曲周温泉SPA度假村开发项目可行性报告111.docx

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曲周温泉SPA度假村开发项目可行性报告111

第一节　项目说明

项目名称：

招远市温泉度假村

项目地点：

招远市温泉路温泉保护区

开发占地面积：

20万平方米

承办单位：

招远市温泉有限公司

开发时间：

2001年－2006年

第二节　开发目标

　　招远市温泉旅游开发项目已被列入<<海南省旅游业发展十五计划>>，是海南省旅游局确定的全省旅游重点扶持建设项目之一。

作为调整全省旅游产业结构－－温泉旅游，其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。

目前，国内旅游市场一直存在着南热北冷的局面，尤其是冬季，南北差距更大，究其原因，北方寒冷的冬季缺乏热点的载体，大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态，这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。

由于温泉旅游受季节的影响较轻。

而且，冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。

因此，开发建设温泉旅游项目要本着弥补北方冬季旅游清淡的局面，以该区域增加冬季旅游新热点为基本发展目标。

现在，温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度，而在北方还处在起步阶段，具有较大的发展空间。

因此，招远市这一开发项目要充分利用丰富、优质的温泉资源，瞄准北方及周边旅游市场，努力开发吸引韩、日等国外游客，建造一处副健身、疗养、娱乐、训练和文化享受等于一体的大型综合旅游服务设施。

基于这一发展设想，招远温泉度假村的开发建设要努力达到和实现以下目标：

　　建立海南乃至北方冬季旅游市场的新热点；

　　建立北方温泉文化休闲娱乐场所；

　　建立国内重点温泉疗养康复基地；

　　建立北方冬季水上运动项目训练基。

第三节　主要设施

　　招远温泉度假村规划占地面积10万平方米。

主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成，具体如下：

类　　别

项　　目

设　施　要　求

休闲娱乐设施

主题公园

是温泉度假村的标志工程，要求具有浓厚的温泉文化氛围，并注重公园的娱乐功能。

水上公园

是温泉度假村的主要娱乐设施，重点突出“嬉水”的娱乐功能，尤其是按装行进的水上娱乐设施。

温泉世界

是温泉度假村的主体工程，由温泉洗浴、理疗及文化享受三部分组成，要注重温泉与中医、文化和娱乐的结合。

温泉体育竟技馆

是温泉度假村的特色工程，要注重各类水上运动项目比赛和训练的需要，使该设施成为冬季水上运动项目的重点训练基地。

综合服务设施

温泉大酒店

依托温泉保护区内现有的客源泉设施，按照三星级旅游涉外饭店的标准配套、完善。

温泉别墅

以白领族和海外游客为重点服务对象，注重配套中、长期疗养的服务功能，突出建筑、服务风格的多样化。

商场及购物中心

以来温泉度假村观光、疗养的游客和市区及周边居民为经营对象，以招远的黄金、白银加工品及本地其它土特名优产品为主。

一、主题公园。

　　温泉度假村首先要注重开发一个“游”字，设有“游”点，否则，其它无从谈起。

因此，温泉度假村的开发建设要力求形成一处完整和谐、体现温泉文化特色的主题娱乐公司。

要在规划设计好各类服务设施的前提下，突出抓好主题公园的规划、设计和建设。

　　主题公园规划占地15000平方米，在规划设计上要不同于传统的娱乐公园，并考虑与整个大环境的协调、统一。

整个建筑和布局既要注重突出温泉文化氛围，又要搞好古今结合和东西结合；既要考虑公园保障提供自由的步行环境和活动场所，体现浏览观光的特点，又要注重经济效益，使主题公园在体现公益性的前提下，成为度假村的主打经营项目之一。

要考虑在公园内设立适合国内外不同民族文艺演出的露天表演舞台及篝火晚会的需求；要注重考虑设计深受青少年欢迎的各类游戏设施，从而努力摆脱温泉服务设施只是为成年人而开设的传统观念；突出设立与“水”密切相关的娱乐活动，尤其是与“水”相关的民俗活动场所，如可考虑引进南国傣族的泼水节活动等；要充分利用温泉资源设立热带动物表演场所和热带花卉场所，如鳄鱼青演馆等。

总之，主题公园要在考虑浏览、娱乐的前提下，把水的概念充分用足。

二、水上乐园。

　　水上乐园是温泉度假村的重要娱乐设施。

在规划和设计上要根据北方四季分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，形成度假村能够及引游客的主要服务场所。

　　水上乐园规划占地面积10000平方米，由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和垂钓场三部分组成。

整个建筑的风格要注意与主题公园相呼应，可视为主题公园的辅助部分。

整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。

嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，选择按装和引进国内外先进的设施和形式，使之成为度假村的主要闪光部位。

垂钓场要打破传统的开发模式，形成设计独特，鱼类众多，自然情趣风味较浓，配套服务设施完善，一年四季皆宜钓鱼的场所。

三、温泉世界

　　温泉世界是温泉度假村的主要工程，是度假村的主打服务项目，该工程规划建筑面积12000平方米，由温泉浴城、休闲汤都及康复理疗中心三部分组成。

　　1、温泉浴城：

是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。

该服务项目的市场定位主要是本地及周边居民及短期观光游客。

　　2、休闲汤都：

是温泉世界的精华。

该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，出集众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念，要设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。

如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。

各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯汤池仅供二人。

休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者（以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主）和国内的私营企业主、外企白领的高消费旅游者。

它是温泉度假村的主打品牌。

　　3、康复医疗中心：

是度假村的特殊服务设施，也是休闲汤都的主要配套服务设施。

招远温泉温度高，含　有多种对身体有益的矿物质。

因此，要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为国内有名的温泉康复所。

　　4、温泉体育竞技馆：

要充分利用温泉资源，开发建设水上运动项目训练、比赛场所，努力使其发展成为专业水上运动项目冬季训练基地。

国家体育总局水上训练项目的督导员、中国跳水的负责人及奥运跳水冠军周继红、熊倪等有关人员先后对招远温泉及周边环境进行了实地考察，对开发建设温泉水训基地，给予了充分的肯定。

　　温泉体育竞技馆规划设计占地面积10000平方米，按照国际有关标准建造游泳、跳水、水球等水上运动项目比赛和训练设施。

除了专业运动队伍使用以外，要考虑日常向本地居民、体育爱好者和观光游客开放。

竞技馆以温泉水为主，与其它水训设施有鲜明的区别。

除了具备一定规模比赛的要求以外，重点突出训练、健身的功能，从而提高整体形象，带动整个度假村的发展。

五、度假村酒店。

　　度假村酒店（可以原农行疗养院为依托开发）是位于温泉保护区内目前唯一只需完善、提高的餐饮服务设施。

现有的酒店设计合理，服务设施容易配套、完善，而且，园村式的布局与规划、设计中的温泉度假村容易协调、统一。

　　该酒店位于度假村的东区，现有的酒店占面积35000平方米，建筑面积15000平方米，有240间高、中档套房和标准房，具有供400人同时就餐的能力。

现有的服务设施按三星级的标准容易配套、完善，而且还具备了和整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件。

因此，将农行疗养院改造建设成为温泉度假村酒店，成为度假村的重要食宿服务设施，是理想的规划方案。

六、温泉别墅。

　　随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，而且，近年来，来胶东半岛观光休假和旅游的韩国、日本等国家和地区的游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的别墅要求正趋不断增长的势态。

就招远温泉度假村周边及整个胶东半岛的旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的别墅。

随着半岛区域旅游业的蓬勃发展，可以推想，别墅型的接待设施极具市场开发前景，而且，由于开发建设中的温泉度假村内本身就有吸引游客的主题公园、水上公园、温泉康复中心等观光、娱乐和其它服务设施。

因此，开发建设温泉度假别墅在市场方面不会有太大的困难，甚至可能成为该区度假消费的热点。

　　温泉别野规划占地面积15000平方米，在建筑风格上注重吸取国内各民族的建筑特色，形成不同民族风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为度假村内的观光景点。

七、商场及购物中心

　　温泉度假村的商场是观光游客购物的商业设施。

在满足游客需求的同时，要考虑为周边居民提供便利，并努力将商声发展成为本地的特色商贸中心。

　　整个商场及购物中心规划占地面积5000平方米，并按经营主题进行规划建设。

设施设计要摆脱传统商业区的开发模式，不再重复区域内普通的建筑风格。

要按经营主题分类创造出多样化的经营氛围，设计建造各种不同特色的经营设施。

可考虑设立能够体现中国传统民俗风格的经营街，民俗街。

除了考虑传统的酒馆外，还要设有多种民间纪念品商店。

位于民俗街相邻处的市场，按照现代风格进行规划设计，在商场的中心位置重点设立本地主要工业产品－－－黄金、白银系列纪念品、工业品以及其它地方特色产品的销售场所，使其成为度假村商业服务区的支柱经营点。

第四节　项目用地

　　温泉度假村位于招远温泉保护区内，属招远黄金地段，整个项目用地除了现有的农行疗养院（改为度假村酒店）需要调整经营形式和归属以外，其它建设项目的用地均可由项目承办单位自行调整解决。

第五节　配套情况

　　温泉度假村的配套主要有电、水两大项。

　　一、电：

全村需要用电300万度，由本市供电公司通过胶东电网供应，来源充足。

　　二、水：

生产用水分冷水和热水两部分。

根据各设施年用水量估算，年用水60万立方米，其中冷水40万立方米，热水20万立方米。

冷水可由市自来水公司保证充足供应，同时，可在城东河下游打一处自备井。

热水由温泉生产井供应。

现有的温泉生产井年出水量120万立方米。

整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。

第六节　环保情况

　　温泉度假村全建设项目是以健身疗养、休闲娱乐、体育训练为主体的综合服务项目，不同于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。

其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理，完全能够达到排放标准。

因而，整个项目完全符合环保要求。

　　一、水上乐园。

体育馆主要服务项目为嬉水和水上运动项目训练及比赛，池水只需消毒和经常更换，不会形成污染源，可自然排放和二次利用。

如养鱼和主题公园用水等。

　　二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作烯料，属环保型燃料。

　　三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处事，然后经过排污管道进入城市污水处理厂，达到排放要求。

第七节　项目投资

　　一、资金总额：

招远温泉度假村一俱要旅游、观光、餐馀、健身、理疗、娱乐、体育、度假和购物为一体的综合服务项目，工程量大，需要大量的资金。

据估算，整个项目总投资2.16亿元人民币。

　　二、资金来源：

地方政府配套资金1000万元，开发单位自筹资金5000万元，申请上级部门扶持3000万元，其余均依靠对外招商解决。

对外招商主要采取两种方法：

　　1、销售个别设施的经营权；

　　2、项目的全面合人作。

第八节　开发步骤

　　温泉度假村由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需较长的时间，因此，应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项服务设施总体设计分三个阶段进行。

　　一、完成基础设施和中心设施的开发建设。

　　温泉度假村的主题公园、水上公园和康复中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。

因此，第一阶段首先要解决上述设施的投资参与者，再逐项实施工程部分的建设。

因此，为这些设施开发的投资参与者是决定温泉度假