精品清水鸭商贸物流园区建设可研报告.docx
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精品清水鸭商贸物流园区建设可研报告
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清水肉鸭商贸物流园区建设
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称：
清水肉鸭商贸物流园区建设
1.2承办单位：
大洼县清水镇人民政府
1.3承办单位概况
清水镇位于大洼县城西北部，辖区总面积76平方公里，下辖11个行政村、1个社区、26个自然屯、44个村民小组，总户数6633户，总人口2.3万，耕地面积6万亩。
2008年，全镇国民生产总值实现8.3亿元；固定资产投资实现5.7亿元，招商引资额实现1.4亿元；财政一般预算收入实现1,051万元；农民人均纯收入实现7,710元。
2008年该镇在全县各乡镇综合实力排名上升到第10位，较上一年提升2位。
2009年1-9月份，全镇国民生产总值完成8亿元，同比增长32.5%；固定资产投资完成70,550万元，同比增长122.2%；招商引资额完成35,150万元，同比增长151.1%；财政一般预算收入完成1,215万元，同比增长51.8%；农民人均纯收入实现9，830元，同比增长30.89%。
1.4编制依据和原则
1.4.1编制依据
1、2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。
2、辽宁省、盘锦市“十一五”国民经济发展计划及远期规划。
盘锦市委、市政府关于发展现代物流产业、农产品流通设施建设的要求。
“十一五”以来，我市流通服务业有了较快的发展，总量规模不断扩大，新型产业不断发展，流通方式不断创新，吸纳就业能力不断增强，对区域的财政贡献不断加大。
党中央、国务院提出实施东北等老工业基地振兴战略，要求把大力发展流通服务业作为产业结构调整的重要内容和增强就业的主要途径。
国家和省政府出台了一系列政策鼓励扶持流通服务业发展。
抓住机遇，推进流通服务业加快发展是当前和今后一个时期我市面临的一项重要的战略任务。
陈淑珍说：
“十一五”时期，全市将围绕三大重点任务，全面构建流通服务业发展的新格局。
到2010年，全市社会消费品零售总额达到147.4亿元，力争通过５年的努力，实现服务功能突出、网点布局合理、流通体系完善、商业极富活力的产业发展目标，部分流通行业和流通骨干企业在全省乃至全国处于领先地位。
要实现到2010年全市流通服务业增加值、社会消费品零售总额、力争比2005年翻一番；2020年基本形成现代化水平较高的流通服务体系这样一个预期目标；要在坚持政府宏观指导、企业自主投资为主、市场化运行、规范化管理的原则下实施重点突破；加快农村流通体制创新步伐，在构造现代流通体系方面有所突破；积极实施“双进社区”工程，在发展社会服务业方面有所突破；大力推进现代服务业发展，在加快物流体系建设方面有所突破；坚持创新发展商贸服务业，在品牌建设方面有所突破；以本地资源为依托，以扩大服务功能为目标，在专业特色市场建设方面有所突破；整合全市流通资源，在招商引资、对外开放方面有所突破；加快流通企业改革，在打破制约发展瓶颈上有所突破。
市委副书记李素芳要求各县区、单位认真传达、切实贯彻会议精神，使全市上下对推进流通服务业发展的重要性形成共识；突出攻坚重点，狠抓工作落实，妥善安排明年及“十一五”时期各项工作任务，完善流通服务业结构，深化流通服务业改革；加强组织领导形成合力，把推进流通服务业发展列入工作日程；及时解决存在问题，齐心协力建立起产业化特色鲜明、发展规范有序、现代化水平较高的流通服务企业。
“十一五”以来，我市流通服务业有了较快的发展，总量规模不断扩大，新型产业不断发展，流通方式不断创新，吸纳就业能力不断增强，对区域的财政贡献不断加大。
党中央、国务院提出实施东北等老工业基地振兴战略，要求把大力发展流通服务业作为产业结构调整的重要内容和增强就业的主要途径。
国家和省政府出台了一系列政策鼓励扶持流通服务业发展。
抓住机遇，推进流通服务业加快发展是当前和今后一个时期我市面临的一项重要的战略任务。
3、清水镇鸭业发展的需要。
清水养鸭具有40多年的历史，群众养鸭积极性高，养鸭技术成熟，鸭业已成为百姓增收致富的重要途径。
按照“一县一品”的要求，清水鸭业发展不断壮大，为全县鸭业发展提供了强大引擎。
依据清水镇鸭业发展现状及前景，该镇规划制定了“351”工程。
即“利用3年的时间，实现肉鸭饲养量5000万只，新增养鸭小区100个，全力打造东北鸭业集散地”。
根据大洼县肉鸭养殖“倍增计划”，确保实现2009年养殖3,000万只，到2012年养殖1亿只的目标，将大洼县建成全国最大的肉鸭养殖加工基地。
所以规划建设新的现代化的肉鸭商贸物流园区是落实大洼县、清水镇五年发展战略规划的重大举措。
1.4.2编制原则
1、认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2、选址必须符合城乡建设总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
3、总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利于商贸物流园区今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；
4、充分利用当地的基础设施条件，以节约工程投资；
5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家排放标准，尽量减少对环境的影响；
6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
1.4.3编制范围
本项目研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护等方面的内容。
投资估算及财务评价：
根据国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。
根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
1.5项目概况
1.5.1项目目标定位
清水肉鸭商贸物流园区将成为盘锦市农产品一级流通中心，近期迫切发展的主要功能为网络电子信息交易平台、鲜活交易区、分割肉品交易区、熟食制品交易区、鸭蛋羽绒产品交易区、产品配送、生态停车场、保鲜冷库。
1.5.2项目建设的宗旨
依托清水肉鸭商贸物流园区发展平台，凭借清水肉鸭养殖加工基地在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为东北地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。
为东北、华北、内蒙地区“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。
1.5.3项目建设内容
项目占地13,912平方米，建筑面积7,980平米。
功能划分：
商务信息交易中心、鲜鸭交易区、分割肉品交易区、熟食制品交易区、鸭蛋羽绒产品交易区、保鲜冷库、停车场等。
本项目的综合技术经济指标见下表：
表1-1
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
㎡
13912
2
总建筑面积
㎡
7980
3
建设总工期
月
6
4
建筑密度
%
52
5
容积率
0.57
6
绿化率
%
16
7
水电负荷
7.1
用电负荷
kw
144
7.2
用水负荷
M3/日
28
8
项目总投资
万元
1300
9
主要经济指标
静态投资回收期
年
3.4
税后投资内部收益率
%
28.01
税后财务净现值
万元
1073
1.6结论与建议
清水肉鸭商贸物流园区项目符合国家产业政策和盘锦市产业总体规划，已被列入盘锦市及大洼县“十一五”重点规划项目。
项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目建设有利于促进辽宁省、盘锦市地区现代农产品流通业的发展，有利于保障辽宁省、盘锦市“菜篮子”工程的稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于巩固清水镇在农产品批发市场领域的领先优势，增强核心竞争能力。
项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。
因此，清水肉鸭商贸物流园区项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
第二章项目建设的必要性
2.1项目建设背景
2.1.1经济发展条件
经济发展是物流需求产生的源泉，其发展规模在一定的条件下反映了物流需求的规模。
同时，在经济发展过程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异，是大量的原材料、产成品、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因。
也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物资和商品流动的因素。
因此，经济发展条件是发展现代物流的基本条件之一，盘锦市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了发展现代物流的条件。
一、地区经济发展总量
根据《盘锦市国民经济和社会发展第十一个五个规划纲要》
盘锦市国民经济稳定增长。
到2010全市地区生产总值预计可达到424.6亿元，年均增长7.7%。
其中，油田经济年均增长1.2%，地方经济年均增长15.2%。
人均国内生产总值达到4,100美元，年均增长7.1%。
财政一般预算收入达到21.5亿元，年均增长16.9%。
社会消费品零售总额达到80亿元，年均增长13.1%。
以盘锦市物流成本占地区生产总值的20％左右分析，每年盘锦市用于物流管理和组织的费用将达到85亿元左右。
因此，盘锦市具备发展现代物流的、基本的、经济规模条件。
物流效率和效益的提高，对盘锦市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义；盘锦市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳定增长的态势；从盘锦市的经济地位和与周边城市的比较优势分析，盘锦市也具备发展现代物流的总体经济实力条件。
二、经济结构
①在“十一五”期间，盘锦市把石化产业作为接续产业发展的重中之重，形成对区域经济发展的重要支撑能力。
提升石化产业整体技术水平，促进炼化一体化延伸加工，延长产业链条。
充分利用国内外两种油气资源，扩大原油加工规模，提高原油延伸加工能力。
推进辽河石化公司500万吨稠油加工扩建及后续加工、华锦集团300万吨原料油加工、北方沥青30万吨环烷基润滑油等重大项目建设，原油加工能力达到1500万吨，沥青生产能力达到600万吨，建设全国最大的稠油加工和沥青生产基地。
建成46万吨乙烯扩建项目，发展聚乙烯、聚丙烯、聚苯乙烯、ABS等聚烯烃系列产品，合成树脂生产能力达到83万吨，同时发展环氧丙烷、醋酸乙烯、乙二醇等有机合成系列产品，建设全国重要的合成树脂生产基地。
以华锦集团、中润化工有限公司等为依托，发展氮肥、复合肥、生物有机肥，建设全国重要的化肥生产基地。
大力发展工业助剂、医药中间体、催化剂、涂料等精细化工产品，拉长石化工业产业链条。
充分利用盐卤水资源发展氯碱化工系列产品。
②培育壮大装备制造、塑料、建材、食品等具有发展潜力的产业。
开发和引进先进生产技术，发展新型钻井机械、隔热管、高低压阀门等石油开采专用设备制造。
培育发展汽车零配件加工、专用汽车改装、船舶制造和环保设备制造等先进装备制造业。
充分发挥原料优势，大力发展农用、工业用、建筑用塑料制品，努力将塑料产业培育成新兴主导产业。
积极发展各类新型防水材料，建设全国重要的防水卷材生产基地；扩大彩钢板、钢结构生产规模，增加聚氨脂复合板等产品品种；发展芦苇人造板、新型轻质墙体材料等新型建材；开发、做大食品加工业。
以大型优质大米加工企业为龙头，推进中小加工企业整合，创建在国内
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