商业小区房地产开发可研报告.docx

1、商业小区房地产开发可研报告第一部分 项目总论1 项目概况1.1项目名称： *商住小区1.2建设单位： *房地产开发有限公司1.3项目地点：本项目选址于*霞阳镇*村。1.4项目单位基本情况：*房地产开发有限责任公司成立于200年12月12日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工20人，其中：工程师2人，助理工程师7人。经营办公地址：*霞阳镇霞阳路。公司注册资本：伍佰零壹万元人民币。该公司自成立以来，已开发房地产项目投资规模达48000平方米，投资近20000万元。根据公司2009年会计年报情况来看，该公司资

2、产总额546万元，其中：固定资产44万元、流动资产502万元，全年实现经营收入500万元，利润42万元。资产负责率1.3，流动比率72.9，销售利润率16.67。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一定盈利能力。1.5项目概况：1.5.1建设内容与建设规模小区规划占地区 平方米，建筑占地 平方米，总建筑面积 平方米，绿化占地面积 平方米。一次规划，一次建设。1.5.2进度计划本项目预计开发周期为14个月，即2010年7月动工，至2011年8月竣工。1.5.3投资规模与资金筹措1）项目估算总投资项目估算总投资 万元。2）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通

3、过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.4主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要经济技术指标序号项 目指 标指标值备 注1总用地面积2建筑占地面积3总建筑面积3.1住宅3.2商业4容积率总建筑面积/总用地面积5住宅户数户建筑密度%绿地率%估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率%投资利税率%投资回收期年建设工期月1.6研究工作依据1）*城总体规划20062015；2）*国民经济和社会发展“十一五”规划；3）投资项目可行性研究指南（2002）；4）房地产开发项目经济评价方法（2000）；5）国家发改委、建设部建设项目经济评

4、价方法与参数（第三版）；6）城市居住区规划设计规范；7）*城市拆迁管理条例； 8）城市居住区公共服务设施设置规定；9）住宅设计规范；10）住宅建筑设计标准；11）建筑工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）民用建筑设计防火规范；14）其他相关文件。1.7项目提出的背景及理由本项目地块系*房地产开发有限责任公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商业用地。根据*规划办规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善旧城区环境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收工薪阶层及农民进城缺房要求。2 可行性研究结论2.1经济及市场分析*位于

5、湘东南，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省的井冈山市、遂川县，南接桂东、资兴，西连安仁，北界茶陵。“十一五”期间，全县以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业三大支柱产业。农村基础设施建设明显改善。全县累计通公路村202个，村通公路率达99%；累计通电话村达201个，村通电话率达95%；新建移动基站12

6、个，开通15个乡镇移动通信；村通广播电视率达96%。工业发展迅速。实现工业总产值27.5亿元，增长25.8%，其中规模以上工业总产值18.8亿元，增长34.3%。“1152”工程来势较好，全县规模以上企业增至56家,产值过亿元企业达3家。小水电开发有新发展。新投产电站11座，新增装机容量1.3万千瓦，全县总装机容量达19.93万千瓦。2009年，全县围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“保增长、强基础、调结构、保民生”和“目标不变、速度不减、标准不降”要求，干事创业，锐意进取，实现地区生产总值22.8亿元，增长15.6%；财政收入2.6亿元，增长27%；完成全社会固定资产投资24.7亿元，

7、增长62.1%；社会消费品零售总额7.13亿元，增长22.2%。城镇居民人均可支配收入12574元，增长11.9%，农民人均纯收入6602元，增长10.3%。全县综合实力和人民生活迈上新的台阶。 随着全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快，为*加快发展提供了重大历史性机遇。未来一个时期，*将会由工业化初期向快速扩量增效的中期迈进，工业化的快速推进将促使县域经济和社会结构的根本转变。同时，*的城市框架正逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强

8、为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。由此看来，*正处在经济起飞的关键节点，并将进入一个持续高速增长阶段。“十一五”期间，*健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平均取得极大成效。全县围绕解放路、炎陵路、炎帝路、井冈路、内环线等城市主要道路的建设，开发房地产。至2009年，房地产业增加值为2005年的二倍以上。特别是2009年

9、，*房地产市场十分活跃。在推进“东扩北展”，加快西城区、新城区建设战略的推动下，城市建成区面积突破区5.4平方公里。推进旧城改造，完成拆旧建新1.2万平方米，房地产开发面积、商品房销售面积分别增长7.3%和60.1%，全县住宅建设新开工面积30.28万平方米，竣工面积12.1万平方米，完成投资1.48亿元。小区物业管理市场化进程加快。信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。围绕创建国家卫生城市，城市绿化速度加快。随着房地产的红火，城区住房均价不断攀升。2009年底，城区住房均价为1507元/平方米，预计2010年均价将达到1650元/平方米。根据*城市规划，十一五期末，城区计划建成经济适用住房

10、0.4万套，拆迁安置住房0.85万套。十二五期末，城区人口要达到8万，城区面积达到8万平方公里，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米。城区供水设施建设完备，自来水普及率达到100%。未来*城区房地产业发展的重力是：围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快城区居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。加大城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和小城镇建设投入，着力培育“国际性的生态旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐

11、射力。进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。结合旧城改造和新区开发，建设规模住宅小区，年均住宅竣工面积4万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。2.2项目地块分析本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道-内环线和解放路，道路四通八达，交通便捷。项目地位离各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。项目地南边200米为县城沿河风光带，是县城主要的休闲地带，东侧不到1500米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等

12、方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。建设规划用地面积 平方米，建设占地面积 平方米。规划主要经济技术指标：建筑总面积： m2其中：商业用房面积 m2住宅面积 m2车库面积 m2地杂屋间面积 m2。2.3项目规划方案2.3.1规划依据：1城市居住区规划设计规范GB50180-932湖南省城市规划管理技术规定3规划基地地形图及界点坐标4*规划局提供的规划条件5国家及湖南省，*的其他有关规范规定。2.3.2选址概况及规划定性：1选址概况：本方案用地位于霞阳镇*村，东靠*村农贸市场，南临滨江御景小区，西边是规划中的商业用地，北对解放路。项目总用地面积 平方米。二条城市主干道从项目

13、地南北两侧经过。项目区域地势平坦，分布有大面积的农田，周边有商业、文化体育、医疗卫生等公共服务设施。2规划定性：地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业住宅楼 栋，建筑占地面积 平方米，总建筑面积 平方米。2.3.3规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再

14、创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。2.3.4规划构思及特点：1规划概述功能：项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。道路交通：项目用地通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。2总平面设计设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连接解放南路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。3建筑设计住宅设计：地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到*的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照湖南省城市规划管理技术规定