房地产税务处理知识.docx

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房地产税务处理知识

房地产企业增值税的预交

一、增值税预缴

（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。

应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款

（二）预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。

定金属于预收款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。

例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税；1、收取的款项不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。

注：

房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）

增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”

使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。

二、增值税预缴的地点

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、其他税种预缴的规定

（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。

为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46

而非1000/（1+11%）*2%=18.02

（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

注：

企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。

例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？

房地产开发企业土地增值税的预缴与清算方法

按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。

但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：

一、预征的方法。

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。

二、汇算清缴的方法。

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

（一）清算时间的确定。

土地增值税的清算时间根据以下情况确定：

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（4）省税务机关规定的其他情况。

（二）收入的确认。

房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：

货币收入、实物收入以及其他收入，在确认时应注意五点：

1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入。

代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入。

3、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

5、如果取得的是实物收入应按收入时的市场价格折算成货币收入；如果取得的是无形资产收入应按专门评估机构确认成货币收入；如果取得的是外国货币应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。

也就是说，计算土地增值税所使用的收入指标，需要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入。

（三）扣除项目金额的确定。

房产开发企业土地增值税扣除项目的确定包括五项内容：

1、取得土地使用权所支付的金额。

包两部分：

（1）为取得土地使用权支付的地价款。

其中：

对政府出让的土地为支付的土地出让金；对以行政划拨方式取得的土地为按规定补交的土地出让金；对以转让方式取得的土地为向原土地使用权人实际支付的地价款。

（2）在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税等等。

2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。

也就是开发房地产项目实际发生的成本，包括六部分：

（1）土地征用及拆迁补偿费。

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

与所得税不同的是还包括土地闲置费。

（2）前期工程费。

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3）建筑安装工程费。

其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费；以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费。

包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费。

指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（6）开发间接费用。

指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

相当于工业生产企业的制造费用。

3、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。

指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。

相当于一般企业的期间费用或者营业费用。

对开发费用的扣除，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

分两种情况：

（1）对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

扣除金额为利息支出加上按上述取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超过5%的比例（具体由当地政府确定）计算扣除。

（2）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和不超过的10%（具体由当地政府确定）计算扣除。

不过，在具体确定时还应注意五点：

①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

③全部使用自有资金，没有利息支出的，按上述②的方法计算扣除。

④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用不能同时用上述两种方法计算扣除，只能选其中的一种方法。

⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4、与转让房地产有关的税金。

包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市建设维护维护建设税、印花税、教育费附加，即“三税一费”。

房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因此，在此只能扣除营业税、城市建设维护维护建设税和教育费附加，即扣除“两税一费”。

5、财政部规定的其它扣除项目。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，专门从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时，除扣除上述四个项目的扣除金额外，可以按取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本之和再加计20%的扣除金额，其他纳税人则不不允许。

也就是说，加计20%扣除政策只适用于专门从事房地产开发、并已进行实质性开发的纳税人，对虽专门从事房地产开发但未进行实质性开发（未进行开发即转让）的纳税人只能扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金；对非专门从事房地产开发的纳税人，只能扣除上述前四个项目的金额。

不过，在扣除项目金额的确定上还应注意以下几点：

1、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的，在将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税后，实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，对实际支付的代收费用也不得在计算增值额时扣除。

2、按我国土地增值税管理的相关规定，房产开发企业在计算土地增值税时具有下列情况之一的，需要对扣除成本进行评估：

①出售旧房及建筑物的；②隐瞒、虚报房地产成交价格的；③提供扣除项目金额不实的；④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

其计算公式为：

扣除成本＝重置成本价×成新度折扣率。

重置成本价＝交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正。

也就是说，房产开发企业转让新建房地产如果存在上述②、③、④三种情况之一的，需要对成本项目金额进行评估扣除。

3、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。

质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

4、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

5、契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

6、拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按（国税发〔2006〕187号）第三条第

（一）款规定确认收入