商业小区房地产开发可研报告.docx

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商业小区房地产开发可研报告

第一部分项目总论

1项目概况

1.1项目名称：

****商住小区

1.2建设单位：

****房地产开发有限公司

1.3项目地点：

本项目选址于****霞阳镇****村。

1.4项目单位基本情况：

********房地产开发有限责任公司成立于200７年12月12日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。

公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。

现有员工20人，其中：

工程师2人，助理工程师7人。

经营办公地址：

****霞阳镇霞阳路。

公司注册资本：

伍佰零壹万元人民币。

该公司自成立以来，已开发房地产项目投资规模达48000平方米，投资近20000万元。

根据公司2009年会计年报情况来看，该公司资产总额546万元，其中：

固定资产44万元、流动资产502万元，全年实现经营收入500万元，利润42万元。

资产负责率1.3％，流动比率72.9％，销售利润率16.67％。

该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一定盈利能力。

1.5项目概况：

1.5.1建设内容与建设规模

小区规划占地区平方米，建筑占地平方米，总建筑面积平方米，绿化占地面积平方米。

一次规划，一次建设。

1.5.2进度计划

本项目预计开发周期为14个月，即2010年7月动工，至2011年8月竣工。

1.5.3投资规模与资金筹措

1）项目估算总投资

项目估算总投资万元。

2）资金筹措

根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。

1.5.4主要技术经济指标

项目主要技术经济指标详见表1-1。

表1-1主要经济技术指标

序号

项目

指标

指标值

备注

1

总用地面积

㎡

2

建筑占地面积

㎡

3

总建筑面积

㎡

3.1

住宅

㎡

3.2

商业

㎡

4

容积率

总建筑面积/总用地面积

5

住宅户数

户

建筑密度

%

绿地率

%

估算总投资

万元

预计销售收入

万元

利润总额

万元

所得税

万元

净利润

万元

投资利润率

%

投资利税率

%

投资回收期

年

建设工期

月

1.6研究工作依据

1）《****城总体规划2006－2015》；

2）《****国民经济和社会发展“十一五”规划》；

3）《投资项目可行性研究指南》（2002）；

4）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；

5）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

6）《城市居住区规划设计规范》；

7）《****城市拆迁管理条例》；

8）《城市居住区公共服务设施设置规定》；

9）《住宅设计规范》；

10）《住宅建筑设计标准》；

11）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；

12）《城市道路绿化规划及设计规范》；

13）《民用建筑设计防火规范》；

14）其他相关文件。

1.7项目提出的背景及理由

本项目地块系********房地产开发有限责任公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商业用地。

根据****规划办规划和有关部门批准了拟建项目。

项目提出的理由是：

①合理利用土地资源，改善旧城区环境；②完善小区建设，实现预期目标；③满足中、低收工薪阶层及农民进城缺房要求。

2可行性研究结论

2.1经济及市场分析

****位于湘东南，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省的井冈山市、遂川县，南接桂东、资兴，西连安仁，北界茶陵。

“十一五”期间，全县以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。

农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业三大支柱产业。

农村基础设施建设明显改善。

全县累计通公路村202个，村通公路率达99%；累计通电话村达201个，村通电话率达95%；新建移动基站12个，开通15个乡镇移动通信；村通广播电视率达96%。

工业发展迅速。

实现工业总产值27.5亿元，增长25.8%，其中规模以上工业总产值18.8亿元，增长34.3%。

“1152”工程来势较好，全县规模以上企业增至56家,产值过亿元企业达3家。

小水电开发有新发展。

新投产电站11座，新增装机容量1.3万千瓦，全县总装机容量达19.93万千瓦。

2009年，全县围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“保增长、强基础、调结构、保民生”和“目标不变、速度不减、标准不降”要求，干事创业，锐意进取，实现地区生产总值22.8亿元，增长15.6%；财政收入2.6亿元，增长27%；完成全社会固定资产投资24.7亿元，增长62.1%；社会消费品零售总额7.13亿元，增长22.2%。

城镇居民人均可支配收入12574元，增长11.9%，农民人均纯收入6602元，增长10.3%。

全县综合实力和人民生活迈上新的台阶。

随着全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快，为****加快发展提供了重大历史性机遇。

未来一个时期，****将会由工业化初期向快速扩量增效的中期迈进，工业化的快速推进将促使县域经济和社会结构的根本转变。

同时，****的城市框架正逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。

由此看来，****正处在经济起飞的关键节点，并将进入一个持续高速增长阶段。

“十一五”期间，****健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。

积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平均取得极大成效。

全县围绕解放路、炎陵路、炎帝路、井冈路、内环线等城市主要道路的建设，开发房地产。

至2009年，房地产业增加值为2005年的二倍以上。

特别是2009年，****房地产市场十分活跃。

在推进“东扩北展”，加快西城区、新城区建设战略的推动下，城市建成区面积突破区5.4平方公里。

推进旧城改造，完成拆旧建新1.2万平方米，房地产开发面积、商品房销售面积分别增长7.3%和60.1%，全县住宅建设新开工面积30.28万平方米，竣工面积12.1万平方米，完成投资1.48亿元。

小区物业管理市场化进程加快。

信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。

围绕创建国家卫生城市，城市绿化速度加快。

随着房地产的红火，城区住房均价不断攀升。

2009年底，城区住房均价为1507元/平方米，预计2010年均价将达到1650元/平方米。

根据****城市规划，十一五期末，城区计划建成经济适用住房0.4万套，拆迁安置住房0.85万套。

十二五期末，城区人口要达到8万，城区面积达到8万平方公里，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米。

城区供水设施建设完备，自来水普及率达到100%。

未来****城区房地产业发展的重力是：

围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快城区居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。

加大城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和小城镇建设投入，着力培育“国际性的生态旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。

进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。

结合旧城改造和新区开发，建设规模住宅小区，年均住宅竣工面积4万平方米。

同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。

2.2项目地块分析

本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道----内环线和解放路，道路四通八达，交通便捷。

项目地位离各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。

项目地南边200米为县城沿河风光带，是县城主要的休闲地带，东侧不到1500米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。

该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。

建设规划用地面积平方米，建设占地面积平方米。

规划主要经济技术指标：

建筑总面积：

m2

其中：

商业用房面积m2

住宅面积m2

车库面积m2

地杂屋间面积m2。

2.3项目规划方案

2.3.1规划依据：

1《城市居住区规划设计规范》GB50180-93

2《湖南省城市规划管理技术规定》

3规划基地地形图及界点坐标

4****规划局提供的规划条件

5国家及湖南省，****的其他有关规范规定。

2.3.2选址概况及规划定性：

1选址概况：

本方案用地位于霞阳镇****村，东靠****村农贸市场，南临滨江御景小区，西边是规划中的商业用地，北对解放路。

项目总用地面积平方米。

二条城市主干道从项目地南北两侧经过。

项目区域地势平坦，分布有大面积的农田，周边有商业、文化体育、医疗卫生等公共服务设施。

2规划定性：

地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业住宅楼栋，建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米。

2.3.3规划设计宗旨及目标：

立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。

从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。

强调空间的丰富性及尺度的适宜性。

突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。

通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。

同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。

2.3.4规划构思及特点：

1规划概述

功能：

项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。

设计理念：

以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。

设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。

提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。

道路交通：

项目用地通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。

用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。

2总平面设计

设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连接解放南路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。

3建筑设计

住宅设计：

地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。

在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。

设计中考虑到****的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。

在住宅间距控制上按照《湖南省城市规划管理技术规定