银行土地储备贷款评审要点.docx

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银行土地储备贷款评审要点

银行土地储备贷款评审要点

贷款评审要点

人民银行贷款统计指标中，房地产贷款具体包括四类：

住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他地产行业贷款和购房贷款，我行房地产项目贷款支持的项目属于其他房地产开发贷款类，即指用于除商品住房、商业用房等之外的房地产开发贷款，主要包括政1府土地储备机构贷款等，我行房地产行业贷款评审限定在对政1府土地储备机构贷款的评审。

土地储备贷款的界定：

银行根据政1府土地储备机构的借款申请，在自主审查，自主决定的基础上，对其收购、储备、出让土地前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。

一、行业概况

我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用，形成土地市场。

在这种土地制度框架下，国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场。

土地储备是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政1府集中统一供地的行为。

土地储备的运作可分为四个阶段：

收购——整理——储备——供应。

土地储备行业管理部门主要有中华人民共和国国土资源部和各级地方政1府。

（一）行业现状

1．国内各地土地储备机构大都于2001年开始成立，土地储备行业规模逐渐扩大，土地储备制度实行范围不断扩大，目前全国1000多个市县已建立土地储备制度。

除西藏自治区以外，30个省（区、市）建立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。

2．目前全国绝大部分的市县都已成立土地收购储备机构，以土地储备制度为特征的新的供地机制正逐渐成为各地政1府调控市场的有力工具。

3．当前土地储备行业政策法规均以《土地管理法》为核心，但相关法律法规仍不规范，还没有一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备，有待完善。

（二）行业特点

1．该行业不同于一般工业行业，其产品——土地是一种特殊的产品，因其资源有限，不可再生，社会发展对土地的需求永远大于供给。

2．行业具有垄断性。

土地储备行业属于垄断性产业，国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租等。

在土地出让一级市场，土地的供给者只有国家。

每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政1府根据市场发展和土地利用计划、规划等事先制定，然后通过协议、招标拍卖等方式出让。

3．土地储备属于资本密集型行业。

据估算，我国城市土地资产约25万亿元，由于土地本身价值巨大，土地整理开发费用高，所配套的基础设施建设需要大量资金的投入；同时土地收购储备周期长，资金周转慢，因此需要大规模资金才能实现正常运转。

4．行业区域敏感程度高。

土地是城市空间和城市功能的一个载体。

城市土地具有区位差异性，不同城市与同一城市的不同区位，由于自然条件和经济条件的千差万别而形成城市土地区位差异，这种区位差异必然带来级差收益。

而且土地储备行业由于国家并没有统一的法律法规对其运行做出规定，所以当前各个城市和地区的相关法律法规和运行模式都不尽相同，更体现了土地储备行业的区域敏感程度。

（三）城市土地储备模式

城市土地储备模式在各个地区做法各异，模式众多，但主要有“市场主导型”模式和“政1府主导型”模式两种。

其各有优缺点，但从垄断土地一级市场，宏观调控土地市场的角度来看，政1府主导型更加具有合理性。

政1府主导型土地储备模式是指在土地收购和储备中政1府起主导作用，在政1府主导的基础上，充分发挥市场机制配置土地的功能，实行政1府主导与市场运作有效结合。

市场主导型土地储备模式是指在土地储备过程中土地开发公司参与土地购买、开发活动，以市场调控土地收购与开发的数量。

目前多数城市土地储备试点工作实行的是政1府主导型模式。

（四）资金管理

土地储备机构的定位一般都是非赢利**业单位。

土地储备机构的收购、储备和其他业务资金实行专户管理，独立核算，但受到财政部门的指导与监督。

土地出让金按国家规定应直接缴入财政部门在银行设立的“土地出让金财政专户”，除财政部门外，其他部门不得设立土地出让金帐户。

对上缴资金中的成本部分，包括土地收购补偿费、开发性支出及贷款利息等相关费用，由财政核定并返回给土地储备机构。

土地储备中心的损益表并不真正反映其经营状况，资产负债表也同样不能如实反映其实际权益状况。

二、土地储备项目信贷政策要点

土地储备制度的实施，使地方政1府通过实行一级土地高度垄断经营，获取大量的土地收益来缓解政1府经营城市资金压力，对改善城市基础设施建设、扩大城市承载能力，加快城市化进程，发挥了极为重要的作用，我行应积极支持该行业的贷款需求。

（一）政策依据

我行发放土地储备贷款的主要政策依据有：

1．《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3．国务院及国土资源部《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文）。

4．财政部关于印发《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》的通知（财综字[1996]1号）。

5．财政部、国土资源部关于印发《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的通知（财综字[1999]117号）。

6．国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令）。

7．《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）。

8．《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发[2004]8号）。

（二）贷款支持重点

我行贷款支持的重点是政1府土地储备机构贷款，在政1府垄断一级土地市场的前提下，为政1府土地储备机构进行的土地收购、整理、储备等土地一级市场的开发提供贷款。

（三）支持城市范围

主要是大中城市，重点是直辖市、省会城市、计划单列市、经济发达的地级市及综合经济实力在全国名列前茅的县级市。

从区域来看，土地储备贷款应相对集中于国家今后主要发展的几大城市群，包括以上海为中心的长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、环渤海城市群及其他城市群。

（四）贷款用途

土地储备贷款主要用于政1府土地储备机构承担的土地一级开发的土地成本支付。

土地成本包括：

土地收购（收回）和置换时发生的各种依法应补偿和拆迁等费用；征用土地过程中依法应支付的各项费用；土地前期开发过程中，对地上建筑物拆迁、平整土地和基础设施配套等支出的费用；土地征收过程中发生的各种税费支出，各种评估、咨询等中介费用；为储备土地而发生的贷款利息。

包括城市增量土地的征用、整理、储备；城市存量土地的收购、整理、储备。

三、关于土地储备项目借款人评审

对借款人的评审，重点是了解地方政1府土地储备制度和财务管理制度，分析地方政1府对土地市场的调控能力，分析借款人的现金流对我行贷款偿还的保证程度。

（一）对借款人的基本要求

1．借款人是各地经县以上人民政1府（或有权审批部门）批准成立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让土地前期相关工作的独立的法人机构（一般为事业法人）。

2．借款人应按国家有关规定具备足额资本金，借款人的资产负债率应不高于70%。

（二）评审要点

1．地方土地储备制度是否建立及运作的有效性。

2．土地储备制度和财务管理制度是否符合国家现行相关规定。

3．借款人是否具有从事一级土地开发的授权，能否行使土地一级开发垄断的职能，政1府能否有效控制土地的市场。

4．政1府、财政对储备土地的土地出让收入是否有明确的管理办法。

原则上土地成本在土地出让收入中优先由财政核定返还，土地储备中的政策性亏损应由财政全额弥补；从上一年土地收益中应提取一定比例的留存收益返还土地储备机构用以增加资本金，或用作发展资金。

5．了解土地储备的管理权限和收益的实际分配方式，分析借款人回收土地开发成本的保证程度。

6．土地出让是否公开透明，经营性用地是否以招标、拍卖的方式转让，政1府是否已出台明确文件规定。

（三）借款人应提供的有关文件

1．有权部门批准借款人从事土地收购、储备、出让土地前期工作等经营活动的文件。

2．当地土地储备制度和财务管理制度等文件。

3．政1府土地储备决策机构制定的年度土地收购、储备、出让前期相关工作计划及资金总体安排计划。

4．借款人的贷款申请书、对申请贷款收购的土地的资金需求测算和还贷来源分析。

5．政1府土地储备决策机构批准借款人收购申贷土地的相关文件。

6．储备用地涉及到耕地转为建设用地的，必须具备由国务院或省一级土地管理部门批准的文件。

7．借款人近期财务会计报表，其中上年度财务会计报告须经同级财政部门审计。

8．借款人认为必须的其他材料。

评审报告需披露的内容

1．土地运作模式分析。

重点分析土地储备管理的组织机构及各部门的职责权限；借款人在其中的地位及作用、承担的职责；土地运作流程分析；借款人执行的税收政策；土地出让收入的管理及分配关系；土地储备制度运作的相关法规及文件。

2．借款人基本情况、借款人资信状况、管理者素质。

3．借款人经济实力分析。

借款人对全市土地出让市场的垄断程度，借款人历年的土地出让总量及分类土地量占全市土地出让量的百分比；借款人历年出让的土地收入及成本对比；借款人的债务结构分析；借款人的土地储备情况分析；借款人土地储备中用于抵质押的土地及借款人或有负债情况。

风险提示

若地方土地管理制度和措施不到位，土地隐形市场活跃，土地储备机构不能完全行使对土地一级市场垄断，会造成土地出让市场风险。

四、关于项目政策、技术和完工风险评审

（一）项目政策技术风险评审

1．城市规划：

介绍贷款城市的城市总体规划、城市定位、城市分区规划、城市土地利用总体规划、城市近期用地计划、国家批准的用地计划等。

2．说明贷款项目是否符合国家批准的城市土地利用总体规划、是否符合城市总体规划。

（二）项目概况和建设必要性

重点是介绍贷款所支持开发的土地现状、面积、位置；主要建设内容；该土地开发对城市发展的意义。

1．评审确定的项目名称、项目建设内容、总投资及申请开发银行贷款数额。

2．项目建设的必要性。

（三）项目完工建成风险评审

项目是否履行了完备的审批程序、报批手续如何、项目开工建设进展情况、项目是否可如期完工。

评审报告中需披露的内容

除了共性内容外，应在项目概况前披露城市概况，具体内容参见本章第一节《城市供水和污水处理项目贷款评审重点》。

风险提示

1．土地来源应符合城市土地利用总体规划和年度土地利用计划；土地利用应符合城市的总体规划和土地供应计划。

2．土地的征用由国务院和省级国土资源部门审批，其中征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十公顷、其他土地超过七十公顷的须由国务院批准。

五、关于项目建设资金评审

（一）项目总投资

受贷款期限的约束，土地储备项目贷款要依据地方政1府当年土地储备计划合理匡算项目总投资，评审时可根据当地历史收购、开发、储备土地的成本和计划开发、储备土地的数量进行测算；对于已获计划或城建管理部门批复的项目，按批复总投资确定。

（二）资金筹措

原则上土地储备机构应有一定数量的财政拨入的资本金，具体包括：

政1府货币出资；在贷款发放期内财政返还土地储备机构的发展资金；其他资金。

4．资金来源的落实

政1府的货币资金出资或以贷款发放期内财政返还土地储备机构的土地出让收益出资的，应有相应的证明文件，并要反映总数额，到目前为止已到位资金数额；

（三）贷款方式及分年贷款使用计划

1．贷款方式：

土地储备项目贷款根据承诺额和贷款期限，采用一次性签订借款合同。

2．在评审报告中说明各项资金在建设期的安排计划。

风险提示

土地储备规模过大，与当地经济发展水平不匹配，会造成土地出让市场风险。

六、关于市场风险评审

重点是分析土地市场的供需状况及土地出让价格的实现程度，并确定项目营运期内各年可能的土地出让数量。

（一）土地供给情况分析

根据土地利用总体规划，了解可供出让土地总体情况，包括土地性质、规划用途、面积情况。

（二）土地出让情况的分析