房地产估价师建设用地制度与政策四.docx

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房地产估价师建设用地制度与政策四

建设用地制度与政策（四）

（总分：

66.50，做题时间：

90分钟）

一、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：

26，分数：

52.00）

1.下列建设用地中，法定出让最高年限为50年的有______。

∙A.纺织厂

∙B.普通商品住宅

∙C.私立学校

∙D.旅游度假村

∙E.高尔夫球场

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D.

 E.

解析：

[解析]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）规定，普通商品住宅法定出让最高年限为70年，旅游度假村、高尔夫球场属于旅游、娱乐用地，法定出让最高年限为40年。

工业用地50年。

教育、科技、文化卫生、体育用地50年。

2.以下土地的征收属于国务院审批权限范围的有______。

∙A.基本农田

∙B.面积为40公顷的耕地

∙C.面积为80公顷的土地

∙D.面积为20公顷的耕地

∙E.面积为50公顷的土地

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E.

解析：

[解析]应由国务院批准的为：

①基本农田；②基本农田以外的耕地超过35公顷；③其他土地超过70公顷的。

3.国家可以提前收回建设用地使用权的情形有______。

∙A.受让方逾期未支付全部地价款

∙B.拆除地上建筑物

∙C.自然灾害造成地上附着物变化

∙D.因公共利益需要

∙E.人民法院判决生效

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D. √

 E. √

解析：

[解析]国家收回出让的土地使用权有多种原因：

土地使用权期间届满；建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；因土地使用权不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；司法机关决定收回土地使用权。

国家收回划拨土地使用权有多种原因：

土地使用权者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地；国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；土地使用者自动放弃土地使用权；未经原批准机关同意，连续2年未使用；不按批准用途使用土地；铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

4.国家规定，商品住宅用地必须采取______方式出让。

∙A.抽签

∙B.招标

∙C.拍卖

∙D.协议

∙E.挂牌出让

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

5.依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权______。

∙A.一律不得转让

∙B.经批准可以出租

∙C.可以随房屋所有权一并抵押

∙D.可以收回

∙E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

[解析]划拨土地的转让有两种规定：

一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

6.下列用地，法定出让年限为50年的有______。

∙A.居住用地

∙B.工业用地

∙C.体育用地

∙D.娱乐用地

∙E.旅游用地

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D.

 E.

解析：

[解析]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：

①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

7.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括______。

∙A.当事人的名称和住所

∙B.土地界址、面积

∙C.宗地平面界址图

∙D.开发投资强度

∙E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]建设用地使用权出让合同附件的主要内容有：

宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。

8.下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有______。

∙A.商品住宅小区用地

∙B.加油站用地

∙C.县人民公园用地

∙D.军事设施用地

∙E.造纸厂用地

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D. √

 E.

解析：

[解析]商品住宅小区用地、加油站用地、造纸厂用地，应以出让方式取得。

9.《国有建设用地使用权出让合同》的附件包括______。

∙A.省级政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件

∙B.市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件

∙C.出让宗地平面界址图

∙D.出让宗地竖向界限

∙E.出让宗地横向界限

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E.

解析：

[解析]《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图）、附件2（出让宗地竖向界限）和附件3（市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件）。

10.以出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内，对土地拥有______。

∙A.所有权

∙B.使用权

∙C.占有权

∙D.收益权

∙E.处分权

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

[解析]经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。

11.下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有______。

∙A.土地补偿费归农村集体组织所有

∙B.安置补助费不得发放给农民个人

∙C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有

∙D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有

∙E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

 E. √

解析：

[解析]土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

12.国家可以收回出让土地使用权的情况包括______。

∙A.土地使用权期限届满

∙B.未按照合同约定支付土地使用权出让金

∙C.司法机关决定没收

∙D.房屋灭失

∙E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提前收回、没收等。

13.国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取______方式处置土地使用权。

∙A.保留划拨性质

∙B.改为出让

∙C.作价入股

∙D.租赁

∙E.抵押

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E.

解析：

[解析]对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

14.征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。

在以下情形中，应由国务院批准的情形有______。

∙A.征收基本农田5亩

∙B.征收基本农田以外的耕地45公顷

∙C.征收园地600亩

∙D.征收集体建设用地45公顷

∙E.征收未利用土地50公顷

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D.

 E.

解析：

[解析]应由国务院批准的为：

①基本农田；②基本农田以外的耕地超过35公顷；③其他土地超过70公顷的。

15.关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有______。

∙A.土地补偿费归农村集体组织所有

∙B.土地补偿费归农民个人所有

∙C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有

∙D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有

∙E.安置补助费一定归农村集体组织所有

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D. √

 E.

解析：

[解析]土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

16.下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有______。

∙A.普通商品住宅

∙B.城市基础设施用地

∙C.公立学校办公楼

∙D.大型商场

∙E.经济适用住房

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：

国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。

17.下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有______。

∙A.廉租住房用地

∙B.酒厂用地

∙C.教育、科技用地

∙D.文化、体育用地

∙E.度假村用地

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E.

解析：

[解析]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：

①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

度假村用地属于旅游用地，应为40年。

廉租住房用地为划拨用地，无使用期限的限制。

18.甲公司持有二级房地产开发企业资质证书。

2006年4月，甲公司取得了某市市区一宗国有土地使用权，拟开发建设高档住宅小区，并取得城市房屋拆迁许可证，开始拆迁该宗土地上房屋。

李某为拆迁范围内一幢房屋的所有权人。

2006年8月，甲公司因与李某达不成拆迁补偿协议，申请拆迁管理部门裁决。

甲公司依法可以通过______出让方式取得该宗土地的使用权。

∙A.协议

∙B.招标

∙C.拍卖

∙D.挂牌

∙E.划拔

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E.

解析：

[解析]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）规定：

商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

19.依据有关规定，征收______，须经国务院批准。

∙A.基本农田

∙B.园地30公顷

∙C.草地40公顷

∙D.非耕地75公顷

∙E.基本农田以外的耕地35公顷

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D. √

 E.

解析：

[解析]应由国务院批准的为：

①基本农田；②基本农田以外的耕地超过35公顷；③其他土地超过70公顷的。

20.对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取______等方式予以处置。

∙A.国有土地出让

∙B.国有土地转让

∙C.国有土地租赁

∙D.国有土地作价出资（入股）

∙E.保留划拨土地使用权

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

[解析]对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

21.关于划拨土地使用权的说法，错误的有______。

∙A.以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金

∙B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制

∙C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿

∙D.无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让

∙E.无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。

《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；④依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

22.开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须______。

∙A.经规划管理部门同意

∙B.经房产管理部门同意

∙C.经原土地使用权出让方同意

∙D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议

∙E.调整土地使用权出让金

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

[解析]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：

土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

23.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因______等原因而终止。

∙A.工地使用权抵押

∙B.土地灭失

∙C.土地使用权出租

∙D.提前收回

∙E.土地使用权转让

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D. √

 E.

解析：

[解析]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十九条规定：

土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回土地灭失等原因而终止。

单纯从“《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定”角度，不能选择“土地使用权转让”。

24.经营性国有土地使用权可以通过______方式取得。

∙A.行政划拨

∙B.招标出让

∙C.拍卖出让

∙D.协议出让

∙E.挂牌出让

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

25.依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括______等。

∙A.国家机关办公用地

∙B.高新技术产业用地

∙C.公共交通设施用地

∙D.国家重点扶持的水利设施用地

∙E.经济适用住房用地

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

[解析]高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。

26.关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有______。

∙A.不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用

∙B.土地补偿费归农村集体组织所有

∙C.地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有

∙D.用地单位应按征地协议如数支付补偿费

∙E.如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]不需要统一安置人员的安置补助费发放给个人。

地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

二、{{B}}判断题{{/B}}（总题数：

13，分数：

6.50）

27.国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。

28.依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

29.工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

30.国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]征收主要是所有权的改变；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变。

31.依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

32.对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。

33.国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。

（分数：

0.50）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

34.依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

（分数：

0.50）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

35.依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

36.征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]征收集体土地主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为。

37.国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，且保留期限不受限制。

（分数：

0.50）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。

38.工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

（分数：

0.50）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

39.国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。

（分数：

0.50）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

三、{{B}}综合分析题{{/B}}（总题数：

1，分数：

8.00）

甲房地产开发公司于2011年7月1日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。

2012年7月1日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。

2012年10月1日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。

银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。

（分数：

8.00）

（1）.政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为______。

∙A.无偿收回

∙B.延长动工开发期限

∙C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地

∙D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

解析：

[解析]由于属于政府调整规划原因，不应无偿收回。

（2）.该综合楼建设用地使用权出让年限最高为______年。

∙A.40

∙B.50

∙C.69

∙D.70

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限为：

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

（3）.建设单位将综合楼抵押应办理______。

∙A.预告登记

∙B.地役权登记

∙C.所有权初始登记

∙D.在建工程抵押登记

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

[解析]以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。

在建工程抵押可变更、转让。

已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。

（4）.乙房地产估价机构评估时，应______。

∙A.进行实地查勘

∙B.要求提供房屋所有权证书

∙C.要求提供国有土地使用证

∙D.调查建设用地使用权是否已抵押

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

解析：

[解析]因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。