财务报告招商地产cfy讲诉.docx
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财务报告招商地产cfy讲诉
课程名称:
《财务管理》
课程专题研究报告
（1）：
公司财务分析
公司名称:
招商局地产控股股份有限公司
股票代码:
000024
所属行业:
房地产
代码SIC:
7210
学院:
经济管理学院
授课时间:
2011-2012学年第一学期（64+16课时）
专业与班级:
经济1002班
小组成员姓名（学号）:
张伊寒（10241027）包宇（10241032）
组长姓名（学号）:
陈飞扬（10241033）
本次报告主笔人:
陈飞扬（10241033）
任课教师:
马忠
小组全体成员签名:
提交日期:
承诺
本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。
小组成员1姓名与签字：
小组成员2姓名与签字：
小组成员3姓名与签字：
报告摘要
本研究报告是以招商地产（股票代码000024）为研究对象，结合房地产行业的整体形势及经济周期特点，以招商地产的净资产收益率为核心进行分析，从盈利能力、资产营运效率、偿债能力、权益变动、现金流量五个方面展开，各个方面再做具体细致的研究，以期得出招商地产存在的主要财务问题，探求公司在营运过程中的财务问题和管理问题，试图找出问题的原因，并为公司管理层提供管理决策依据。
在对招商地产的财务分析过程中，主要运用了比较分析法，使用了财务分析比率、杜邦财务分析体系等工具。
在对招商地产的财务分析过程中，我们运用了所学过的比较分析法和因素分析法，使用了财务比率分析、杜邦财务分析体系等工具。
具体分析从宏观分析到微观数据的计算、分析和比较。
宏观方面，我们考察了行业背景、分析了宏观经济走势，结合对国家有关规章政策的理解分析了保险行业和招商地产公司运营的现状和发展前景，判断了招商地产的经营战略是否合理。
在微观数据分析方面，我们对公司的资产自然状况进行分析，了解了招商地产的经营情况、财务状况，判断了财务问题的大致方向。
通过计算，运用各种财务判断工具，对财务状况展开相近的分析，发现招商地产可能存在的财务问题，并找出财务问题背后的经营原因。
分析结果是招商地产有着较强的盈利能力，在扩张的同时，盈利能力也在不断的提高，是房地产行业的领跑者。
招商地产在资产结构方面还尚有缺陷，土地储备占了流动资产的一大部分，资产质量应有所针对性提高。
而招商地产的偿债能力与行业平均值相比处于较低水平，但与房地产业较大的公司基本相等，普遍存在融资不足的问题。
同时招商地产较多地使用长期负债来满足企业长期性资金的需求。
就现金状况而言，招商地产的现金储备较多，存货和应收账款增加，经营活动产生的现金流量净额在2006年至2008年为负，且其缺口有所缩小，股权融资增加，导致财务费用剧增，主营业务收入相对于企业规模显得偏低。
由以上的分析结果我们可以得出招商地产存在的财务问题。
尽管招商地产的盈利能力在不断的提高，但是因为其在资产结构方面存在问题，大量的存货使得总资产周转率、流动资产周转率较低，资产的营运效率存在问题。
同时也导致其偿债能力的降低。
流动负债不能用流动资产本身去偿还，否则企业就进入了清算程序，而是用未来创造的现金流入去偿还。
大量的流动资产被占用，使得企业不得不加大融资力度以发展投资，来创造新的现金流入。
分析结论是，招商地产需要加强对资产的管理，提高其营运效率，缩短周转周期，尤其是存货管理，适当的调整资产结构，加大融资力度，尝试多元化融资，调整产品结构，提高核心竞争力，增加销售，减少存货，加快流动资产的周转，提高收益质量，以求公司业绩更加优秀。
参考文献
附录1:
招商局地产控股股份有限公司2008-2010年度会计报表
以下正文排版要求
（1）字号字体：
正文为5号宋体，数字与英文为TimesNewRoman。
（2）行距页边距：
单倍行距（不加重）。
页边距符合本模版设定
（3）标题级别：
报告正文最多出现3级目录，但并不鼓励每个2级标题下出现3级标题。
（4）表格与图示：
参照财务管理课程主讲教材《财务管理：
理论与案例》中图、表格式，每个表与图均要标明数据来源或资料来源。
此外表格中数字的字号为“小五”号。
（5）参考资料：
按照公司年报、公告、研究报告、网站信息、期刊文章等类别序号列示
财务分析报告
招商局地产控股股份有限公司（000024）
1.近年来公司经营与财务概况
1.1公司概况
招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，是一家国有企业。
先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）挂牌上市。
招商地产是香港招商局集团旗下三大核心产业（交通运输及基础设施、地产、金融）之一的旗舰企业。
经过20多年的发展，在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电业务。
截止2007年末，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。
分别在深圳、北京、上海、广州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。
在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。
招商地产股东、实际控制人与本公司之间的控制关系图：
1.2公司近年来经营状况
2008——2010年，房地产市场经历了严厉的宏观调控，调控政策涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。
处于宏观调控风口浪尖的房地产行业风云激荡，房地产企业整体陷入2008年以来最为严峻的市场考验，但招商地产却超出预期发展，实现弯道超车。
一直被业界公认为房地产行业抗压能力最强的招商地产，实际上是调控市场中具有多重优势的无短板公司，其在淡市中多项财务指标远远超出同等规模的房地产企业，稳健进取的特性再次彰显无余。
无论是积极的内部管理制度改革，还是在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整，招商地产都堪称行业内逆市发力的佼佼者。
2010年，面对复杂、严峻的行业形势，公司按照“巩固提升、突破发展”的经营思路，将提升专业能力、推广绿色技术、创新商业模式、加强公司管理作为重点工作，努力突破制约公司发展的瓶颈，扩大公司的经营规模，增强公司的盈利能力。
全年实现营业收入总额137.82亿元，归属于上市公司股东的净利润20.11亿元，较上年同期增长22%。
营业收入中：
商品房销售收入119.83亿元，结算面积92.61万平米。
1.3公司目前财务状况
2008——2010年，不断升级的房地产调控让市场嗅到冬天的味道，融资环境日益紧张，多数企业放缓了扩张的步伐，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房地产企业的普遍现象。
作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司发展的重要前提。
保持合理的负债率，坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的基本原则。
作为以盈利能力见长的房地产企业，招商地产在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上一直深得行业推崇。
此外，拥有合理的资源优势和区域布局、均衡的产业结构以及丰富的产品类型，也将进一步增强公司经受市场考验的能力。
主要会计数据如下：
图2-1主要财务数据
（数据来源：
CSMAR数据库）
2.以净资产收益率为核心的分析
净资产收益率（ROE）是净利率与平均净资产的百分比，反映单位股东资本获取的净收益，衡量的是股东投入资本的保值、增值能力。
由于税后净利润为股东单独享有，对于股权投资人来说，综合概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。
从长期看来，公司的成长能力和股东价值最大化取决于净资产收益的状况与变化趋势。
通常，较高的净资产收益率反映了公司接受了较好的投资机会，并且对费用实施了有效的管理。
运用以净资产收益率为核心的财务分析体系分析招商地产的资产负债表和利润表。
根据招商地产2008至2010年的年报，计算出招商地产的权益净利率，并以权益净利率（即净资产收益率）为核心分解财务指标，寻找招商地产的财务问题，并针对发现的问题，阐释问题产生的原因。
近三年来，招商地产与同行业的两家房地产上市公司的净资产收益率变动情况如下图：
图2-2ROE走势图
（数据来源：
CSMAR数据库）
图2-1ROE走势图
（数据来源：
CSMAR数据库）
横向来看，招商地产的净资产收益率不仅在基数上低于万科和金地，而且在增长能力上也弱于万科和金地（从2008年至2010年万科与金地的净资产收益率稳定上涨，而招商地产却徘徊不前），说明招商地产在股东账面投资额的盈利能力方面与行业巨头万科和金地还是有一定差距的。
纵向来看，从2008年到2010年，招商地产的净资产收益率始终维持在11%左右，这说明招商地产的的权益投资的综合能力有待进一步提高。
下面，将净资产收益率分解为营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数三个财务指标，分别进行盈利能力分析、资产营运效率分析和财务杠杆分析，找出影响招商地产净资产收益率增长缓慢的因素。
2.1盈利能力分析
企业经营的直接目的是赚取利润，在保持企业持续稳定的基础上追求良好的成长性。
而招商地产正处于成长阶段，从招商地产2008年至2010年的年度报告中,我们通过分解营业收入净利率，判断其对招商地产资产净利率的影响程度，并进一步分析企业利润、本身成本费用、税收政策等因素对招商地产主营业务收入净利率的影响，进而分析其盈利能力。
营业收入净利率是指净利润与营业收入的比值，反映了单位营业收入创造利润的能力。
它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。
营业利润率越高，说明企业百元商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。
以下是近三年来招商地产及另外两家房地产公司的营业收入净利率数据。
图2-3营业收入净利率走势图
（数据来源：
CSMAR数据库）
横向来看，从2008到2010年，招商地产的营业收入净利率都要高于同行业的万科和金地，表明在同行业中，招商地产的经营效率还是比较高的，也就是说在不考虑非营业成本的情况下，招商地产通过经营获取利润的能力还是比较强的；纵向来看，招商地产的营业收入净利率的波动较大。
从2008年3月的11.41%升至2008年9月的36.11%，涨幅高达216.48%；又从2008年9月的36.11%降至到2009年9月的22.44%，下降了37.86%。
营业收入净利率等于净利润与营业收入的比值，那么它就和净利润还有营业收入有关。
我们来看看2008年至2009年三年间招商地产的净利润与营业收入的变化情况，从中能大体看出招商地产营业收入净利率变化的一些原因，然后再从利润总额结构、营业利润的结构两个方面来分析招商地产的盈利能力。
图2-4
（数据来源：
CSMAR数据库）
从图2-4可以看出，招商地产在2008年1月至2008年9月营业收入减少，净利润虽然也有减少但是相比营业收入而言，减少的幅度较小，所以在此期间营业收入净利率迅速上涨。
从2008年9月至2009年9月，营业收入大幅上涨，净利润也随之上涨，但显然营业收入涨幅大于净利润涨幅，所以在此期间营业收入净利率下降。
营业收入与净利润都随季节发生周期性变化，排除这种季节因素的影响，招商地产的营业收入与净利润总体是不断上涨的，反映出良好的营业能力。
2.11利润总额的结构
利润总额包括营业利润和营业外收支净额两部分，可以通过分析利润结构来判断营业利润和营业外收支净额对利润总额的贡献程度。
通过比较营业利润与营业外收支净额占利润总额的百分比来分析利润总额的结构，再分别分析营业利润与营业外收支净额的变动情况从而判断它们对利润总额的贡献程度。
图2-5图2-6
（数据来源：
CSMAR数据库）（数据来源：
CSMAR数据库）
报告期内，招商地产主营业务包括房地产开发和销售、投资性物业经营、房地产中介服务、园区供电和供水和物业管理的经营；其它业务主要是港口资产的租赁业务，报告期内其它业务收入占营业收入的比例较小，因此在未来期间内招商地产将专注于主营业务的经营管理。
从图2-4可以看出，2008年1月至2008年12月，招商地产营业利润占利润总额的百分比持续上涨。
2008年以前，招商地产在产品开发方面，习惯于精雕细琢，打造了不少精品楼盘，但也牺牲了开发速度。
2008年以后，随着公司逐步提高开发速度，其综合竞争能力更加突出。
招商地产开发的各项目在2008年已逐渐步入销售高峰期，在2008年实现了销售大幅增长得目标。
2008年招商地产实现商品房销售额约55亿元，与2007年相比增长175%。
并且其他的主营业务如出租物业、物业管理和供电供水给公司带来大量持续稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持。
所以在2008年一年之中，营业利润占利润总额的百分比持续上涨。
从图2-5可以看出，2008年到2010年，招商地产的营业利润不断增加。
这两方面都说明，从2008年到2010年，招商地产的营业利润对利润总额的贡献程度不断加大。
另外，房价在2008年持续高涨也为营业利润的上涨提供支持。
下面来具体分析营业利润的结构。
2.12营业利润的结构
营业利润与营业收入、营业成本、期间费用、营业利润的其他内容（投资收益、公允价值变动损益以及资产减值损失）有关。
下面是2008年至2010年三年间这些因素的变动情况。
图2-7
（数据来源：
CSMAR数据库）
2008年－2010年，招商地产的营业收入从411164万元增长到1378242万元，增长率达235.20％；最近三年随着招商地产房地产业务规模扩大带来的规模效应和房价上涨因素等因素带来的毛利率水平提升，带动了其主营业务整体收入提高。
从图2-7可以看出，2008年至2010年期间，排除季节因素，招商地产的营业收入持续稳定上涨，当然营业成本也随之上涨，且营业成本占比重较大，接近60%，所以招商地产也应在成本上进行适当的控制调整。
不过营业成本增幅小于营业收入。
再来看期间费用，基本被控制在一个稳定的范围之内，说明经营管理良好。
所以总体来看，营业利润呈现持续稳定上涨趋势，反映了良好的盈利水平。
2.2资产营运效率分析
资产营运效率反映了企业在一定时期内管理资产营运效率的能力。
总资产周转率是一定期间的周转额与全部资产的比率，可以评价企业利用总资产创造销售收入的有效程度。
图2-8总资产周转率
（数据来源：
CSMAR数据库）
从图2-8可以看出，在2008年3月至2009年3月一年之间，招商地产的总资产周转率低于同行业的万科和金地，并且在此期间，其总资产周转率上升趋势并不明显，说明招商地产总资产的周转速度还有待进一步提高，这就需要增强其销售能力。
从图3-7可以看出，从2008年3月到2009年3月，招商地产的营业收入并没有过高的增长，并且在2008年12月增发新股，增发完成后，招商地产总资产从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿增加到141亿左右，分别增长20%和72%。
综合来看，即营业收入小幅增长与总资产大幅增长促使2008年3月至2009年3月这一年之内的总资产周转率没有增长，反而有所下降。
2009年3月以后，招商地产的总资产周转率大幅上升，迅速赶上了同行业的万科和金地。
说明在此期间，招商地产的销售能力不断增强，使得总资产周转使得加快。
究其原因，可能是2008年以前，招商地产在产品开发方面，习惯于精雕细琢，打造了不少精品楼盘，但也牺牲了开发速度。
2008年以后，随着公司逐步提高开发速度，其综合竞争能力更加突出。
招商地产开发的各项目在2008年已逐渐步入销售高峰期，在2008年以后实现了销售大幅增长的目标。
招商地产业务快速增长还得益于公司大量的土地储备支撑。
在行业从低谷重回顶峰的2009年，招商地产房地产销售收入增长率高达338%，远远超出同等规模的房地产企业。
在2008年的增发项目注入后，大股东在蛇口还有50万平方米项目规划已获批，具备注入条件。
随着深圳市政府对蛇口区域发展的重视，海上世界项目和太子湾国际油轮码头项目也即将启动，项目涉及130万平方米，招商地产参与其中别墅和公寓项目的开发。
2009年及2010年，招商地产迎来结算高峰期。
2008年公司的结算收入约为60亿元，2009年超过100亿元；2010年则超过150亿元。
招商地产未来三年房地产结算收入复合增长率接近60%。
这些因素都促使招商地产的销售能力大大增强，总资产周转率不断攀升。
下面，从流动资产与非流动资产两方面来具体分析招商地产的资产营运状况。
2.21流动资产对资产营运效率的影响
流动资产周转率是营业收入与平均流动资产的比值，流动资产是企业各类资产中流动性最强、最具活力的部分，因此，对流动资产周转率的分析，既能考察投入与产出意义上流动资产的使用效率，又能评价价值流转意义上所使用流动资产实现价值补偿的速度。
下面是2008年至2009年三年间招商地产流动资产周转率的变化情况。
图2-9流动资产周转率
（数据来源：
CSMAR数据库）
排除季节性因素的影响，招商地产在2008年至2010年期间，流动资产周转率持续稳定增长，表明流动资产的使用效率不断增强，其使用流动资产实现价值补偿的速度不断加快。
从资产构成来看，截止2010年12月31日，招商地产资产中流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产占其总资产的比重分别为89.62％、1.00％、5.75％、0.44％和0．21％。
在招商地产的资产结构中，流动资产占比最高；在招商地产的流动资产中，存货占总资产的比例最高，其次是货币资金。
截止2010年12月31日，招商地产存货占总资产比重达64.69％，货币资金占总资产的比例为16.18％。
招商地产的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点。
一般而言，房地产开发企业拥有较大比例开发中及规划中产品，且拥有较多现金和银行存款。
图2-10
（数据来源：
CSMAR数据库）
流动资产主要包括了货币资金以及存货。
下面是2008年至2010年期间，招商地产货币资金，以及存货的变动情况。
从图2-10可以看出，招商地产的货币资金与存货的数量稳定上涨，这与营业规模不断扩大、营业收入持续增加有密切关系。
招商地产2010年末货币资金余额较2008年末增加了228725万元，增幅为30.95％，主要原因是随着公司规模的扩大，短期债务明显上升，尤其是应付土地款及项目开发工程款，为了提高公司的短期支付能力，公司适当加大了货币资金存量，以保证项目开发进度及新增土地储备的需要。
最近三年招商地产房地产开发与销售业务保持了较快的增长速度，招商地产以深圳为核心区域，在全国多个城市同时开展以住宅为主的房地产开发业务，土地储备、在建开发房地产项目逐年增加，致使报告期内存货持续快速增长。
总体来看，招商地产的流动资产周转状况良好，并且有继续提升流动资产营运效率的趋势。
2.22非流动资产对资产营运效率的影响
非流动资产主要包括了长期投资和固定资产。
下面是2008年至2010年三年之间招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率变化情况。
图2-11固定资产周转率图2-12长期资产周转率
（数据来源：
CSMAR数据库）（数据来源：
CSMAR数据库）
图2-11固定资产周转率
（数据来源：
CSMAR数据库）
从图2-11可以看出，排除季节性因素的影响，从2008年至2010年，招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率持续稳定上升，表明其利用非流动资产盈利的能力不断增强，非流动资产的使用效率得到提高。
2.3偿债能力分析
偿债能力是指企业用资产清偿长期负债和短期负债的能力。
由于债务按照到期时间分为短期负债和长期负债，所以偿债能力的分析也分为短期偿债能力和长期偿债能力分析两个部分。
在持续经营的假设前提下，企业会用资产和经营过程中创造的收益来偿还长期债务和短期债务。
下面，分别
由于企业偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力，所以下面从这两个方面来分析之。
2.31短期偿债能力
短期偿债能力是指企业用流动资产和营业利润偿还各种一年以内到期的或者超过一年的一个营业周期内到期的流动负债的能力，是企业对短期债券人权益或者其负担的短期债务的保障程度，它主要取决于企业资产的流动性和变现能力。
分析短期偿债能力常用的财务指标有流动比率、速动比率以及现金比率。
下面是2008年至2010年三年之间招商地产的流动比率、速动比率以及现金比率的变动情况。
图2-13
（数据来源：
CSMAR数据库）
先来看流动比率与速动比率，这两个比率反映了企业的偿债能力。
一般情况下，流动比率和速动比率指标值越高，说明企业的短期偿债能力越强；反之，流动比率和速动比率越低，说明企业短期偿债能力越弱。
流动比率和速动比率作为判断企业财务状况的重要指标，应当保持在一个适当的幅度。
如果这两个指标过高，企业的短期偿债能力虽然有了充足的保障，但是由于大量占用资金，减缓了流动资产和速动资产的周转速度，资金也不能充分发挥有效的使用效益，进而影响企业的长期生产经营效果。
如果这两个指标过低，表明企业负债过高，短期偿债能力没有保障，经营风险增大，投资者投资信心不足，也会影响企业的生产经营效果。
从图2-13可以看出，在这三年期间，招商地产的流动比率和速动比率均保持在一个稳定的状态，表明其财务基础较为稳固，短期偿债能力越强。
最近三年招商地产调整债务结构，通过增加长期银行借款和发行可转债，一方面保证公司房地产开发、房屋租赁业务所需的长期稳定资金；另一方面，提高了短期偿债能力，降低财务风险。
从图2-13可以看出，在这三年期间，招商地产的流动比率和速动比率均呈逐年上升趋势，表明其财务基础较为稳固，短期偿债能力有所提高。
招商地产的流动比率和速动比率较同行业可比上市公司略低，这是由于其正处于快速发展阶段，年度在建新开工项目总建筑面积大于每年竣工销售面积，加之其积极购置新的土地进行土地储备，使得存货持续增长，占流动资产的比重较大。
招商地产的拟开发项目、在建项目和已完工项目均处于经济发达地区，地理位置优越，房地产存货的质量优良，变现能力较强。
最近三年招商地产已经逐步建立了以房地产开发、物业出租为主的业务体系。
近3年其通过银行借款、发行可转债等债务融资方式，加大对房地产开发、出租物业主业的投入，土地储备、在建房地产项目、新增出租物业等均有大幅度的提高，从而不断提升其在行业中的竞争实力。
然后是现金比率，这个指数最能反映企业直接偿付流动负债的能力。
但这一比率过高，就意味着企业流动负债未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。
从图2-13可以看出，在这三年期间，招商地产的现金比率保持在一个稳定的状态，表明其在保证较强的短期偿债能力的基础前提下能够有效使用资金，提高资金使用效率。
2.32长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业在长期借款使用期内的付息能力和长期借款到期后的归还借款本金的能力。
资产和负责的结构、企业的信用风险、发展潜力均可影响企业的长期偿债能力。
反映企业长期偿债能力的财务指标主要有资产负责率、产权比率、有形净值债务率以及已获利息倍数。
资产负债率是指企业的负责总额与资产总额的比率，它表明来自于债权人资金形成的资产占企业总资产的比重，以及在企业清算时对债权人利益的保障程度。
产权比率是指企业负债总额与业务权益的比率，揭示了负债资金与权益资金之间的关
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