房地产开发程序与管理.docx

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房地产开发程序与管理

第一章房地产开发特点

房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时又在城市建设中担当着重要的角色，房地产开发具有自身的特性。

一、综合性

房地产开发最本质的特性是综合性，主要体现在以下三个方面：

1、综合性是房地产开发的内在要求。

现代城市建设要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发地区的一些必要公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。

尤其是住宅开发，要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生用房和福利娱乐用房等实行配套设施，并注意生活环境的营造。

缺泛综合性与配套性的开发活动不符合现代城市建设要求。

2、综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性。

房地产开发过程环节很多，涉及的部门与关系也很多，不仅要涉及规划、设计、施工、供电、供水、电信、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征地、拆迁和安置等工作与城市居民的生活密切联系。

同时，每一个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建设设计与施工技术的要求和市场竞争情况等可能不一样，需要开发商认真地进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发方案。

3、房地产开发的综合性还体现在其作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。

脱离了国情、区情，发展速度过快或过慢，规模过大或过小都会给经济及社会发展带来不良影响。

二、长期性

房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段和销售阶段等。

三、时序性

从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融资到项目的实施，乃至后期的房屋租售管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。

这不仅是由于政府的土地、规划和建设等部门的行政管理，使许多工作受到审批程序的制约，而且也与房地产开发生产活动的内在要求有关。

因此，开发项目的实施必须要有周密的计划，使各个环节紧密衔接、协调进行，以缩短周期、降低风险。

四、地域性

房地产不可移动，房地产的使用、价值和市场等带有强烈的地域特性，并且使房地产开发投资更为地域所限制。

从微观来看，开发项目受区位或地段的影响非常大，因为涉及诸如交通、购物、环境和升值潜力等很多与项目有关的因素，因此我们对项目的选址尤须谨慎。

五、风险性

房地产开发的风险性表现为以下三个方面：

1、筹集资金的风险。

房地产开发需要巨额资金，在市场经济的条件下，筹集巨额资金是有风险的：

由于开发周期长，很多因素有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险；房地产开发的产品是供人们居住或从事商业经营、工业生产的建筑物，每一个项目在相当长的时间里几乎没有重新建造的可能。

因此，项目一旦失败，将遭受巨大的损失。

2、竞争的风险。

房地产开发是市场经济的产物，可以说在开发的每一个环节上都充满着竞争，如在土地使用权上的竞争、规划设计上的竞争、营销过程中的竞争等。

归根到底，这些竞争直接关系到所开发的房地产商品是否具有较高的市场占有率，是否具有较好的经济效益、社会效益和环境效益，这种激烈的竞争增加了房地产开发的风险。

3、受形式和政策影响的风险。

房地产开发受宏观经济效益和有关经济政策的影响也较大，因此房地产开发是一项高风险的投资行为。

然而，风险与回报同在，房地产开发是一种高收益的经济活动。

第二章房地产开发策划内容

一、开发区位和地段的分析与选择

房地产开发项目的区位作为战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、自然条件等因素。

项目具体地段的分析与选择是指项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完善与通达程度及地质水文等因素。

房地产开发地段总体上可以分为三类：

一是高投入高产出地段；二是中投入中产出地段；三是低投入低产出地段。

尽管如此，一定要通过比较选择相对低的投入与相对较高产出的地段，特别要考虑所选地段的未来发展潜力和发展的强劲程度。

二、开发内容和规模的分析与选择

房地产项目的开发内容和开发规模应在符合城市规划的前提下，选择最佳的用途和最适合的开发规模，主要包括市场定位、建筑总面积、建设和装修档次、设备配备等。

可供选择的用途包括商场、写字楼、高档公寓、普通住宅、别墅、酒店、娱乐场所、标准工业厂房和会展中心等或者他们的组合。

此外，还可考虑将生地或毛地开发成为可直接进行房屋建设的熟地后租售的情况。

在开发内容和开发规模的分析与选择中，特别要注意在细分市场的基础上发掘出某些方面优于他人的项目。

三、开发时机和开发进度的分析与选择

房地产项目开发时机和开发进度的分析与选择，首先应考虑开发完

成后的市场前景，再倒推出获取开发场地和开始建设的时机，必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度对开发进展的影响。

大型房地产开发项目通常应考虑分期分批开发或滚动开发。

由于房地产开发所需要的时间较长，通常应采用反周期运做。

所谓反周期运做，是指房地产市场在一定程度上呈周期性波动，有高潮也有低谷。

除了房地产投机炒做之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，成本低，但开发完成后往往迎接的是高潮；而在高潮时进入，开发完成后往往迎接的是低潮，所以房地产市场高潮时反而要持相当谨慎的态度，避免一哄而起。

四、开发合作方式的分析与选择

房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要是考虑自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，以及从分散投资风险的角度出发，对独资、合资、合作合建、委托开发等方式进行选择。

在考虑合资、合作方式时，特别要注意对方是否能与自己坦城相处和发挥优势互补。

五、项目融资方式的分析与选择

房地产开发项目融资方式的分析与选择，主要是结合开发项目的合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目投资的资本金中所占的份额，并通过分析可能的投资来源和经营方式，对项目所需短期和长期资金的筹措做出合理的安排。

开发所需资金的来源归纳起来有下列几种：

自有资金、预售或预租收入、抵押贷款、合作方出资、集资或发行债券、融资性租赁等，如项目所需电梯、中央空调等设备可以采用租赁方式解决。

六、开发完成后产品推广方式的分析与选择

房地产开发完成后的产品营销方式分析与选择，主要是考虑近期和长远利益的兼顾、资金压力、自身营销能力以及市场的可接受程度等因素，对出售（包括现房出售和期房预售）、出租（包括现房出售和期房预售）和自营等营销方式进行选择。

第三章房地产开发程序

房地产开发程序分为四个阶段：

项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。

一、项目立项阶段

项目立项阶段的开发程序如下：

1、投资机会研究。

进行投资机会研究首先是对投资地区和投资环境进行研究、分析，然后根据对自然的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。

关于投资机会研究着重调查两项即市场和配套及周边两公里内新建项目的建筑风格，户型面积、小区配套环境、容积率、绿化率、规模、销售概况（包括那种户型是畅销或滞销，开盘时间，销售周期）。

市场调查及预测：

专业人员进行市场走访和成立销售咨询处。

市场走访是指对新建项目周边两公里范围内的配套及周边建筑市场的建筑与销售概况；具体的

2、申请项目选址意见书及项目立项批文。

选址意见书是项目进行设计、开发和管理的重要依据。

申领选址意见书，需要主管部门提交选址申请报告、有效的项目建议书以及其他必须的图件。

项目批文是由计划管理部门颁发的，确定开发项目通过审核、可以进行开发建设的文件。

申领立项批文时，须向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。

3、申请定点。

到城市规划管理部门申请定点。

在此环节中，须向规划管理部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告、企业的资质证明、企业的营业执照和法人代表委托书等文件或证书。

4、申请购置土地，办理土地产权手续。

根据《中华人民共和国管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施办理》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办理》、建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》等法律法规，开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签定土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。

5、申领土地规划红线图、规划设计条件设计书等文件。

6、编制规划设计总图。

开发商根据规划设计意见通知书

等文件，委托规划设计院编制规划设计总图。

7、申领建设用地规划许可证。

提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商建设用地规划许可证。

二、项目前期准备阶段

1、选择勘察队伍和设计单位。

通过招标选择勘察队伍进行地质勘察。

当设计任务由几家设计者分别承担时，要做好组织协调工作，以确保质量和进度。

通过招标选择设计单位进行建筑设计，业主的项目管理班子主要做一些大的方面的管理审核工作，如设计概算、设计进度、建筑风格及结构类型等。

再就是为设计者提供必要的设计基础资料，如批准的

可行性研究报告、规划部门的规划设计条件通知书，而一些更为具体的管理工作可委托监理来进行。

2、申领建设工程规划许可证。

建设工程规划许可证，是由规划管理部门审批颁发的，表达拟建项目自己具备开工条件、允许开工的法律文件。

依据《中华人民共和国建筑法》规定，要求由建设行政主管部门对建筑工程进行施工所具备的基本条件进行审查，以避免不具备条件的工程开工后不能顺利和进行所造成的损失和浪费。

3、申领施工许可证应当由建设单位在开工前办理。

必须在交纳完相关配套费用以后到建委领取施工许可证。

4、申领房屋拆迁许可证。

征地拆迁须申领房屋拆迁许可证，同时被拆迁人签定拆迁补偿安置协议，表达拟建项目已具备开工条件、允许开工的法律文件。

5、做好“七通一平”工作。

建设用地的“七通一平”工作，这一工作是实施施工招标的前提条件之一，也是保证施工单位进入现场速度开展施工的必要条件。

（供水、供电、排水、供热、供气、电讯和道路畅通，场地平整）

6、选择合同承包单位。

通过招投标方式选择工程承包单位，与承包单位签定建筑工程合同。

具体招标方式，准备招标文件，编制标底，向招标主管部门申请招标，发布招标通知或邀请投标函，对投标承包企业的资质进行预审，发送招标文件，招标工程交底及答疑，开标，评标，决标，发出中标通知书及签定合同。

7、选择监理单位。

通过招标方式选择监理单位，与监理单位签定工程建设监理合同。

三、项目建设阶段

（一）、项目建设阶段的开发程序如下；

1、组织承包商进场，组织监理单位进行监理。

组织由业主负责的材料、设备进货，必要时可进行设备招标。

与材料设备供应商签定建设物资采购供应合同。

2、加强开发项目工程管理与控制。

开发项目工程管理与控制是开发企业为了保证项目施工顺序进行所从事的有关管理工作，包括配合承包商作好各种准备工作。

包括按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”；及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的承包商负责订购的材料设备及时进场，协助承包商作好接收、检查工作等；对项目的投资、进度和施工质量进行控制；进行合同管理；有效的协调参与项目单位的关系；如设计承包方与承包商之间的关系，设计单位与施工单位之间的关系，总承包商与指定分包商之间的关系，承包商与材料设备供应商之间的关系等。

（二）、工程施工管理与控制

1、工程施工过程的管理

（1）、在工程施工图拿到后，工程部应组织相关部门及预算人员进行一次内部图纸会审，将会审结果报公司领导决策。

（2）、工程部负责主持召开有监理、施工、业主三方参加的监理授权会，明确监理单位在工程施工中所应有的权利和义务，并形成会议纪

要签字认可。

（3）、工程部应协助监理单位建立有业主、监理、施工三方参加的工程例会制度，协调解决工程施工过程中存在的问题，保证施工在适宜的环境中进行。

（4）、根据需要，工程部主管可随时组织有监理、施工方参加的工地协调会，会后形成会议纪要，委托监理单位发放并落实会议精神。

（5）、工程部负责工地进度、质量、安全的控制管理和存在问题的协调和处理。

并及时将工地有关情况上报公司。

（6）、工程开工前，工程部应及时组织设计、监理、施工各方参加的图纸会审、整理出会审记录，经监理、施工、设计各方签字认可后报公司总工审核。

（7）、工程开工前对监理单位编制的监理计划和监理实施细则进行审查，并上报公司审查批准后，以《审查意见通知单》形式将审查意见通知监理单位，由监理单位组织实施。

（8）、工程开工初期，应及时对已通过监理单位审核的施工单位施工组织设计和重要部位分项工程的施工方案进行审查，并上报公司审查批准后，以《审查意见通知单》形式，将审查意见通知监理单位，由监理工程师批准并督促施工单位组织实施。

（9）、应会同监理单位对工程的进度、质量、投资方面进行控制，形成事前控制、事中检查、事后核验的工作步骤。

所依据的文件和标准如下：

a、施工、监理合同；

b、设计图纸，设计说明；

c、国家有关规程、规范、工程建设强制性条文；

d、国家有关法律、法规；

e、市建设管理部门有关规定和本公司有关规定。

（10）、施工阶段质量控制

1）.工程部应对中标监理公司进驻现场工程师进行资质审查，要求持证上岗。

2）.工程部应会同监理单位对中标施工单位进驻现场工程师及其它管理人员进行资质审查，要求持证上岗，有较强的管理力度，能保证工程施工的顺利进行。

3）.工程部应会同监理单位对中标施工单位选定的劳务分包单位进行观察、了解和评价，一旦发现力量不够，施工质量太差，管理混乱等情况，立即通知施工单位另选队伍，以保障工程施工满足质量和进度的要求。

4）.设计变更需报请工程部审查，经公司总工程师批准后才能下发监理、施工单位执行。

5）.工程签证需经公司分管经理批准后方可作为结算依据。

6）.驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制，经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况，要有很强的责任心和敬业精神。

7）.隐蔽工程在施工单位自检（班组自检、互检、交接检、专检）合格后，经监理单位验收合格，依据监理提交的隐检记录进行核验，部分

隐蔽工程还需报请工程质量监督机构验收后才可隐蔽或进行下道工序施工。

8）.分部、分项工程在施工单位自检合格后，工程部应组织监理，施工单位共同检查验收，再报请设计、质量监督机构验收。

9）.若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况，工程部应及时下发《整改通知单》责成监理单位下达监理通知，要求施工单位整改，不整改或整改不力的，通过监理单位下达停工通知，整改完毕达到要求后再复工。

10）.若发现监理人员对质量控制不严或控制不当，应当即书面通知监理单位总监进行整改。

11）.工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位及时取样送试验室复试。

合格后才能认可，用于工程施工。

12）. 工程部应会同监理单位对施工单位委托的试验室进行资质等级、试验能力和信誉情况等方面的考察，以控制材料和试块检验的准确性和可信程度。

13）.工程所采用的新产品、新材料、新工艺、新技术应由驻工地工程师配合监理单位审核其技术鉴定书或试验参数，并充分考察论证后报工程部审查，经公司总工批准后再用于工程。

14）.工程部应建立健全工地各种质量管理制度，包括现场会议制度，现场质量检验制度，质量事故控制及处理制度，现场文明施工管理制度等，并监督检查执行情况。

15）.工程竣工后，在施工单位验收合格后，工程部应会同监理单位验收，合格后及时审查施工单位竣工验收技术资料监理单位与技术资料，合格后上报市质监站，请市质监站验收备案。

（11）、施工阶段进度控制

1）.工程开工前，工程部应审查经监理单位审核后的施工总进度计划，并上报公司工程部审查，经公司生产经理批准后，下发《审查意见通知单》，由监理单位批准并监督施工单位组织实施。

2）.工程部应依据批准的施工组织设计和施工方案在施工前检查施工单位的准备情况和监理单位的落实情况以避免返工现象。

3）.工程部应现场巡视、检查进度计划的实施情况，并做好工程进度记录。

4）.工程部要制定工程进度的关键控制点并随时了解工程动态，逐点检查落实情况并及时书面向公司生产经理汇报工程进展情况及需协调解决的问题。

5）.工程部应及时审查经监理审查的月进度计划，和计划落实情况。

6）.当出现工期拖延情况时，工程部应督促监理单位要求施工单位制定适当的技术、组织和经济等方面的赶工期措施、保证总工期。

（12）、施工阶段投资控制

1）.工程开工前的图纸会审是投资控制的一个主要控制点，工程部应在会审图纸技术问题时，审查图纸设计在选材、用料、结构、等方面是否有超出预算范围之外的情况，并及时与设计人员沟通，做相应改动。

2）.工程部应会同财务部在工程开工前制定工程拨款计划，上报公司

领导批准后执行。

3）.工地现场只对设计图纸以外及设计变更原因引起的签证进行受理，签证内容由驻工地工程师及公司预审部预算人员到现场核实无误后再签证。

4）.工程款拨付应由工程部每月按施工单位实际完成的工程量和工程进度上报拨款计划，由工程部及财务部审批后上报公司分管领导批准后再拨付。

5）.工程部应制定工程进度奖罚措施和现场联合检查制度、奖励先进、惩罚后进、激发工程施工单位的竞争意识。

6）.工程阶段或完工后的结算书，应在工程部审查后转财务部审查确定，工程尾款的拨付应由财务部依据工程结算值分期拨付。

（13）、工程部应建立健全工地现场安全、文明生产管理制度、并会同监理单位定期检查、评比，对安全、文明管理差的施工单位应给予一定的经济处罚，督促其改进施工环境、增强安全意识。

（14）、工程的技术资料和档案在施工期间归工程部管理存档，竣工验收交付使用后应整理齐全送交公司存档。

驻工地工程师的《工程日志》资料应一并转交存档。

（15）、工程完工后，工程部应与销售部物业公司或业主完成工程的现场交接。

2、现场施工管理工作程序

2.1、从工程开工之日起，由施工单位、监理单位、业主代表三方共同对整个施工过程进行组织管理，三方应密切配合，及时解决现场发生

的问题。

（1）.施工单位对工程质量、工程进度、现场安全文明施工等负有全面的直接责任。

（2）.监理单位受业主委托，在授权范围内行使权利和职责。

（3）.业主代表主要负责组织、协调、监督、检查工作。

（4）.各方面应严格履行合同规定的权利和义务，认真做好组织和管理工作，完成约定的质量目标和工期目标。

对有争议的问题，协调解决，三方达成共识。

否则违反合同条款，应承担相应的违约责任。

2.2施工单位进驻工地后，五日内应将配属队伍的资质情况、管理人员名单、分工情况等及按《关于申报施工手续所需资料的要求》的有关内容报监理单位；

监理单位对施工单位所报上述资料进行审查，确认资料是否齐全完整；配套队伍是否符合要求，并提出确认意见等，于三日内报业主工程主管。

2.3、施工单位应合理安排进度计划，开工后七日内将整个工期的时标网络计划及每月二十四日前将下月进度计划报监理单位审核。

监理单位对施工单位所报时标网络计划、月进度计划，根据工程工期的要求和进度情况进行审查确认，签署意见后，时标网络计划三日内、月进度计划于每月二十四日报业主工程主管。

监理单位月末对于施工单位月进度计划完成情况进行核实，并在资金申请单中签署意见报业主工程主管。

2.4、施工单位应于图纸绘审后三十日内将施工组织设计（方案）报

监理单位，十日内监理单位审核确认后报业主工程主管。

对监理单位确认的施工组织设计（方案），业主将于五日内复审，并以书面意见通知监理单位。

监理单位应督促检查施工单位严格按审查通过后的施工组织设计（方案）进行施工，业主将根据施工组织设计（方案）的实施情况，对监理单位的工作进行评议。

施工中每一工序必须做好技术交底，重要特殊的分部分项工程应制定施工方案，并报监理单位及业主审核同意后方可实施。

2.5、对于每月完成的工作量，施工单位应于每月二十四日前将月形象进度报量（二份）、月形象进度表（三份）、资金申请单（二份）报监理单位；监理单位对施工单位申报的已经完成并确认合格的工程进行核实，于每月二十八日上午前将一份月形象进度报量表、二份形象进度报表和资金申请表报工程部及预审部。

工程部对月形象进度报量表及形象进度报表进行审核，预审部负责对形象进度报表和资金申请表进行审核。

形象进度报量应与形象进度相吻合，当月报量含经济签证内容时，应付经济签证单，每月的四日前各施工单位与审计预算部联系，确认月形象进度报量，对漏报当月不予调整，未付经济签证单的不计入形象进度报量。

2.6、现场只对设计图纸范围以外的及设计变更无法核实工程量的内容进行经济签证。

需要办理经济签证的工程量事前需经监理单位、业主同意后方可实施。

现场发生需办理经济签证的工程量，应经施工单位、监理单位、工程部（两人以上）三方共同实测工程量，由施工单位填写经济签证单。

监理单位审查签署意见，报业主代表审核后，办理签证手续。

2.7、施工单位要严把材料质量关，进入现场的材料必须具有准用证、出厂合格证、检验报告、产品说明书等，严禁不合格的材料进入现场。

施工单位应做好材料的复试和检验，试块和试样的留置应按有关规定执行。

监理单位对进场材料的质量进行检查并负有责任，应及时督促并参与施工单位现场取样和送检。

2.8、施工单位应严格执行隐蔽工程验收程序。

首先应进行自检、互检、交接检，然后填报验收通知单，报监理单位进行验收；监理单位接到验收通知单后，应即时组织验收，不得因延误验收影响施工，验收应严格执行上道工序；不经验收合格，不得进行下道工序施工，否则要进行返工处理。

凡报质监站分部分项验收或竣工验收的工程，监理单位接到施工单位的分部分项验收或竣工验收核验申报后，应进行检查初验，达到条件后方可办理手续。

2.9、监理单位应加强责任心，加大管理力度。

以事前予控为主，事中监督检查、事后核验，加强巡视及旁站。

严格执行监理程序，及时督促施工单位上报各种资料。

监理单位进驻工地后十日内向业主提供监理规划及监理细则，每月五日前将监理月报报业主，并不定期向业主通报工程进度等情况。

监理单位定期主持召开监理例会，施工单位有关人员及业主代表按时参加；

对于施工中出现的质量事故，监理单位应组织分析事故原因、分清责任，拟定处理方案报工程部审查，并将事故报告报业主。

施工中如遇图纸等技术问题，监理单位应协助施工单位与工程部联系解决。

2.10、技术资料、经济签证等有关手续，要即时发生、及时办理。

十五日内为有效办理时间，要求工程竣工，手续办完，结算不补，责任自负。

2.11、各单位应加强安全教育，做到安全文明施工，搞好现场文明工作。

要严格执行安全生产及现场文明的有关规定，对工程部下发的关于实施容貌工程及<<现场安全文明生产管理办法>>要认真执行。

达不到要求，给予相应的经济处罚。

2.12、图纸发放：

施工单位、监理单位所需施工图纸到工程部领取；设计变更由业主施工现场管理人员负责发放。

2.13、现场的施工用水、用电管理由工程部负责。

施工单位进场后，向工程部提交施工用水、用电平面及申请，待批准后严格按照业主的审批意见执行。

2.14、所有报业主的资料，均应由施工单位项目经理、监理单位总监或总监代表签字并加盖公章。

3、工程经济签证管理办法

 经济签证的范围是指设计范围以外及设计变更没有体现工程量的内容，其它情况原则上应