昆明市城中村改造研究.docx

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昆明市城中村改造研究

昆明市城中村改造研究

经济管理学院

发展0801班

A08081199

袁齐云

昆明市城中村改造研究

摘要：

21世纪是城市的世纪，但是城市化的中期加速阶段，常常会出现一些“城市病”。

城中村问题正是我国许多城市快速城市化过程中产生的“城市病”，这个“病”在昆明格外突出。

2007年底，昆明主城建成区249平方公里范围内有城中村336个，总建筑面积3817万平方米，居住人口近100万人，人口密度约为5万人/平方公里。

其中，二环路内共有城中村72个，占地面积1.94平方公里，居住人口约21万人，人口密度每平方公里约为10.8万人。

昆明的城中村数量多、分布广、人口密度之大、容积率之高，并且从城市核心区到城市边缘均有分布，这在省会城市中也是罕见的。

另外，城中村常常利用土地的区位优势，大量出租集体土地。

2004年清理违法用地8000余宗，大部分发生在城中村。

不过，在城中村的这些问题中，令昆明市的执政者最担心的莫过于城中村里比比皆是的安全隐患。

城中村建筑几乎无规划设计，走进城中村满眼是“一线天”、“握手楼”，且不说采光通风条件差、违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，城中村内基础设施不完善，排水排污不畅、时常内涝水淹。

昆明又是地震多发区，也是国家要求的8度抗震设防地区，而城中村的房屋建筑无地质勘测、无规划设计、无消防配套、无抗震检测、无环保要求、无资质施工、无竣工验收等，抗震设防能力弱，火灾隐患突出。

省地震局2008年初向昆明市委、市政府郑重指出：

城中村是昆明市防震减灾最薄弱的区域，如不抓紧改造，一遇地震城中村将变成“坟场”。

数量众多的城中村已成为昆明城市发展的瓶颈，城中村中存在的众多社会隐患和问题，影响了全市经济社会的可持续发展。

城中村改造是建设现代新昆明绕不过去的一道坎。

关键词：

昆明城中村“村城”“征地不征村”土地产权基础设施

正文：

一、城中村的界定及产生

（一）城中村的界定：

事物的发展或者进步必然存在着不平衡，就一定会有个先后顺序，城市的发展也如此。

在城市高速发展的今天，与城市化相对的社会事物的发展速度明显滞后于城市，这导致在城市的发展过程中出现不平衡现象，“城中村”就是这种不平衡的一种产物。

何谓“城中村”？

从狭义上说，是指地处城市周边农村，在城市发展壮大的进程中，由于全部或大部分耕地被征用，失去土地的农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

如以狭义来界定“城中村”，那么它仅仅指滞后于城市发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下、前身是传统意义上的农村的居民区。

如以广义来界定，那么它包括所有在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

以广义来界定“城中村”是现代城市的发展需要，更全面更科学。

（二）城中村的产生

城中村的存在是必然的。

按照城市化加速阶段的进程，参照先期城市化国家的情况，预计未来25年中将会有8.5亿原来生活在农村和乡镇中的人走进城市。

他们中间大约有1.5亿人是通过耕地被征、户籍改变、集中安置的方式走进城市，另外的7亿人是离开土地走进城市，通过打工、做生意的方式融入城市的生活。

这两部分人由于居住地距离城市的不同而命运不同，但他们往往会生活在城市中同一个区域，一方为业主，另一方为租户，这种区域就是城中村。

其形成原因，可以从以下几个方面来分析：

（1）、城市化进程是城中村形成的外在动力。

我国城市化的一种重要形式，就是“城市包围农村”。

为降低补偿成本，也为了避免处理与城中村相关的一系列复杂的社会管理问题，在征地中有意避开城中村，另一方面，城市扩张时，往往只偏重于占用城郊农村土地资源，而不将村镇人口、村镇社区纳入城市管理序列，“只占地，不管人”，致使村镇土地转变为建城区之后，村镇人口、村镇居住聚落仍停留在松散的农村状态，没有同步实现“村民”的城市化与现代化。

具体地说，在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内。

这些村落起初还在城市郊区，进而位于城乡结合部，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村。

有资料显示，1980年到2003年，我国城镇人口比例从19.4%增加到4O.3％，总量增长3亿（其中很大一部分是行政区划调整、“农业人口”进入城镇人口的统计口径），而同期“乡村从业人员”也绝对增长了近7000万。

农村人口只是在城市“移动”而不是成为居民。

（2）经济根源

首先，城中村是农民追求土地收益最大化的结果。

土地用途不同带来收益不同---土地用途和开发方式的不同，带来收益明显不同。

首先，农业用途和工商业用途，其收益是明显不同的，土地的持有者村集体从土地的非农收益得到的收益一般明显高于农业使用（非农使用的收益直接到集体，而农业使用则首先归农户）。

其次，开发方式不同收益也大不相同。

村集体自主性的土地开发，不但获了土地非农使用的超额收益，还获得了对该地块的管理权，总体收益高于被城市征用所得。

在这两种收益差异的驱动下，某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地（如广州海珠区某村抢先规划，抢先用地），造成一方面土地非农化失控，另一方面城市建设征地难。

其次，不断涌入外来人口的住房需求促使农民追求租金收益最大化----城中村产生的催化剂。

住房市场供需之间的巨大缺口是城中村存在与发展的市场原因。

这种以高密度、高容积率为空间特征的出租屋是符合住房市场供求形势的。

城中村宅基地房具有低廉的土地成本、建房成本和经营费用，且交通便捷、接近工作地，租金低廉，自然成为外来流动人口的居住首选。

在城中村中集聚了大量的外来人口，房屋租赁已成为村民的一项主要经济来源。

受到经济利益的驱使，违章建筑以惊人的速度增长，村民不断扩建、加建、改建增加出租面积，城中村到处是一派热火朝天的建房景象，且速度惊人，一旦有任何限制政策出台风声，便会掀起一股抢建风潮。

城中村往往具备较好的地理区位优势，拥有集体土地使用权和各项宽松政策，从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果，这是城中村存在和发展的主要经济根源。

最后，“征地不征村”成了政府、开发商、村民三方共同的选择,必然导致城市包围农村。

政府为推进开发进度，降低城市化成本，征地时选择避开需要拆迁安置的村庄；为降低成本，多数开发商也刻意避开村庄，选择耕地、空闲地，开发一片，留下一片。

村庄开发被长期搁置。

而城市扩张形成的社区地理优势及土地价值的提升，使得“征地不征村”同样成了村民和村级组织的选择，他们更愿意以便保有宅基地、留置地，来实现失地农民在城市中的生存和发展，但与此同时也营造了“城中村”的外在景观。

（3）制度原因

首先，城乡二元经济社会管理体制是形成“城中村”的根本原因。

城中村是计划经济时期形成的城乡二元经济社会结构在城市化进程中的反映，我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构，这是城中村形成的深层次制度原因。

所谓“城乡二元管理体制”，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，“二元所有制结构”是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。

而在一些城中村内形成了以城市与农村二元所有制结构并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”。

其次，产权界定不清，土地集体所有制是“城中村”形成的直接原因。

根据《土地管理法》，农村土地产权归农村集体所有，国家可以征用农用地，但不能征用宅基地，已被城市包围的“城中村”的住宅用地和部分村集体房产用地至今仍归村集体所有。

土地的集体所有制产生了集体经济，农民的土地不是通过农民和开发商的个别谈判来进行交易，而是通过政府对土地的征用的方式来实现。

政府通常只给农民相当低的土地补偿，而农民只获得其中通常并不很高的份额，剩余的部分归村委会集中统一支配。

在目前中国城乡分割的户籍制度下，农民很难像西方发达国家的农民那样转为城市市民并享受城市市民的待遇，如失业救济和退休金等，他们通常要被集体就地安置，而原有的村庄因有现成的住房通常是农民继续生存的空间。

宅基地制度是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因。

而村民仍被固化在集体土地上，身份还是农民。

土地归集体所有，由村民委员会经营管理，真正的土地所有权主体不够明确，即所有权主体多元化，所有者主体缺位；土地所有权主体不确定，土地使用产权不明确，社会保障体系不完善，导致村民将自己拥有土地使用权的宅基地视为基本生活保障。

此外，村集体经济还包括一些村办企业和沿街店面出租等。

这些资产往往对村民承担着某种社会保障功能，而村民为了享受这种福利又往往要求不离开原来的村社区。

（三）城中村的特征

第一、人口密度过高。

目前，我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。

一方面，由于户籍制度和城市住房制度的限制，外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；另一方面，城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房，更诱使外来人口向城中村高度集中。

第二、建筑密度过大，布局混乱，影响了城市空间规划的科学性、层次性和完整性。

受经济利益的驱动，村民随意搭建增建房屋，城中村建筑楼挤房密，高低参差不齐，空间布局混乱。

有的城中村建筑密度达到7O％以上，甚至达到9O％，“握手楼”、“贴面楼”、“一线天’现象十分常见。

乱搭、乱建，严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐，机理混乱，空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态，影响了城市空间规划的科学性、层次性和完整性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤为明显。

另外，这些地区土地使用性质混乱，建筑物布局随意、混杂，随着时间的推移将对城市空间规划产生越来越大的负面影响。

第三、市政设施不足，公共服务设施欠缺，环境质量差。

目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间（包括绿地）缺乏，环境质量低下，市政及公共配套设施不足。

大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。

房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震、抗台风等方面存在隐患。

此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足．建筑质量不高。

由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放。

这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。

第四、社会治安混乱。

私房出租的巨大收益，造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事．成为“四不青年”（不耕作、不学习、不经商、不做工）；大量的外来人口主要集聚在“城中村”．外来人口数量远远超过了原住村民。

外来人口膨胀．暂住人口过多、人口构成复杂、素质较低，加上出租屋分散、隐蔽、无人管理，同时缺乏有效的监督管理，城中村往往成为犯罪嫌疑人的隐匿处、边缘人群的聚居点，带来突出的社会治安、计划生育等问题。

“城中村”正在演化为城市的一种“亚社区”．成为城市中社会治安多发区域。

二、昆明市城中村的现状及问题

地域

所有城中村名单

数量

五华区

王家桥村 尹家村 林家院村 吴家营村（居民小组）范家营村（居民小组）谷堆村   大塘村  小屯村（居民小组）观音寺村（居民小组）大河埂村（居民小组）小普吉村（居民小组）大普吉村豹子头村苏家塘村  莲园村上马村 中马村下马村   沙沟埂村麦溪村浪口村   尚家营村  北仓村上庄村  右营村  岗头村依禄村（居民小组） 小团山村（居民小组）河底村（居民小组）昭宗小村  昭宗大村（居民小组）前所村（居民小组）后所村（居民小组）黑林铺村（居民小组）班庄村龙院村 上峰村   海源寺小组梁家河村（社区居委会）沙沟居民小组股份合作社东区社区小菜园村麻园村  菜家村（七组居民小组）黄土坡白村洪家营村（村民小组）新发村（村小组）潘家湾大村   潘家湾村  赵家堆村（居民小组）李家堆村（居民小组）

51

官渡区

香条后村（新村）香条前村（新村）关坡村和甸营村福德小村社德大村护福村双桥村长村高家村太平寺村螺蛳堆村宏德村万德村双凤村小街子村张居村青棚玉龙村梁家日新村苏家村苏凤村上苜蓿村中苜蓿村上凹村下凹村马军场村金马寺大村金马寺下村太平村十里铺村 大桥村 阮家村 朱家村刘家村牛街大村牛街新村小羊村大羊村凉亭村大营村中营村后营村宋旗营新村南窑村佴家湾村前卫营村岔街署光新村董家湾村菊花村太乙桥村五里多村新草房村秀英村螺峰村尚义村官王家庄村西庄村六谷村大羊甫村小羊甫村大街村东西廊村郭家小村织布营村鸣泉村新治村民小组陈旗营村民小组竹园村晓东村民小组土桥村民小组雨龙村民小组林家围村民小组永丰村民小组三家村民小组阿角村民小组时家湾村民小组白得邑村民小组金刚村余家村团结村赵家村王家村杨二甲村向化村张家庙村叶家村严家村陈家营子君村广卫村公家村西邑村常村河岸村普照小村小麻苴村大麻苴村高桥村普照村小石坝大石坝小新村

102

盘龙区

蒋家营村周家营村石闸村迎溪村新草房村小龙村苏家村东站新村唐家营村 东庄前村1—30号蒜村茨坝村花渔沟敷泽村桃源街村粟树头村席子营村水晶村伍家庄村 大厂村 凤凰新村张官营村小厂村 廖家庙村王旗营村新发村麻线营村下河埂村小坝东村 小坝西村上马新村沐东村郭家凹村何家院村虹桥村 龙池村黄土坡村长地埂村青龙村苏家营村云山村 伍家村白龙寺村刘家营村罗丈村三竹营村  大白庙村 小庄村 金刀营村马家营村任旗营村 老李山村波罗村羊肠小村清泉村落索坡村瓦窑村龙头村大波村麦地村 棕皮营小窑村羊肠大村司家营清水河雨树村竹园村

67

西山区

梁源村张峰社区止峰村中峰村下账在村张家村沙地村兴隆村陆家村马街上村马街下村马街中村马街村新渔村明波村心村河尾村小围村干沟尾村龙船甸村下普坪村上普坪村大石咀村小石咀村董家村苏家村大渔村杜家村小渔村海源庄村积上村积中村积下村刘家营村严家地村卢家营村弥勒寺村西坝新村豆腐营村黄瓜营村螺蛳湾村老鸦营村大营村丰盛村解家桥村沈家沟村渔堆村郑家河新村大坝村河尾村马家堆村彰家楼村平桥村福海大村福海小村陆家营村韩家湾村西坝村五家堆高朱村陆家营村邬大村邬小村庄稼塘村新河村杨家地村李长官村李家地村卢家地村王家地村田家地村庄房村长竹沟村新堆上村新堆下村船房村谭家营村南坝村马洒营村积肖村何家院村官庄上村官庄下村前卫营上村前卫营下村陈顾村粟牙村红庙寺村楼房村徐家院村赵家地村永胜村太家地村永富村渔户村四道坝村曹家场村大庄村二庄村孙家湾村李家场村陆家场村江家场村李家湾村陶家湾村棕树营土堆村大观楼村新农村白马庙村六合村新村红庙村上粟村下粟村江家桥村

115

（一）春城——“村城”放眼望去，在昆明主城建成区249平方公里范围内，遍布着336个城中村，常

住用地面积19.5平方公里，二环路内，人口密度达到每平方公里近10万人。

“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”、“接吻楼”是昆明城中村的真实写照。

地下黑工厂；黄赌毒滋生地；超生游击队安全窝；藏污纳垢庇护所；这是对昆明城中村一些出租房的形象比喻。

昆明城中村之多已经成为中心城市的“社会——经济塌陷带”。

昆明城中村的分布及数量见表。

数量如此的大，对整个昆明城市的发展、经济的发展产生了严重的阻滞作用。

（二）土地利用状况

1、城中村占用大量土地资源，管理混乱。

昆明的城中村大多处于城市中心地带或次中心地带，占用了大量的城市建设用地，具有丰富的储量土地资源。

但是，这些“城中村”基础设施不足，环境卫生、生活服务等公共配套设施不完善，居住生活环境“脏、乱、差”现象严重，成为城市最大的卫生死角。

更令人担忧的是，消防、抗震、防盗等方面存在着严重的安全隐患，危及居民的生命和财产安全。

其后果严重影响城市文明程度和城市现代化的水平提高。

2、土地产权关系不明，权属界定不清。

一般来说，这部分土地涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。

按照我国现行《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》，城中村土地所有权属于镇、村、社集体经济组织所有。

但在实践中，镇农民集体经济组织并不存在，村农民集体经济组织缺位，社是农民群众性自治组织，不具备行使农村土地处置的权力，从而造成城中村集体土地所有权主体严重模糊。

另外，城中村的上地往往涉及若干个集体土地所有权单位。

在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。

3、土地使用权流转混乱，土地利用管理不规范，扰乱了昆明国有土地市场秩序。

由于城中村集体土地所处位置的特殊性，土地使用权流转非常混乱，主要表现为农民住宅私自转让、出租土地使用权，不办理农地转让手续擅自改变用途、将集体土地作为资产参与企业人股等。

由于城中村的这种独特的地理位置，再加上它的土地价格相对于城市其他地方较低，许多开发商及地方政府都视其为“盘中餐”，纷纷想尽办法据为己有。

4、土地征用难。

按《土地管理法》规定，征用土地按照被征地的原用途给予补偿，在具体执行过程中，是以农业经营方式和投入为参照制定补偿标准，这给地理位置相同但农业经营方式不同的土地带来了征地补偿标准的差异，也带来了补偿的不合理性，最终造成了征地的困难。

征地难的第二个原因是，以人均耕地制定补偿标准在城中村征地执行中矛盾更加突出。

往往在同一个单位征地过程中涉及两个或两个以上农民集体经济组织，由于人均耕地的不同，形成了补偿标准的差别，使得补偿低的农民难以接受。

5、土地利用效益低，违法违章建筑严重。

“城中村”主要是低层次的物业经济，以独家独户的传统家庭模式建筑为主，房屋建筑相对于城市来说占地面积大，建筑密度高，建筑容积率低，造成土地利用率和产出率低下。

由于监管的缺失和利益的驱动，村民的住宅往往尽可能占用公共空间，在城中村内形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特的“风景”。

外来务工人员的不断增加，为城市提供了廉价的劳动力，也形成了对低质廉价住房的巨大需求市场。

“城中村”住房往往成为他们的首选之地。

加之农村基层组织的放任自流，对违法建设处理的不力，巨大需求刺激着“城中村”农民不顾一切地进行违法建设．任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及。

此外，优越的区位和相对于城市较为低廉的土地价格，使城中村中不规范的房地产二级市场特别活跃，致使由于规划和基础设施改善而升值的部分国有土地资产流失。

（三）昆明城中村存在的诸多问题

大量城中村的存在，严重影响了城市形象，“城不城、乡不乡”成为春城的尴尬。

城中村对城市的影响，不仅仅表现在城市形象和卫生、环境上，城中村缺乏统一规划，建筑没有章法，“握手楼”、“接吻楼”普遍存在。

昆明市有关方面的一份公开材料中这样表述：

城中村存在市政设施不配套、社会治安混乱、建筑安全和火险隐患突出等问题，部分城中村已成为滋生犯罪活动的温床。

可以这样说，在城中村里，几乎所有城市的问题都在这里集中体现：

道路肮脏、拥堵、占道经营、煤烟熏天、消防隐患突出、制假窝点、黄赌毒泛滥地、罪犯藏身地……昆明市城中村已成为城市化发展中的障碍。

城中村里“握手楼”、“接吻楼”比比皆是，抗震结构、消防通道、安全疏散场地等设施不符合要求，隐藏着安全隐患。

对城中村的隐患，有人这样形容：

“一场大火，这里就是火化场；一次地震，这里就是坟场。

”

  在许多城中村都有人使用小煤炉，“禁煤令”在这些村子里很难管理。

据西山区环保局相关工作人员估计，整个市区目前至少有几十万个小煤炉，这些小煤炉的使用，已经使空气质量严重下降。

与此同时，“近年来，城中村已成为昆明市火灾的频发区，这里一旦起火极易造成群死群伤。

”市消防支队防火指导科邵科长对媒体表示。

  城中村暗藏黑窝点、黑作坊的现象屡见不鲜，根据去年质监部门查处的制假黑窝点分布来看，绝大多数都集中在城中村以及城郊接合部。

因此，打击城中村中暗藏的制假黑窝点已经成为质监部门工作中的难点和重点。

由于城中村依靠的主要是“出租经济”，加之存在的问题多、情况复杂，容易成为黑窝点的藏身之所。

而城中村的外来人口经济条件较差、素质较低，对商品质量、食品安全方面的认识不足，也成为黑窝点生产商品的消费者。

一幢幢民房紧贴在一起，邻里间打开窗户就可以握手，这样的设计无疑是加大了治安管理的难度；杂乱喧嚣的集贸市场，各色人在此流动，成为黄、赌、毒活跃的温床，也是犯罪分子销赃、藏身之地。

疯长的城中村成了城市安全隐患。

“城中村最核心的问题是流动人口和出租屋的管理。

”据市公安局治安管理支队有关负责人介绍说，外来人口管理暂住证取消以后，改为ＩＣ卡管理，目前ＩＣ卡有３０万张，但外来人口绝不止３０万。

辖区内到底有多少外来人口，这些外来人口究竟从事什么职业，居住在何处，至今没有一个确切的数据。

三昆明市城中村改造的意义和目标

（一）意义:

“城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。

“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

具体可以从社会层面和经济层面说明。

从社会层面来说：

首先，环境的改变，城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求；其次，住房条件的改变：

旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房；最后，提高城市品位。

从经济层面来说：

首先，房产价值的改变，村民住宅转变为证件齐全的商品房。

这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入；其次，村民个人收入的改变，城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高；最后，完善了城市的经济环境。

城中村改造工程是一项民生工程，对城市功能的完善、环境改善、品位提升等方面都具有重大意义，将促进城市建设和经济快速发展。

同时，城中村改造本身也是重大的投资项目，有利于昆明的招商引资。

（二）目标

目标可从两个角度来说：

角度一：

（1）物质景观：

将混乱分散、混杂无序、设施不足的传统农村聚落改造转化为运作有序、设施完善、环境宜人的现代化城市文明社区；

（2）土地利用：

改变土地使用制度，通过用地调整和用地置换实现土地的低效无序利用向高效集约利用转变，突出土地资产经营的理念；（3）经济结构：

将“以地生财、出租物业”为主的经济结构转变为工、商业繁荣发达的城市综合职能区，能使得原村集体从改造中获得资金，从改造中提升经济