楼盘销售策划方案.docx
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楼盘销售策划方案
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楼盘销售策划方案
-12-2917:
29:
40| 分类：
地产销售—策略| 标签：
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一、项目简介
1、项目基本情况：
总建筑面积：
28798.94㎡
住宅面积：
18835.80㎡
商铺面积：
5470.49㎡
可销售机动车位：
地下113个（4054.33㎡）
建筑密度：
29.75
绿地面积：
2985.52㎡
绿地率：
30.49
容积率：
2.61
总户数：
320户
主力面积：
39-59㎡
占地14.69亩，地块呈条状弧形
2、项目其它情况:
本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于当前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。
项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地当前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。
交通
靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：
13、17、32、35、78、84、309、512路。
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治安状况
项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。
购物与娱乐
项目500米内有大型农贸市场和超市，米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；
海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。
医疗卫生
满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。
学校教育
四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。
金融服务
项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。
结论：
本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。
两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。
当前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。
成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。
二、市场定位
住宅：
1、自住型消费群：
（90%）
年龄结构：
25-30岁的单身贵族；（30%）
25-35岁的二人世界；（60）
退休的二人世界；（10）
职业结构：
企业中、低层工作人员；
购买用途：
短期过渡；
购买状况：
一二次置业；
习惯描述：
对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；
注重条件重要性排序为：
价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。
2、投资型消费群：
（10）
年龄结构：
35岁以上；
职业结构：
企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；
购买用途：
偶然居住，主要用于投资；
购买状况：
二次置业；
习惯描述：
注重位置、周边配套及发展状况，
注重条件重要性排序：
投资总额、升值潜力、收益的稳定性。
3、基本数据测算
（1）以39㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3850元/㎡；
总价款150150元；
首付款45150元；
按揭贷款105000元；
月供款722.715元。
（2）以64㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3600元/㎡；
总价款230400元；
首付款69400元；
按揭贷款161000元；
月供款1108.163元。
商铺
1、定位分析
项目定位为“
内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。
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商铺投资者目标客户定位：
选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，而且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。
住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。
一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益能够得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益能够很好得到保证。
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2、投资分析
以50㎡一层铺面为例：
若选择5成银行按揭贷款，
年利率6.12；
单价8000元/㎡；
总价款400000元；
首付款00元；
按揭贷款00元；
月供款2232.4元；
租金40元/㎡；（当前该片区底商租金价）
投资回报率：
约6。
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三、销售计划
1、价格制订策略：
①低开高走；
②平稳增长；
③扫尾期做盘；
④力争短平快。
阶段第一阶段内部认购期第二阶段公开发售期
计划销售（套）3296
所占百分比（）1030
住宅橱卫装修均价（元/㎡）36003650
优惠一次性2%按揭1%一次性3按揭2
第三阶段
强销期
96
30
3700
一次性3
按揭2
第四阶段
持销期
64
20
3600
一次性2
按揭1
第五阶段
扫尾期
32
10
3600
一次性2
按揭1
合计
320
100
铺面销售进度和住宅尽量相同。
需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为５－７个月。
四、广告宣传
1．报纸广告
优点：
报纸媒体传播的信息理性全面，能够传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它能够根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。
缺点：
宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。
鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。
即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。
本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。
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采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。
2．公交站台广告
当前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。
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3．工地围墙宣传画
主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不但美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。
建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。
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4.条幅广告
悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。
特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。
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5.网络宣传
申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，经过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。
但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。
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6．楼书设计
楼书又称售楼书或房地产样本。
它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。
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