第三章土地管理法律制度.docx

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第三章土地管理法律制度

第三章土地管理法律制度（5500）

第一节土地管理法律制度的概述

1、简述我国土地管理立法的概况？

答：

我国的土地管理立法由宪法，基本法律、专项法律，配套行政法规和行政规章，地方法规、规章四个部分构成。

经过多年的发展，我国已经基本形成以《宪法》、《民法通则》、《物权法》为基础，以《土地管理法》、《城市规划法》《城乡规划法》等单项法律为核心，以大量的行政法规部门规章和地方是法规、规章为补充的，适应经济社会科学发展、适应社会主义市场经济体制要求的土地管理法律体系。

2、简述土地管理制度与土地权利制度的关系？

答：

土地管理制度也称土地权力制度，包括土地征收制度、土地利用制度、土地市场管理制度和土地执法监察制度。

土地权利制度及土地物权制度，包括土地所有权制度、土地用益物权制度和土地担保物权制度。

土地权利制度由三部分组成，即土地权利体系、土地登记制度和土地权利保护制度。

土地管理制度是土地权利制度的基础和保障，土地权利制度中的土地用益物权制度与土地利用管理制度密不可分。

更重要的是，国家在行使其公权力对土地进行征收、利用管理、市场管理和执法监察时，不能侵害土地权利人的合法权利和利益。

3、简述土地管理制度中的主要内容？

答：

土地管理制度主要包括以下内容？

（一）土地征收征用制度

土地征收征用制度主要包括：

（1）征收征用的补偿保准的准确；

（2）征收征用的审批权限；

（3）征收征用的程序。

（二）土地利用管理制度

土地利用管理制度可划分为土地用途管制制度和土地节约集约利用制度，其中土地用途管制又可细分为：

（1）土地规划计划制度；

（2）农用地转用审批制度；

（3）基本农田保护制度；

（4）耕地动态平衡制度；

（5）土地开发整理复垦制度。

（三）土地市场管理制度

土地市场包括土地一级市场和土地二级市场，其中一级主要是建设用地使用权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为；二级市场主要是建设使用权转让、出租和抵押。

土地市场管理制度包括一级市场管理制度、土地二级市场管理制度、土地税收制度和土地价格管理制度。

（四）土地执法监察制度

土地执法监察包括对土地违法行为的认定和法律责任的追究。

目前典型的土地违法行为包括：

（1）无权批准和越权批准；

（2）违反规划确定的用途批准征收、占用土地；

（3）违反法定程序批准用地。

第二节土地征收、土地储备和土地一级开发

1、简述土地征收的的概念和特征？

答：

土地征收是指国家为了公共利益的需要，以足额补偿为条件，依照法律规定强制地将集体所有的土地转为国家所有的土地的行为。

市、县政府是征地组织实施的主体，对确定征地补偿标准、拆迁费用及时足额支付到位、组织被征地农民的就业培训将被征地农民纳入社会保障等负总责。

2、简述集体土地征收和征用的关系？

答：

集体土地征收和征用虽然都是为了公共利益，而且都具有强制性——均仅依政府依法作出的征收、征用决定而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人同意。

但二者存在如下区别：

（1）征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着土地所有权的改变。

征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕还原集体，并不改变土地所有权。

（2）适用环境不同：

征收是和平环境的法律制度，征用是紧急状态下的特别措施。

3.简述土地征收的条件？

答：

土地征收的条件包括：

（1）公共利益；

（2）足额补偿，妥善安置；

（3）法定程序。

4、简述我国现行的征地补偿安置标准？

答：

我国现行的征地补偿征地中的补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗补偿。

其中土地补偿发放给被征地的集体经济组织，由该集体经济组织决定补偿费的使用和分配；地上附着物和青苗的补偿费直接发给农民。

安置标准是：

（1）征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

（2）征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均产值的四至六倍。

（3）不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

5、简述征收的审批权限？

答：

征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。

其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、（一公顷=15亩=一万平方米）其他土地超过70公顷的，由国务院批准；征收土地的、由省、自治区、直辖市人民政府批准、并报国务院备案。

6、简述集体土地征收程序？

答：

《土地管理法》规定了集体土地征收的程序，概括地说、征收土地需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，逐级上报有批准权的人民政府批准；批准后，由市、县人民政府组织实施。

这里的“一书四方案”是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。

这些文件由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批。

7、简述土地储备的概念？

答：

土地储备是指立足于为将来利用目的而取得现有土地并持有的行为。

8、简述土地一级开发的概念？

答：

土地一级开发是指按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的拆迁、补偿、安置、已进行城市基础实施建设和社会公共设施建设，使区域内土地达到“三通一平”【指水通、电通、路通和场地平整】的前期开发活动。

土地必须完成一级开发后才能出让。

第三节土地用途管制制度

1、简述土地用途管制制度的概念？

答：

土地用途管制是指严格按照规划确定的用途和条件使用土地。

由于土地的用途和使用条件是由土地利用总体规划和城乡规划确定的，因此，土地利用总体规划和城乡规划是土地用途管制的基础。

2、简述土地利用总体规划的概念？

答：

土地利用总体规划是在一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。

土地利用总体规划的规划期限一般为15年。

3、简述土地利用总体规划的编制、实施与修订。

答：

（一）编制

土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级，根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划。

其中

全国和省级土地利用总体规划属宏观控制规划。

县、乡级土地利用总体规划属于实施性规划。

（二）实施

土地利用总体规划一经批准，必须严格执行，土地利用总体规划主要通过城乡规划，江河、湖泊综合治理和开发利用规划，土地年度利用计划贯彻实施。

（三）修订

经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人们政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案。

4、简述城乡规划的概念？

答：

城乡规划是以促进城乡经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础，促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。

《城乡规划法》中所称的城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、乡规划和村庄规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

5、简述城乡规划的编制、实施与修改？

答：

（一）编制

城乡规划由相应的城乡规划组织编制机关委托具有相应资质等级的单位编制。

具体地说：

（1）全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制；由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。

（2）省城城镇体系规划由省、自治区人民政府组织编制，报国务院审批。

（3）城市总体规划由城市人民政府组织编制。

其中直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。

省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审批。

（4）县人民政府所在地镇的总体规划由县人民政府组织编制，报上一级政府审批；其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

（5）城市的控制性详细规划由城市人民政府城乡规划主管部门组织编制，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

（6）镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

（7）县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

（8）重要地块的修建性详细规划由城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府组织编制。

（二）实施

规划实施与土地利用的关系十分密切，具体地说：

（1）城市地下空间的开发和利用，必须符合城市规划，履行规划审批手续。

（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

（3）以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，由市、县人民政府城乡规划主管部门核发建设用地规划许可证。

（4）以出让方式提供国有土地使用权的，应严格按照法律法规的规定和土地出让合同的约定使用土地。

（三）修改

城乡规划的修改，应该按照原规划的审批程序报批或备案。

城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划只有出现下列情形之一的，才能修改：

（1）上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；

（2）行政区划调整确需修改规划的；

（3）因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；

（4）经评估确需修改规划的；

（5）城乡规划的审批机关认为应当修改的其他情形。

6、简述土地用途的分类？

答：

《土地管理法》按土地用途，将土地分为三类：

（1）农用地，即直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

（2）建设用地，即建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

（3）未利用地

7、简述土地用途变更的审批？

答：

土地用途的变更包括两个层次的用途变更：

另一层次是对城乡规划规定的利用条件的变更。

（1）地类的变更

地类的变更是指土地利用总体规划规定的用途的变更，如农用地转为建设用地的；

地类变更必须经原批准机关方可改变土体用途。

（2）规划条件的变更

土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四节小产权房的现状与法律分析

1、简述我国小产权房的开发模式？

答：

除城镇居民直接购买的农民宅基地上的房屋外，实践中还存在规模开发的小产权房。

小产权房的开发模式有三种；

第一种是开发商直接以自己的名义与农民集体签订土地使用协议，直接进行开发建设，不办理任何审批手续。

第二种是开发商与村集体或乡镇政府合作，以乡镇政府或村集体进行社会主义新农村建设获旧村改造的名义立项，获得合法的立项、用地、规划及开工等审批手续，但不能办理合法的销售手续。

第三种是村集体组织直接以自己的名义在集体土地上开发建设并对外销售。

建设小产权房所使用的集体土地有宅基地、集体建设用地，甚至还有部分的变相利用。

我国现行法律法规规定：

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

2、简述小产权房的形成过程？

答：

实践中小产权房主要由以下两种类型：

一是城镇居民购买农民宅基地的房屋；

二是购买在集体土地规模建设的项目中的房屋。

其中集体土地上大规模建设的又可分为三种情况：

一是没有用地批准的；二是有用地批准，但没有办理规划建设许可的；三是用地和规划建设手续合法，但违法违规出售的。

3.简述小产权房的法律分析？

答：

小产权房的“小”强调的是小产权房的购买者不能取得房屋的所有权。

但是，这并意味着小产权房一律不存在合法的所有权。

农村宅基地上建设房屋的产权属于农民，集体建设用地上建设房屋的产权属于合法投资建设的单位和个人。

所谓“小”，是指购买这些房屋的城镇居民不能取得房屋的所有权。

当然，用地违法或没有规划建设手续的房屋，不能取得产权。

具体地说：

（1）城镇居民购买农民宅基地上房屋的，城镇居民不能取得房屋所有权，房屋仍然归农民所有。

（2）用地和规划手续合法的集体建设用地上建造的房屋，违法出售的，购房人不能取得所购房地产的权属，但投资建设单位可以合法取得投资建设的房地产的权属。

（3）用地违法的，如占用基本农田违法建设的房屋，投资建设的人也不能取得房屋的产权。

（4）用地合法，但没有规划建设许可建造的房屋，投资建设主体在承担相应的法律责任后，应申请补办规划建设许可，如果补办成功，可以取得房屋的产权；违法出售的，购房人能取得房屋权属。

第三章土地管理法律制度

第一节土地管理法律制度的概述

1、简述我国土地管理立法的概况？

2、简述土地管理制度与土地权利制度的关系？

3、简述土地管理制度中的主要内容？

第二节土地征收、土地储备和土地一级开发

1、简述土地征收的的概念和特征？

2、简述集体土地征收和征用的关系？

3.简述土地征收的条件？

4、简述我国现行的征地补偿安置标准？

5、简述征收的审批权限？

6、简述集体土地征收程序？

7、简述土地储备的概念？

8、简述土地一级开发的概念？

第三节土地用途管制制度

1、简述土地用途管制制度的概念？

2、简述土地利用总体规划的概念？

3、简述土地利用总体规划的编制、实施与修订。

4、简述城乡规划的概念？

5、简述城乡规划的编制、实施与修改？

6、简述土地用途的分类？

7、简述土地用途变更的审批？

第四节小产权房的现状与法律分析

1、简述我国小产权房的开发模式？

2、简述小产权房的形成过程？

3.简述小产权房的法律分析？