投资信息武汉第2期 总第82期.docx

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投资信息武汉第2期总第82期

投　资　信　息

（2009年5月10日2009年至5月20日）

目运筹部

总第82期

目　　录

一、宏观政策及经济运行3

1.工业用地最低限价可打折（2009.5.14）3

2.四月贷款增量明显放缓（2009.5.13）3

二、城建规划及交通4

1.全国最大钢铁交易市场在汉开建（2009.5.10）4

2.武汉地铁3号线具体走向公布（2009.5.14）4

3.古田地区化工企业3年内全部搬迁（2009.5.19）4

4.武汉国际博览中心展馆下月开建（2009.5.20）4

三、土地交易5

1.1-5月，武汉土地供应加大（2009.5.11）5

2.全国土地市场流标率下降高溢价地块频现（2009.5.16）5

四、市场运行6

1.5月第2周武汉楼市走势（2009.5.14）6

2.2009武汉青年置业调查白皮书（摘选）9

一、宏观政策及经济运行

1.工业用地最低限价可打折（2009.5.14）

在保增长的诉求以及土地市场下行的双重因素下，中国的土地供应政策再次进行重大调整，今后符合条件的工业用地出让价格有望大幅低于目前执行的最低限价。

根据国土资源部近日下发的《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（下称《通知》），《全国工业用地出让最低价标准》（下称《标准》）实施政策进行适当调整。

部分工业项目在确定出让底价时，可以按照《标准》规定的最低价的15%、50%或者70%执行。

为遏制地方政府为招商引资，竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的混乱局面，国土部制定的《标准》于2007年1月1日起开始实行。

此政策规定，市县等地方政府出让工业用地时须招拍挂，且其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的“价格底线”。

依照《标准》，全国的工业用地被划分为15个等别，等别与最低价标准一一挂钩。

如上海黄浦区为一等，出让最低价标准为840元/平方米，新疆阿勒泰市为15等，出让最低价标准仅为60元/平方米。

而目前，根据《通知》，市县国土部门在确定工业土地出让底价时，对符合若干条件的工业用地项目，可对“价格底线”打折执行。

这些条件包含，各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行;

以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。

此外，中西部地区也获得了相应政策放宽。

《通知》规定，对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于《标准》的15%执行。

使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于《标准》的50%执行。

2.四月贷款增量明显放缓（2009.5.13）

人行武汉分行营管部披露，4月份，武汉地区金融机构各项存款保持平稳增长势头，而各项贷款增量则明显放缓。

截至4月末，武汉地区金融机构本外币各项贷款余额6271.87亿元，同比增长34.56%,当月增加71.41亿元，同比少增24.02亿元。

武汉地区金融机构上月新增信贷明显放缓，一方面是受商业银行季度考核的影响，3月份（一季末）提前透支4月信贷需求，导致新增贷款显著回落;另一方面，继一季度向基础建设项目大量集中放款后，新的信贷需求乏力，不少大企业到期归还贷款，不再新增贷款。

二、城建规划及交通

1.全国最大钢铁交易市场在汉开建（2009.5.10）

投资20亿元的中国长江金属交易中心正式开建。

该项目建成后将是中国规模最大、功能及配套最齐全的综合型钢铁交易中心。

该中心位于黄陂武湖农场沙口镇，占地2500亩；包括商务交易区、钢材超市区、露天堆场区、金属材料加工区、质押库、有色金属室内库、汽车物流区、配套管理区等功能区域;该中心设置6条场内铁路专用线。

目前，动工的主要是钢铁零售超市区和商务办公区。

其中，位于中心入口处的钢铁零售超市区占地90亩，建设308个两层的铺位，门口配有60平方米的堆场，年底可建成，明年上半年即可投入使用。

2.武汉地铁3号线具体走向公布（2009.5.14）

武汉地铁集团公布地铁3号线具体走向，并就该项目地质勘察开展招标。

从公布的走向来看，其部分线路与二环线汉口段、汉阳段重合，将承担二环线沿线公共客运的重任。

地铁3号线起于汉口府河三金潭，经二七路、发展大道、解放大道过汉西路口，穿越汉江至王家湾、武汉体育中心，到达终点沌阳大道。

线路全长约28.3公里，跨汉江段长600米。

线路除车辆段、车场及出入段线为地面线外，其它均为地下隧道。

地铁3号线是武汉首条跨汉江的地铁线路，今年底将开工建设。

3.古田地区化工企业3年内全部搬迁（2009.5.19）

2011年，古田地区化工生产企业将全部搬迁，该地区搬迁完毕后，将打造我市一流的国际信息港。

据悉，硚口古田地区共有化工企业99家。

目前，已有60余家搬迁，今年内还将有22家无地化工企业搬迁，启动10家有地化工企业的异地新建。

该区负责人介绍，加快化工企业搬迁的同时，硚口区正在积极谋划国际信息港建设，重点引进高科技企业，发展与制造业密切相关的新兴服务业。

4.武汉国际博览中心展馆下月开建（2009.5.20）

武汉国际博览中心展馆进行国内公开招标，采取BT模式建设（建设-移交模式）。

武汉国际博览中心展馆总建筑面积约为46万平方米，建筑层数为二层。

工程总投资20亿元，预计下月开工，工期为500天。

武汉国际博览中心位于武汉新区四新组团的滨江地带，东临长江江滩，西至连通港路，北起四新北路、南至三环线，规划用地面积1.58平方公里，总投资约78.3亿，总建筑面积约240万平方米。

从西向东依次分为会展、会议和酒店三大区域。

建成后将是武汉规模最大、功能最完善的会展中心，其配套工程于2006年开工。

其中，12个编钟造型的展馆组合成一座楚风楚韵展馆。

展馆总面积为46万平方米，包括18.5万平方米的展厅和27万平方米的架空层停车场。

三、土地交易

1.1-5月，武汉土地供应加大（2009.5.11）

今年1—5月，武汉市建设用地供应增量较去年同期呈反向波动。

由于受宏观经济增速放缓影响，今年3月份政府推出的挂牌出让土地较去年3月份缩减了近36公顷。

而时至5月，土地供应量不降反升增幅达60%，与同期低迷的土地供应量相比，形成了极为鲜明的反差（如下图）。

据此认为，随着政府一系列救市政策的推出，加之楼市成交放量不断持续，二者有力支撑开发商信心，加上大部分地产企业迫切需要新一轮购买土地坚定楼市回暖信心，政府推地愈发从容。

据武汉土地交易中心介绍，今年土地供应总量跟去年相差不大，供应将首先保证城中村改造、旧城改造、廉租房等用地，对普通商品房用地有所压缩，工业和商业则有所增加。

2.全国土地市场流标率下降高溢价地块频现（2009.5.16）

受今年以来楼市交易强烈反弹的利好影响，开发商开始高度关注拿地，各地土地市场迎来成交小高峰，土地市场开始复苏。

自2008年第二季度土地市场陷入低迷以来，土地流标现象严重，成交土地多是底价成交，溢价土地几乎绝迹。

但从今年3月份开始，各地土地流标率明显降低，并且开始出现高溢价土地，北京、上海、深圳、天津、重庆和杭州均出现溢价成交土地。

4月30日，杭州位于上城区南山路地块以46284元/平方米的楼面地价成交，创下地王新纪录，溢价幅度高达127%。

4月29日，金地集团以5.6亿元的总价获取上海市青浦区徐泾镇3号地块项目，溢价幅度达82%。

4月29日，深圳龙岗回龙埔的两块捆绑地块经历了14分钟内举牌113次的激烈拍卖后，以8亿元成交，溢价幅度51%。

4月初，绿地集团以9.57亿元的高价拿下上海今年总价最贵的地块——松江区辰花路15号B地块，溢价幅度36%。

今年以来明显好转的成交业绩大幅缓解了开发商的现金流，也提升了开发商对后市的信心，因此加大土地市场的投入是必然。

虽然土地市场出现明显复苏，但整体土地市场的实际出让价格仍处于较低水平，距离2007年历史高位仍有较大差距。

四、市场运行

1.5月第2周武汉楼市走势（2009.5.14）

五月第2周（5月7号-5月13号），据亿房研究中心的统计数据显示，目前全市主城区在售楼盘355个，成交均价5525.95元/平方米，比上周上涨了32.41元/平方米，楼市价格涨幅为0.59%。

本周全市销售套数1636套，较上周增加了119套，涨幅为7.27%，平均每天销量为234套。

远城区与中心城区成交均价比较图

各片区商品住宅均价比较图

各片区商品住宅销售量比较图

不同价格区间商品住宅销售情况

本周楼盘成交均价主要集中在5000-6000元/平方米，占到了整体成交量的41.26%，较上周增加了4.46%;6000-8000元/平方米，占总成交量的24.82%，较上周减少了3.91%;4000-5000元/平方米，占总成交量的24.82%，较上周增加了4.84%;4000元/平方米以下，占总成交量5.81%，较上周减少了5.28%;8000元/平方米以上占总成交量3.30%，较上周增加了4.11%。

不同面积商品住宅销售情况

本周商品住宅成交的户型面积主要集中在90平方米以下，占到了整体成交量38.22%，较上周减少了4.98%;90-120平方米户型占到36.19%，较上周减少了3.29%;120-140平方米中大户型成交量占到总量的18.76%，较上周减少了0.98%;140平方米以上的成交量占总量的6.83%，较上周减少了0.71%。

本周合同备案成交量排行榜

2.2009武汉青年置业调查白皮书（摘选）

崇尚自我，强调高效生活

此次“青年置业大调查”活动显示，在汉青年大多显示出了崇尚自由、自我,强调方便快捷的时代特性。

他们中有人爱好繁华、热闹，追求一种时尚、自我的生活；有人追求宁静，喜欢动静相宜，他们更喜欢的是生活的便捷与舒适，一站式到位。

比如一趟车程就能逛街聚会；饭后在富有文化气息和深厚韵味的小街散步。

居住方便、生活舒适，家和周边的环境融为一体。

因此，生活的高效和便捷是他们最基本的要求，而其中，交通便利是居住应该满足的首要条件，尤其是轨道交通，日益成为青年群体关注的热点。

渴望群居与互动交流

青年群体，大多属于独生子女，由于没有兄弟姐妹，他们往往缺少情感上的寄托。

因此，群居意识和互动交流的生活方式在青年人中却逐步兴起。

比如他们对社区内交流空间的要求，要比传统购房者更高。

他们更喜欢生活在一个大的家园里，社区里要有丰富、充满趣味性的运动设施，比如篮球场、羽毛球场等，既能锻炼身体，又能结交更多的朋友，让生活有更多的快乐。

现在的青年群体对精神层面的追求较强。

他们渴望交流沟通，希望被肯定被认同。

其实，生活对于他们，需要的就是简单而快乐。

武汉两成“青年”自己买房住

本次调查结果显示，参与调查的青年（年龄在22—35岁之间）中有57.8%为“租房”居住，所占比例最大；“和父母一起住”的比例也高达22.4%，位居第二；而仅有19.8%的青年是“自己买房居住”。

可见在汉青年中，伴随着“婚姻”、“留在武汉”等因素的出现，对于住房的渴求十分强烈。

而无论是和父母住在一起，还是租房居住，青年群体大多存在着个人独立性差、居住品质不高等诸多问题。

价格与地段的矛盾

调查显示，在汉青年对于能接受的房屋单价，“3000—4000元”区间以41.0%的比例高居榜首,也有27.5%的在汉青年把能接受的房屋单价投给了“4000—5000元”区间。

而前不久的一项统计显示,虽然江城5000元以下在售楼盘比例达四成，但多集中在郊区。

另一方面，青年人需要更为高效，更为便捷的工作、生活氛围。

价格相对低廉的郊区难以满足他们的需要。

面对经济积累薄弱和武汉房价高企这一矛盾，青年人在居住条件的选择上还是趋向武昌、洪山、江汉、江岸等传统市中心区。

尤其是武昌区和洪山区，分别占据了青年置业区域选择的32.3%和20.3%。

而价格相对较低的近郊区，所占比例非常少。

价格与区域选择的矛盾，是青年置业者持续观望的主要原因。

立足武汉市场，武汉青年群体不一样的需求特点

价格

根据调查显示，大多数武汉青年月收入在2000元至5000元之间，比例达到53.4%。

而对于房屋单价，“3000—4000元/平方米”区间以41.0%的比例高居榜首，也有27.5%选择了“4000—5000元/平方米”区间。

价格成为八大因素中青年置业者最关注的因素。

交通

青年人工作忙碌，但收入有限。

如果购房时一味地追求地段，他们日后的压力将难以承受。

而如果一味地追求低价，那他们日后的生活将带来诸多不便。

在北京、上海，快速便捷的轨道交通已经成为青年人工作出行的首选，而轨道交通方便也成为青年置业的首选。

武汉通达的轨道交通规划，将使得青年人将轨道交通视为公共交通的最大权重，“轨道为主、公交补充”的格局已经形成。

此次调查中，交通占据了关注比例的85.5%。

配套

配套问题是众多青年人看得较重的购房因素。

青年人对其的要求体现在两方面：

一是在满足基本生活配套的前提下，青年买房人也同样重视所谓的精神配套。

即要求有娱乐、休闲、运动、社交、进修等配套设施，这些设施能满足他们日常的休闲娱乐；另一方面，青年人普遍反映更加希望有社区内的商业配套。

于是，生活配套完善成为排名第三的硬性指标，比例达到81.6%。

地段

根据报告显示，青年置业者对地段的要求并没有想象中的那么强烈。

因为在当前的市场上，中心地段的房价水平大都是超过了众多普通青年的置业能力，因此，他们对地段的关注转移到交通上，从自住角度考虑，只要社区能有几条公交线路通达三镇，地段因素也就不再那么重要了。

在这组分析报告里，对地段的关注度占到了59.1%。

户型设计

此次活动显示，青年置业者更喜欢实用性强的户型。

对户型设计关注度达到56.2％。

他们不追求面积其实也是出于被动，因为碍于总价的制约。

但对于空间要做到“该有的都有，不该有的不浪费”。

功能要全，面积要紧。

武汉青年置业者对于房屋面积的期望大多集中在80—120平方米之间。

其中，期望“80—90平方米”占25.8%，期望90—100平方米占24.9%，选择“100—120平方米”的住房面积也占到19.3%。

而对于户型,在汉青年最青睐两房，以52.8%的比例位列第一。

社区居住人群

在八大因素中，青年置业者对社区居住群体的关注度并不高，关注度占比达55.1％。

青年置业者最大的特点是崇尚个性，虽然社区里有一群职业、收入、年龄、学历、喜好相仿的人居住在一起，在消费习惯、生活方式上的趋同，更加容易营造一种“外空间”，但众多青年置业者对此并不太在乎。

在调查表中，表示“无所谓，没什么特别要求”的青年超过半数，占比达50.8%，而表示“能找到志趣相投的朋友”的青年占比28.4%，表示希望“年轻人”多点的青年则只有19.8%。

物业类型

物业类型决定着小区的整体密度和居住舒适度，青年置业者对于这个因素的关注度排在了社区居住人群后一位，占比达53.4％。

他们大都倾向于层高在11层以下的小高层，这种类型的房屋达到了44.9%，而多层占比也达到了33.6%，高层占比17.0%，别墅占比2.6%，其他占比1.9%。

开发商品牌

在青年群体的消费观念中，品牌向来是一个考量的重点，但房子似乎是个例外。

其中72.1%的购房者表示一般品牌开发商意味着房价更高，相比较而言，只要能在验房过程中或通过资料搜集，或聘请专业人员把关，就能避免一些不必要的麻烦。

而27.9%的购房者仍然看中开发商的品牌。

他们表示，品牌开发商的品质更让人放心，很多房屋的质量问题是在后期才暴露出来的，如果选择一个小型开发商，可能在后期的物业服务或者售后质量上难以保证。