珠海淇澳岛项目前期调研报告.docx

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珠海淇澳岛项目前期调研报告

珠海淇澳岛项目前期调研报告

一、珠海市概况 2

二、珠海市宏观经济概况 3

（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3

（二）人口总数增长缓慢 4

（三）人均可支配收入逐年提高 4

三、珠海市房地产市场概况 5

（一）板块总括 5

（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6

（三）当前珠海市房地产市场的主要特点：

 7

四、唐家湾片区典型楼盘分析 11

（一）唐家湾片区概况 11

（二）典型楼盘分析 12

五、项目概况 14

（一）项目区域位置 14

（二）淇澳岛概况 15

（三）项目指标及由来 16

（四）基地地形、地貌和地质条件 17

六、项目SWOT分析 26

（一）项目的优势分析 26

（二）项目的劣势分析 27

（三）项目的威胁分析 27

（四）项目的机会分析 27

七、项目的结论和建议 27

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珠海淇澳岛项目前期调研报告

一、珠海市概况 2

二、珠海市宏观经济概况 3

（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3

（二）人口总数增长缓慢 4

（三）人均可支配收入逐年提高 4

三、珠海市房地产市场概况 5

（一）板块总括 5

（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6

（三）当前珠海市房地产市场的主要特点：

 7

四、唐家湾片区典型楼盘分析 11

（一）唐家湾片区概况 11

（二）典型楼盘分析 12

五、项目概况 14

（一）项目区域位置 14

（二）淇澳岛概况 15

（三）项目指标及由来 16

（四）基地地形、地貌和地质条件 17

六、项目SWOT分析 26

（一）项目的优势分析 26

（二）项目的劣势分析 27

（三）项目的威胁分析 27

（四）项目的机会分析 27

七、项目的结论和建议 27

一、珠海市概况

珠海市位于广东省珠江口的西南部。

东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。

1979年珠海建市，1980年建立珠海经济特区。

是珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市。

行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约1687.8平方公里。

珠海市划分为香洲区、金湾区、斗门区。

其中香洲区包括主城区（新老香洲、吉大、拱北、前山和南湾城区）、唐家湾新城和横琴新城。

九州港口岸是中国最大的水路口岸，拱北口岸是中国第二大陆路口岸。

珠海市城市建成区绿化覆盖率达45%，人均公共绿地21.41平米；森林覆盖率33.2%，全市已建成各级自然保护区和森林公园11个，自然保护区面积逾180平方公里，覆盖率达10.7%。

2003年末全市总人口127.89万人。

其中，户籍人口82.02万人，外来暂住人口45.87万人。

规划2005年达到149万人。

二、珠海市宏观经济概况

（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升

    （上表中增长率数值根据历年GDP绝对值计算而出，未考虑价格变化因素。

以下正文中的有关增长比例的数据是根据可比价格计算得出数据；以下情况雷同）

根据统计公报，珠海市2002年国内生产总值406.26亿元，比2001年增长12.4%。

2003年生产总值为476.73亿元，比2002年增长18.1%。

从珠海市历年国内生产总值的统计来看，多年来珠海市的经济快速发展，国内生产总值稳步增长，并始终保持11%以上的增幅。

值得一提的是近年珠海市以电子信息为代表的高新技术产业发展迅猛，软件产业发展势头强劲。

2002年全市高新技术产品产值218.35亿元，占全市工业总产值的27.6%。

软件产品产值23亿元，增长44.0%。

经省认定的软件企业116家，开发的各类软件产品395件。

2003年高新技术产品产值342.58亿元，比上年增长35.0%，占工业总产值的33.1%。

经省认定的软件企业有158家，开发的各类软件产品545件，软件产品产值35亿元，比上年增长50.1%。

截至2003年底，相继建立3个国家级、10个省级工程技术研究开发中心，1个"863计划"成果转化基地。

随着经济的迅速发展，全社会固定资产投资额也从1996年的谷底开始回升并逐年加大，尤以2000年以后更为明显。

2002年固定资产投资120.35亿元，比上年增长14.8%，2003年固定资产投资140.83亿元，比上年增长16.8%，增幅提高1.9个百分点，比1996年的65.74亿元已增加一倍有余。

（二）人口总数增长缓慢

珠海市总人口自1994年突破100万大关之后，9年来增加了约25万人，总增长率为24%，其中户籍人口增加21.36万人，增幅35%，年均增幅3.9%左右，暂住人口增加3.48万人，增幅仅8.2%。

可见近几年中除了户籍人口的增长外（而其中又包括了部分通过购房入户的户籍人口），暂住人口增长几乎停顿（年均暂住人口总量基本维持在45万人左右），反映了珠海市虽然经济总量在不断增加，但增加的就业机会并不乐观，对外来人员的吸引力在下降。

（三）人均可支配收入逐年提高

由下表可见，珠海市人均年可支配收入自1996年大幅增长15.66%之后超过万元，1997年再次达到16.62%的高增长率，但1998年以后收入增长势头趋缓，几年之中的年增长率介于3.67~5.87%之间，2002年甚至出现负增长（由于存在统计口径的不同，导致名义增长呈负数，如按可比数据计算其增长率为8.4％），2003年达到16602元/人•年，比2002年增长了8.4%。

总体来看，珠海市的社会平均收入水平在珠三角地区还不算高，一定程度上限制了整个社会的消费欲望。

三、珠海市房地产市场概况

（一）板块总括

珠海市结合地理特点而形成的组团式海滨花园城市格局造就了市区房地产市场上的几个比较明显的板块，如香洲板块、新香洲板块、吉大板块、拱北板块、前山板块、唐家湾板块等，各板块拥有各自不同的自然或社会资源，并以此吸引特定的客户，形成了各自的特色，比如唐家湾板块因拥有良好的海景资源和高校集中的优势，吸引了大批异地休闲度假人士，户型偏大，单价也较高，均价一般超过4500元/㎡；拱北板块则因与澳门接壤而对澳门人产生了强大的吸引力，他们多抱投资心态，因此小户型在这一带较受追捧，售价维持在3500元/㎡左右；新香洲板块则借助体育中心大打运动牌，吸引了不少年轻白领，以中小户型为主，房价多为3300-3500元/㎡；香洲板块是成熟社区，生活配套完善，均价能达到4000元/㎡；吉大板块则拥有海景和成熟社区双重资源，海景住宅均价可达5000元/㎡左右，非海景楼盘均价也可达到4000元/㎡；而前山板块由于也临近澳门，因此在户型设计上以小户型为主，也有相当比重的中大户型，售价相差较大，规模小的盘均价在3300-3500元/㎡，规模大配套全的楼盘均价也可达到4000元/㎡以上。

总体而言，珠海市近两年房地产市场比较平稳，但价格有所上涨，主流房价格维持在3000-3500元/㎡。

（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点

2002年珠海市房地产开发投资37.03亿元，增长8.2%。

房屋施工面积726.43万平方米，增长13.9%。

房屋竣工面积220.01万平方米，增长11.4%。

商品房竣工面积94.26万平方米，比上年增长6.1%；商品房销售额46.61亿元，增长11.7%；销售面积134.14万平方米，增长12.2%。

其中，商品住宅销售124.46万平方米，增长18.1%。

2003年珠海市房地产开发投资38.77亿元，比上年增长4.2%。

城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用。

商品房竣工面积154.78万平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75万平方米，比上年增长6.6%。

其中，商品住宅销售109.01万平方米,比上年增长12.0%。

（此数据来自统计公报，其中03和02的统计口径不同）

2004年上半年市场上具一定规模和档次的新建楼盘都取得了良好的销售业绩，二手房交易大幅度增长，市场供需两旺。

具体表现在：

1、商品房销售持续增长，个人购房比例继续上升。

珠海市优美的居住环境优势和潜在的经济快速发展势头随着珠港澳大桥、五纵三横交通网络的建设开始释放，加上市场认可的适中房价，使外地来珠海安家落户的人越来越多，本地居民对住房的更新换代愿望开始付诸行动，房地产市场的有效需求正开始理性释放。

　　据统计，上半年全市商品房销售面积62.59万平方米，同比增长4.69%；其中销售给个人的商品房面积62.24万平方米，同比增长18.4%，所占比重为99.44%，高于上年同期11.58个百分点；销售给个人的商品住宅58.97万平方米，增长12.9%，所占比重为99.97%，高于上年5.21个百分点。

2、商品房交易价格继续走高。

上半年珠海市商品房平均销售价格为每平方米3467元，比上年底上升368元，同比增长11.89%。

分物业性质观察，商品住宅平均售价3343元/㎡，比上年底上升366元，增长12.3%；办公楼平均售价2814元/㎡，比上年底下降26.54%；商业营业用房平均售价6026元/㎡，比上年底增长30.77%。

3、二手房交易活跃。

1－5月，珠海市二手房交易办证面积为50.09万平方米，交易金额9.28亿元，分别同比增长65.14%和54.62%，二手房市场的交易量已越来越接近一手房市场的交易量。

目前珠海二手房交易数量中约有60%属于外地人到珠海置业。

4、商品房空置面积下降。

6月末，珠海市商品房空置面积为95.58万平方米，同比下降1.45个百分点，其中：

商品住宅空置面积52.06万平方米，同比下降1.34%；办公楼空置面积10.45万平方米，同比下降7.93%；商铺空置面积25.77万平方米，同比上升2.63%。

（三）当前珠海市房地产市场的主要特点：

（1）大社区少，配套设施不完善

由于市场容量小，一直以来珠海的楼盘规模都比较小，楼盘建筑面积多数在5万平米以下，超过10万平米以上的极少。

社区规模小造成了大部分楼盘无力兴建更多的生活配套设施，只能依靠市政公共配套，造成了生活上的种种不便。

近两年珠海市才出现了如华发新城、海怡湾畔、荣泰河庭、宝地康泰花园等建筑面积在30万平米以上的大社区和一些20万平米以上的项目如银石雅园、海愉半岛花园等，其中华发新城、海怡湾畔、银石雅园等项目均以优美的园林景观、较为完善的生活配套等成为热销楼盘，销售价格也大大高于周边楼盘。

（2）近期价格涨幅较大

2004年上半年珠海市商品房平均销售价格为每平方米3467元，比2003年底上升368元，同比增长11.89%。

除了钢铁、水泥等建材价格仍然居高不下外，导致上半年珠海房价上涨的两大主要原因是：

首先，近几年来，珠海对除“城中村”改造工程外的新开工项目严格审批，有效控制了房地产市场投放总量的盲目增长，使全市房地产总供给量较好地满足了总需求量；其次，随着珠港澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路以及五纵三横交通网络的建设，珠海城市综合实力提升，房地产消费有效需求开始加大，较为适中的销售均价使本地居民加快了对住房更新换代的步伐，也吸引了更多的外地人来珠海购房落户。

（3）城中村改造取得明显成效

   珠海建市前就存在的26个行政村（32个自然村），散落在中心城区或城区边沿50平方公里范围内，共有旧村居民4.6万人口，暂住人口10多万，总占地300万平方米。

　　2000年6月，珠海市决定用3年时间将26个“城中村”一举改建成实现智能化管理、用户宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。

为了给“城中村”改造腾出市场空间，珠海市政府承诺：

在3年内，暂停批准新开工住宅项目。

同时，全市全面停止机关、企事业单位自建住宅。

　　至2004年5月底，香洲区已确定开发商的21个行政村33个自然村或项目中，已有19个改建项目105万平方米回迁房竣工移交，4150户居民告别旧房，搬进新居；另有4个自然村已建好回迁房将安排回迁；有4个自然村回迁房28万平米正在建设之中，5个自然村正在签订拆迁补偿合同。

与此同时，开发完成了约250万平方米的商品房建设。

已招标或按原历史合同改建的33个自然村或项目，已投入资金48.6亿元。

其余项目政府决心在未来2年内完成全部改建。

旧村改造同时也加大了商品房市场供应总量，由于种种原因，今年计划中的几个十万平方米以上的城中村改造项目都没能按期动工，预计明后年这些项目将陆续推向市场。

（4）商品住宅供应量近期略显不足，长期供应量不小

2004年上半年珠海房地产开发中施工面积399.39万平方米，比去年同期增加了11.74％，其中新开工的面积126.32万平方米，增幅达到了100％，这是近些年来珠海房地产开发中少见的情况。

　　但上半年房地产竣工面积反而比去年同期还减少了。

上半年住宅竣工面积仅为37.76万平方米，比去年同期减少了7.36％。

上半年施工面积和竣工面积相比差距非常大，竣工面积仅占施工面积的11％左右，由于今年计划中的几个十万平方米以上的城中村改造项目都没能按期动工，使得在数据统计上施工面积比去年增加很多，但是实际能够供应市场的量反而减少了。

　　另外一个原因在于新开发项目，虽然从去年开始，已经获批准开工的91个房地产项目，建筑面积达到了250多万平方米，但是今年上半年实际开工的面积仅为120多万平方米。

这些项目迟迟不动，应该与开发商的资金无法及时到位有关系。

因此今年下半年上市的楼盘仍然无法改变上半年供应量偏紧的局面，真正上市的高峰期有可能集中在今年底到明年上半年。

除上述已获准开工的项目外，今年通过拍卖的2004-04号地块（建筑面积12.3万平米）和2004-02号地块（建筑面积80万平米）及02号地块北侧的另一幅土地（可能在明年拍卖，建筑面积约40万平米）也将在几年内提供约130万平米的供应量，由于珠海市每年的销售面积仅有120万平米左右，因此随着明后年这些项目的陆续推出，供不应求的局面将大大缓解。

（5）产品结构不尽合理

到目前为止，虽然珠海的商品房供应量逐年增大，但产品结构却不尽合理（以下的户型大小是根据珠海市的购房习惯而言）：

比如目前的海景楼盘，明显的是大户型占据着绝对主导地位，无论是君怡花园的傲海居、海湾御庭、龙洲湾、金海湾，还是新开盘的海湾雅苑，其主导户型多为120平方米以上的大户型，海湾雅苑还开发了4套300平方米以上的复式结构的房子，君怡花园的复式结构也在150平方米以上，而中小户型海景住宅目前在珠海市场上基本处于盲点，类似项目还没有出现（旭日湾、海湾雅苑有少量）。

再如2003年总价低便于投资的小户型遍地开花，其销售势头延续到了2004年；而便于本地居民改善生活居住条件，总价相对不高的中大户型在市区却较少。

另外，除海景楼盘外，针对高端客户而开发的纯粹大户型、高配置的住宅区则更是少之又少。

华发新城正是看准了市场的这一空白点并利用其大社区的优势取得了令人难以相信的成功。

（6）新出台的购房入户政策对小户型有抑制

珠海市自1997年11月以后实行的购房入户政策规定：

30-50㎡/套的可入户1人，50-70㎡/套的可入户2人，75-100㎡/套的可入户3人，100㎡/套以上的可入户4人；2002年6月12日市政府55号文件《关于进一步搞活我市房地产市场的若干规定》更是规定“凡购买二手商品房，可享受与购买新建商品住宅同样的入户政策”促进了二手房市场的活跃。

今年7月后实行的新规定将购买低于75平方米的小户型和购买二手房者排除在购房入户门槛之外；而对于违反计划生育户，在已经计生部门处理、且购房面积达120平方米（含120平方米）时才允许办理入户手续。

新的购房入户规定虽然对于遏制二手房市场上利用房子作中介多次入户的行为有利，但却提高了购房入户的门槛。

在2003年珠海房地产市场上小户型曾一度热销，新政策对刚刚活跃起来的房地产交易市场是一个不大不小的考验。

但该政策对高档大户型住宅没有什么影响。

（7）外地人购房比重大

　　一直以来，外地人在珠海购房比重都在30-40%以上。

从去年开始，这样的人群更多了。

今年上半年外地人士购买珠海商品房2601宗，建筑面积近25万平方米（占上半年总成交面积62.59万平方米的39.94%），成交金额8.6亿元；而本市消费群交易数量仅482宗，但购买大中户型的居多，交易面积和金额分别达到33.2万平方米和11.65亿元。

随着珠海城市交通网络和城市人居环境的进一步改善，预计今后外地人将成为珠海市房产市场的主要购买者。

（8）户型设计几乎与深圳同步，少有18层以上的高层

目前珠海的在售楼盘在户型设计上与深圳并无太大差距，比如现在深圳较为流行的入户花园、空中花园、采光电梯间、凸窗、转角凸窗、落地窗、中空玻璃、底层架空等特色设计在珠海楼盘中均有采用。

珠海楼盘的容积率不高，一般在2.0以下，因此超过18层的高层住宅较少，大多为多层、小高层（12层以下），顶层一般均设计为复式。

由于楼盘规模普遍偏小，因此社区环境设计较简单，但华发新城、海怡湾畔、美丽湾等高档楼盘的环境景观设计多选用香港贝尔高林、美国EDSA、泛亚易道及深圳的专业景观设计公司，设计水平不低。

   总之，珠海市房地产市场近年来稳步、良性发展，向上趋势明显，商品住宅的市场价格已经逐渐拉开差距，差别需求正逐渐被挖掘出来；虽然近两年珠海的成交面积基本保持在每年120万平米左右的水平，但随着政府的重大交通基础设施的陆续建设，珠海与周边城市甚至是全国的联系更加便利，今后珠海的房地产市场不仅仅局限于珠海，更是一个全国性的市场，市场范围更大了，每年的成交总量预计会进一步突破；珠海市近两年以电子信息为代表的高科技产业发展迅猛（2003年高新技术产品产值已占工业总产值的33%），在增加就业的同时也将提高珠海市的整体收入，增强整个社会的购买力；政府对土地资源的积极整合更加有利于异地大开发商的项目操作……总体而言，在珠海开发房地产是有一定发展前景的。

四、唐家湾片区典型楼盘分析

（一）唐家湾片区概况

唐家湾位于珠海市香洲区的北部，京珠高速公路的起点，是出入珠海的主要门户。

南距澳门18公里，北上广州110公里，与香港、深圳隔海相望。

唐家湾地区由唐家、金鼎、淇澳三部分组成，辖区面积116平方公里，常住人口约10万人，其中户籍人口约2.7万人。

唐家湾是珠海市近期重点发展的地区之一。

唐家湾金鼎科技工业园一期建设已初具规模（104公顷）。

1999年以来，在国家教育部的支持下，中山大学、北京师范大学先后在唐家湾建立校区，此后北京理工大学、中国人民大学、北京化工大学、中国医科大学等国内著名高校纷纷落户唐家湾，唐家湾大学园区的影响力日渐扩大。

2002年，珠海市政府制定的“十五规划”蓝图中提出：

要把唐家湾建设成为“大学园区和科技创新海岸”。

20平方公里的“大学园区和科技创新海岸”，正形成了以名牌大学为依托、以软件研发企业为主体、集产学研于一体的高科技产业走廊。

国家软件开发基地、南方软件园、工商银行软件园、清华大学科技园、哈尔滨工业大学新经济资源港、北京大学教育科技园区、广东省高科技成果产业示范基地等构成了珠海科技创新产业的龙头。

此外，唐家湾还先后建成了珍珠乐园、国际标准的高尔夫球场、珠海国际赛车场等游乐、竞技运动场所以及淇澳红树林旅游生态保护区。

（二）典型楼盘分析

1、海怡湾畔

楼盘名称 海怡湾畔3期 区域 唐家湾

详细地址 唐家湾金唐路333号 开发商 和记黄埔地产（珠海）有限公司

占地面积 45万㎡ 总建筑面积 45万㎡

建筑密度  容积率 1.0

绿化率  总户数 一期约600户，二期772户，三期A区

停车位 全部地库停车，200元/月 价格 海天苑看山景，6F约4800元/㎡

海茵名苑看湖景：

1F约7050元/㎡

2F约5900元/㎡

户型及面积 海湾园（5层）：

3×2×2约91-114㎡;2×2×1 约65-74㎡

海茵名苑（5层）：

1F3×3×2约143㎡；2F3×2×2约132元/㎡；

               3F3×2×2约124㎡；4-5F（复式）4×3×2约213㎡

海天阁（9层）：

2×2×1约76-81㎡；3×2×2约122-141㎡

海韵园（10层）：

2×2×1约76-81㎡；3×2×2约122-141㎡

              9-10F（复式）216-227㎡

主要卖点 18000㎡的小区人工湖、绿化；山景；公司品牌；物业管理；

销售情况 5层的海茵名苑已售完，

建筑设计单位 胡周黄建筑设计（国际）有限公司

珠海市建筑设计院 景观设计

单位 贝尔高林香港有限公司

说明 一、二期为低密度豪宅（连排别墅、复式）；三期A区以9层小高层和5层复式为主，B区规划同A区；四期将安排4栋高层。

管理费很高，2.9元/㎡，据说是政府特批。

2、珠海高尔夫山庄

楼盘名称 珠海高尔夫山庄 区域 香洲唐家湾

详细地址 唐家湾港湾大道 开发商 珠海国际高尔夫游乐公司

占地面积 23万㎡，球会占地200万㎡ 总建筑面积 

建筑密度  容积率 

绿化率  总户数 163栋

停车位 每户一个室内车位 价格 350-660万元/栋（含30-40万装修费），单价1万元/㎡以上

户型及面积 分A、B、C、D四个小区，分别分布在高尔夫球场周边，既分开又独立的。

山庄内的六款别墅建筑面积由220-400㎡，每一栋占地700-1300㎡,分别为二房二厅、三房三厅、四房三厅等。

主要卖点 珠海环境得天独厚，是一个特别适合度假休闲及居住的城市。

D区（1期）内56栋别墅围绕着人工湖错落分布，湖景为卖点。

B区（2期）依山面向高尔夫球场，看球场。

C区（3期）处于会所之旁，有四排别墅，小而别致，便利。

A区（4期）位于B区的延伸之处。

除了拥有与B区同样优越的地理条件和景观环境外，比B区规模更大、更开阔。

销售情况 前三期已全部销售完毕，已售出约100余栋，第四期也正处于热卖中。

建筑设计单位  景观设计单位 

说明 珠海高尔夫山庄处于占地200万平方米的珠海高尔夫球会和大型现代化游乐场——珍珠乐园之间，客户包括珠海人、香港人甚至英国人、美国人、德国人等。

区内设有卫星电视和游泳池、网球场、健身室、桑拿、卡拉OK、便利店、各种不同类型的餐厅（包括中菜、西餐及日本料理）。

3、美丽湾

楼盘名称 美丽湾 区域 香洲海湾

详细地址 情侣北路199# 开发商 珠海市丹海房产有限公司

占地面积 53957㎡ 总建筑面积 101440㎡

建筑密度  容积率 1.7

绿化率 65% 总户数 600余

停车位  价格 海景房均价5500元/㎡

山景房约4900元/㎡

TOWNHOUSE约8000元/㎡

以上均含500元装修费

户型及面积 海琴苑1×1×1约33-35㎡；2×2×1约78-91㎡；3×2×2约100-145㎡；4×2×2约125-129㎡；5×2×2约175-179㎡；复式200-232㎡

海天苑2×2×1约101㎡；4×2×2约141㎡；

海虹苑2×2×1约91㎡；3×2×2约103-112㎡；4×2×2约114-130㎡；5×2×2约129-130㎡；

主要卖点 无遮挡辽阔海景、凤凰山景

销售情况 仅剩50余套

建筑设计单位 加拿大黄雄溪建筑师事务所；丹田时代建筑设计院 景观设计单位 美国EDSA景观设计事务所

说明 由连排别墅、复式公寓、小高层公寓、高层公寓组成；平层、错层、复式、三层别墅等；背靠10万㎡凤凰山，面临香洲湾，引山泉水入区，

4、旭日湾

楼盘名称 旭日湾 区域 香洲唐家湾

详细地址 唐家湾九坑（中山大学园区侧） 开发商 珠海市英格仕房产开发有限公司

占地面积 173960㎡ 总建筑面积