东盟电子商务港项目投资建议书.docx
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东盟电子商务港项目投资建议书
昆明“东盟电子商务港”
项目投资建议书
云南星耀国际商务港有限公司
二零一二年一月
目录
第一部分项目背景3
一、项目开发公司简介3
二、项目建设目的4
第二部分项目规划及市场定位4
一、项目规划和定位4
二、项目市场分析4
第三部分项目建设规模和开发进度4
一、项目建设规模和内容4
二、项目开发建设进度5
第四部分项目经济效益分析6
一、项目投资估算6
二、项目销售收入及销售成本估算7
三、项目利润分析8
四、项目现金流量分析9
第五部分项目资金来源与运用10
一、资金来源10
二、资金运用10
第六部分项目风险及防范11
一、项目风险11
二、项目风险防范措施12
第七部分项目结论13
第一部分项目背景
一、项目开发公司简介
云南星耀国际商务港有限公司成立于2007年7月，注册资本1000万元，法定代表人颜语，注册地位于昆明市广福路新亚洲体育城商务办公楼6楼A座，是昆明星耀集团80%控股的下属子公司。
星耀集团是一家正在发展中的以高品质城市多元复合地产开发为主的实业集团。
集团总资产近200亿元，其下属各子公司累计完成开发面积逾500万平米，累计实现房地产销售收入约200亿元。
已完成开发的项目包括昆明“星耀数码大厦”、昆明“加州枫景”、昆明“美树橙”、昆明“挪威森林”、大理“中和坊”、昆明“美树星城”、昆明“新亚洲体育城1-4期”；开发中的项目有昆明“新亚洲体育城5-8期”、天津“星耀五洲”及嵩明“星耀水乡”项目。
星耀秉承城市运营的房地产开发理念，从事城市区域的综合规划及开发建设。
在全国城市化进程中，通过参与各地的新城开发，从政府放心、百姓满意、企业发展的角度，以城市区域规划及建设者的角色，帮助政府推进城市化进程、促进城市功能升级和提高城市竞争力；做政府想做的事的同时让企业得到发展。
集团产业运营呈项目开发规模大、开发周期长、后期回报高、可持续发展性强的特点。
星耀前瞻性的将人与自然、现代与传统、文化环境与居住理念完善融合，在开发项目中共获得了近200项设计、建筑、装饰、开发模式和住宅奖。
仅凭借“新亚洲·体育城”一个项目就取得了全国销售面积第11位的辉煌成绩，名列云南省企业综合实力前50强。
在“2008年中国房地产品牌价值研究”中，星耀以品牌评估价值人民币8.01亿元的优势，荣获“2008中国房地产综合运营专业领先品牌”的称号，跻身全国房地产的品牌企业行列。
2008年11月，在有着“地产奥斯卡”之称的第十届中国CIHAF颁奖盛典上，星耀又囊括了“2008年度CIHAF中国房地产新领军人物”、“2008年度CIHAF中国房地产百杰”、“中国名盘”、“中国杰出城市运营商”四项大奖。
二、项目建设目的
1、顺应电子商务发展趋势
自1994年中国接入国际互联网以来，我国互联网已经历十八个年头。
在这18年里，中国互联网产业经历了门户、SP、搜索、网游、WEB2.0、电子商务六大主流，互联网也渐由新闻娱乐应用向电子商务与生活服务应用为主转变。
从1995年中国最早的一家网络公司成立，中国的互联网企业经过18年的发展，已经形成年直接营收逾百亿的庞大产业规模，而且也间接带动了IT、信息产业、家电、物流、展会、金融、广告、包装等诸多行业的发展，这其中电子商务类企业贡献尤为显著。
近年来，随着我国互联网基础设施的完善、互联网用户爆炸性的增长、互联网应用的普及，使得中国互联网市场取得了迅猛发展，我国“互联网大国”的规模已经初显。
无疑，今后将是互联网和移动网络的天下，而这里面，电子商务将是重要组成部分。
作为互联网产业最重要、发展最健康的分支，电子商务自1997年起，不经意间跨入了第十五个年头。
十五年来，作为与国民经济制造业领域、流通领域和生活服务业最密切的电子商务，不仅自身形成了产业规模庞大、就业人数众多、经济带动性强的电子商务子产业，而且很大程度上促进了国民经济产业制造业、流通业与服务业的转型与升级。
我国有着4300多万家中小企业，其应用电子商务的方式主要以B2B为主，以B2M、B2C和B2G等为辅。
而与传统贸易方式相比，电子商务具有交易成本低、交易效率高、交易覆盖广、交易协调性强、交易透明度高等一系列明显的交易优势。
利用遍及全球的互联网这一独特平台，电子商务突破了传统的时空观念，缩小了生产、流通、分配、消费之间的距离，大大提高了物流、资金流和信息流的有效传输和处理，开辟了世界范围内更为公平、公正、广泛、竞争的大市场，为制造者、销售者和消费者提供了能更好地满足各自需求的极好的机会。
近年来，电子商务逐步向经济主流和商务核心方面延伸，呈现出多元化状态。
传统制造业、服务业、密集型企业正在大规模进入电子商务领域，电子商务将是企业转型升级与新的利润增长点。
有专家预言：
“中国互联网下一个十五年是电子商务的十五年”。
电子商务正在引发一场“按需定制”的生产模式革命、“线上销售”的销售模式革命、“创业式”的就业模式革命、“货比三家”的消费模式革命、“无领式”的生活模式革命。
2、促进云南桥头堡建设
云南作为中国连接东南亚、南亚的陆域国际大通道，昆明是这个大通道中的一个重要枢纽。
而四季如春的昆明是云南的省会城市，自古以来就是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易及政治联系的陆路枢纽，是中国通往东南亚、南亚的门户和重要通道。
昆明有独特的区位优势，在区域合作与交流中占有先机。
目前，航空方面，昆明新机场即将启用，年旅客吞吐量可达6500万人次，已开通国内、国际及地区航线100多条。
水路方面，通过澜沧江－湄公河，可以到达老挝、泰国和越南等国。
陆路方面，昆明到泰国曼谷的公路，在到达曼谷后，可通过曼谷口岸，到达周边其他国家。
泛亚铁路由昆明出发，途经老挝的万象、泰国的曼谷、马来西亚的吉隆坡，可达新加坡。
昆明在中国-东盟自由贸易区建设、澜沧江－湄公河次区域合作进程中，有着不可替代的地缘优势。
昆明在东亚10＋３合作框架下，打通与东盟国家的交通、贸易、产业、生态、友好“五大通道”，以及信息、贸易、金融、人力资源开发和公共事务“五大平台”，逐步形成了中国与东盟国家之间的物流、交易、服务、生产、投资五大中心。
做好中国连接东盟国家与南亚国家的“桥梁与纽带”，当好中国进入东亚的桥头堡。
根据《云南电子商务十二五规划》，“十二五”期间,云南电子商务发展要围绕贯彻建设中国西南对外开放“桥头堡”地位的目标，立足提升云南省信息化水平、优化产业结构、推进产业转型和提升，坚持以市场为导向，以企业和社会和谐发展为准绳。
摆脱云南传统上电子商务发展落后地位，积极培育电子商务市场需求，创造良好的电子商务发展大环境。
要积极鼓励第三方电子商务服务的发展，大胆进行模式、管理和技术创新。
大力推动电子商务在国民经济和社会发展各领域的广泛应用。
云南电子商务的发展要充分利用到中国东盟自贸区核心收益省份的优势，利用好国家给予云南“桥头堡”地位得配套政策，力争到“十二五”期末，云南电子商务发展至少要达到获超过国内平均发展水平，电子商务年交易额比十一五末期翻两番。
云南成为中国东盟自贸区贸易往来的主要电子商务中心，跨国大宗电子贸易、电子支付、现代物流、信用服务体系、安全保障等应用体系建立发展，以争议解决、法律援助、市场监管、第三方服务等为重点的公共服务体系基本完备。
电子商务应用能级和企业信息化水平显著提高。
电子商务应用、产业和环境协调发展的格局基本形成，全社会普遍享受电子商务发展带来的实惠与便利。
鉴于此，我司拟投资开发昆明“东盟电子商务港”项目，以顺应云南电子商务的发展趋势，促进云南桥头堡建设，同时通过项目运作获取良好的经济效益和社会效益。
第二部分项目规划及市场定位
一、项目规划和定位
（缺乏相关规划资料，烦请张老师补充）
昆明“东盟电子商务港”项目定位于面向东盟的集电子商务办公、东盟特色商品与特色餐饮体验、居住、娱乐等为一体的综合性地产项目。
二、项目市场分析
1、区域市场分析
昆明是中国云南省的省会，全省政治、经济、文化、交通中心，是中国十大重点旅游城市之一，是发展中的国际旅游城市，它地处低纬度高原，三面环山，南临滇池，天气常如二、三月，花开不断四时春，人称"春城"。
昆明风景旖旎，空气清新，旅游资源丰富，昆明也是一个多民族聚居的城市，在这里你可以领略到独特民族习俗的风采。
昆明辖5区1市8县，即五华、盘龙、西山、官渡、东川区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸县,其中部分区县环滇池而设置。
昆明有着古老的历史和悠远的文化，不仅是国家历史文化名城，也是云南政治经济文化的中心。
在城市化的进程中，这座古老的城市出现了巨大的变化，传统与现代的城市风貌构成了昆明的城市文化特色，四季如春的气候是昆明又享有“春城”的美誉。
随着现代新昆明建设战略的推进，昆明的城市发展出现了跨越式发展变化，获得了多项荣誉，并正积极申报“中国人居环境奖”和“联合国人居奖”。
昆明市是我国著名历史文化名城，中国国际旅游十大热点旅游城市之一。
改革开放以来，昆明市以其历史文化名城的风姿，四季如春的气候，风光旖旎的景色，绚丽多彩的民族风情，吸引了数千万的海内外旅游者，使昆明旅游业有了快速的发展。
随着云南省建设旅游支柱产业战略决策的实施，把昆明建成国际旅游城市，把旅游业培植成昆明市的新兴支柱产业，就成为昆明市迈向21世纪的重要战略选择。
未来的昆明，不仅将以一种新的面貌展现在人们面前，而且会成为最适宜居住和休闲度假的魅力之城，吸引着世界的关注和投资发展。
2、供给分析
目前住房市场供应仍然偏紧：
根据国家发改委和统计局发布的去年全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，去年2月份以来昆明市和大理市新建住房价格均低于全国平均涨幅。
但是，随着城市建设快速推进以及经济的快速发展，住房需求持续旺盛，特别是昆明市城中村改造的大规模推进，住房被动性需求集中释放出来，加之以昆明为代表的部分中心城市受规划调整及土地政策调整的影响，住房供给短时期内受到了一定的限制，供需矛盾突出、房价上涨压力加大。
到3季度，商品住房价格出现较快上涨的势头，6月份，昆明市新建住房环比涨幅高于全国平均涨幅，7月、9月、10月昆明市的新建住房价格均高于全国平均涨幅。
3、需求分析
从昆明商品房市场的购买群体分析，本地居民购买的比例大约为40％，州市居民购买比例约占40％，而剩下的百分之十几到二十是省外购房者，也就是说，州市居民来昆明买房占据着很大的一个市场。
可以说，昆明购房的需求，不但来源于昆明市本身的几百万人口，更承担着来自于全省4800万人口的潜在购买力。
✧昆明市的本地居民、商务人士自住的需求
昆明不仅是云南省的政治、经济、文化中心，也是全省唯一特大城市，产业集中、人口密集。
发展首位度、经济集中度、产业支撑度、社会集聚度在全国省会城市几乎绝无仅有。
昆明作为中国通往东南亚、南亚的门户和重要通道，有着独特的区位优势，大量商务人士也存在巨大的市场需求。
✧电子商务企业、金融企业的需求
随着电子商务和金融支付业务的发展，大量电子商务企业和各类金融支付机构需要办公、休闲、高端客户资源沟通、商务度假、商务会议的场所，而本项目中的电子商务办公集群、电子商务会所和金融服务会所将可满足这一需求。
4、市场分析有关结论
本项目地理位置优越、配套设施完善、建筑设计卓越，充分考虑客户的需求，并且顺应了电子商务发展和云南桥头堡建设的大趋势，市场前景乐观。
第三部分项目建设规模和开发进度
一、项目建设规模和内容
昆明“东盟电子商务港”项目建设净用地1000亩，总建筑面积132.7万平米，综合容积率2.0。
项目建设包含四部分内容：
1、电子商务港办公集群：
占地200亩，容积率2.0，建筑面积26.7万平米，建筑形态为高层写字楼；项目将为东盟企业提供商务办公的场所，以高科技电子商务手段成为辐射东盟11国的高端办公集群。
2、东盟特色文化旅游观光步行街：
占地200亩，容积率1.2，建筑形态为三层楼的临街商铺。
该步行街由两部分组成——东盟特色品牌商品展示与体验步行街、东盟特色餐饮步行街，将东盟特色商品与特色餐饮集中展示，让消费者置身其中感受东盟的文化与美食。
3、国际电子商务公寓：
占地300亩，容积率2.5，建筑形态为高层小户型公寓。
为东盟商务人士提供舒适温馨的居住场所。
值得一提的是，其中还规划有小语种培训中心，拥有20间培训教室，为商务人士提供小语种培训、翻译、出国咨询等商务服务。
4、电子商务服务区：
占地300亩，容积率2.0，建设内容包括电子商务酒店、电子商务会所和金融服务会所。
酒店按五星级标准建造，为商务人士提供高端商务往来的居住、会客和宴请场所。
电子商务会所和金融服务会所为电子商务企业和各类金融机构提供了高端客户资源沟通、商务度假、商务会议的场所。
项目基础数据表
建设内容
占地面积（亩）
建筑面积（平米）
容积率
国际电子商务港公寓
300
500,000
2.5
电子商务港办公集群
200
266,667
2.0
东盟特色品牌商品展示步行街
100
80,000
1.2
东盟特色餐饮步行街
100
80,000
1.2
电子商务酒店
50
66,667
2.0
电子商务会所及金融会所
250
333,333
2.0
合计
1,000
1,326,667
2.0
二、项目开发建设进度
项目分两期开发，一期预计于2012年6月开工建设，公寓、办公楼、商业街及会所的当期项目基本工期为两年，五星级酒店的建设工期两年，装修工期为半年。
整个项目预计于2014年底全部建成，酒店于2015年6月装修完成。
根据昆明市管理规定，7层以下商品房封顶才可办理预售证，7层以上商品房必须完成7层以上的建设才能办理预售证。
因此，项目开盘销售预计在2013年初。
本项目将由具备国家资质的施工单位和安装公司承担建设和装修。
项目开发建设进度表
建设项目
建筑面积（万平米）
工期
预售取得时间
国际电子商务港公寓
50
2012.6-2014.12
2013.2
电子商务港办公集群
27
2012.8-2014.12
2013.6
东盟特色品牌商品展示步行街
8
2012.10-2014.10
2014.6
东盟特色餐饮步行街
8
2012.10-2014.10
2014.6
电子商务酒店
7
2012.12-2015.6
电子商务会所及金融会所
33
2012.12-2014.12
2013.6
合计
132.67
第四部分项目经济效益分析
一、项目投资估算
根据近期云南省建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目的具体情况，经分析测算，本项目总投资估算额为47.43亿元。
项目投资估算表
单位：
万元
投资项目
数值
每平米单价（元/平米）
分项投资占总投资比率
备注
1
占地面积
1,000.0亩
2
建筑面积
132.7万平米
3
项目开发成本
402,333
3,193.12
84.8%
土地和建安成本支出。
3.1
土地开发费
60,000
476.19
12.7%
暂按60万元/亩估算，实际以政府招拍挂价格为准。
3.2
工程建设支出
342,333
2,716.93
72.2%
4
期间费用
71,934
571
15.17%
4.1
营销成本
13,890
110.24
2.9%
按销售收入的1.5%测算。
4.2
管理费用
18,520
146.99
3.9%
按销售收入的2%测算。
4.3
财务费用
39,523
313.68
8.3%
银行借款和信托融资利息，银行利息上浮10%，信托按20%测算。
5
项目直接投资
474,267
3,764.02
6
销售税金
60,191
477.71
12.7%
7
项目销售收入
926,015
8
项目净利润
293,668
9
项目净利润率
31.71%
二、项目销售收入及销售成本估算
在假设本项目能够实现以下条件的前提下：
①保持正常的工程进度；
②有成功的策划代理销售；
③采取符合市场的营销策略。
预测本项目的销售率为100%，且银行同意提供销售物业的按揭服务。
考虑到项目所处位置及在市场上可接受的程度，确定销售时间及相应比例。
测算出项目总可售面积为126万平米，总可售金额为92.6亿元。
项目产生销售税金及预增土地增值税6亿元，营销成本按销售收入的1.5%计提为1.4亿元。
项目销售期6年，其中前3年为主要销售年份，承担了80%的销售量，后3年为尾盘销售期。
详见下表：
销售定价及销量计划表
单位：
元/平米
项目
类别
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
国际电子商务港公寓
销售定价
5500
5800
6200
6500
6800
7000
年销售率
35%
30%
15%
10%
7%
3%
电子商务港办公集群
销售定价
5500
5800
6200
6500
6800
7000
年销售率
20%
35%
25%
10%
7%
3%
东盟特色文化旅游观光步行街
销售定价
8500
9000
9500
10000
10500
11000
年销售率
0%
35%
35%
15%
12%
3%
电子商务会所及金融会所
销售定价
8500
9000
9500
10000
10500
11000
年销售率
10%
30%
30%
17%
10%
3%
销售收入及销售税金估算表
单位：
万元
序号
项目
合计
分年销售收入（万元）
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
1
销售收入
926,015
153,916
281,533
236,033
130,500
91,653
32,380
销售面积
126
26.17
39.93
29.77
15.73
10.62
3.78
综合均价
7,349
5,882
7,050
7,929
8,294
8,630
8,566
1.1
国际电子商务港公寓
296,550
96,250
87,000
46,500
32,500
23,800
10,500
单价
5,931
5,500
5,800
6,200
6,500
6,800
7,000
面积（销售量）
50.00
17.5
15
7.5
5
3.5
1.5
1.2
电子商务港办公集群
160,425
29,333
54,133
41,333
17,333
12,693
5,600
单价
6,016
5,500
5,800
6,200
6,500
6,800
7,000
面积（销售量）
26.67
5.3
9.3
6.7
2.7
1.9
0.8
1.3
东盟特色文化旅游观光步行街
153,040
-
50,400
53,200
24,000
20,160
5,280
单价
9,565
8,500
9,000
9,500
10,000
10,500
11,000
面积（销售量）
16.00
0
5.6
5.6
2.4
1.92
0.48
1.4
电子商务会所及金融会所
316,000
28,333
90,000
95,000
56,667
35,000
11,000
单价
9,480
8,500
9,000
9,500
10,000
10,500
11,000
面积（销售量）
33.33
3.3
10.0
10.0
5.7
3.3
1.0
2
营业税费及土地增值税
60,193
10,005
18,300
15,342
8,483
5,958
2,105
2.1
营业税
46,302
7,696
14,077
11,802
6,525
4,583
1,619
2.2
城建税及教育费附加
4,631
770
1,408
1,180
653
458
162
2.3
预征土地增值税
9,260
1,539
2,815
2,360
1,305
917
324
三、项目利润分析
据测算，项目利润总额达39亿元，税前利润率为42%，缴纳企业所得税9.8亿元后，净利润达29亿元，净利润率为32%，项目利润丰厚。
利润及利润分配表
单位：
万元
序号
项目
合计
开发期
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
1
销售收入
926,015
435,449
236,033
130,500
91,653
32,380
2
主营业务税金及附加
60,191
-
-
28,304
15,342
8,483
5,957
2,105
3
开发成本
402,333
189,193
102,551
56,699
39,821
14,068
4
营销费用
13,890
-
3,473
4,167
3,473
1,389
695
695
5
管理费用
18,520
3,704
3,704
3,704
3,704
1,852
926
926
6
财务费用
39,523
11,526
17,051
7,828
3,119
-
-
-
7
利润总额
391,557
-15,230
-24,228
202,253
107,845
62,077
44,254
14,586
8
弥补以前年度亏损
39,457
9
应纳税利润
391,557
-15,230
-24,228
162,795
107,845
62,077
44,254
14,586
10
所得税
97,889
40,699
26,961
15,519
11,063
3,647
11
项目净利润
293,668
-15,230
-24,228
161,554
80,883
46,558
33,190
10,940
四、项目现金流量分析
据测算，项目利润总额达39亿元，税前利润率为42%，净利润达29亿元，净利润率为32%，项目利润丰厚。
现金流量表
单位：
万元
序号
项目
项目开发期
合计
2012年
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