上海市浦江镇基本情况.docx
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上海市浦江镇基本情况
1.浦江镇基本情况
1.1介绍
关键词：
外环以外动迁保障性住房基地一城九镇8号线&卢浦大桥
浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环线以外，属上海郊区范畴。
它东接“周康航”大型动迁居住社区，西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦浦东三林镇经济适用房基地。
浦江镇在整个空间结构上分为中心镇区、东部漕河泾新兴技术开发区浦江高科技园以及南部沿江带高级休闲居住区。
而上海六大动迁保障性住房基地中占地面积最大的一块就位于浦江镇中心城镇，总建筑面积约218万平方米，规划总人口7.32万人。
浦江镇于2000年由原陈行、杜行、鲁汇三镇合并而成，它是“一城九镇”中离市中心最近的新城镇，8号线与卢浦大桥更进一步拉近了浦江镇与市区的距离。
区位优势为浦江镇发展提供了良好条件。
1.2区位条件
关键词：
距人民广场直线距离为17.5公里，是“一城九镇”中离市中心最近的一个镇，2003年卢浦大桥的建成通车，使浦江镇与市中心人民广场几乎连成一条直线，仅20分钟车程即可到达。
另外，浦江镇与浦东国际机场直线距离约38公里、与虹桥国际机场直线距离约21公里，距徐浦大桥约1.5公里,与昌里路商业街仅8公里。
区位上的优势，为浦江镇发展提供了极为有利的发展空间。
原为闵行区最落后的浦江镇，现在飞速城市化和大开发，正在打造出一个位于浦东的新闵行区。
1.3经济发展情况
三大产业发展情况
1.4浦江镇发展规划
浦江镇辖内包括了12.38平方公里中心镇区、8.3平方公里漕河泾浦江高新科技园区、19.58平方公里现代农业园区、4.2平方公里别墅居住区、10平方公里黄浦江滨江开发预留地、以及60平方公里浦江世博森林区域。
①浦江镇中心镇区
浦江镇中心镇区位于浦江镇西北部，北至浦东新区接壤处、南临丰收河、西至滨江路、东抵浦星路，规划总用地约12.38平方公里，规划居住人口14万人。
其中紧贴浦星路西侧高7米景观绿坡、贯穿中心镇区南北5公里长的景观大道、灯塔高耸的桥梁、带有景观灯的石质河道等，都赋予了浦江镇全新的风貌。
它是一个集居住、旅游、休闲为一体的21世纪新型城市，将建成具有意大利风格的现代“威尼斯”风情小镇，由著名的设计公司———意大利格里高蒂国际设计事务所中标设计。
中心城区规划分成三个组团，形成三个主要功能区，北部以高档别墅为主，中部为公共建筑和商业居住建筑相混合的商住综合区，南部为多层居住区，三个功能区通过景观道路和景观河道联成一个整体。
由意大利格里高蒂建筑设计事务所担纲整体规划设计，整个城区将运用意大利市政设计理念，结合江南水乡特点，与中国生活方式相融，以现代方式演绎新城市生活。
中心城区的设计以历史、地理和城建布局为基石，街巷的布置主要采取直线相交形式。
以300×300米的方格街区作为基础，区内穿插着两条东西走向的步行街和自行车道，以及两条南北走向的马路，人行道、自行车道穿插系统是浦江镇最重要的道路格局。
区内中心位置设计了一个公园，区内道路的各个交叉处设计为广场，其形态各不相同，广场边缘设计为小商店和服务性行业。
②漕河泾出口加工区浦江高科园
隔浦星公路与中心城区东西相望的漕河泾出口加工区开发面积8.3平方公里，地域围西起浦星公路、东至新汇路、北到立跃路、南止沈杜公路。
浦江镇工业区作为“三城七镇”建设的重要组成部分，已列为市级工业区。
园区内将首期开发1平方公里，分布于联航路两侧，主要吸引高新技术产业，形成以电子、通讯、生物等为主体的产业结构。
园区内上水、下水、电、气、路、通讯等基础设施配套完善。
落户于工业园区的企业将充分享受“三城七镇”的有关优惠政策，同时提供灵活的财税政策、合理有效的土地价格以及全方位的优质服务。
③休闲别墅居住区
位于中心镇区南面的休闲别墅区占地4.2平方公里，是一水陆风观级好的三角洲地块，由黄浦江、大冶河、东盐塘合围而成，隔浦星公路与现代农业园区相领。
④现代农业园区
以有三个现代化农场的现代农业园区位于姚家浜以南、三鲁路以东至南汇和奉贤交界，总面积19.58平方公里。
浦江镇现代农业园区是上海市政府决定建设的市级现代农业园区之一，整个园区分为南区、中区、北区三大区域，园区建设从中区起步，先新路两侧为核心区域，以后由核心区向南北区逐步推进。
园区的水系完整、地势平坦、土地肥沃、宜农宜林；交通便利、水电配套、地下渠道密布。
园区内现有大型现代化农场3个，有万头猪场和鹿场各一个。
⑤浦江世博森林
上海有史以来规模最大的“绿氧工程”———60平方公里浦江世博森林，是上海规划在建的规模最大、面积最广的市郊五大生态片林。
位于浦江镇的最西部沿黄浦江而建，将与浦江新区融合，绘织成一幅城在林中、镇在绿中、人在花中的美好蓝幅。
将形成面积约60平方公里（合9万亩）的森林组团，相当于40个世纪公园那么大。
中心镇区详细介绍
浦江镇中心镇
区位于浦江镇西北部，北至浦东新区接壤处、南临丰收河、西至滨江路、东抵浦星路，规划总用地约12.38平方公里，规划居住人口14万人。
整个区域将充分体现意大利风貌特征，其中紧贴浦星路西侧高7米景观绿坡、贯穿中心镇区南北5公里长的景观大道、灯塔高耸的桥梁、带有景观灯的石质河道等，都赋予了浦江镇全新的风貌。
中心镇区由三大组团组成，北部为别墅区，包括独立式、双联式和联立式等不同类型的别墅，中部是公共建筑和商业居住建筑混合体的商住综合区，包括充分体现意大利特色的意大利宫、意大利广场、意大利花园等，南部是多层住宅。
规划在贯穿中心镇景观大道的两侧设置配套的公建设施，形成南北向的公建延伸带，将3个功能区通过景观道路和景观河道紧密的联系成一个整体。
中心镇区农民动迁房基地
该地块东到浦锦路，南至沈庄塘，西至浦鸥路，北到环南河。
位于浦江新镇的西南部，中央轴线景观大道浦锦路的西侧。
规划总用地面积约为93公顷，规划总建筑面积为82万平方米，一期景江苑已于2004年5月竣工，二期景舒苑亦于2004年4月正式开工，预计2007年竣工交房。
该基地在整个规划中设定了大量的绿化和水景系统。
小区南北两侧有规划河道（友谊河，沈庄塘），东西两侧规划有城市公共绿化，地势平整，生态自然环境优越。
道路系统采取了匀质布置的方式，在浦锦路景观大道两侧，布置了很多居住区级的公建配套，小学，中学，大型超市，综合公建，商业，休闲，幼儿园等，为该小区提供了很好的服务配套设施。
市重大工程保障性住房基地
①一号基地
基地范围西至三鲁路，东至新汇路，北至盐铁塘，南至新家河。
规划范围内总用地面积126.1公顷，居住总人口39537人，居住户数13179户，共6个街坊。
规划在各居住街坊内配建有相应的居住街坊级公共服务设施，以社区型的商业及社区服务设施与住宅配合，形成晚上的社区服务网络，另外，本居住区内教育设施配套按人口测算，内设九年一贯制学校1所、高级中学1所、初中1所和小学1所、幼托4所。
②二号基地
基地范围西至浦星公路，东至新蒲泾河道，北接规划一路，南至鲁南路。
规划范围内总用地面积为84.83公顷，居住总人口26670人，居住户数8890。
规划本居住区内设初级中学1所，小学1所，幼儿园2所，托老所与敬老院各1所，地区级体育中心1处。
③四高小区
基地范围西至三鲁公路，东至新汇路，北至机场高速，南至盐铁塘。
规划范围内总用地面积196（其中南汇地区42），居住总人口59730人，居住户数19910户，共18个街坊。
规划本居住区内设中小学各1组，九年制一贯1所，高级中学一所，规划用地面积为6.03公顷，另外，在各个居住小区中结合具体用地条件，在其中心部位分别设置社区中心，主要包括：
社区商业、文化休闲、幼托、老年活动、社区服务等。
按小区服务半径设幼儿园6所和托老所1处。
该小区预计2006年完成召楼路以西工程。
谈家港社区
谈家港社区位于沈杜公路南、先新河北、三鲁路东、新汇路西，规划总用地面积4.68平方公里，规划总人口约12万，在用地上由二大部分组成，分别是谈家港居住区和市配套商品房居住区。
谈家港居住区以姚家浜为界分为老镇区和新居住区，老镇区原为杜行镇的经济、文化、政治中心，其公建配套建设相对比较完善，规划将以街区为单位对居住环境进行逐步改善。
新居住区将安排镇农民动迁基地，创造方便、舒适、安全、优美的居住环境为目标，为当地的农民创造优美的居住空间。
东部居住片区公建布置主要以南北向的召楼路为中心轴线集中布置，贯穿各居住区，南北延伸，以扩大公建的服务面。
鲁汇社区
鲁汇社区北至规划道路、南至闸航公路、西临浦星路、东接新汇路，规划总用地面积约为4平方公里，居住人口约12万人，在用地上由三大部分组成，分别是鲁汇居住区、休闲居住区和市配套商品房居住区。
鲁汇社区规划原则主要充分利用周围条件和丰富的水系自然资源，去创造良好的居住环境和优美的景观环境，营造亲切自然的生态住区。
同时,也将充分考虑周围便利的交通条件和周围居民区的公建配套，设置本社区的公建设施，以期为本社区的居民提供一个便利和舒适的生活环境。
两大动迁安置基地
上海六大保障性住房基地中占地面积最大的一块位于浦江镇中心城镇，规划总占地面积232公顷，总建筑面积约218万平方米。
其中住宅面积约174万平方米，公建配套约44万平方米，规划总人口7.32万人，规划户数2.71万户。
①浦江世博家园
世博会居民定向安置基地位于浦江镇新规划的中心城区东南面，主要用于集中安置黄浦区和卢湾区的动迁居民。
世博家园东面到浦新公路，南面到沈庄塘，西面到浦景路，北面到淮南河，它是有两条路、两条河围合起来的。
规划总用地面积1.5平方公里，拟建总建筑面积约112万平方米，绿化覆盖率超过百分之40，规划人口约2.5万人，共分15个街坊，其中住宅面积87万平方米，公建面积25万平方米，停车位配备规划近期目标是一户0.5个，远期目标是一户0.7个。
轨道M8线延长段将穿过世博家园，在第一街坊、第四街坊处有一个站点。
整个社区内有独立的行政中心，包括工商、税务、警署、法庭，商业中心、大卖场、公园、绿地、青少年活动中心，其中有一条满足居民购物需要的浦实路商业一条街。
还有一个一河两岸的休闲娱乐一条街，规划有两所幼儿园，一所九年一贯制学校，还有一所高级中学等一批医疗、文化、教育设施。
从已亮相的五街坊规划方案看，街坊内有21幢多层和四幢小高层错落有致，小区内道路呈现十字交叉网格状排列，显得整齐划一。
同时，通过过街楼的连接，这个街坊又被分为四个组团，每个组团都有一个小型绿地作为公共活动空间。
整个世博家园由15个这样的街坊组成，每个街坊长宽都在300米左右，可以容纳800-1000户居民。
这个新家园将以紧凑型的经济适用房为主，多层有65平方米一室一厅，75平方米的两房一厅等典型房型，小高层则有98.35平方米的3房一厅、56.12平方米的一房一厅、74.78平方米的两房一厅等多种选择。
新浦江城位于上海版图中心的浦江镇中心城区，至人民广场15公里，位于这样一个中心优势位置，通过卢浦大桥、浦星路以及规划中的轨道8线，与人民广场、世博会等将成为上海新中心黄金轴线。
②景江苑
位于浦秀路的浦江镇中心城区动迁安置房由同济大学设计，用地规模15.75公顷，容积率1.21，总建筑面积190375平方米，公建面积3600平方米，住宅面积186775平方米。
首期的景江苑已有600多户居民入住，但近期内不能上市交易。
浦江镇是上海市区域面积最大的一个镇，总面积102.1平方公里，根据市“一城九镇”规划编制的要求，按照“合理充分利用土地资源、科学确定区域功能、促进经济和城镇建设同步协调发展”的原则，已确定了浦江镇总体规划。
其总体布局分为四大区域：
中心城区：
浦星公路以西至滨江路、沈庄塘以北至芦恒路，总面积9.6平方公里。
休闲别墅区：
浦星公路以西至黄浦江、大治河以北至东盐铁塘，总面积4.2平方公里。
工业园区：
浦星公路以东至新汇路、立跃路以南至沈杜路，总面积6.2平方公里。
作为浦江镇“一城九镇”建设的重要组成部分，已列为市级工业区。
园区内将首期开放1平方公里，主要吸引高新技术产业，形成以电子、通讯、生物等主体的产业结构。
现代农业园区：
姚家浜以南、三鲁路以东至南汇和奉贤交界，总面积19.58平方公里。
是上海市政府决定建设的市级现代农业园区之一。
园区的水系完整、地势平坦、土地肥沃、宜农宜林；交通便利、水电配套、地下渠道密布。
园区内现有大型现代化农场3个，有万头猪场和鹿场各一个。
作为率先发展的“一城九镇“之一的浦江镇，将是一座城镇布局合理、产业结构优化、投资环境优越、生活氛围高尚的现代化新镇，是一座正在崛起和开发的新镇，是一座充满活力和魅力的新镇规划中的仁济医院浦江南院占地108亩，一期工程8万平方米，设计床位600张，一期投资5亿元，主要服务于从黄浦、卢湾动迁到浦江镇的居民、吴泾地区居民以及奉贤、南汇农民，预计将有100万人口可受益。
据悉，该院近期即将立项，待明年开工后，仁济医院将在工地旁率先开设出简易的普通和专家门诊，方便动迁居民提前受益。
航天公园规划开建
位于浦江镇的航天科普基地和航天产业基地,是上海市闵行区发展的功能定位。
当前，闵行区正以“航天闵行”为标志，积极推动和发展航天事业。
航天科普园暨航天博物馆的建成，将与航天产业园、航天研发中心一起，三足鼎立，为航天闵行增添更夺目的色彩，航天研发基地位于闵行莘庄工业园区，航天产业园和航天科普园都位于浦江镇。
上海航天科普园位于浦江镇南部，首期规划用地970亩，建设内容包括航天博物馆、公园绿地和互动配套区。
上海航天科普园建设遵循弘扬航天精神、推进航天科普的宗旨，以航天技术与成果展示为特色，运用声、光、电、仿真技术等现代高科技展示手段，通过互动体验、寓教于乐的表现形式，突出知识性、教育性、参与性，推广文化娱乐、倡导绿色休闲，激发人们感知航天、支持航天和科技创新的热情，使其成为具有经济效益和社会效益，国内唯一、世界一流的大型航天科普教育基地。
航天科普园选址东至浦星公路 南至机场高速公路 西至浦锦路 北至丰收河 用地面积1平方公里。
浦江镇三年规划（2011-2013年）
做好土地利用总体规划工作。
在2009年“两规合一”初步成果的基础上，结合小城镇发展规划，进一步做好“土地利用总体规划”工作。
明确浦江镇新一轮发展的功能布局，与黄浦江沿江两岸开发相衔接，加快产业发展，完善公共设施建设，统筹谋划村级经济发展用地。
1、全力建设欢乐湖滨项目。
依托浦江意大利风貌区核心区，重点发展高档酒店、商务办公、大型商业为主的现代服务业，规划楼宇建筑面积50万平方米，水域面积6—7万平方米。
2、积极打造国家级生产性服务业集聚区。
在轨道交通八号线浦江镇站A1地块，规划楼宇建筑面积31万平方米，以漕开发为依托，重点发展以科技研发、商务办公、总部经济为主的生产性服务业。
3、重点建设区域性商业副中心。
全力推进轨道交通八号线联航路站周边地块的开发，建设城市综合体，重点打造浦江商业副中心。
4、努力建设美欧亚创新企业投资发展中心。
以“浦江智谷”为展示交易实物平台，以美欧亚在线网站为电子商务服务虚拟平台，积极引进美国创新型科技中小企业。
通过三年的努力，成为拥有500家创新企业的国际性投资发展中心。
2.项目周边房地产市场分析
2.1闵行房地产市场
表1 闵行区房地产开发企业房屋建筑面积、竣工面积和销售面积
年份
施工面积（万平方米）
竣工面积（万平方米）
竣工价值（亿元）
现房
期房
#新开工
#住宅（面积：
万平方米）
#办公楼面积：
万平方米）
#商业
销售面积面积：
万平方米）
销售面积面积：
万平方米）
面积（万平方米）
营业用房面积：
万平方米）
2011年
1339.72
401.57
259.31
236.84
2010年
1042.77
197.27
271.50
227.55
0.59
17.53
93.93
77.62
115.54
2009年
1255.60
301.81
265.27
197.13
3.94
41.72
86.03
100.31
136.04
2008年
1222.85
300.92
298.78
252.50
1.17
11.73
93.03
79.52
144.09
2007年
1293.30
227.31
194.90
167.16
3.03
7.33
53.47
60.06
190.53
2006年
1222.91
253.67
234.71
191.73
0.43
13.69
55.01
61.66
159.34
2005年
1314
521
348
325
表2浦江镇房地产开发企业房屋建筑面积、竣工面积和销售面积
年份
施工面积（万平方米）
竣工面积（万平方米）
竣工价值（亿元）
现房
期房
#新开工
#住宅（面积：
万平方米）
#办公楼面积：
万平方米）
#商业
销售面积面积：
万平方米）
销售面积面积：
万平方米）
面积（万平方米）
营业用房面积：
万平方米）
2010年
325.81
51.64
105.37
91.92
0.58
29.87
38.92
38.99
2009年
452.46
102.60
59.77
49.04
0.08
0.65
14.72
40.20
36.94
2008年
277.85
111.37
32.29
22.30
0.21
3.28
7.73
21.62
28.66
2007年
239.34
19.47
45.57
38.35
0.52
1.52
87671
12.23
5.54
2006年
288.06
61.96
112.97
87.53
0.41
6.18
251966
7.31
5.10
2.2浦东三林房地产市场
2.3浦江镇房地产发展介绍
2.4项目周边房地产市场分析
2.4.1项目周边土地市场分析
商办用地
1.浦江镇加油站15-06地块
成交时间：
2012-04-01
土地面积：
2002㎡
建设用地面积：
2002㎡
起 始 价：
870万元
规划建筑面积：
801㎡
规划用途：
其他商服用地
成 交 价：
870万元
成交楼面价：
10864元
竟 得 方：
中国石油化工股份有限公司上海石油分公司
出让形式：
挂牌
出让年限：
40年
容 积 率：
0.4万平方米/公顷
建筑密度：
/
四至范围：
东至浦星公路，南至规划路，西至用地红线，北至用地红线
2.闵行区浦江镇120号地块（不确定）
成交时间：
2007-12-31
土地面积：
27785㎡
建设用地面积：
27785㎡
起 始 价：
9800万元
规划建筑面积：
32786㎡
规划用途：
商业、社会停车场
成 交 价：
9830万元
成交楼面价：
2998元
竟 得 方：
上海国润投资发展有限公司
出让形式：
挂牌
出让年限：
容 积 率：
1.8
建筑密度：
/
四至范围：
闵行区浦江镇120号地块
3.浦江镇120
成交时间：
2005-09-23
土地面积：
81599㎡
建设用地面积：
81599㎡
起 始 价：
规划建筑面积：
81599㎡
规划用途：
商住办
成 交 价：
1142万元
成交楼面价：
140元
竟 得 方：
上海国润投资发展有限公司
出让形式：
挂牌
出让年限：
容 积 率：
1
建筑密度：
/
四至范围：
浦江镇120
住宅用地（非动迁安置房）
1.浦江镇120地块（浦锦路、江龙路口商品住宅地块）
成交时间：
2012-05-02
土地面积：
10814㎡
建设用地面积：
10814㎡
起 始 价：
14500万元
规划建筑面积：
17519㎡
规划用途：
居住用地
成 交 价：
14500万元
成交楼面价：
8277元
竟 得 方：
上海浦陈房地产开发经营有限公司
出让形式：
挂牌
出让年限：
70年
容 积 率：
1.62万平方米/公顷
建筑密度：
不大于25%
四至范围：
东至:
浦锦路,南至:
江龙路,西至:
用地红线,北至:
联航路
2.浦江镇中心河以南1、2号地块
成交时间：
2010-05-07
土地面积：
134497㎡
建设用地面积：
134497㎡
起 始 价：
62500万元
规划建筑面积：
119002㎡
规划用途：
居住用地，商住综合
成 交 价：
142622万元
成交楼面价：
11985元
溢价率：
128.20%
竟 得 方：
上海保利建锦房地产有限公司
出让形式：
挂牌
出让年限：
居住70年、商业40年
容 积 率：
建筑密度：
1地块：
建设用地1不大于20％，建设用地2不大于40％，建设用地3、4不大于25％；2地块：
建设用地1不大于45％，建设用地2不大于20％
四至范围：
东至浦锦路,西至浦秀路,南至江栀路,北至江柳路
3.浦江镇中心河以南3号地块
成交时间：
2010-05-07
土地面积：
86068㎡
建设用地面积：
86068㎡
起 始 价：
42760万元
规划建筑面积：
123938㎡
规划用途：
商住综合用地
成 交 价：
118288万元
成交楼面价：
9544元
溢价率：
176.63%
竟 得 方：
上海保利建锦房地产有限公司
出让形式：
挂牌
出让年限：
居住70年、商业40年
容 积 率：
不大于1.44
建筑密度：
不大于45%
四至范围：
东至浦秀路,西至浦瑞路,南至江栀路,北至江桐路
1.浦江镇滨浦新苑西块4号地块
成交时间：
2011-08-24
土地面积：
54104㎡
建设用地面积：
54104㎡
起 始 价：
23215万元
规划建筑面积：
75745㎡
成 交 价：
23215万元
成交楼面价：
3065元
竟 得 方：
上海浦陈房地产开发经营有限公司
出让形式：
挂牌
容 积 率：
1.4
建筑密度：
不大于30%
四至范围：
东至浦雪路，南至江汉路，西至浦瑞路，北至竹园西路
3.浦江镇工-119号地块
成交时间：
2012-04-11
土地面积：
8728㎡
建设用地面积：
8728㎡
起 始 价：
898万元
规划建筑面积：
10474㎡
规划用途：
照明灯具制造
成 交 价：
898万元
成交楼面价：
857元
竟 得 方：
上海查尔斯光电科技有限公司
出让形式：
挂牌
出让年限：
50年
容 积 率：
上限：
1.2万平方米/公顷；下限：
不低于0.8万平方米/公顷
建筑密度：
27%
四至范围：
东至:
规划道路,南至:
用地红线,西至:
用地红线,北至:
友谊河
4.浦江镇滨浦新苑西块7号地块（未成交）
起始时间：
2012-04-09
土地面积：
87377㎡
建设用地面积：
87377㎡
起 始 价：
37492万元
规划建筑面积：
122328㎡
规划用途：
动迁安置房
出让形式：
挂牌
出让年限：
70年
容 积 率：
1.4
建筑密度：
27%
四至范围：
东至:
浦雪路,南至:
江坤路,西至:
浦瑞路,北至:
江汉路
2.浦江镇滨浦新苑西块6号地块
成交时间：
2012-04-09
土地面
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