新丰县国有留用地村企合作开发实施办法模板.docx

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新丰县国有留用地村企合作开发实施办法模板

新丰县国有留用地村企合作开发实施办法

第一条农村集体土地留用地的使用、开发和管理，纳入农村“三资”监管范畴。

县人民政府委托县自然资源局、县财政局会同县农业农村局承担本行政区域内农村集体土地留用地的统一管理职责，负责监督、指导各镇政府（街道办事处）具体实施辖区留用地的监管工作。

县自然资源局具体负责留用地使用的业务指导、登记办证、审查备案以及拟订土地挂牌转（出）让方案；农村集体土地留用地村企合作开发建设项目工程竣工验收备案前规划建设环节的业务管理和监督指导；

各镇政府（街道办事处）负责对辖县内农村集体土地留用地的日常和具体实施监管工作。

第二条农村集体土地留用地的开发使用，在符合国土空间规划（过渡时期须符合城乡规划和土地利用总体规划）的前提下，由村集体经济组织统一开发建设，用于工业、商业用途。

村民委员会（或村民小组）对留用地进行开发建设，应按有关规定的用地标准、产业类型、环保和规划要求等，按规定审批后组织实施开发。

两个或两个以上的村民委员会（或村民小组）安排的留用地相邻或相连的，鼓励进行整合联动、统一规划、统一开发。

第三条在符合规划要求可分割留用地的前提下，合作开发建设项目分配给村集体经济组织的物业所占用的土地原则上应当独立分割，单独办证，仍保留原用地性质。

保留原用地性质的合作开发建设项目留用地，应当向自然资源部门申请办理土地分割办证、规划设计和建设报批手续。

第四条村集体经济组织应当根据本村集体留用地的面积和地段分布情况进行统筹考虑，统一安排。

确保村民每户能够在本村集体的其中之一个村企合作项目中分配到人均建筑面积不少于25平方米的工业或商业用途的物业。

第五条经批准同意合作开发的留用地，原土地权属发生转移的，必须依法采用公开招拍挂方式进行。

涉及改变产权性质的，合作双方须凭村企合作合同及相关政府批准文件，向县自然资源局申请办理土地变更登记。

第六条村集体经济组织因缺乏建设资金和技术力量等客观原因，拟引进有实力的企业合作开发使用集体经济组织留用地的，允许进行村企合作，开发建设成工业、商业用途的经营性项目。

第七条村企合作的方式包括：

（一）返还物业方式。

按留用地使用权市场评估价值进行换算，由村企合作开发企业在留用地合作开发项目建成后的物业中，通过直接返还物业并提高返还物业比例补偿给村民委员会（或村民小组）方式，作为留用地使用权挂牌转（出）让和选取村企合作开发企业的条件。

返还物业的最低比例要求为：

工业物业30％以上、商铺物业15％以上（上述比例均包括本数）及相应比例的停车位。

建筑物业的面积分配比例，须按照经自然资源部门批准最终实施的该项目工业、商业的计容总建筑面积计算。

由县自然资源部门拟请县规委会审核，由县政府批准，合作开发企业在原合同（协议）约定的可建计容积率的建筑面积基础上另行提高容积率，增加可建总建筑面积、计容积率建筑面积的，对增加的面积部分，仍应当按本条第

（一）款规定的相应比例对村集体经济组织进行再分配。

（二）股权合作方式。

村民委员会（或村民小组）以留用地使用权市场评估价值为基数，结合留用地项目开发建设投资总额议定本村（组）应占的股权最低比例，通过在公共资源交易平台招标方式，择优选定以货币投资入股的投资人或企业，共同组成股份合作模式的项目公司对留用地实施开发、建设和运营，双方按各自所占的股权比例分享利益，分担风险。

第八条拟参与合作的企业必须具有相应资质条件、资金实力且在最近3年内无发生违法经营行为和无不良信用记录，并依照第十二条规定通过公共资源交易平台公开招标选定。

第九条允许村民委员会（或村民小组）引入前期服务单位，配合完成村企合作项目挂牌招标前的相关工作，应组织召开村民会议或者户代表会议表决同意后，通过公共资源交易中心进行招标。

前期服务单位的主要服务事项包括:

（一）协助办理留用地选址、勘测定界、《建设项目用地预审和选址意见书》、《建设用地规划许可证》等工作；

（二）配合开展留用地清场、青苗附着物补偿、土地平整、围蔽等工作；（三）协助办理用地批文和其他相关批准文件、《不动产权证》等证件；（四）协助办理留用地的用地调整、红线图、《规划设计条件告知书》等文件;（五）组织编制总平面图、初步设计方案等工作；（六）协助开展法规宣传、解释答疑等工作；（七）协助草拟《村企合作实施方案》、《村企合作合同》等文书;（八）协助委托评估和草拟招标文件等工作；（九）垫付开展前期工作的各种费用；（十）其他必须开展的工作及费用。

第十条村民委员会（或村民小组）在引入前期服务单位招标前，应将招标文件、公告和《留用地开发前期服务协议》报镇政府（街道办事处）审核同意后，方能组织实施。

《留用地开发前期服务协议》应明确约定前期工作的服务项目、服务要求、完成时限、权利义务、垫资金额、退还时间和方式、利息计算、投资回报、违约责任以及不能按期完成前期工作的退出时间与责任等内容，并在协议签订后10日内报镇政府（街道办事处）备案。

在村企合作项目招标前，村民委员会（或村民小组）不得与前期服务单位直接签订村企合作开发合同。

要求由中标的村企合作开发企业承担前期服务单位开展前期工作垫付的各项费用和投资回报及需要给予适当经济补偿的，应在《挂牌招标方案》及公告中进行说明。

第十一条申请程序

村集体经济组织拟引入市场主体进行合作开发建设集体留用地的，须按如下程序提出申请：

（一）草拟《村企合作实施方案》和《村企合作合同》征求意见稿，召开村两委干部、镇驻村工作队等相关人员会议讨论决定后，在本村（组）村务公开栏全文张贴征求意见，期限不少于5个工作日。

（二）申请出具《规划设计条件告知书》，委托有资质的设计单位进行规划方案的初步设计，委托评估机构对留用地进行市场价值评估，换算出可返还物业的最低面积比例、货币补偿底价或最低股权比例。

（三）草拟村企合作开发初步方案并公开征求意见。

村集体经济组织草拟《村企合作实施方案》和《村企合作合同》，在本村（或村民小组）村务公开栏公示10天以上。

（四）拟定村企合作开发正式方案。

征求意见期满后，村集体经济组织应根据回收的意见，对方案征求意见稿进行修改完善，拟定正式的《村企合作实施方案》和《村企合作合同》。

方案的主要内容应当包括：

项目名称，留用地基本情况（包括地域位置、面积、四至范围、不动产权证号及相关技术经济指标、规划设计条件等情况），招取合作企业条件、土地挂牌面积位置、建筑物总面积、建设期限，物业分配比例，村（或组）成立项目建设监管小组的成员名单及职责任务等。

（五）提交正式方案给村民会议讨论、表决。

建设方案拟定后，村集体经济组织必须按照《村民委员会组织法》等规定，根据“四议两公开”程序（四议：

村党支部提议、村两委商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议，两公开：

决议公开、实施结果公开）进行。

组织本村（或村民小组）三分之二以上年满十八周岁的村民或户代表召开村民会议或者村民户代表会议，对正式的《村企合作实施方案》和《村企合作合同》进行讨论、表决，形成村民会议决议，并由参会的村民或户代表签名确认。

表决通过及签名确认后，形成正式定稿的《村企合作实施方案》和《村企合作合同》。

表决时，应邀请镇政府（街道办事处）派员到场进行监督指导。

（六）正式方案公示。

村集体经济组织应在村民会议结束后3日内，将表决通过的《村企合作实施方案》和《村企合作合同》及村民（或户代表）签名确认的表决结果情况，在本村（或村民小组）村务公开栏公示10天以上，并将公示过程、公示结果记录（拍照）存档。

公示期满无异议或者经镇政府（街道办事处）核实异议不成立的，镇政府（街道办事处）应当对公示结果进行确认。

（七）提出合作申请。

公示结束后，村集体经济组织须先向属地镇政府（街道办事处）提交村企合作开发申请，填报《村企合作开发建设项目申请呈批表》（以下简称《申请呈批表》），同时提交如下申请材料：

1.村集体经济组织负责人签名并加盖单位公章的《村企合作项目呈批表》；2.《不动产权证书证》；3.《建设用地规划许可证》；4.宗地红线图和总平面规划方案；5.《规划设计条件告知书》；6.《村企合作实施方案》；7.《村企合作合同》；8.《留用地入市交易申请表》；9.村民会议或者户代表会议的签到表、会议记录（或会议决议）及其签名确认结果；10.公示记录（照片）及其公示结果说明；11.有关部门要求提交的其他材料。

第十二条审核报批程序：

（一）镇街核查。

镇政府（街道办事处）应在收齐材料后10个工作日内完成调查、核实工作。

符合规定程序和条件的，出具初审核实意见；不符合要求或材料不齐的，及时退回给村集体经济组织或通知其补充提交。

（二）申请材料报送。

属地镇政府（街道办事处）审查核实符合要求且材料齐备的，由主要领导在《村企合作项目呈批表》和《留用地入市交易申请表》上签署意见、签名并加盖单位公章，并拟定《关于上报XXX项目村企合作开发建设方案的请示》（下称《请示》），连同其他相关材料一并报送县自然资源局。

《请示》应包括以下内容：

1．村企合作开发地块的权属情况，具体位置、四至范围、使用面积、是否存在土地争议等概况；2．村企合作开发建设的主要形式、按规划设计条件计算的建筑物总面积、村集体享有的物业分配比例等情况；3．村企合作实施方案征求意见、组织召开村民会议或户代表会议、讨论表决及签名确认结果的核查情况；4．村企合作实施方案及签名确认公示结果核查情况；5．调查核实的情况说明及项目《社会稳定风险评估报告》。

（三）拟订留用地挂牌转（出）让方案。

县自然资源局在收齐材料后30日内，根据《村企合作实施方案》及土地使用权评估报告等材料拟定《留用地挂牌出让方案》（含农用地转为建设用地涉及的新增建设用地指标、耕地占补平衡指标所产生的购买费由用地单位承担的相关事宜），连同镇政府（街道办事处）报送的相关材料一并转县农业农村局、县住管局、县发改局、县财政局、县司法局等单位征求意见，各单位需在5个工作日内回复意见。

（四）县政府审批。

县自然资源局综合各单位意见后提出拟办意见，连同相关材料和《留用地挂牌出让方案》一并提交新丰县国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组会议审议。

审议通过后形成《会议纪要》，并由分管自然资源工作的县领导在《村企合作项目呈批表》和《留用地入市交易申请表》中签署审批意见，加盖县人民政府印章。

然后，由县自然资源局在5个工作日内将结果通知有关镇政府（街道办事处）和村民委员会（或村民小组）。

第十三条村民委员会（或村民小组）应当在2个月内按照经县政府批准的《村企合作实施方案》和《留用地挂牌出让方案》，拟定留用地使用权转（出）让和招取村企合作开发企业的《挂牌招标方案》及公告，报县自然资源局审核同意后，通过公共资源交易中心进行挂牌招标，公开招取村企合作开发企业（含合股投资人，下同）。

挂牌招标成功的，留用地使用权竞得人即为村企合作开发企业的中标人（以下简称“中标竞得人”）。

县政府批准后，村民委员会（或村民小组）超过1年未委托挂牌招标的，不得再按原批准的方案继续组织实施，须重新对留用地市场价值进行评估，并重新组织拟定《村企合作实施方案》和《挂牌招标方案》，按程序报县政府批准后再予以实施。

第十四条引入前期服务单位和选取村企合作（合股）开发企业原则上采用竞价或竞标方式进行。

村民委员会（或村民小组）可以邀请公证机构或者律师事务所对挂牌招标过程进行公证或者见证。

第十五条中标竞得人应当自签收《成交确认书》之日起10个工作日内，向村民委员会（或村民小组）缴交村企合作开发建设项目的履约保证金并签订《村企合作合同》和《留用地使用权出让协议》。

逾期不签订的，不得请求返还已交纳的投标（竞买）保证金。

履约保证金应当全额存入以村民委员会（或村民小组）名义开设的、由中标竞得人和镇政府（街道办事处）三方共同监管的银行专用账户内。

《村企合作合同》应当明确约定返还物业给村民委员会（或村民小组）的面积比例、质量要求、建设期间、交付标准、物业移交时间、履约保证金数额与退回的时间方式、违约责任与退出等内容。

与此同时，中标竞得人和村民委员会（或村民小组）、镇政府（街道办事处）共同签订一份《留用地村企合作项目三方监管协议》，由镇政府（街道办事处）对该村企合作开发建设项目的合同履行、物业返还、履约保证金退回等情况进行监管。

监管协议签订后，双方到自然资源部门申请办理土地使用权出让手续，由自然资源部门与中标竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

中标竞得人凭《国有建设用地使用权出让合同》及税务部门出具的完税凭证向不动产登记部门申请办理《不动产权证书》。

镇政府（街道办事处）应当督促村民委员会（或村民小组）在办妥《不动产权证书》手续后10个工作日内，将《村企合作合同》、《留用地使用权出让协议》、《留用地村企合作项目三方监管协议》和《不动产权证》等资料报县自然资源部门备案。

第十六条镇政府（街道办事处）应当督促村民委员会（或村民小组）在取得村企合作项目的建成物业后30日内，将集体所有的物业相关证（照）连同所签订的《村企合作合同》、《留用地使用权出让协议》、《留用地村企合作项目三方监管协议》、《国有建设用地使用权出让合同》、《村企合作实施方案》等，一并报县农业农村局备案。

村企合作项目建成物业中返还给村民委员会（或村民小组）的经营性物业部分（包括商铺、写字楼、工业厂房等），必须归集体所有和登记，有关部门凭《会议纪要》和县政府的批准文件办理产权登记或变更手续。

不得以村民个人名义登记或私分，不得对外出售、转让或者由村企合作企业进行回购。

作为集体资产经营管理，纳入农村“三资”监管范畴，报县农业农村局登记备案。

未经召开村民会议或者村民代表会议表决通过并报镇政府（街道办事处）同意和县农业农村局批准，不得擅自处置。

第十七条镇政府（街道办事处）应当对村民委员会（或村民小组）报送的材料和实施的程序真实性、合规性、有效性等进行审核把关，并通过业务指导、审核监督、合同（协议）前置合法合规性审查、报备等方式，加强对留用地村企合作开发建设的监管，确保各项活动依法依规进行。

县发改局、县财政局、县审计局、县自然资源局、县住管局、县农业农村局、县林业局、县水务局、县司法局、韶关市生态环境局新丰分局、韶关市公共资源交易中心新丰分中心等单位应当按照各自职责，对镇政府（街道办事处）进行业务指导和监督。

附件：

2.1、留用地村企合作项目报批实施流程

2.2、新丰区集体经济组织留用地村企合作开发

建设项目申请呈批表

2.3留用地入市交易申请表

附件2.1

留用地村企合作项目报批实施流程

1、村（组）完成前期工作，办理留用地不动产权证

↓

2、委托评估中介机构对留用地市场价值进行评估、审核

↓

3、拟定《留用地村企合作实施方案》和《村企合作合同》

↓

4、实施“四议两公开”，公示不少于10日

↓

5、提出村企合作开发申请,填表并递交相关申报材料

↓

6、报镇政府（街道办事处），在收齐材料后10个工作日内完成审核

↓

7、报县自然资源局审查后，在30日内拟定《留用地挂牌转（出）让方案》，征求部门意见

↓

8、县自然资源局提出综合拟办意见，提交县国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组会议审议

↓

9、审议通过后，县政府签署批准文件,通知相关镇（街道）和村（组）

↓

10、村（组）拟定《留用地使用权转（出）让方案》和招取村企合作开发企业的《挂牌招标方案》及《公告》

↓

11、报县自然资源局审定后,委托公共资源交易中心挂牌招标

↓

12、缴交履约保证金，并签订《村企合作合同》、《土地使用权转（出）让协议》和《三方监管协议》

↓

13、依法纳税后，办理留用地转（出）让登记等相关手续

↓

14、双方按村企合作开发合同的约定组织实施

附件2.2

新丰县集体经济组织留用地村企合作开发建设项目申请呈批表

单位名称

留用地基本情况

留用地位置

留用地面积和性质

《建设用地规划许可证》编号

《国有土地使用权证》或

《不动产权证》编号

《规划设计条件告知书》编号

申请理由

（盖章）

主要负责人（签名）：

年月日

村民委员会意见

（盖章）

主要负责人（签名）：

年月日

（以上内容由拟申请合作的村民小组及村委会填写）

镇政府（街道办事处）核查意见

（盖章）

主要负责人（签名）：

年月日

县自然资源局公室初审意见

（盖章）

负责人（签名）：

年月日

县国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组会议联审意见

批准人：

（县人民政府印章）

（分管副县长签名）年月日

附件2.3

留用地入市交易申请表

单位名称

法人代表

国有土地使用证

（不动产权证）

土地使用权面积（㎡）

村民小组意见

（盖章）

负责人（签名）：

年月日

村委会意见

（盖章）

负责人（签名）：

年月日

镇政府（街道办事处）意见

（盖章）

负责人（签名）：

年月日

县自然资源局

意见

（盖章）

负责人（签名）：

年月日

县政府意见

（盖章）

分管副县长（签名）：

年月日

备注：