最新xx区商贸流通产业战略发展规划.docx
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最新xx区商贸流通产业战略发展规划
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（B）
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南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划
《南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划》课题组
二ＯＯ三年十月
总字数：
31012字，共印10册，共62页 打印编辑：
孙乐芹
校对：
张丽媛签发：
汪 亮
《南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划》
课题组组成人员
组长：
许卫宁南京市玄武区人民政府常务副区长
副组长：
王东南京市玄武区商业贸易局局长
丁海宏上海市商业设计研究院院长高级经济师
汪 亮 上海市流通经济研究所副所长研究员
成 员：
冯汉良上海市流通经济研究所副所长研究员
顾廷才上海市商业设计研究院总工程师高级工程师
杨振中上海市商业设计研究院高级建筑师
刘春晓 上海市流通经济研究所助理研究员
张丽媛 上海市流通经济研究所 研究实习员
路薏上海市流通经济研究所 研究实习员
李梁上海市流通经济研究所 研究实习员
陈若谷南京市玄武区商业贸易局副局长
张丽娜玄武区发展计划与经济局副局长
刘建明南京市玄武区商业贸易局管理科科长
赵俊南京市玄武区商业贸易局综合科副科长
刘德俭南京市玄武区商业贸易局市场科科长
李凌南京市玄武区商业贸易局主任科员
东景瑶南京市玄武区商业贸易局科员
前言
2003年7月，南京市玄武区商贸局根据南京市新一轮发展的形势，本着抓住发展机遇，推动玄武区商贸流通产业全面发展的目的，采取借助“外脑”的方式，特别是借助商贸流通产业发展较快的外省市有关科研学术机构，共谋玄武商贸产业的发展，故同上海市商业设计院、上海市流通经济研究所共同成立了“南京市玄武区商贸流通产业发展规划”的项目课题组。
本课题立足南京市在“长三角”经济圈中的重要地位及其社会经济发展的宏观背景，结合有利于玄武区商贸流通产业发展的内外条件和各种变化因素，提出了玄武商业发展的战略定位、战略目标及其战略任务。
课题组还在充分调查研究的基础上，提出了玄武区商贸业到2013年的重点和亮点工程。
通过这些亮点工程的建设，创造出有利于商贸投融资的平台，起到“牵一发而动全身”的积极作用。
课题组从2003年7月成立伊始，四次专访了南京市及玄武区等相关行政主管部门，召开了三次由社区居民和商业工作者的专题座谈会，并冒着酷暑展开了五次实地考察和调研。
于9月底形成玄武区商贸流通产业发展战略规划研究的初稿，在广泛征求南京市各个方面的意见以后，三易其稿。
在课题的总体把握方面，又于2003年11月17日在邀请南京市有关政府部门、学术界、企业领导举行本课题的研讨会之后，进行了多次的修改，于2003年12月8日完成了本课题。
课题文字部分共计62页，31012字，概念规划图纸十余幅。
本课题不是一个单一的商业项目“落地详规”，而是站在战略的层面，对整个玄武区商贸流通产业的发展，提出了宏观战略性研究规划。
换句话说，它是一个产业发展的战略性研究规划。
本规划是纲，纲举才能目张，它同一般的城市建设规划的不同点即在于此。
只有在对发展的战略定位和发展理念一致认同的基础上，才能有效地进行商业项目的落地规划。
否则，任何规划是没有可持续发展动力的。
本商贸产业发展战略规划研究，历时5个月，得到了南京市，特别是玄武区政府相关部门以及商家和市民的极大支持，在此，课题组向他们表示深深的敬意和感谢。
《南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划》课题组
二ＯＯ三年十二月
第一章玄武区商贸流通业发展的环境分析………………………
（1）
第一节“长三角”增量经济有利南京市的商贸发展……………
（1）
一、“长三角”经济发展的增速明显……………………………
（1）
二、南京市面临新的挑战与机遇………………………………（3）
三、经济的发展推动了需求的增长……………………………（3）
第二节南京市新一轮发展有利玄武区的商业发展……………（4）
一、玄武区的辐射与吸纳能力将逐步提高……………………（4）
二、区位优势将带动玄武区商贸流通业的发展………………（5）
三、人均收入提高有利玄武区商业开发………………………（6）
第三节玄武区商业发展的现状…………………………………（7）
一、玄武区商业的基本概况和特点……………………………（7）
二、玄武区商业的主要优势……………………………………（9）
三、玄武区商业面临的问题……………………………………（10）
第二章我国发达城市区域商业的经验借鉴和启示……………（14）
第一节沪、杭、苏商业特色区经验介绍………………………（14）
一、规划领先的黄浦区商业……………………………………（14）
二、便民利民的苏州工业园新兴社区商业……………………（16）
三、依景开发的杭州市西湖区湖滨商业………………………（17）
第二节发达城市商业特色区对玄武区的有益启示…………（17）
一、商业发展依赖于超前的规划布局…………………………（18）
二、商业发展依赖于良好的投融资概念………………………（19）
三、商业发展依赖于国际化的管理理念………………………（20）
第三节发达城市商业特色区经验对玄武区的借鉴…………（21）
一、转变观念，科学规划………………………………………（21）
二、发掘题材，优化配置………………………………………（22）
三、打造亮点，营造氛围………………………………………（23）
第三章玄武区商业发展的总体目标和战略定位………………（24）
第一节玄武区商业发展的总体目标…………………………（24）
一、确立商业向现代化发展的中长期目标……………………（24）
二、明确近期切实可行的重点工作……………………………（25）
三、制订出分步实施积极推进的发展策略……………………（26）
第二节玄武区商业发展的战略定位…………………………（26）
一、积极打造中心城区商业的繁荣繁华………………………（27）
二、努力推进社区商业的便民利民……………………………（27）
三、着力创新都市的休闲服务业………………………………（28）
第三节玄武区商业发展的战略任务…………………………（28）
一、加速营造商业发展的政策环境……………………………（29）
二、加速优化商业发展的市场环境……………………………（29）
三、加速培育商业发展的服务环境……………………………（31）
第四章玄武区商业的重点布局和规划…………………………（32）
第一节新街口核心商圈的战略布局…………………………（32）
一、新街口核心商贸区的功能定位…………………………（32）
二、建设现代“都市型消品茂”………………………………（34）
三、开发面向“长三角”的现代商贸中心……………………（36）
第二节孝陵卫社区商业的重点布局…………………………（36）
一、孝陵卫社区商业的定位和布局……………………………（37）
二、居住区商业布局……………………………………………（39）
三、后期街坊型商业形式………………………………………（41）
第三节珠江路高科技产业街的布局…………………………（42）
一、珠江路高科技产业街的发展现状…………………………（42）
二、珠江路高科技产业街的经营定位…………………………（45）
三、珠江路高科技产业街的规划布局…………………………（47）
第四节开发玄武湖畔亲水商业………………………………（48）
一、湖畔亲水商业开发的价值分析……………………………（49）
二、借势玄武湖开发现代休闲服务业的思路…………………（49）
三、玄武湖畔现代休闲服务业的布局…………………………（50）
第五节构建玄武区专业市场体系的设想……………………（51）
一、副食品市场的功能化建设…………………………………（52）
二、汽车商贸市场集群化建设…………………………………（52）
三、东杨坊现代物流基地建设…………………………………（54）
第五章推进玄武区商业发展的建议和措施……………………（56）
第一节商业整体发展需要综合政策配套……………………（56）
一、加快建章立规形成综合的政策配套支持…………………（56）
二、整合管理资源形成政府的统一协调模式…………………（57）
三、通过必要的程序提高商业规划的刚性……………………（58）
第二节需要发挥政府和市场的双重作用……………………（58）
一、坚持政府对商业发展的主导地位…………………………（58）
二、充分发挥市场对商业发展的调节作用……………………（59）
三、以社会化运作的机制推动商业发展………………………（59）
第三节招商引资需要资本运作和投融资平台………………（60）
一、利用商业规划创造良好的投融资概念……………………（60）
二、利用政策导向提供资本运作的平台………………………（61）
三、努力吸引国际型的商业品牌企业进驻……………………（61）
第一章玄武区商贸流通业发展的环境分析
随着全球经济一体化的进程加快以及中国加入WTO，中国的经济将日益融入世界经济。
对于中国而言，这既是机遇，又是严峻的挑战。
与此同时，在全球经济不振的情况下，中国的经济依然保持着较快的增长速度，尤其是“长三角”地区，增速尤为明显，显示了这一区域巨大的发展活力。
作为“长三角”经济圈内占有重要地位的南京市，明显加快了发展的步伐，正成为“长三角”经济圈经济增长的一个新亮点。
第一节“长三角”增量经济有利南京市的商贸发展
长江三角洲是我国经济实力最强的地区之一，全区土地面积虽仅占全国1％，人口也只占全国的6.25％，然而其GDP却占到了全国的近四分之一。
“长三角”经济的快速增长，必将给南京市的经济发展带来巨大的挑战，但同时也将带来极大的发展机遇。
随着在新一轮发展中南京市经济的崛起，将极大的推动需求的进一步增长，这对南京市的商贸流通产业的发展将起到十分积极的影响。
一、“长三角”经济发展的增速明显
1999年到2001年的三年间，“长三角”地区中有相当代表性的、并具有一定核心作用的南京市GDP增长了28.9%，人均可支配收入增长了15%，第三产业完成值增长了31.24%；苏州市分别增长了29.6%、29.17%、32.16%；杭州市分别增长了28%、19.93%、33.4%；宁波市则增长了26.01%、26.33%、34.55%，四个城市的人均GDP也平均增长了26.79%。
从这些样本城市的国民经济基本指标来看，“长三角”的经济呈现快速发展的趋势，这也充分反映出“长三角”地区的经济发展，在未来的10到15年仍有着强劲的发展动力，这将给南京市的商贸流通产业带来极大的发展空间。
表一：
长三角主要城市国民经济基本情况
城市
年
份
内容
南京
苏州
杭州
宁波
1999
2000
2001
1999
2000
2001
1999
2000
2001
1999
2000
2001
GDP
（亿元）
895.3
1020
1154
1358
1541
1760
1225
1383
1568
1042
1176
1313
人均
GDP（元）
16446
18546
20761
23592
26692
30384
19961
22342
25074
19405
21786
24213
人均可支配收入（元）
7694
8233
8848
10583
11778
13670
9085
9668
10896
9492
10921
11991
第三产业完成值（亿元）
410
472
538.1
506.2
579.6
669
497
569.3
662.98
366.7
421.1
493.4
在新一轮发展中，南京市作为江苏省的省会城市，其社会经济发展的战略地位是显而易见的，其不仅将承担起沿江经济的发展重担，还将在“长三角”经济圈中扮演起更为积极、更为重要的角色。
就这一意义上来说，南京市的经济发展不仅存在着有利的外部环境，其内生动力也极其充分，南京市的社会经济发展时机已经成熟，时不我待。
这期间，南京市的商贸流通产业将日益发挥出产业“领头羊”的作用，成为这座历史名城走向现代化的“名片”和“橱窗”。
二、南京市面临新的挑战与机遇
进入二十一世纪，南京市的社会经济发展步伐已然明显加快。
随着苏、锡、常地区经济的高速增长，长三角地区的经济发展，南京市人民对南京市的社会进步和经济发展将产生何种新需求？
在新一轮城市圈经济中，南京市将扮演何种角色？
如何进一步提升和开发南京市的城市综合功能？
南京市的产业发展如何重新定位？
只有做好这篇文章，才能真正有目标地推动南京这座历史名城朝着现代化的方向发展，才能真正应对中国加入WTO以后所带来的一系列问题，才能够形成推动经济可持续发展的城市产业链。
与此同时，南京市也同样面临着前所未有的发展机遇，有着良好的后发优势。
比如，商务成本低，科技人才较为集中，人文资源极为丰富，产业基础较为雄厚，区位优势比较明显，所有这些都集聚了南京市在新一轮发展中的优势资源。
通过对这些资源的整合，并加以合理利用和优化配置，可以促进南京市实现跨越式的发展，实现第三产业集聚、第二产业更新、第一产业优化的战略目标，形成南京与上海双向辐射的良好态势，发挥出南京市在“长三角”地区社会经济发展中的主力作用和沿江经济发展中的骨干作用。
三、经济的发展推动了需求的增长
未来将随着南京市社会经济的跨越式发展，人均GDP和人均可支配的收入将会呈现较大幅度的增长，由此将引发人们消费习惯、消费理念的改变，从而引发消费结构的深刻变化。
从城市经济的本质而言，拉动社会经济发展的最主要的因素是三个方面，一是进出口；二是消费；三是投资。
就这一意义上来说，南京城市经济的发展在很大的程度上，将依赖于商贸流通产业的繁荣繁华和迅速发展，这不仅是扩大内需的需要，同时更是城市经济发展的需要。
从眼下南京市的商贸流通产业的发展现状来看，随着南京市经济的继续发展和吸纳能力的进一步提高，存在着庞大需求空间，因此，南京市商贸流通产业将会抓住这一良好的发展机遇，积极地加以产业规划，并吸引国内外的投资，以此提高商贸流通产业的能级。
不仅使城市变得更加繁荣繁华，更能满足人民群众日益增长的、且不断变化的消费需求，并以需求为龙头，带动一产、二产的联动发展，由此突显出商贸流通产业在南京市国民经济发展中的支柱地位。
第二节南京市新一轮发展有利玄武区的商业发展
玄武区是南京市自然与人文资源均十分丰富的区域，它包容了南京最著名的景观中山陵和玄武湖，依山傍水，发展商贸流通产业的条件得天独厚。
在新一轮的发展当中，玄武区完全能够抓住发展的先机，依托其良好的资源优势，促使区域商贸流通产业实现跨越式的发展。
一、玄武区的辐射与吸纳能力将逐步提高
在新一轮的发展中，随着南京市经济的迅速发展，玄武区作为核心城区之一，其资源优势将日益地突显出来。
通过将人文资源、区位资源同经济资源的有效融合，将极大地增强玄武区的经济辐射和吸纳能力，由此也将极大地促进玄武区商贸流通产业的发展。
未来玄武区商贸流通产业能否取得竞争优势，最为主要的是两点：
一是，能否利用发展契机，以投融资的理念来经营和打造新玄武，这就取决于能否创造出良好的投资概念和题材，吸引国内外各种资本的进入；二是，能否将商贸流通产业的发展同区内的人文环境实行有效的嫁接，通过借景和依景，推动商旅结合，发展和提升商业服务业，并以此带动商贸商务的联动发展，最终推动房地产业、金融业等现代服务业的联动发展。
以城市循环经济的发展模式，推动良性运转的产业链的形成。
通过对资源的优化配置，玄武区的经济辐射能力将得到极大地提高，将成为南京市新一轮发展中的亮点。
与此同时，其投融资的吸纳能力也将大大增强，成为南京市新一轮发展的投资热土。
二、区位优势将带动玄武区商贸流通业的发展
玄武区位于南京市的中心，内有世界闻名的中山陵和风景秀丽的玄武湖，历经风霜的明城墙，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。
沪宁高速公路、312国道、宁杭公路等穿境而过，交通便捷，区域通讯发达，还有东南大学、南京理工大学等25所高等院校和科研所，学术氛围浓厚。
玄武区的区位优势对于其发展商贸流通产业非常有利，玄武区的人文资源是其它行政区域所不能替代的。
若是这一资源能够得到有效的、科学的利用，那么毫无疑问，将形成无可替代的核心竞争能力。
但是，必须清醒地认识到，对于自然资源而言，一旦利用不好，反而会成为一种包袱。
中山陵和玄武湖，一山一湖，在外来资本面前，它们无疑是一个金元宝；而对当地人而言，常常会熟视无睹，甚至于会抱怨它的存在，而妨碍了自身的经济发展。
但也会出现另外一种现象，即过分依赖自然资源，以至于急于开发这一自然资源，这两种倾向都是需要避免的；对政府而言，应科学整合、合理利用这一独一无二的有利资源，使旅游休闲、商业服务业的发展以及房地产开发、城市扩展同人文景观互为依托、互为影响，形成螺旋式发展的态势。
在玄武区的商贸流通产业发展中，玄武区完全有条件科学有序地做好水文章和山文章，开发富有特色的山水商业和景观商业，将商业同旅游有机的结合起来，将商业同房地产业有机的结合起来，将商业同商务有机的结合起来，形成富有特色和富有个性的玄武区商贸产业集群。
三、人均收入提高有利玄武区商业开发
南京市作为“长三角”经济圈中具有重要战略地位的城市，其经济发展和经济总量均属于区域经济发展的第一层次。
自“八五”期间，南京市提出沿江开发战略以来，经济持续稳定地增长，经济结构亦日趋合理，人均收入逐年递增，人均可支配收入在1980—1999年的十几年间，以年均6.3%的速度递增。
而到了本世纪，其递增速度更是达到了8.5%。
人均收入的提高带来了消费的提升。
近5年来，南京市民的消费性支出占人均可支配收入的比例，始终维持在80—85%之间，人均收入的提高不仅改变了人们的消费需求，而且也改变了人们的消费理念和消费方式。
需求的变化，给商贸流通产业的发展带来了无限的市场潜力，这将十分有利于商贸流通产业进一步向深度和广度发展，商贸流通产业应紧紧抓住这一发展的契机，迅速提升自身的能级和档次，以满足人均收入提高后，人们不断变化的综合性消费需求。
第三节玄武区商业发展的现状
商业是一个城市的名片和橱窗，商业的发展在一定程度上代表了一个城市的形象。
为此，近几年来，玄武区区委、区政府充分利用各种优势资源，推动了玄武区商贸流通产业的快速发展。
一、玄武区商业的基本概况和特点
玄武区共有各类商业门店二千四百余家，主要集中在珠江路、长江路、孝陵卫、新庄、新街口等地区。
从业种上看，包括综合百货、五金交电、服装鞋帽、日用杂品、家用设备、装潢建材、通讯电脑、医疗保健、餐馆娱乐、文化体育以及其他服务等；从业态上看，有专卖店、专业店、大卖场、连锁超市、专业市场等；从商业设施来看，有南京商厦、珠江路科技街、新庄汽配市场群等，为玄开区商业发展奠定了良好的物质基础。
2002年全区社会消费品零售总额完成39.16亿元，同比增长14.5%。
就现状而言，玄武区商业具有以下三大特征：
1、现代业态与传统业态相并存
近年来，随着居民消费水平不断提高，城区消费品市场已纷纷引入相当数量的先进业态，提升了商业档次，满足了消费需求。
如连锁超市、大卖场、专卖店等，从而在很大程度上推动了城区商业由传统业态向现代业态的转换。
然而，多年来残存的传统商业网点依然数量较大，改变这一状况仍需化大力气。
2、居民消费与周边辐射消费相并存
玄武商业，是以满足城区内居民日常生活消费中的购物、餐饮、休闲、娱乐等需求为主的属地型商业，城区居民是消费主体。
但是由于近年来南京市及玄武区的辐射能力加强，形成了不断地向周边城镇、毗邻地区辐射的有利态势，周边以及省内外的消费群体纷纷进入玄武，其重点是到玄武湖、中山陵旅游的消费者群体。
3、中低收入消费与高收入消费并存
据抽样调查，在玄武区居民结构中工薪阶层约占76%，另有一大批外来人口，占到了区内总人口的10%左右，以及相当一部分农民人口，占到了区内总人口的1—2%。
其无论收入水平还是生活习惯，以及消费层次绝大多数停留在中低档次，这部分群体对于购物需求和服务需求讲求实惠、廉价。
但是随着玄武区近年来居民收入水平的不断拉开，知识分子群体、白领阶层不断增加，这部份群体约占区内居民收入结构的20%左右，从而促使区内消费结构逐渐呈现多层次、个性化趋向发展，使高档消费的比例逐渐上升，已有不少消费者追求高档次的国际流行时尚的消费，促使达芙妮、班尼路、真维斯、美斯得威邦、百世吉、霸斯腾、联想、肯德基等国际著名品牌商品专卖店在玄武区不断出现。
二、玄武区商业的主要优势
玄武区历史上就是一个地处中心城区繁荣繁华的商旅旺地和居民集聚地区，多年来商业经营积累和改革开放的洗礼，其商业优势正在逐渐显现。
如果将这些优势资源加以及时的整合，那么，玄武区商业在未来5年的发展中，全区社会消费品零售总额翻一番的目标是完全可以实现的。
1、商业设施的集聚优势
在玄武区仅80.97平方公里范围内，已开设百货、五金交电、文化用品、医疗保健、服装服饰、装潢建材、餐饮、服务等2400余家商店。
仅珠江路就有经营电子产品的大小商店1000余家，这样大面积的商业设施和经营规模，形成了商业的集聚效应，完全可以同发达城市的一些专业街相媲美。
2、商旅结合的品牌优势
近年来南京市旅游业加快发展，2002年接待中外旅客2132.13万人次。
其中山陵、总统府等是国内外著名的旅游胜地，已成为玄武区最吸引中外旅客的著名品牌景点之一。
同时，玄武区的紫金山、玄武湖、太阳宫等景区，每年都吸引众多的游客前来观光，为玄武区的商业人气集聚创造良好的条件。
3、交通便捷的辐射优势
玄武区具有独特的交通环境，是南京市少有的国道、市道、区道通衢汇集地。
312国道横贯穿越，沪宁高速和宁杭公路入境而过。
目前正在建设的轨道交通，将创造更好的交通条件，形成了这一地区辐射型的枢纽商业的有利态势，将使进出玄武区的游人和客商络绎不绝。
4、新兴产业的支撑优势
十几年来，玄武区高科技产业发展迅速，按照区委、区府科技兴区的要求，从本区实际出发，颇有特色地使IT电子产品、数码产品等高科技产业获得明显优势。
2002年，IT产业的技工贸交易额达到260亿元，占全区商业的很大比例。
高科技产品在现代消费品市场中具有极大的潜在市场，不仅与南京市建设国际化大都市的总体目标相适应，而且也是玄武区提升商业现代化的重要组成部分。
三、玄武区商业面临的问题
随着全球经济一体化速度的加快和我国已经加入世贸组织的现实，以及未来国际商业竞争的加剧，玄武区商业的持续发展面临着“三大问题”和在进一步调整中的“三大矛盾”。
其三大问题主要表现在：
一是，区内现有大量传统业态不适应现代消费需求。
随着城区居民消费水平不断提高和消费结构升级，居民现代消费意识不断增强，无论在物质还是精神需求上，
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