工程质量事故处理记录。
9]其它。
应
验
收
的
项
目
1]建筑物的质量、高程、坡度、平面尺寸、管道及附件等安装的质量和数量。
2]结构强度、抗渗、抗冻的标号。
3]水池及水柜等水密性，消化池的气密性。
4]外观。
5]其他
系统竣工验收程序及内容
二、火灾自动报警系统
项目
内容
审
查
资
料
1]系统竣工表。
2]系统竣工图。
3]施工记录。
4]调试报告。
5]管理维护人员登记表。
（以上资料应上报公安消防部门审定）
应
验
收
的
项
目
1]火灾自动报警系统装置（包括火灾探测器、手动报警按纽、区域报警控制器和集中报警控制器）。
2]灭火系统控制装置（包括室内消火栓、自动喷水、气体、干粉、泡沫等固定灭火系统固定装置）。
3]电动防火门、防火卷帘控制装置。
4]通风空调、防烟排烟及电动防火阀等消防控制装置。
5]火灾事故广播、消防通迅、消防电源、消防电梯和消防控制室的控制装置。
6]火灾事故照明及疏散指示控制装置。
7]外观。
系统竣工验收程序及内容
火灾自动报警系统
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内容
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