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深圳房地产月度统计分析报告

深圳房地产月度统计分析报告（2014年11月）

来源：

深圳房地产信息网新闻与研究部

作者：

吴上锦  张粉层  林上康

目录

第一部分：

2014年1-9月深圳主要宏观经济数据

第二部分：

土地市场

第三部分：

新房市场

一、供应分析2、成交分析

2.1、11月份新房成交均价分析

2.2、11月份新房成交量分析

附：

深圳市各行政区13年11月～14年11月新房成交走势图

3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

二、二手住宅

1、出售部分

1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价

附：

深圳市各行政区13年11月～14年11月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、11月份各区二手住宅租金均价

附：

深圳市各行政区13年11月～14年11月二手住宅租赁均价走势图

3、各区热点楼盘行情

4、成交分析

1、11月份全市二手商品房成交概况

附：

深圳市13年11月～14年11月二手商品房成交走势图

4.2、11月份二手房、新房成交比较

第四部分：

商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

附：

11月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

附：

11月份一手商业成交TOP10

二、二手商业

1、出售部分

2、出租部分

3、二手商业成交分析

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

附：

11月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

附：

11月份一手写字楼成交TOP10

二、二手写字楼

1、出售部分

2、出租部分

3、二手写字楼成交分析

第六部分：

小结

第一部分：

2014年1-9月深圳主要宏观经济数据

2014年1-9月，深圳全市经济继续保持平稳运行态势，主要经济指标逐渐回升向好。

1-9月规模以上工业增加值4640.17亿元，同比增长8.3%。

固定资产投资不断加快，1-9月固定资产投资额1904.93亿元，同比增长12.8%。

消费市场稳步上升，1-9月社会消费品零售总额3448.17亿元，同比增长8.7%。

外贸出口降幅收窄，1-9深圳全市进出口总额3376.98亿美元，同比下降18.8%。

其中，出口总额1969.71亿美元，同比下降15.3%；进口总额1407.27亿美元，同比下降23.3%；1-9月深圳全市居民消费价格总指数102.3，同比增长2.3%。

第二部分：

土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月深圳全市无住宅及商业性办公用地出让。

第三部分：

新房市场

一、供应分析

进入四季度以来，房地产市场利好不断，首当其冲的是限贷的放宽，即第一套房贷款还清，购买二套仍以首套计，其次是11月份央行的降息，利好的刺激，引发了深圳楼市的反弹，11月份新房市场成交量可观，在成交量放大的情况下，楼市推盘步伐加快，根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月深圳住宅预售面积1166906平方米，环比暴增1.7倍，同比增加85.6%，住宅预售套数11746套，环比增加1.8倍，同比增加八成。

11月份取得预售许可证的项目分布在罗湖、南山、宝安、龙岗四个区域，罗湖区银湖蓝山润园一期一个楼盘取得预售许可证，预售量为94096.88平方米/486套，南山区2个楼盘取得预售许可证，预售量为132615.46平方米/1488套，宝安区5个楼盘取得预售许可证，预售量为358204.77平方米/3704套，其中金地塞拉维花园预售量为103101.23平方米/1035套，和平里花园预售量为94608.47平方米/856套，是宝安区预售量较大的两个楼盘，龙岗区8个楼盘取得预售许可证，预售量为581988.78平方米/6068套，其中星河银湖谷花园预售量为173118.36平方米/1721套，龙禧雅苑预售量为95623.33平方米/982套，是龙岗区预售量较大的两个楼盘。

附：

11月份预售的住宅项目

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均价分析

11月深圳新房成交均价破天荒的创下历史新高，一扫今年房价动荡的阴霾，其中，个别豪宅的火爆成交是拉高房价的幕后推手，促成房价逆势飙升的主要原因。

根据深圳规划国土委网站数据，2014年11月深圳新房住宅成交均价环比上涨19.5%，为26536元/平方米，同比上涨22.4%。

各行政区方面，11月份全市六区新房住宅成交均价涨跌互现，高端豪宅中海九號公馆的成交井喷拉高了宝安区的成交均价，11月份全区的新房成交均价达25953元/平方米，环比上涨22.8%，同比上涨25.8%；罗湖区的城建御湖峰等楼盘的入市，也使得罗湖告别青黄不接的时代，11月份全区新房成交均价达44369元/平方米，环比上涨11.1%，同比上涨22.0%；福田区也出现百花齐放的好景象，11月份全区新房成交均价为43249元/平方米，环比上涨9个百分点，同比即下跌近两成；龙岗区的佳兆业城市广场和信义嘉御山优势凸显，助推全区均价上涨，11月份全区的新房成交均价达19320元/平方米，环比上涨4.3%，同比下跌1.4%；盐田区的高价楼盘成交减少，导致全区的成交均价下跌14.5%，为23800元/平方米，同比上涨9.3%；南山区的华润城成交火爆，合理的价格使得全区均价有所回落，11月份南山区的成交均价为42504元/平方米；环比下跌8.2%，同比上涨9.9%。

2.2、11月份新房成交量分析

“930新政”和央行降息的重大利好，刺激深圳楼市如脱缰野马一样任性飙升，11月份成交高潮一浪接一浪，成交量再创年内单月新高，逼近6000套，购房者和开发商的信心回升，默契推动楼市逆转。

根据深圳规划国土委网站数据，深圳楼市11月份共成交57.47万平方米，环比增加28.2%，同比增加27.1%，成交套数5787套，环比增加21.0%，同比增加19.9%。

罗湖区11月份新盘城建御湖峰、华润银湖蓝山和天玺1号的荣耀入市，使得全区新房成交量激增，创下年内单月新高，共成交225套新房住宅，环比大增1.6倍，同比增加44.2%；成交面积30512平方米，环比大增2.7倍，同比翻番；11月罗湖区共有城建御湖峰、新世界四季御园、华润银湖蓝山、天玺1号、京基云景梧桐和宝翠苑。

福田区的在售楼盘11月份也相当给力，笔架山公馆首当其冲，全区共成交129套新房住宅，环比增加21.7%，同比大增1.7倍；成交面积17664平方米，环比增加56.8%，同比大增2.3倍。

福田区11月份成交的项目有笔架山公馆、绿景虹湾、山语清晖、大康福盈门、京基滨河时代广场和栖棠映山。

南山大冲的华润城11月份成交井喷，瞬间拉高了全区的成交量，成为今年单月新高，全区共成交740套新房住宅，环比大增2.3倍，同比大增4.2倍；成交面积78409平方米，环比大增1.6倍，同比大增4.6倍；南山区11月的主要成交项目有华润城、华侨城LOFT公馆、华晖云门和佳兆业前海广场，共占全区7成左右的成交量。

盐田区在新盘御景台雅园和半山半海的入市后，全区沉寂半年后终于单月能破半百的成交量，11月份全区共成交56套新房住宅，环比大增4倍，同比减少5.1%；成交面积5161平方米，环比大增7.7倍，同比增加18.4%。

盐田区11月的成交项目有御景台雅园、半山半海、蓝郡西堤、浩海明珠雅园和梧桐春晓。

宝安区的中海九號公馆、华盛西荟城和华业玫瑰四季铁三角的倾力贡献，稳定了全区的成交量，11月份全区共成交1603套新房住宅，环比增加1.9%，同比减少30.5%；成交面积168706平方米，环比增加13.0%，同比减少24.6%。

宝安区11月的主要成交楼盘有中海九號公馆、华盛西荟城、华业玫瑰四季和星航华府，共贡献全区五成多的成交量。

龙岗区的坂田双雄佳兆业城市广场和信义嘉御山，11月份成交节节攀升，使得全区的成交量年内单月首破3千套，全区共成交3034套新房住宅，环比增加9个百分点，同比增加43.5%；成交面积274199平方米，环比增加10.2%，同比增加四成多。

龙岗区11月的主要成交项目有佳兆业城市广场、信义嘉御山、万科公园里和振业天峦，共占全区近三成的成交量。

附：

深圳市各行政区13年11月～14年11月新房成交走势图

3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，华盛西荟城11月份共销售90㎡以下的小户型物业22349.52平方米/251套，取得小户型成交龙虎榜冠军；华润城以22012.01平方米/255套位居亚军；信义嘉御山以20248.04平方米/256套位居季军。

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据房地产信息网的监测，宝能悦澜山11月份共销售90-144㎡的改善型物业7198.08平方米/55套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军；华盛西荟城以6286.47平方米/47套位居亚军；佳兆业悦峰以5925.2平方米/50套位居季军。

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，中海九號公馆11月份共销售144㎡以上的大户型物业26782.36平方米/144套，取得了大户型成交龙虎榜冠军；城建御湖峰以13220.55平方米/51套位居亚军；华侨城LOFT公馆以12370.32平方米/41套位居季军。

二、二手住宅

1、出售部分

1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳二手住宅挂牌均价环比上涨2.4%再创历史新高，达30910元/平方米，同比上涨7.8%。

各行政区方面，全市六区的二手住宅挂牌均价全线上扬，宝安区环比上涨4.4%，为25340元/平方米，同比上涨1%；南山区环比上涨3.6%超过38000元/平方米，同比上涨13.4%；盐田区环比上涨2.7%至25885元/平方米，同比上涨5%；龙岗区环比上涨1.6%接近19000元/平方米，同比上涨3.6%；罗湖区和福田区环比都有接近1%的上涨，其中，罗湖区为28346元/平方米，同比上涨9%，福田区为37965元/平方米，同比上涨10%。

附：

深圳市各行政区13年11月～14年11月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、11月份各区二手住宅租金均价

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的住宅租金为65元/平方米/月，环比上涨2元/平方米/月，涨幅为3.2%，同比上涨6元/平方米/月，涨幅为10.2%。

各行政区方面，11月份各区的住宅租金涨势明显，罗湖区环比上涨3元/平方米/月，涨幅为4.5%，为69元/平方米/月，同比上涨11.3%；南山区环比上涨2元/平方米/月，涨幅为2.8%，为73元/平方米/月，同比上涨14.1%；盐田区、宝安区、龙岗区环比都上涨1元/平方米/月，涨幅都不小于2%，其中，盐田区为50元/平方米/月，同比上涨4.2%，宝安区为47元/平方米/月，同比上涨近12%，龙岗区为39元/平方米/月，同比上涨5.4%；福田区11月份的住宅租金环比持平，为75元/平方米/月，同比上涨近12%。

附：

深圳市各行政区13年11月～14年11月二手住宅租赁均价走势图

3、各区热点楼盘行情

根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，在14年11月监测的50个热点楼盘中，挂牌均价涨跌参半，皇御苑挂牌均价28154元/平方米，环比上涨6.8%，碧岭华庭挂牌均价28385元/平方米，环比上涨4.7%，是挂牌均价涨幅最大的楼盘，中海大山地挂牌均价19941元/平方米，环比下跌7.6%，京基御景华城挂牌均价29718元/平方米，环比下跌6.7%，是挂牌均价跌幅最大的两个楼盘。

租赁均价方面，11月份热点个盘的租金水平亦涨跌参半，罗湖金岸租赁均价76元/平方米/月，西城上筑租赁均价54元/平方米/月，是租赁均价涨幅较大的两个楼盘，东方尊峪、名骏豪庭、京基御景华城是租赁均价跌幅较大的几个楼盘。

租售比方面，11月份多数热点个盘的租售比变化不大，深业新岸线租售比1：

807，是租售比最大的楼盘，风格名苑租售比1：

324，罗湖金岸租售比1：

325，是租售比较小的两个楼盘。

4、成交分析

1、11月份全市二手商品房成交概况

■受惠限贷宽松政策和降息，二手房成交量激增

2014年四季度以来，楼市环境逐渐宽松化，其一是9月30日出台的贷款松绑政策，其二是11月份的降息，两大因素极大地惠泽房地产市场，无论是新房市场、还是二手房市场，在11月份都有出彩的表现。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月，深圳二手房成交面积616075平方米，环比增加44.4%，同比持平，二手房成交套数7088套，环比增加近六成，同比微增0.4%。

■ 福田区成交量处于领先地位

各行政区方面，福田区成交1582套，居于各区首位，环比增加53.1%，同比增加15.6%，福田区二手房成交面积136639平方米，环比增加48.3%，同比增加两成。

罗湖区以1448套居于第二位，环比增加五成，同比增加16.6%，罗湖区二手房成交面积88972平方米，环比增加45.9%，同比持平。

龙岗区以1404套居于第三位，环比增加48.1%，同比减少两成，龙岗区二手房成交面积127741平方米，环比增加68.6%，同比减少26.6%。

宝安区排名第四，成交1353套，环比增加八成，同比减少1.5%，宝安区二手房成交面积125086平方米，环比增加37.6%，同比增加4.8%。

南山区以1154套排名第五，环比增加66.8%，同比增加4.2%，南山区二手房成交面积103729平方米，环比增加46.7%，同比增加1.5%。

盐田区是二手房成交量最小的区域，成交147套二手房，环比增加16.7%，同比减少23.4%，盐田区二手房成交面积33907平方米，环比减少6.1%，同比增加近九成。

附：

深圳市13年11月～14年11月二手商品房成交走势图

4.2、11月份二手房、新房成交比较

2014年11月深圳二手房、新房成交量环比波动较大，尤其11月份的二手房增幅明显，所以11月份新房与二手房的成交差距和10月份相比有一定程度的变化，11月份二手房成交套数逆转反超新房成交套数，是新房的1.2倍。

各行政区方面，罗湖、福田、南山、盐田四区二手房成交占据绝对主导地位，罗湖区二手房成交套数是新房的6.4倍，福田区二手房成交套数是新房的12.3倍，南山区二手房成交套数是新房的1.6倍，盐田区二手房成交套数是新房的2.6倍，宝安区和龙岗区都是以新房成交为主，二手房成交套数分别是新房的0.8倍和0.5倍。

第四部分：

商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月深圳商业预售面积81619平方米，环比增加36.1%，同比减少一成，商业预售套数696套，环比增加67.3%，同比减少46.2%。

11月份取得商业预售许可证的楼盘分布在南山、宝安、龙岗三个区域，南山区深圳湾科技生态园一个项目取得商业预售许可证，预售量为361.04平方米/8套，宝安区5个楼盘取得商业预售许可证，预售量为14545.18平方米/195套，龙岗区6个楼盘取得商业预售许可证，预售量为66712.48平方米/493套，其中海航国兴花园预售量为37949.71平方米/170套，是全市商业预售量最大的楼盘。

附：

11月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月深圳商业成交面积51488平方米，环比增加四成，同比增加32.8%，商业成交套数731套，环比增加92.4%，同比增加六成。

位于坪山新区的坪山首座成交8559.36平方米/223套，是全市商业成交量最大的楼盘，金地国际公寓成交6088.95平方米/100套，居于第二位。

附：

11月份一手商业成交TOP10

二、二手商业

【注】：

由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的二手商业挂牌均价环比下跌4.1%，为58119元/平方米，同比下跌近一成。

所监测的五个区的二手商业挂牌均价各有涨跌，罗湖区和福田区环比下跌14%左右，其中，罗湖区为68980元/平方米，同比下跌约12%，福田区为68789元/平方米，同比下跌10%；宝安区环比上涨9.1%至57790元/平方米，同比下跌近6%；南山区环比上涨5.6%接近7万大关，同比下跌8.7%；龙岗区环比上涨1.6%至46995元/平方米，同比上涨近11%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的商业租金环比下跌3.2%，为243元/平方米/月，同比也下跌约14%。

所监测的五个区的商业租金走势各异，龙岗区环比上涨8.5%，为140元/平方米/月，同比暴涨约50%；南山区环比上涨4.1%至253元/平方米/月，同比下跌近27%；福田区环比上涨3.1%至332元/平方米/月，同比上涨12.5%；宝安区环比下跌8.5%，为107元/平方米/月，同比也下跌近25%；罗湖区环比微跌0.5%至588元/平方米/月，同比暴涨近6成。

3、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月深圳二手商业成交面积24235平方米，环比增加16.0%，同比减少四成，二手商业成交套数612套，环比增加21.9%，同比增加13.1%。

其中罗湖区成交6836.13平方米/323套，福田区成交7986.66平方米/69套，是二手商业成交量较大的两个区域，两区成交量之和占总量的六成。

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月份深圳市两个楼盘取得写字楼预售许可证，预售写字楼面积53611平方米，环比增加58.0%，同比暴增2.4倍，预售写字楼套数271套，环比减少六成，同比增加七成。

其中位于南山的大涌商务中心（三期）预售量29952.87平方米/87套，位于龙岗的龙年大厦预售量23658.57平方米/184套。

附：

11月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月深圳市写字楼成交面积35649平方米，环比暴增2.2倍，同比增加9.4%，写字楼成交套数347套，环比增加1.7倍，同比减少三成。

位于科技园片区的华润城成交9284.17平方米/22套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，花样年龙年广场成交8436.98平方米/66套，居于第二位。

附：

11月份一手写字楼成交TOP10

二、二手写字楼

【注】：

由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比下跌4.4%，为34532元/平方米，同比下跌1.5%。

所监测的三个区的二手写字楼挂牌均价全面下跌，罗湖区环比下跌7.3%至21635元/平方米，同比下跌约14%；福田区和南山区环比均下跌4.5%，其中福田区为36382元/平方米，同比上涨1%；南山区为34632元/平方米，同比下跌2.2%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的写字楼租金环比、同比均下跌1.5%，为131元/平方米/月。

所监测的三个区的写字楼租金各有涨跌，写字楼重镇的福田区写字楼租金表现坚挺，环比上涨4.1%至151元/平方米/月，同比上涨近8%；罗湖区环比下跌6.5%至101元/平方米/月，同比下跌近16%；南山区环比下跌1.6%至120元/平方米/月，同比上涨13.2%。

3、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年11月深圳二手房写字楼成交面积9191平方米，环比减少三成，同比增加37.6%，二手写字楼成交套数57套，环比减少6.6%，同比减少一成，其中福田区成交5249.62平方米/32套，占全市总量的57%，是全市二手写字楼成交量最大的区域。

第六部分：

小结

在楼市宽松政策的刺激下，11月份楼市有出彩的表现，不少楼盘热销，位于西乡的中海九號公馆，成交30747.04平方米/174套，是全市成交量最大的楼盘，位于坂田的佳兆业城市广场，成交29934.1平方米/294套，居于第二位，位于沙井的华盛西荟城，成交28635.99平方米/298套，居于第三位，此外，位于大冲的华润城、位于坂田的信义嘉御山、位于龙华的华业玫瑰四季等楼盘，也取得了良好的销售业绩。

在宽松环境的引领下，11月份二手房市场同样表现出色，共成交7088套/616075平方米，环比增加五成多，展望后市，在政策的刺激下，在刚需的积极入市下，房地产市场后市成交量仍然看好。

“金九银十”成为深圳楼市的转折点，之前累积的弱势市场、悲观情绪等一扫而光，11月的量价更是创下年内单月新高，楼市快速进入温热态势，而12月份作为冲刺之约，成交量预计仍然比较可观，成交均价则有可能受成交结构的影响而有回调。