住宅小区工程维修工作质量标准.docx

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住宅小区工程维修工作质量标准

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住宅小区工程维修工作质量标准通用模板

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住宅小区工程维修工作质量标准通用模板

使用说明：

本管理规范文档可用在标准化管理中规范所有操作的行为和管理，并要求成员一起遵守的规章或准则，从而发挥公司团队的作用，得到合作伙伴的信任，赢得商业机会。

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　　述职报告—8

　　附件6第3部分

　　住宅小区工程维修工作质量标准

　　一、设备设施维护保养的标准

　　1．有年度保养计划，报总经理批准。

　　2．有月度保养计划，根据年度保养计划分解到月应挂贴到墙上，接受公众监督。

　　3．有设备保养的操作记录表，必须有工程主管的签字。

　　4．设备保养前必须备足充分的备品配件。

　　5．工程部墙上要悬挂设备运行状态表。

　　6．保养后的设备设施必须达到以下标准：

　　1）配电室地面要刷红色油漆，水箱、水泵房间墙面要贴瓷砖，地面铺地砖。

　　2）设备表面除尘彻底，带白手套摸任意部位不能有尘土。

　　3）设备的运行声响正常，主备用设备可随意切换，因故障停用的设备要悬挂：

“故障待修”的标牌。

　　4）设备外观完好无损，不能有明显磕碰现象，设备表面的漆饰必须保证色泽均匀美观，不能有漆皮脱落的现象，因掉漆皮不能补刷原色的漆的要整面刷漆保证色泽一致。

　　5）各种水设备不能有跑、冒、滴、漏现象。

　　6）各种设备的接口，金属外漏部位，法兰螺丝等处不能有任何锈迹，对可能生锈的金属表面一律要涂抹黄油保养。

　　7）有保温层的各种管道其保温材料必须顺平完好，不能有脱落开口现象。

保温材料有修补的其修补的材料必须与原材料保持一致，不能用其它材料代替。

确因材料特殊配不上原材料的要将整条管道更换保温材料。

　　8）各种配电的线槽要保证外观和盖板完好，盖板有扣锁的必须扣好锁扣。

　　9）所有设备机房（包括强弱电）接线必须排列整齐，不能有任何飞线。

　　10）所有管道和线槽穿墙的，其穿墙处不能有孔洞，穿墙套管处应用油麻填充。

　　11）配电室、生活水箱房间必须有600mm高的金属挡鼠板。

　　12）各种设备的标识标牌清晰完好，系统流向的指示箭头清晰完好。

（执行公司统一的标识规定）

　　13）所有落地式配电柜、控制柜的前后必须铺设不小于一米宽的绝缘胶皮。

　　14）所有配电柜、配电箱的柜门、箱门平时必须关闭，有锁的必须锁闭。

　　15）所有配电柜和控制柜、控制箱的仪表必须正常显示运行数据，状态指示灯完好正常指示工作状态。

控制按钮灵活有效。

　　16）各种管道仪表温度计正常显示实际数据，所有压力表应有年度检验合格证。

　　17）所有管道的阀门必须开关灵活，螺干式阀门的其螺旋干处应涂抹黄油保养。

　　18）各种管道的逆止阀失灵的必须及时更换。

　　19）有过滤器的管道其过滤器必须保证每个月清洗一次。

　　20）有生活水箱的要保证水箱房和水箱盖平时上锁。

卫生许可证上墙。

　　21）二次供水消毒器必须保证长期通电正常运行。

　　22）生活水箱必须保证每年清洗消毒一次，水样送卫生防疫部门检测一次。

生活水箱的溢流和排污水管管口处必须装置挡鼠滤网。

　　23）消火栓和湿式喷淋系统管道必须保证带水备战，系统压力正常，最小压力应不小于楼高的自然落差压力。

　　24）消防水泵每三个月必须做手动盘车和点动试验一次。

　　25）室外各种井盖配套合适，人踩或车睚时不活动无声响。

所有井盖按标识颜色的规定刷漆。

（见井盖标识颜色的规定）

　　26）所有室外地井必须保证每周检查一次，做到井内干净无积水无杂物。

污水井必须确认排水是否顺畅。

　　27）楼内的强弱电和管道竖井必须上锁，井内卫生干净无杂物。

　　28）电梯设备必须保证呼叫对讲能与监控室随时通话，各层电梯的停层与门口地面平行，

　　内外呼层面板完好，停层显示正常准确，运行速度均匀平稳，娇箱内照明正常，娇箱顶

　　部的上端机电部位和井道底坑清洁干净，钢丝绳有明显的停层标致。

　　29）电梯机房内要清洁干净，房门上锁，机房钥匙有专人管理。

　　30）消防中控设备运行正常，故障报警能及时消除，值班人员必须对各控制回路和探测器的点位了解的非常清楚，对各种报警的处理程序非常清楚。

有条件的要抽验消防设备的各项功能（烟感探测器报警、强排烟及正压风机的启动、消防泵的启动、电梯自动归首的控制、卷帘门的迫降、火灾区域电源的强切、防火阀的自动关闭、声光报警系统的启动、紧急逃生时的门禁解锁、消防广播的通唱、消防报警按钮的有效联动功能等）消防设备的功能应分手动和联动分别试验均应保证完好。

无条件进行消防试验的要查看消防设备接管验收的记录，接管验收时必须有以上功能的抽查试验，有接管验收负责人的签字。

　　31）各种监控设备应保证运行正常，有效监控。

录象监控资料应能保证15天以上的保存期，重要资料或可疑录象要向领导汇报延长保存期限。

周界报警系统能保证随时抽查正常。

对业主户内的监控设备（燃气泄露、窗瓷、门瓷、门禁对讲等）要有接管验收时的试验记录，有负责人的签字。

　　32）公共区域必须保证每周有专人巡视检查一遍，应保证门窗完好，楼顶等重要区域的

　　门必须保证平常上锁管理，所有道路、楼体散水无塌陷、无开裂，边角和路崖处应平整光洁无破损。

各种走道地砖平整完好无破损，剔脚无脱落无破损。

　　二、规章制度上墙的标准：

　　1、必须有规章制度上墙的部位：

工程部办公室、高压配电室、低压配电室、生活水箱房、生活水泵房、消防泵房、工程库房。

　　2、上墙的规章制度应包括以下种类文件

　　1）各岗位职责（有一个岗位的设置就必须有一个对应的岗位职责）

　　>　　2）各种设备的操作规程及维护保养的注意事项。

　　3）工程维修的技术标准。

　　4）各种工程类应急预案。

　　5）工作过程中的行为规范。

　　6）设备设施巡视检查的相关规定。

　　7）工程维修安全管理制度。

　　8）工程维修操作规程的管理规定。

　　9）工程人员夜间值班的管理规定。

　　10）能源控制的管理规定及能源控制的实施方案。

　　11）特约维修的服务标准和收费标准。

　　12）工程工具和材料领用、借用的相关管理规定。

　　13）工程设备年度和月度维护保养的工作计划。

　　14）设备设施维修改造的工作计划。

　　三、工程维修质量标准：

　　1．工程人员接报修后必须在10分中内到达现场，一般问题及时修复。

　　2．报修单必须写明以下时间节点：

　　1）业主的报修时间；

　　2）工程人员的接单时间；（等同客服人员向工程人员转单的时间）

　　3）工程人员到达维修现场的时间；

　　4）维修完毕的时间；

　　5）因受专业或维修条件的限制需要与业主另行约定维修的时间；

　　6）疑难问题向有关领导汇报的时间；

　　7）工程人员向客服中心回复的时间。

　　3．报修单必须写明的事项：

　　1）各工作过程的时间节点；

　　2）业主报修的地址和报修事项必须字体公正，准确记录。

　　3）报修单必须有接报修人的签字、工程人员接单人的签字、业主确认的签字、工程主管领导的签字、向其它专业转交报修单的转交人和接单人的签字。

（包括向外单位专业人转交的报修单）

　　4．所有报修单必须顺序编号，按月收集存档，保存期限为2年。

　　5．在报修单上只要是当时不能解决的问题和各种疑难问题必须有维修记录，维修记录可以用表格形式也可以用记录本形式，但必须记录以下内容：

　　1）事件发生时间；（应与报修单时间相符）

　　2）事件发生地址；（应与报修单地址相符）

　　3）此项事件的报修单编号；

　　4）工程部第一到达现场的责任人签字，转交其它专业的责任人签字，疑难问题向领导汇报的领导签字。

　　5）对事件的现象、原因分析、处理方法和处理结果必须详细记录，确保任何人员都能看的明白。

　　四、相关工作记录的标准：

　　1．记录的要求：

　　1）所有记录表格只能用黑色签字笔进行记录，不能使用圆铢笔和其它颜色的笔做记录。

　　2）所有记录必须认真填写，不能随意涂改，特殊情况需要进行涂改的涂改处必须有涂改人的签字。

　　3）所有记录表格应按公司统一规定进行文件编号。

　　4）各种记录表格公司有范本的要同一使用公司的范本，公司没范本的可以由各项目自行编制。

　　5）所有记录的事件应编写顺序号。

　　6）各种记录表格应切合实用性进行编制，原则上各种记录表上不应有空格，对必须有的列项出现空格时可用斜画线填写。

　　7）对于记录表中下一项内容与上一项相同时必须用文字进行填写，不许用点点或符号填写表示与上项相同。

　　8）各种记录按月收集存档，存档的记录必须编辑成册做封皮。

一般性工作记录存档期为一年，重要事件的记录存档期2年。

　　2．必要的工作记录：

　　1）业主报修未能及时解决问题的记录；

　　2）设备设施维修保养的记录。

　　3）设备设施巡视检查的记录。

（包括设备机房的日常巡检、门禁系统的日常巡检、室外管井的周巡检、公共区域的日常巡检、消防设备的专项巡检、安防设备的的专项巡检、）

　　4）各种设备机房必须有设备操作的记录、设备保养的记录、设备故障维修的记录、设备清洁卫生的记录、来客登记的记录。

　　5）图纸资料借阅登记的记录。

　　6）工程事物对外联系的记录。

　　7）工程部夜间值班的记录。

　　8）工程部门向开发等外单位发文的记录。

　　9）维修工具借用的登记记录。

　　10）维修材料使用的登记记录。

　　11）设备原材料报废的记录。

　　12）有人职守的的设备机房的值班和交接班记录。

　　13）各种工程会议的记录。

　　14）工程培训的记录。

　　15）工程维修安全培训的记录。

　　16）能源控制方案落实的记录。

　　17）工作计划完成的记录。

　　18）工作计划未完成的原因说明记录。

　　19）每月工程部门的工作总结记录。

　　20）其它与工程有关的各种记录。

　　五、工作环境的标准要求：

　　1．工程部的卫生责任区应包括各种办公室、各种有人职守和无人职守的设备机房、工程人员的宿舍，各种不在保洁责任范围内的屋顶平台、露天安装各种机电设备。

　　2．工程部部门或维修办公室必须保证日常的干净整洁，每日应有卫生责任人，必须确保桌面整洁无杂乱的文件和其它杂物，水杯等个人物品不准

　　在办公桌上堆放，地面必须保证清洁干净没有任何杂物，门窗玻璃至少每周擦试一次，确保玻璃透亮无尘土无污点。

门窗的油漆漆面必须保证光洁如新，带白手套摸不能有任何尘土。

　　3．所有维修工具和材料不准随意堆放，一律要放到工程库房内，工程库房内必须用货架按物品种类型号码放物品并有物品的标签，有物品进出库的详细登记。

　　4．所有公用的维修工具必须进行编号管理。

（见公用维修工具编号标识的管理规定）

　　六、能源控制的质量标准：

　　1．有年度能源控制的具体工作计划（报总经理审批）

　　2．有根据年度能源控制的工作计划分解的月度工作计划。

（上墙张贴）

　　3．所有主要用水用电系统每个月实际能耗与上一年度能耗的对比分析记录表。

　　4．有专项的能源控制工作记录，记录的内容应包括，对水电设备的日常巡视检查，控制水电用量的具体操作方法，对设备节能降耗的技术改造。

　　5．能源控制的有关要求：

　　1）所有公共区域的照明，均应使用节能型灯管、灯泡。

未使用节能灯管、灯泡的必须有整改计划，限期更换。

　　2）各种路灯、草坪灯应根据季节的变化随时调整开启时间严格控制，夜间12点以后除保留必要的路灯照明外，其它照明必须全部熄灭。

　　3）物业办公场所的用电要本着以客为主，自用节电的原则进行控制，客服接待中心等需要接待业主的场所要保证充足的光亮度，物业自用的场所保持一般的光亮度即可，凡是双灯管的照明设备日常只能开启一个灯管进行照明。

下班前必须关闭非值班场所的照明和电脑等办公设备的电源。

　　4）冬季需要使用电取暖设备和因制作工作餐需要使用电磁炉设备的，必须报公总经理批准，严禁员工私自使用各种大功率的用电设备。

　　5）除配电室必须保证24小时的照明外，所有无人的空房必须保证熄灭照明。

不准有任何空房照明长亮的现象发生。

　　6）对于需要进行人工调节开启时间的机电设备（消防设备的点动试验等）必须有专人严格控制设备的运行时间。

　　7）有高压配电室的,单台变压器可以满足用电负荷的，不能使用两台变压器并列运行，电容器组的运行方式应采用人工控制尽量提高功率因数，其功率因数必须保证控制在0.95以上。

　　9）所有水设备的管道必须保证没有跑、冒、滴、漏的现象。

　　10）绿化用水应严格按用水计划进行控制，有绿化用水的日统计记录。

　　11）有员工淋浴、洗衣设备的，必须严格制定淋浴和洗衣的管理制度，指定淋浴和洗衣的用水时间。

　　12）有喷泉等水系设备的，必须有节假日水系运行的计划时间，严格按计划操作水系设备，有水系运行的专项记录。

　　七、工程资料管理的质量标准：

　　1．工程资料包括以下类别：

　　1）所有接管验收的文字资料。

　　2）所有物业向开发公司提交的建议书、建议函。

　　3）所有与开发、建设、监理等相关单位协商事项的函件和记录。

　　4）所有接收的开发、建设监理等相关单位转发给物业的函件。

　　5）所有接收的工程图纸资料。

　　6）所有设备厂家提供的说明书和相关的设备资料。

　　7）所有设备接管时的试运行记录。

　　8）所有与政府有关部门联系的工程类记录资料。

　　9）所有设备厂家对物业接管培训的培训记录和培训资料。

　　10）所有对外委托管理设备的合同文本。

　　11）所有向业主交房的验收记录和有关记录。

　　12）所有向业主发放的工程文件的文本。

　　13）所有对业主提示的工程类文件的文本。

　　14）所有与业主签定的工程协议或承诺。

　　15）所有业主报修的记录。

　　16）所有与业主协商的工程类协商记录。

　　17）所有工程部设备设施巡视检查、设备操作和维护保养的工作记录。

　　18）所有工程类突发事件的记录。

　　19）设备档案和设备台帐。

　　20）所有向公司上报的工程类文件的底稿。

　　21）所有工程会议的会议纪要。

　　22）工程部各项培训的培训记录和培训资料。

　　23）所有工程部门的工作计划和工作总结。

　　24）其它与工程有关的资料。

　　2.工程部所有存档的文件资料必须按系统编撰成文件体系存入档案盒中，档案盒内第一页必须编撰文件目录，目录中必须标注文件页码。

　　3.档案盒侧面必须按规定标注文件体系的名称，便于文件的查找。

　　４.档案盒必须整齐码放在文件柜中，文件的标注一侧必须对外，便于查看。

　　５.文件查阅后必须按页码放回文件盒中，不许将页码放乱。

　　６.所有工程档案资料的借阅必须经工程部主管同意，借阅人员必须填写资料借阅登记表。

　　７.各种工程资料的存放年限按相关规定执行。

　　1）峻工图纸、工程合同、洽商记录、各种工程材料的试验报告、国家批件、验收证明等重要资料长期保存。

（业主委员会成立后应向业主委员会移交。

）

　　2）工程设备档案，各种设备运行试验记录，设备使用说明书等设备资料按设备使用的寿命年限保存，至少保存10年以上。

　　3）各种设备设施的巡视检查记录，维护保养记录和故障维修的记录至少保存5年以上。

　　4）工部的各项工作计划、工作总结和培训资料至少保存10年以上。

　　5）维修派工单至少保存5年以上。

　　6）其它非重要性文件保存3年以上。

　　八、培训

　　1．有培训计划有培训教案

　　2．所有培训必须有考勤签到、有考核

　　试题，有培训效果的总结性说明

　　3．培训体系分为四大类别

　　1）物业管理法律发规的培训

　　2）专业技术知识的培训

　　3）3个1培训（每周至少有3次1小时的日常培训，培训内容应包括安全教育、日常工作流程探讨、疑难问题的总结研讨、改进工作的议案等）

　　4）体系文件的系统培训所有规章制度必须保证每人学习一遍

　　4．所有培训资料必须认真填写，不许涂改，各种培训资料将作为对员工考核定级，评选优秀员工，职务提升的重要依据，也是对主管级以上领导进行年度评审的重要依据

　　九、其它

　　1．工程人员必须有相应的上岗证书，上岗证书要上墙公示（必须在有效期内）

　　2．设备的标识票标牌必须有公司标记，文字内容必须打印，不能手写，设备负责人一项用纸粘贴在标牌上，可随时更换，标牌有塑封模的负责人的名字要粘贴在塑封模外。

　　3．上墙的文件必须使用标准展板，上下对齐，保证美观，不许用胶带随意乱贴。