房产楼盘经典策划案例金棕榈花园广场方案PPT资料.ppt

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深圳市爱邦广告爱邦地产策划【市场分析市场分析】/跳出东莞看开发项目跳出东莞看开发项目本地自产自销的局面已经打破，莞、外、港形成三大置业主流东莞市区和城镇将成为二大地产战车大规模项目陆续浮出水面，实力派开发商粉墨登场竟争主要集中在中档以上楼盘领域深圳市爱邦广告爱邦地产策划【市场分析市场分析】/地产市场分析地产市场分析本项目的制约因素项目的制约因素2004-2005深莞大地产公司项目面市，将创历史新高部分消费者持币观望，市场供大于求建筑成本升高，置业门槛更高消费心态日渐成熟，更多关注品质和户型客户群没有显著增加，楼盘供应量却成倍放大2004200420052005年东莞地产业竞争将非常激烈年东莞地产业竞争将非常激烈深圳市爱邦广告爱邦地产策划【市场分析市场分析】/住宅住宅地产市场分析地产市场分析本项目的竞争机会的竞争机会核心区位大规模综合社区仍是竞争王牌住宅需求品位提升，逐渐追求中高端产品消费人群结构明显变化，高素质人群增多东莞经济拉动，个人可支配收入增加深圳市爱邦广告爱邦地产策划【市场分析市场分析】/商业商业地产分析地产分析/曲高则和寡，平易则近人曲高则和寡，平易则近人东莞人共同特征是：

很现实，对那些华而不实的东西不接受，对于有钱的人来说，真正要高消费，他们往往选择到广州、深圳这样的大城市去。

从招商的角度来看，东莞是个小城市，许多国际商业巨头也很难看中东莞，但对于一个中高定位的商业楼盘来说，可以争取一家有影响力的品牌商业进驻，形成新商圈的核心。

同时商业规划做足特色，走差异化路线。

东莞商业还有一个不足，就是打开门都是千篇一律，缺乏自己的专业特色，真正的体验式购物尚属空白。

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同质化。

动辄冠以动辄冠以“国际国际”标签，大玩国际概念；

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克隆、撞车现象严重。

作为作为广告广告和策划和策划公司，应该有所反思。

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因为：

地产广告不只照亮了天空而已，它也一定要打中目标。

深圳市爱邦广告爱邦地产策划【消费者分析消费者分析】我们对谁说？

深圳市爱邦广告爱邦地产策划【定居调查一】拥有本地户口者，人口150万，大部分是本地人，经济基础雄厚，一般有2次以上置业能力。

香港、台湾、广州和其他地方企业主，几万人，部分有置业需求，但相当一部分在东莞已有物业。

深圳市爱邦广告爱邦地产策划【定居调查二】愿意定居东莞者：

36.8%（落后于深圳，超过广州，呈上升）影响安家的主要因素：

A、城市化水平不高28.2%B、治安有待改进、缺少安全感32.7%C、城市人文气氛不够36.5%定居主要理由：

看中东莞的发展机会44.7%安家后最担心的事：

担心子女入学、社会保障问题62.3%针对白领走工的一族深圳市爱邦广告爱邦地产策划他们主要由以下族群组成他们主要由以下族群组成本地户籍的买家本地户籍的买家香港买家，但是香港大量入莞买房的风潮已去香港买家，但是香港大量入莞买房的风潮已去精英白领和高级打工阶层，主要是外来白领增加精英白领和高级打工阶层，主要是外来白领增加住宅和商铺住宅和商铺投资者投资者目标客户定位深圳市爱邦广告爱邦地产策划他们的两大消费动机自用将本项目作为第一居所。

东莞本地人士，有多次置业的能力，是东莞楼市的消费主力。

品位提高，讲求身份、地段、配套、环境、品质、风水等。

高级白领打工阶层，部分会留居东莞，对中小户型消费潜力大港人、私企业主，常年在东莞活动者投资主要考虑：

地段前景+物业档次+回报分析。

深圳市爱邦广告爱邦地产策划他们通常被称为老板、生意人、公务员、新贵、技术精英或者白领精英，也可能是与东莞有亲缘关系或工作关系的港人，相对的成功者，对自己的经济前景看好。

用阶层这样的抽象概念进行划分很难。

用年龄来划分也未必准确，但他们有一个共同点就是：

财智精英，有一定品位，并比较富有。

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虽然现在楼盘很多，但带有他们在商场或工作上的作风：

虽然现在楼盘很多，但他们仍在观望，真正的原因是：

很少有楼盘让他们感到满意，方便、舒他们仍在观望，真正的原因是：

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适，让全家人都能生活得不错，又便于招待亲朋好友，很体面的房子。

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我是谁？

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对消费者说我是谁？

深圳市爱邦广告爱邦地产策划【定位策略定位策略】/定位点定位点塑造东莞城市中心生活区概念CLD东莞因为其镇区经济和房地产的发展，显得东莞本身缺乏主次。

在其他城市一