某大学城工程项目可行性研究报告41页.docx
《某大学城工程项目可行性研究报告41页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某大学城工程项目可行性研究报告41页.docx（40页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
某大学城工程项目可行性研究报告41页
中冶建工集团有限公司以PPP模式实施
贵安新区花溪大学城两河两园工程项目
可行性研究报告
中冶建工集团有限公司
二0一六年十月
第一章总论
1.1项目名称：
贵安新区花溪大学城两河两园项目（以下简称本项目）
1.2项目业主
贵州贵安市政园林景观有限公司。
1.3项目背景
花溪大学城坐落在贵安新区党武乡，毗邻花溪公园、青岩古镇、十里河滩、天河潭、孔学堂等风景名胜，自然条件优越，环绕着三库两河一渠（即松柏山水库、摆牛水库、翁岗水库、思雅河、翁岗河、松柏山水渠），耸立着松柏山山脉、斗篷山山脉和几十座大小山头。
然而在如此得天独厚的自然地理条件之下，花溪大学城既没有形成自成一体的城市文化，也没有形成独具特色的旅游产业。
尤其是在贵阳市委、市政府倾力打造花溪文化旅游创新区的大背景下，花溪大学城作为贵安新区的前哨战，积极顺应形势发展，发挥自身优势，加快生态文化旅游城市建设。
在此背景之下，确定了贵安新区花溪大学城两河两园的建设。
1.4项目内容
建设规模：
贵安新区花溪大学城两河两园项目规划用地总面积666.8公顷，其中建筑用地面积135.6公顷，公园绿地面积445.2公顷，水域面积86公顷。
本次建设总面积约为3412788.24㎡，其中边坡治理143050.8㎡，绿化面积3087536.03㎡，配套厕所及管理用房17812㎡，商业街建筑12600㎡，园路及铺装141949.41㎡，办公区640㎡，生产区7600㎡，生活区1600㎡，挡墙3600m，导流围堰935立方米，河道工程11.03千米，土石方324538立方米，坝体77.7米。
建设内容包括园路及铺路、配套厕所及管理用房、绿化种植、边坡治理、配套设施、河道工程、坝体工程、商业街建筑、生产区、办公区、生活区、施工便道、景观桥、景观廓架、置石、湖区扩容、驳岸、土方挖填、基础设施、给排水及供电等基础设施（包括广播监控）。
海绵城市建设内容：
新建生物滞留带、生态植草沟、雨水花园、透水铺装、滨水缓冲带等设施。
1.5征地拆迁情况
由于本项目所在地处于正在开发的区域，征地拆迁影响很小，从我们对现场的踏勘来看，征地拆迁对本项目无影响，并且政府承诺：
对没有征拆的项目，政府应将项目前期手续办理到建设工程规划许可证（绿证）；对有征拆的项目，政府应将项目前期手续办理到建设用地规划许可证（黄证），完成征地征收手续，促进项目成熟度，满足项目公司融资、施工条件。
1.6项目总投资：
本项目投资估算为375015.56万元，其中土地征拆费用为174138.47万元，其余投资为200877.09万元；土地征拆费用由【贵安新区基金（有限合伙）】出资，其余投资的25%（50219.273万元）由【贵安新区基金（有限合伙）】出资，另75%的其余投资（150657.817万元）由联合体负责筹集。
资金来源为争取国家、自治区专项资金，银行贷款及市财政配套。
表：
银川滨河新区长河大街地下管廊工程项目PPP总投资构成表
序号
工程和费用名称
估算金额（万元）
单位
数量
说明
一
工程费用
60025.37
m
8600
长河大街南北段
29818.78
m
4600
1
管廊本体工程
23796.07
m
4600
1.1
沟槽开挖
1506.83
m3
876521
1.2
沟槽回填
1933.92
m3
811440
1.3
混凝土模板工程
8742.10
m3
115837
1.4
钢筋制作安装
5066.99
t
9422.6
1.5
地基处理
1279.06
m
4600
1.6
防腐防水处理
566.44
m
4600
1.7
辅助工程
2000.42
m
4600
1.8
配套设施
1443.51
m
4600
1.9
其他
1256.50
m
4600
2
给排水消防
574.12
m
4600
3
电气工程
739.30
m
4600
4
管廊检测、监控
1038.58
m
4600
5
通风工程
495.91
m
4600
6
管廊支架
1640.06
m
4600
7
吊装设备、预埋套管及标识
303.32
m
4600
8
监控心中
873.89
项
1
9
消防控制中心
357.50
项
1
长河大街东西段
30205.67
m
4000
1
管廊本体工程
25699.57
m
4000
1.1
沟槽开挖
1674.29
m3
973912
1.2
沟槽回填
2148.82
m3
901600
1.3
混凝土模板工程
9713.70
128708
1.4
钢筋制作安装
5629.93
t
10469
1.5
地基处理
1207.56
m
4000
1.6
防腐防水处理
587.89
m
4000
1.7
辅助工程
2049.68
m
4000
1.8
配套设施
1505.47
m
4000
1.9
其他
1182.14
m
4000
2
给排水消防
549.15
m
4000
3
电气工程
707.15
m
4000
4
管廊检测、监控
993.38
m
4000
5
通风工程
474.35
m
4000
6
管廊支架
1497.45
m
4000
7
吊装设备、预埋套管及标识
284.83
m
4000
二
建设期贷款利息
2166.18
三
其他费用
3050
四
预备费
3720
建设项目总投资（一+二+三+四）
68962.18
1.7项目合作期限
本项目期限为5年，其中含建设期2年。
建设期以实际开工时间以本项目监理工程师发出的开工令为准。
运维期以取得竣工验收合格日的次日为运营日，本项目自此进入运维期。
1.8项目进展情况：
1.8.12016年5月10日，贵安新区行政审批服务局《关于贵安新区花溪大学城两河两园项目可行性研究报告的函》进行了批复，批复同意贵安新区花溪大学城两河两园工程立项，并明确了项目建设地点和项目建设内容及规模；
1.8.22016年5月10日，银川市行政审批服务局《关于银川滨河新区长河大街地下管廊工程项目可行性研究报告》进行了批复，批复同意滨投集团实施银川滨河新区长河大街地下管廊工程，同意本项目的设计方案，明确了投资估算及资金来源（银审服（批）发【2015】481号）；
1.8.32015年12月，银川市财政局出具了《银川滨河新区长河大街地下管廊工程项目物有所值评价报告》和《银川滨河新区长河大街地下管廊工程项目财政承受能力论证报告》；
1.8.42015年12月2日，银川市规划管理局颁发了滨河新区长河大街地下管廊工程监控中心项目的建设项目选址意见书（银规选字第【2015】156号）；
1.8.52015年12月3日，银川市人民政府召开专题会议（银川市人民政府专题会议纪要2015年12月3日第139期），会议决定：
（1）同意滨河新区长河大街地下综合管廊项目采取“投资、建设和运营维护一体化+入廊管线单位付费+政府补贴“的运作方式，引入社会资本参与项目建设运营。
市政府授权滨河新区管委会为建设管理工作的责任主体，与项目公司签订PPP合作协议。
（2）指定滨投集团作为本项目PPP模式承接主体，通过公开招标的方式确定社会投资人，共同成立项目公司，其出资比例为35%：
65%（滨投公司占35%，社会投资人占65%）。
合作期为15年，合作期满后项目公司将项目设施无偿移交给滨河新区管委会或指定机构。
（3）同意入廊管线单位缴纳入廊费，作为项目经营收入，不足部分由市政府按照设施使用的绩效考核情况给予项目运营补贴。
1.8.62015年12月5日，滨投集团和北京大岳咨询有限公司共同编制出《银川滨河新区长河大街地下管廊工程项目实施方案》；
1.8.72015年12月14日，银川市行政审批服务局《关于银川滨河新区长河大街地下管廊工程初步设计》进行了批复，同意滨投集团提出的设计方案和运营模式（银审服（批）发【2015】586号）。
1.9编制依据
《中华人民共和国政府采购法》
《中华人民共和国招标投标法》
《中华人民共和国政府采购法实施条例》
《关于加强城市基础设施建设的意见》（国发〔2013〕36号文）
《国务院办公厅关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》国办发[2015]61号
《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》（财建[2015]29号）
《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金[2014]113）
《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》（财库[2014]215号）
《贵阳市人民政府专题会议纪要》（2015年12月3日第139期）
《贵安新区花溪大学城两河两园项目招标文件》
《贵安新区花溪大学城两河两园工程项目PPP合同》
《关于贵安新区花溪大学城两河两园工程项目设立银川滨河新区综合管廊管理有限公司之合资协议》
《贵安新区花溪大学城两河两园工程项目实施方案》
《贵安新区花溪大学城两河两园工程项目物有所值评价报告》
《贵安新区花溪大学城两河两园工程项目财政承受能力论证报告》
贵阳市造价管理部门发布的相关工程计价文件
第二章项目运作模式
本项目采取PPP动作模式，银川滨河新区管委会通过公开招标程序，引进社会资本作为本项目的社会资本合作方，与滨投集团共同在银川市成立PPP项目公司，银川市政府授权银川滨河新区管委会作为项目签约主体与项目公司正式签署PPP合同。
采取“投资、建设和运营维护一体化+入廊管线单位付费+政府补贴”的运营方式。
合作期为15年，其中建设期为1年，运营时间为14年。
特许经营期（合作期）结束后，项目公司将合作期满后项目设施无偿移交给银川滨河新区管委会或其指定机构。
项目结构图
2.1项目参与单位
2.1.1银川市政府
2012-2014年银川市一般公共预算收支情况如下表（单位：
亿元）：
年份
一般公共预算收入
一般公共预算支出
2012
113.13
189.53
2013
134.6
220.53
2014
153.6
263.4
经计算，2012—2015年银川市一般公共预算收入年平均增长率为16.5%，一般公共预算支出年均增长率为17.9%。
出于保守原则，假定2016—2045年一般公共预算收支数额增长率均为10%，则2016—2045年一般公共预算收支数额预估如下表（单位：
亿元）：
年份
一般公共预算收入
一般公共预算支出
2017
204
351
2018
225
386
2019
247
424
2020
272
467
2021
299
513
2022
329
565
2023
362
621
2024
398
683
2025
438
752
2026
482
827
2027
530
909
2028
583
1000
2029
642
1100
2030
706
1210
根据财金〔2015〕21号文的要求，“每一年度全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%”。
综合本项目根据财金〔2015〕21号文的规定测算结果、财政收支数额预测及本市其它PPP项目支出数额预测，本项目及现有其它PPP项目在2017—2030年期间各年度支出占当年公共预算支出的比例均在10%以内。
具体结果如下表（单位：
万元）
年份
预计财政支出合计（本项目）
预计一般公共预算支出
占比
2017
6128
3505854
0.17%
2018
6498
3856439
0.17%
2019
6890
4242083
0.16%
2020
7306
4666292
0.16%
2021
7746
5132921
0.15%
2022
8213
5646213
0.15%
2023
8708
6210834
0.14%
2024
9233
6831918
0.14%
2025
9788
7515109
0.13%
2026
10376
8266620
0.13%
2027
11000
9093282
0.12%
2028
11660
10002611
0.12%
2029
12358
11002872
0.11%
2030
13098
12103159
0.11%
目前银川市尚没有完成的综合管廊项目，该项目占一般公共预算支出比例也很低，因此不会出现管廊方面PPP项目过于集中的问题。
2.1.2政府平台公司
滨投集团经银川市人民政府批准并由银川市人民政府及银川经济技术开发区管理委员会共同出资成立的国有企业，由银川市财政局代表市政府履行出资人职责。
公司登记注册资本为人民币50亿元。
主要职责为根据银川市人民政府关于滨河新区的总体规划、组织滨河新区的建设，组建配套智能子公司（含战略合作伙伴），承担滨河新区房地产开发、城市基础设施与配套设施的建设与运营、区域土地开发与整理（含一级土地开发、收储），产业投资与管理以及金岸特色旅游带的综合开发、融资等。
2.1.3合作基金公司
中冶建信由建信信托同中冶集团共同设立，建信信托作为中国建设银行控股的子公司，资金来源广、实力强，同时在基础设施领域具有传统优势，在金融产品创新尤其是在产业基金业务领域具有丰富经验，能够为中冶建信提供强大的业务支撑，中冶建工隶属于中冶集团，近期，中冶集团同中国储蓄银行签订了《中冶城市综合管廊产业基金合作框架协议》、《中冶集团与邮储银行战略合作协议》。
双方决定共同设立国内首支千亿级城市综合管廊产业基金，在“平等互利、诚实信用、优势互补、合作创新、共享共赢”的原则下，展开全方位、多层次的深化合作。
为本项目的资金来源提供有力保障。
2.2主要商务条件
2.2.1合同主要标的数值：
项目全部建设成本成交价（含建设期利息2166.81万元）为：
6.89亿元；首年管廊运营成本成交价为：
184万元；年合理利润率调整系数成交价为：
1.2900；年度折现率成交价为：
6.33%。
2.2.2项目投资资金来源：
项目公司的投资总额为6.89亿元，其中项目资本金为3.14亿元。
滨投集团代表政府方出资1.1亿，社会资本投资2.04亿，双方共同出资合计3.14亿元。
入廊管线单位缴纳的入廊费3440万元（若入廊费在建设期未能收取到，不足部分由财政补足），投资总额减去入廊费和资本金的差额由银行贷款等方式解决。
2.2.3项目公司负责融资、建设和运营维护项目设施。
项目公司与入廊管线单位签订《入廊服务与收费协议》；
2.2.4项目建成投入使用后，在项目合作期限内，项目公司根据市政府及价格主管部门出台的收费政策对入廊管线单位使用地下综合管廊进行收费（包括入廊费和日常维护费收入）。
政府按照设施使用的绩效考核情况分期支付财政补贴；
2.2.5运营期财政补贴的计算
进入运营期后，根据市财政部门的建设投资审定结果，按照下面公式计算运营期财政补贴。
财政补贴按季度支付，各期付费金额需经市财政部门核定。
说明：
（1）项目全部建设成本：
包括项目建设投资和建设期利息，其中：
1）项目建设投资：
经评审，如果实际建设投资与建设投资中标报价相差在±5%（可以根据建设投资规模设置比例，即建设投资越大，比例越小）以内，则按中标文件中的建设投资计算；如果实际建设投资与建设投资中标报价相差在±5%（同上）以上，则按实际建设投资计算，本项目中标报价共计68,962.18万元，其中工程费用60,025.37万元，其他费用3050万元，预备费3720万元，建设期贷款利息2166.81万元。
2）建设期中央财政补助：
招投标环节暂按建设期中央财政补贴为零测算，项目执行环节，按实际获得的中央财政补助计算。
3）建设期利息：
项目自有资金部分政府认可的年化利率6.5%，至建设期结束共计1976万元；银行贷款部分年化利率5.635%，至建设期结束共计190.81万元。
（2）管廊运营成本：
首年为184万元。
后续各年按照2.1%的增长比例增长，并经市财政部门最终核定。
（3）当年利润率：
按当年1月1日金融机构中长期贷款基准利率×调整系数，调整系数为1.29。
（4）年度折现率：
6.33%。
（5）资本金内部收益率：
5.95%。
（6）绩效考核评分：
为季度绩效考核评分值。
（7）运营补贴周期：
项目运营期年数十四（14）年。
（8）n：
从项目运营期开始计算的折现年数（n=1,2,3……25），运营期第一年n取1，依次类推。
2.2.6调价机制：
调价程序：
（1）中央财政补贴等政府补助、补贴资金
由于目前银川市地下综合管廊和PPP项目并没有明确具体补贴额度和计划，在招投标环节，各投标人暂按照政府补助和补贴资金为零编制投标文件。
在中标人确定之日起至项目合作期结束之日至，在政府补贴具体额度明确以后，若政府补贴额度超过100万元（不含），则PPP合同签订双方应当根据中标人投报的财务方案中规定的方法进行调整以重新核算政府补贴金额；若补贴额度小于100万元（含），则当年政府应支付项目公司的补贴额度应当扣除该部分费用。
（2）入廊费
如果宁夏回族自治区、银川市、滨河新区出台了入廊费征收的相关政策和标准，入廊费以该等政策和标准进行征收，当实际征收的入廊费金额和中标人投标文件中财务方案中的入廊费金额的差额（记为△P12）与中标人投标文件中财务方案中的入廊费金额（记为P3）的百分比超过PPP合同约定的比例（-5%≤△P12/P3≤5%）时，即可按照PPP合同的约定启动调价程序，按照投标人投报的财务方案中的规定的方法进行调整以重新核算政府补贴金额。
（3）日常维护费收入
如果宁夏回族自治区、银川市、滨河新区出台了日常维护费收入征收的相关政策和标准，日常维护费收入以该等政策和标准进行征收，当实际征收的日常维护费收入金额和中标人投标文件中财务方案中的日常维护费收入金额的差额（记为△C12）与中标人投标文件中财务方案中的日常维护费收入金额（记为C3）的百分比超过PPP合同约定的比例（-5%≤△C12/C3≤5%）时，即可按照PPP合同的约定启动调整程序，按照投标人投报的财务方案中的规定的方法进行调整以重新核算政府补贴金额。
（4）运营成本
管廊运营成本根据服务期内的通货膨胀情况（银川市统计局公布的当期CPI数值）以三（3）年为周期按公式进行校正，且前提条件为：
（前三年的CPI数值的均值-2014年CPI数值）/2014年CPI数值的结果超过其值域范围[-10%,-10%]。
按照如下公式进行校正。
P3n=P3n-3×CPI3n-3×CPI3n-2×CPI3n-1×10-6（n=1,2,3…）
n为已调价次数加1；
P0为成交投标人在报价文件中报出的年运维绩效服务成本；
Pn为第n+1个财务年度起适用的年运维绩效服务成本（每三年调价一次）；
CPI3n-1为第3n个财务年度由银川市统计局公布的第3n-1个财务年度银川市居民
消费物价指数。
地下综合管廊维护必须符合国家以及宁夏回族自治区、银川市的相关规定和行业规范。
（5）项目建设成本
项目建设成本在对应的运营期对应的付费期内不作调整。
在甲乙双方调价过程确有困难或双方不能达成一致意见时，双方可在协调一致的前提下，聘请第三方专业机构进行协助调价工作，所产生的费用由项目公司承担，计入项目当年的运营成本。
2.2.7招商环节：
由于银川市目前并未出台入廊费缴纳标准，暂按照行业经验，则入廊管线单位缴纳的入廊费为3440万元。
在项目合作期限内，入廊管线单位可使用地下综合管廊缴纳的入廊费，作为项目经营收入，不足部分由市政府按照设施使用绩效考核情况给予项目运营补贴。
入廊费由项目公司按照国家相关规定和确定的指导价格，与入廊管线单位签订《入廊服务与收费协议》，并协议约定收取。
2.2.8项目建成投入使用后，在项目合作期限内，项目公司根据银川市政府有关部门后续制定的收费标准对入廊管线单位使用地下综合管廊进行收费，若没有出台相关的收费标准，则按运营期首年为317万元进行计算，后续各年按照每年增幅10%的比例计算。
2.2.9风险分配：
按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，项目建设、财务和运营维护等商业风险由项目公司承担；法律、政策等风险由甲方承担；不可抗力等风险由政府和项目公司合理共担。
2.2.10项目税费安排
本项目未考虑建筑业“营改增”影响，仍按照现行建筑业营业税条例规定纳税，建筑营业税税率为3%，运营维护收入及财政补贴收入营业税税率5%；城市维护建设税、教育费附加按营业税的53%和5%计算，水利建设基金按营业收入的0.07%计算；企业所得税税率按照25%计算。
2.3项目公司成立
项目公司的注册资本为1000万元。
其中：
滨投集团认缴的注册资本为350万元，占项目公司注册资本总额的35%；中冶建工集团有限公司（以下简称中冶建工）认缴的注册资本为50万元，占项目公司注册资本总额的5%；中冶建信投资基金管理（北京）有限公司（以下简称中冶建信）认缴的注册资本600万元，占项目公司注册资本总额的60%。
项目公司的组织形式为有限责任公司。
项目公司以自身的全部资产为限承担项目公司的债务及责任。
自项目公司成立日起各方以各自认缴的注册资本为限对项目公司承担责任，并分担风险及亏损；三方按其实缴的注册资本的比例分享利润。
三方在此承诺，在本协议生效之日起至使用期五年之内（含第五年），不转让其在项目公司中的全部或部分股权；使用期五年之后，经市政府事先书面同意，三方可以转让其在项目公司中的全部或部分股权，但受让方应满足本项目PPP合同约定的技术能力、财务信用、运营经验等基本条件，并已经以书面形式明示，在其成为项目公司股东后，确保继续承担各自在本协议项下的义务。
董事会由三名董事组成，设董事长一名。
董事长由滨投公司提名，一名董事由中冶建工提名，一名董事由中冶建信提名。
项目公司设监事一名，监事由项目公司职工通过职工大会或者其他形式选举产生。
项目公司设总经理1名，副总经理2名（滨投集团委派1名副总，中冶建信委派1名财务总监）。
总经理由中冶建工方提名。
项目公司各方责任和权利将通过《合资协议》和《公司章程》具体约定。
2.4专项基金的设立
由中冶建信基金管理有限公司发起设立中冶建信银川滨河新区综合管廊产业基金（有限合伙）（拟用名），基金规模暂定2.035亿元，期限15年，其中优先级1.73亿元，占比85%，由建信信托募集；劣后级0.305亿元，占比15%，全部由中冶建工认购。
基金年化成本为6.50%（固定利率）。
认购劣后级是中冶建工为产业基金提供的重要增信措施，产业基金实质是为后续项目公司项目贷款提供了项目资本金。
由于建信信托在产业基金投资表决中有一票否决权，中冶建工在产业基金中只占有15%，经风险测试，中冶建工对基金业务不并表核算。
2.5项目资金筹措：
2.5.1项目公司资金筹措计划：
本项目的投资总额为6.89亿元。
2.5.
升级会员 