国有土地上房屋征收估价技术细则.docx

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国有土地上房屋征收估价技术细则

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国有土地上房屋征收估价技术细则

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新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则

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（新政规〔2017〕5号）

各镇人民政府、各街道办事处，马陵山风景管理处，新沂经济开发、锡沂高新区，市各有关部门和单位：

《新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则》已经市政府研究同意，现予以下发，希各单位严格遵照执行。

新沂市人民政府

2017年8月18日

新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则

第一章  总  则

第一条  为规范全市国有土地上房屋征收估价技术行为，维护国有土地上房屋征收当事人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。

第二条  为了公共利益的需要征收本市行政区域内国有土地上单位、个人房屋和用于产权调换房屋的房地产估价活动，适用于本细则。

第三条  被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条  本细则所称被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的合法土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素以及占地面积、土地使用权等影响因素，对其房地产市场价格进行的评估。

被征收房屋的价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。

第五条  房屋征收估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第六条  委托国有土地上房屋征收估价的，房屋征收人应当明确被征收房屋的性质和面积。



第七条  房屋征收估价的估价时点一般为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。



第八条  房屋征收估价人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、房屋征收人、被征收人签字认可。

因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除房屋征收人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。

评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知房屋征收当事人。

评估结果可以作为确定房屋征收补偿金额的依据。



第二章   估价程序

第九条  征收估价应当按照下列程序操作：

1.公布备案名录，选择评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查；4.拟订作业方案，进行现场查勘；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。

第十条  房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告或分户估价表反映。

第十一条  估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内向委托人提交估价报告。



第三章   被征收房屋性质认定及分类

第十二条  依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，房屋性质认定以房屋权属证书标明的用途为准。

房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋权属证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。

对取得工商营业执照并已持续依法经营、持续依法纳税一年以上的住宅房屋，可以按照本细则的相关规定进行估价。

第十三条  被征收房屋分为住宅和非住宅两类。

住宅房屋可分为成套住宅和非成套住宅两类。

成套住宅是指房屋套内（建筑主体内，不包含附房的另外配套）有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的住宅。

非住宅房屋可分为营业用房和非营业用房两大类。

其中，营业用房主要指商业、餐饮业、服务业、娱乐业、金融保险业（对外营业部分）；非营业用房主要指办公用房、非营业的单位用房、公益事业用房、以及工业、仓储业用房等。

第十四条  国有土地上房屋征收当事人应当提供房地产权属管理部门核发的产权资料及被征收房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供土地证明文件且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。

以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋征收补偿估价结果，不包括正常交易过程中应补交的土地出让金或相当于出让金的价款。

第四章   估价方法

第十五条  注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十六条  被征收房屋有稳定收益或潜在收益的可以采用收益法估价，估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。

房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照同一用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。

资本化率的求取可采用市场提取法和安全利率加风险调整值法计算，应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率宜选取1年期定期存款利率，风险调整值一般取3-5%。

第十七条  被征收房屋不具备市场比较法和收益法评估条件的，可以采用成本法估价，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本逼近法或基准地价系数修正法等方法求取。

建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。

房屋折旧以直线折旧法计算。

不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）计算。

房屋建筑设备应单独计算折旧。

第十八条  特殊用途房屋征收补偿估价，有相关估价规定的，从其规定。

第十九条  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及合法占地面积、土地使用权性质等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第五章  住宅房屋的估价

第二十条  住宅房屋征收估价一般采用市场比较法评估。

一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。

第二十一条  采用市场比较法估价的，可采用以下三种方式进行评估：

（一）可比实例直接修正方式

可比实例直接修正方式是按《房地产估价规范》要求的步骤直接测得各被征收房屋市场价格的方式。



（二）标准样本房价格修正方式

标准样本房价格修正方式是首先选取“标准样本房屋”，用可比实例直接修正方式评估出“标准样本房屋”的单价作为样本价格，再把样本价格修正为各被征收房屋的评估价格的方式。

（三）区位价修正方式

区位价修正方式是依据市场比较法的基本原理，通过修正被征收房屋所在区位普通商品房的市场价得出被征收房屋评估价格的方式。

第二十二条  在房屋征收时，涉及户数较少且主要为成套住宅的情况下，可选用市场比较法中的可比实例直接修正方式估价。

第二十三条  可比实例直接修正方式的操作步骤：



（一）搜集交易实例；

（二）选取可比实例；

（三）建立价格可比基础；

（四）进行交易情况修正；

（五）进行交易日期修正；

（六）进行区域因素修正；

（七）进行个别因素修正；

（八）求出比准价格。

第二十四条  选取的可比实例应符合的要求（见附件1）。

第二十五条  建立价格可比基础。



选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算建立价格可比基础。

统一付款方式为在成交日一次性付清方式；统一采用每平方米建筑面积价格（不含装饰装璜等附属物价格）为单价形式；统一采用人民币元为货币单位；统一面积内涵为建筑面积，面积单位为平方米。

第二十六条  在建立价格可比基础后，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。



估价对象评估价格=可比实例价格±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值或估价对象评估价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）

可比实例价格——建立在价格可比基础上的房地产实际成交价格；

交易情况修正——修正因交易行为中的特殊因素所造成的价格偏差，如为正常交易，则该修正值为100/100；

交易日期修正——将可比实例在其成交日期的价格调整为评估时点的价格，可用房产交易部门公布的价格信息为依据进行调整，在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可以根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；

区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，具体修正内容应根据估价对象的用途确定，主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素，公共配套设施完备程度，规划限制等；

个别因素修正——将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、装修状况、设施设备、平面布局、楼层、朝向等，每项修正对可比实例成交价格的调整一般不得超过20%。

修正后的单价与可比实例平均单价的差异一般不超过±30%，即：

｜修正后的单价－可比实例平均单价｜／可比实例平均单价≤30％。

第二十七条  住宅房屋的区域和个别因素修正系数参照表见附表一、附表二；

估价机构根据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范围，应在估价报告中充分说明理由。

第二十八条  修正后结果计算所选取的若干个可比实例价格经上述修正后，可用简单算术平均法或加权算术平均法等方法计算评估结果。

计算公式：



1.简单算术平均法公式：



修正后的单价=（修正单价1+修正单价2+修正单价3）/3

2.加权算术平均法公式：



修正后的单价=（修正单价1×权重+修正单价2×权重+修正单价3×权重）/权重之和

估价对象评估价格=修正后的单价×建筑面积

第二十九条  在房屋征收时，涉及户数较多且主要为成套住宅的情况下，一般采用市场比较法中标准样本房价格修正方式估价。

第三十条  标准样本房价格修正方式的操作步骤：

（一）对征收房屋进行分类，选取标准样本房屋（见附件2）；

（二）运用可比实例直接修正方式分别评估出各标准样本房单价；

标准样本房单价的计算参照市场比较法的计算过程。

（三）将各标准样本房屋修正为同类被征收房屋价格

被征收房屋评估价格＝同类标准样本房的单价×（1+个别因素调整系数）×被征收房屋建筑面积

区域因素和个别因素修正系数见附表一和附表二

（四）成套系数换算

结构相同的情况下，成套住宅成套系数100，非成套住宅为95。

用成套住宅交易案例修正求取非成套住宅价值，增加成套系数95/100，则公式变为：

修正单价=（可比实例单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值）×95/100多个案例修正后，采用平均数作为要评估的非成套住宅的单价。

（五）建筑结构修正（见附件4）

建筑结构修正系数=被征收房屋结构系数/样本房结构系数

（六）容积率修正（见附件5）

容积率修正系数=被征收房屋的容积率系数/样本房容积率系数

第三十一条  对被征收房屋总体面积较大，涉及的户数较多，房屋以自建为主，结构复杂，布局较乱的项目一般采用区位价修正方式进行估价。

区位价修正方式估价的操作步骤：



（一）采集被征收房屋所在区位或相近区位的普通新建商品房市场成交平均价格，确定该区位普通商品房平均单价。

（二）根据新沂市市区房屋重置价格（见附表七）和商品房的结构特征确定商品房重置完全单价。

（三）根据《住宅宗地综合因素级别价格参照表》（见附表八）及商品房的小区环境综合因素确定商品房宗地综合因素级别价。

 （四）计算区位价

区位价＝商品房平均单价－商品房重置完全单价－商品房宗地综合因素级别价

阁楼高度达2.2米以上的，其区位价按60%计算。

地下室、半地下室室内高度2.2米以上的，其区位价按60%计算。

（五）测算被征收房屋评估价格

1.成套住宅征收评估单价=（区位价+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价）×楼层差系数

成套住宅院落不作单独补偿。

如果一层存在独立使用或共同使用的独立院落，可以对一层成套住宅进行院落修正，独用院落住宅单价增加10％，合用院落住宅单价增加6％。

2.非成套住宅征收评估单价=（区位价×容积率修正系数+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价）×非成套系数0.95

房屋重置成新价=重置基准价×层高（檐高）系数×成新率

第六章  营业用房的估价

第三十二条  营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用收益法，这些条件都不具备的情况下也可以采用成本法估价。

第三十三条 能搜集充分并符合规定要求的可比交易实例的经营用房，应当采用市场比较法估价。

没有条件选用市场比较法而有稳定收益或潜在收益的营业用房，应采用收益法进行估价，如果房屋收益也难以确定的，可采用成本法或其他方法进行估价。

第三十四条  市场比较法的估价技术路线

1.确定房屋类别。

根据房屋的性质、用途确定其所属类别。

营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

2.搜集可比实例。

按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边搜集交易实例。

3.测算评估价格。

按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出营业用房的征收评估价格。

第三十五条 可比实例直接修正方式的操作步骤：

参照住宅市场比较法步骤

第三十六条  选取的可比实例应符合要求（见附件1）。

第三十七条  建立价格可比基础并在建立价格可比基础后，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。

第三十八条  商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表三、附表四；

估价机构根据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范围，应在估价报告中充分说明理由。

第三十九条  修正后结果计算参照住宅市场比较法计算过程。

第四十条 有稳定收益或潜在收益的房屋，可以采用收益法估价。

营业用房收益法估价技术路线：

根据客观租金收益，扣除其维修费用、管理费用、税金、保险费等，确定其纯收益，再按照一定的还原利率，将未来各年的纯收益折现到估价时点的价值。

第四十一条  采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则（见附件3）。

第四十二条 采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，按照国家标准《房地产估价规范》评估。

第四十三条  征收营业用房如果不符合采用市场比较法和收益法条件的，也可以采用成本法。

第七章  非住宅非营业用房的估价

第四十四条  非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房及公交、工业、仓储用房征收估价一般采用成本法估价。

如果条件具备也可以采用市场比较法和收益法估价。

第四十五条  非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房及公交、工业、仓储用房成本法估价技术路线：

1.成本法的内涵：

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

2.成本法的基本公式：

根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

征收补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重置价格-建筑物折旧

3.成本法估价规定：

采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附表七。

房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。

房屋建筑设备应单独计算折旧。

第八章   住宅改为营业用房使用的房屋的估价

第四十六条  对于将住宅改为营业用房的住宅部分（以下简称“住改非”房屋，为营业服务的辅房不计营业用房面积），分两种情况进行补偿：

（一）在房屋征收调查公告发布之前取得工商营业执照并改为营业用房连续使用一年以上的：

1.对沿主干道和主要街道两旁的“住改非”房屋的估价：

1984年1月5日前取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照营业用房予以估价、补偿；1984年1月5日后取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照营业用房估价金额的一定比例予以补偿：

1至5年（含本数，下同）为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。

沿主干道未取得营业执照，但有材料证明持续营业1-5年的为50%。



新沂市市区内的主干道和主要街道

徐海路（原临沭路－臧圩河桥）、新安路（原临沭路－臧圩河桥）、青年路（原临沭路－新华路）、富民路（钟吾路-原临沭路）、市府路（沭河大桥－臧圩河桥）、幸福路（新华路-钟吾路）、建邺路（沭河西－臧圩河）、花厅路（原临沭路-公园路）、大桥路（沭河大桥－开发区大桥）、化工路（徐海路-新安路）、轻工路（新安路-大桥南路）、新华路（大桥路－徐海路）、公园路（徐海路－新戴河桥）、钟吾路（徐海路－高速路口）、南京路（徐海路－市府路）、原临沭路（徐海路－花厅路）、城关里（建邺路-花厅路）、建邺路东三巷（建邺路-花厅路）、利民路（市府路-花厅路）、四华里（市府路-大桥路）、郯新路（徐海路-205国道）、新北路（郯新路-临沭北路）、上海路（新安路-五华路）、北京路（钟吾路-上海路）、人民路（钟吾路-上海路）、马陵山路（钟吾路-上海路）、五华路（钟吾路-上海路）、新东路（惠山路-南宁路）、黄沭路（惠山路-沭东大道）。

2.对不沿上述主干道和主要街道两旁的其他“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用按照住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

“住改非”房屋营业补助标准表

（二）二层及二层以上住宅房屋改为非住宅使用的，按照住宅房屋予以评估补偿。

（三）在房屋征收调查公告发布之后改为营业用房的，以及经营不满一年的一律按住宅进行评估补偿。

第四十七条  对持有营业执照并持续作为营业用房使用一年以上的房屋，按照收益法予以评估，并参照第四十六条予以补偿。

依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地价值的40％作为土地出让金。

第四十八条  采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。

房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

收益年限按照40年计算。

第九章  其他征收估价问题处理

第四十九条  临时建筑和在建工程估价规定：

未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

在建工程补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第五十条  假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

假设开发法的基本公式

在建工程的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买该在建工程应负担的税费

第五十一条  对住宅评估中，“地大于房”估价的规定：

1.对住宅进行评估时，会出现“地大于房”的情况，所谓的“地大于房”指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积。

2.对“地大于房”的土地面积进行补偿时，土地单价按照被征收项目住宅评估单价的80%计算。

第十章  估价报告书

第五十二条  房屋征收分户估价结果应符合整体性、关联性、合理性的要求，同类房屋之间的级别价、不同类房屋之间的比价客观合理。

第五十三条  单宗房屋的价值不足100万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

表格式估价报告应披露影响估价结果的所有重要信息。

非表格式估价结果报告和估价技术报告书应按照《房地产估价规范》的有关要求撰写。

第五十四条  房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第五十五条  估价结果的有效期自提交正式评估报告之日起，至该国有土地上房屋征收项目补偿结束时止。

第五十六条  国有土地上房屋征收估价机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖估价机构单位公章。

在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。

纸张大小应采用A4纸张规格。

第五十七条  估价机构应当对估价报告书（含技术报告）及有关资料进行整理、归档和妥善保管。

估价报告及有关资料一般应保留五年。

第十一章   附  则

第五十八条  本细则将“评估”与“估价”作为同义词来使用。

第五十九条  违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第六十条  凡房屋征收估价中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。

本细则未作规定的，应按照国家、省和市其他相关估价技术规范的有关规定执行。



第六十一条  以产权调换作为房屋征收补偿方式的，对所调换房屋房地产市场价值进行的估价，按照本细则执行。

第六十二条 本细则自2017年9月18日起施行。

2011年11月3日印发的《新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则（试行）》（新政规〔2011〕6号）同时废止。

附件1

市场比较法选取的可比实例应符合条件

（一）可比实例应选择与评估对象所处的区位相同的房屋； 

（二）可比实例应选择与评估对象相类似房屋，包括用途相同、建筑结构相同等；

（三）可比实例的权益价格类型应该为房屋