项目住宅工程分户验收方案.docx
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项目住宅工程分户验收方案
附：
抽查点分布图
1、编制依据
1.1施工合同、招标文件、施工图纸、施工图设计说明、施工组织设计；
1.2北京市建委京建质〔2005〕999号《住宅工程质量分户验收管理规定》
1.3北京市建委京建质〔2009〕383号《关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知》
1.4北京市住宅工程质量分户验收指导手册
1.5《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002
1.6《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002
1.7《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002
1.8《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50325-2001
1.9《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002
1.10《建筑工程施工质量验收统一标注》
1.11《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》2002版
1.12*************************公司规范（2007）
1.13作业指导书（工程类）（2005）
1.14程序文件（2005）
2、工程概况
本工程位于******************，总建筑面积0000000㎡。
工程由0、0、0、0、0、0、0、0#楼、****、******、***********及**********楼组成。
住宅部分结构形式为现浇钢筋混凝土剪力墙结构，配体部分为框架结构。
0、0、0、0、0#楼建筑形态为南北向1梯3户高层住宅楼；
0、0#楼建筑形态为东西向2梯4户型连塔式高层住宅楼；
0#楼建筑形态为东西向1梯4户高层住宅楼；
住宅楼地下一层为设备夹层，局部为机电用房；除0、0、0#楼（仅有地下一层设备夹层）外，其余各栋楼地下二层为人防；
************为地下建筑；
****为配套商业多层公共建筑；***********为多层托幼建筑；
3、准备工作
3.1、技术准备
3.1.1、建设、监理、施工单位中参加分户验收的人员需提前参加分户验收相关管理办法和实施方案的学习。
3.1.2、参加分户验收的人员认真学习本方案和分户验收相关资料、混凝土、装饰装修、给排水、电气等相关规范、标准，熟悉图纸，确保分户验收能够顺利完成。
3.2、资料准备
3.2.1、分户验收实施方案和相关资料的准备。
3.2.2、分户验收填写的表格和资料。
3.3、成立分户验收领导小组
施工单位分户验收领导小组：
组长：
（*****）
副组长：
***********************
组员：
***************************************************************************************
4、分户验收的目的及内容、要求
4.1、分户验收的目的
为了进一步提高住宅质量，减少质量投诉，明确各参建方责任，保障竣工房屋使用功能，贯彻建设部建立分户验收制度的要求，根据《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》和本工程实际情况，推进住宅工程质量分户验收工作。
4.2、分户验收的概念
分户验收以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收，在单位工程验收前，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，根据国家施工验收规范以及经审查合格的施工图设计文件，重点对观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目进行检查，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
4.3、分户验收相关要求
4.3.1、以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分检验批，当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。
4.3.2、分户检验批项目要符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和北京市地方标准。
4.3.3、分户检验批主控项目、一般项目的观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位全数记录。
同时应采取实测实量，以及查验有关安全及工程的检验和抽样检测结果等手段进行检查。
观感检查项目应通过目测观察的方法检查。
平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
对于检查验收复核要求的，应在检查点位上做出明显检查标识（含主体结构工程检查验收符合）。
根据实际检查情况，检查标识内容应包括以下内容：
住户编号、房间位置、检查项目内容、实测实量结果、对应的检验检测报告编号、观感质量检查结果、使用功能质量现场检查结果，以及检查验收结论等内容。
检查标识可采用印章、不干胶标贴等形式制作，相应检查内容可手写，同时应能够保持其牢固和耐久性。
主体结构工程检查标识应保留至下一道工序施工。
其余检查标识应保留至单位（子单位）工程质量竣工验收合格前。
对于已全部装饰装修和设备安装到位的住宅工程，上述检查标识有可能影响工程装饰效果时，应采取在住宅户内显著位置设立检查图表等形式标明检查结果。
4.3.7、实测实量部位，按“住宅工程质量分户验收管理规定”的有关规定确定检查部位，检查数量，检查点。
必要时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值与基准值相比在允许偏差范围内判为合格。
当超出允许偏差时，应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
4.3.8、当混凝土、砌体结构、装饰装修工程、通风空调工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。
当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。
4.3.9、当混凝土结构、砌体结构、装饰装修工程、通风空调工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
分户验收合格的相关规定：
①施工单位已提交工程竣工报告，并已完成建设工程设计和施工合同约定的工作量。
②工程所含分部（子分部）工程的质量均验收合格。
③每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结论一致，且《住宅工程质量分户验收检查记录表》齐全。
④每一套住宅及公共部位工程的观感质量由验收人员通过现场检查，并共同确认为合格。
⑤按照相关文件规定要求，对每一套住宅及公共部位检查合格后，已在检查点位上做出明显检查标识或设立了检查图表。
⑥建筑物外墙显著部位已镶刻复核要求的工程标牌。
4.3.11、分户验收合格后，必须按户出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖专用章的《住宅工程质量分户验收表》。
4.4、分户验收的内容
4.4.1依据市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定，单位工程分户验收类别分为八类。
并按照分户验收仅对竣工时可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，对分户验收8个类别进一步划分，住宅工程分户检验批项目涉及58项。
其中，初装修涉及20项。
根据规定等相关文件并结合本工程实际情况预计涉及土建方面的分户验收项目类别及项目检验批表格如下：
（一）建筑结构外观及尺寸偏差
1-01现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收记录
1-02砖砌体（混水）工程质量分户验收记录
（二）门窗安装质量
2-02塑料门窗安装质量分户验收记录表
2-03木门窗安装质量分户验收记录表
2-04特种门安装质量分户验收记录表
2-05钢门窗安装质量分户验收记录表
2-07门窗玻璃安装质量分户验收记录表
（三）墙面、地面和顶棚面层质量
3-01墙面一般抹灰工程质量分户验收记录表
3-02水性涂料涂饰质量分户验收记录表
3-03地面水泥混凝土面层质量分户验收记录表
3-04地面水泥砂浆面层质量分户验收记录表
3-05溶剂型涂料涂饰工程质量分户验收记录表
3-06墙面饰面砖粘贴质量分户验收记录表
3-08地面砖面层质量分户验收记录表
3-14暗龙骨吊顶工程质量分户验收记录表
3-15地面找平层质量分户验收记录表
3-16墙面耐水腻子质量分户验收记录表
（四）防水工程质量
4-01地面隔离层质量分户验收记录表
（八）其他分户检查内容
8-03护栏和扶手制作与安装质量分户验收记录表
主体阶段分户验收的内容，应在单位工程主体结构验收前完成，主要包括各套住宅内和公共部位的结构尺寸、构件尺寸、混凝土和砌体等工程的观感及可量测的质量等。
竣工阶段分户验收的内容，应在单位工程竣工验收前完成，对涉及到各套住宅户内和公共部位的工程观感质量、使用功能质量及主要部位的净尺寸作为主要检查验收项目。
包括：
建筑结构外观尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚面层质量；防水工程质量；采暖、制冷、通风系统安装质量；给水系统安装质量；室内电气工程安装质量等其他规定、标准中要求分户检查的内容。
4.4.2、验收合格后，要出具合格证明文件（住宅工程质量分户验收表），证明工程是合格的，才可以进行单位工程竣工验收。
4.5、住宅分户验收公共部位划分及规定：
4.5.1、划分原则：
因质量问题经常影响住户正常使用的公共部位；
4.5.2、部位划分：
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间），地下室；
4.5.3、检验批划分：
走廊部分按楼层划分，地下室宜按防火划分（土建）；
4.5.4、验收项目及确定：
按可观察到的观感，使用功能和实测项目为主要验收项目原则，确定验收项目和内容。
分户质量验收记录表记录，用靠尺板、水平仪和尺子等检查工具，按质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。
实测项目每户抽查3间；建筑门窗，除高层外，每户应抽查不得少于3樘，不足3樘时应全数检查；高层建筑每户抽查不得少于6樘，不足时全数抽查；特种门每户抽查10樘，不足时全数检查；地面隔离层每户抽查4间，不足时全数检查。
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间），宜按每一层楼划分一个检验批；地下室宜按每一防火分区，划分一个检验批。
土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间，划分为三个检查区域。
在上述区域和地下室车库分区内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1块，地下室墙体、顶棚、地面抽查6间。
4.6、分户验收的组织：
4.6.1建设单位责任：
建设单位是分户验收的第一责任人。
具体工作包括：
4.6.1.1、组织施工单位编制分户验收方案。
在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。
4.6.1.2、组织施工、监理单位研究确定分户验收检验批项目及内容。
组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作。
4.6.1.3、与施工、监理单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
4.6.1.4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
4.6.2、施工单位责任：
4.6.2.1、编制分户验收方案，主要内容有：
a、根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
b、根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。
c、根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。
4.6.2.2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
4.6.2.3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点布置图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
4.6.2.4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
4.6.3、监理单位责任：
4.6.3.1、验收施工单位编制的分户验收方案。
4.6.3.2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
4.6.3.3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
4.6.3.4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处理记录，签署验收意见并签名。
工程质量评估报告包括对分户验收进行评估的结论，并经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
4.6.4、物业单位责任
4.6.4.1、当已选定的物业公司应当参与分户验收。
4.6.4.2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。
4.6.4.3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做发表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。
4.7、分户验收表格的填写要求和资料的收集整理
4.7.1、填写表格形式
分户检验批验收时，应填写质量分户验收记录表。
全部分户验收完成后，应填写住宅工程质量分户验收表
验收合格的项目在《住宅工程质量分户验收检查记录表》的相应位置填写对应的《检验批质量验收记录》表格的编号。
4.7.2、签字人员规定
《住宅工程质量分户验收检查记录表》应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。
该表具体由建设单位专业负责人、施工单位专业质量检查员、监理单位监理人员在相应位置签认。
《住宅工程质量分户验收表》应由建设、施工、监理单位有关责任人参加并确认，该表具体由建设单位（项目）负责人、监理单位总监理工程师、施工单位负责人在相应位置签认，并加盖各单位分户验收专用章。
4.7.3、资料收集整理
分户验收前对住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位建立对应关系，并在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单位列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备验收时检查。
每户住宅应汇总该户检验批项目及检查结论，将有关信息填入“---套住宅分户验收汇总表”。
单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表，将有关信息填入“单位工程分户验收汇总表”。
4.8、强调做好分户验收工作的五个结合：
4.8.1、分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合
4.8.2、分户验收要与分项工程检验批质量验收相结合；
4.8.3、分户验收要与发现问题及时整改复查相结合；
不合格项如实记录，监理发不合格项处置记录表，限期整改，整改后复验。
4.8.4、分户验收要与成品保护相结合。
4.8.5、分户验收要与通病专项治理相结合。
分户验收主要是观感、实测、工程项目的质量验收，故对通病要在施工过程中重点从施工工艺做法、选材、严格复验等方面精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中通病发生。
4.9、分户验收记录表要求：
该表是专为分户验收判定的检验批验收记录表。
表格填写要求：
以《现浇结构外观及尺寸偏差分户质量验收记录表》为例，要求如下：
4.9.1、检查内容：
可根据观察实测内容，参照表的内容执行，看不见的不测。
4.9.2、检查标准、数量、方法：
4.9.2.1一般规定：
a、检查标准：
按设计图纸及验收规范要求执行；
b、每套住宅划分为一个检验批，数量符合相关规定；
c、每套住宅观感、功能全数检查，以房间为单位进行记录；
e、实测实量按规定部位及数量确定检查点，必要时先确定基准值，如房净高基准值，可用层高减地面、楼板做法厚度算出。
实测值要全数记录。
f、主控项目要全数合格，一般项目80％以点测点合格，且不合格偏差不得大于1.5倍允许值方为合格。
g、现浇结构拆模后，由建设单位组织监理单位、施工单位进行检查。
4.9.2.2、主控项目：
a、外观质量：
不应有严重缺陷，如有则施工单位处理，处理后重检。
检查数量：
全数检查。
检验方法：
观察，检查技术方案
b、过大尺寸偏差：
不应有影响功能的尺寸偏差，如超过，则施工单位出方案，经监理（建设）单位认可后处理。
检查数量：
全数检查
检验方法：
测量，检查技术处理方案。
4.9.2.3、一般项目：
a、外观质量：
外观不宜有一般缺陷，如有则施工单位处理，处理后复验。
检查数量：
全数检查。
检验方法：
观察、检查技术处理方案。
b、尺寸偏差：
检查数量：
梁、柱3件，墙、板3间。
检查方法：
靠尺、塞尺、尺子
4.9.2.4实测项目说明
a、结构墙：
测量轴线位移、垂直度、平整度、标高、截面尺寸；
使用工具，实测检查：
·被查房间轴线位移：
钢尺，对每面墙测量，每面墙不少于1点，通过测量和记录房间开间、进深方向净空尺寸来推断轴线位置。
（计算基准值）
·垂直度：
用经纬仪、吊线、钢尺，对每面墙均测量，测点宜在距墙角50cm处，测量不少于1点；
·墙体标高：
用水准仪、钢尺。
利用室内1m线，对每面墙门窗洞口上口标高测量，每门窗洞口测量一点（计算基准值）。
·墙截面尺寸：
用钢尺。
对每面墙体厚度测量不少于1点。
·墙面平整度：
用2m靠尺和塞尺，在每个墙面中心区域横竖方向各测量1点，取较大值作为一面墙测量值。
b、结构板：
测标高、平整度、截面尺寸
·标高：
用水准仪、钢尺。
测板的4个角及中心点，测量不少于4点。
通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推断楼层标高。
（计算基准值）
·板截面尺寸：
用钢尺等工具，在房角及中心测，每板为不少于2点。
·板表面平整度：
用2m靠尺和塞尺，在楼板中心区域纵横向各测量不少于1点。
5、分户验收检测项目及内容
5.1、每户住宅和公共部分的分户验收检验批项目及数量
5.1.1、分户验收检验批项目及数量（抽查点分布图附后）
（1）检验批：
现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收
每户划分为一个检验批，梁柱抽查3件；墙板抽查3间。
（1.1）主控项目：
对现浇结构的外观质量出现的严重缺陷，由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。
对经处理的部位，重新检查验收。
检查数量：
全数检查。
检验方法：
观察、检查技术处理方案。
（1.2）一般项目：
对现浇结构的外观质量出现的一般缺陷，由施工单位按技术处理方案进行处理，并重新检查验收。
检查数量：
全数检查。
检验方法：
观察，检查技术处理方案。
（1.3）尺寸偏差
（1.3.1）主控项目：
对现浇结构超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。
对经处理的部位，重新检查验收。
检查数量：
全数检查
检查方法：
量测，检查技术处理方案。
（1.3.2）一般项目：
现浇结构拆模后的尺寸偏差应符合下表的规定。
检查数量：
按每户住宅划分检验批。
在同一检验批内，对梁、柱构件抽查
3件；对墙和板，按有代表性的自然间抽查3间。
项目
允许偏差（mm）
检验方法
轴线位置
墙、柱、梁
8
钢尺检查
剪力墙
5
垂直度
层高
≤5m
8
经纬仪或吊坠、钢尺检查
＞5m
10
经纬仪或吊坠、钢尺检查
标高
层高
±10
水准仪或拉线、钢尺检查
截面尺寸
+8，-5
钢尺检查
表面平整度
8
2m靠尺和塞尺检查
（1.4）实测项目说明：
略（详见4.9.2.4）
（2）检验批：
砖砌体（混水）工程质量分户验收
每户划分为一个检验批，抽查3间。
（2.1）主控项目：
砖砌体的位置及垂直度允许偏差应符合下表规定。
序号
检查项目
允许偏差
检验方法
1
轴线位移
≤10mm
用经纬仪或尺检查或用其他测量仪器
2
垂直度（每层）
≤5mm
用2m托线板
（2.2）一般项目：
砖砌体的一般尺寸允许偏差应符合下表规定。
序号
检查项目
允许偏差
检验方法
1
楼面标高
±15mm
用水准仪和尺
2
表面平整度
8mm
用2m靠尺和楔形塞尺
3
门窗洞口高、宽
±5mm
用尺
（2.3）实测项目说明：
实测内容：
轴线位移偏移、垂直度、楼面标高、表面平整度、门窗洞口高、宽。
（2.3.1）墙体轴线位移：
对每面墙体测量不少于1点。
通过测量和记录房间开间、进深净尺寸来推断轴线位移。
（计算基准值）
（2.3.2）墙体垂直度：
对每面墙体测量不少于1点，测量点宜设置在距墙角500，距地300位置。
（2.3.3）楼面标高：
在楼面4个房角位置测量，每块板不少于4点。
通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推断楼层标高。
（计算基准值）。
（2.3.4）墙体表面平整度：
在每个墙中心区域横竖方向各测1点，取较大值作为一面墙测量值。
（2.3.5）门窗洞口高、宽：
在每个门窗洞口中心部位横竖方向各测不少于1点。
（计算基准值）
（3）检验批：
塑料门窗安装质量分户验收
每户划分为一个检验批，除高层建筑的外窗，每户抽查3樘；高层建筑的外窗，每户抽查6樘。
（3.1）主控项目：
（3.1.1）塑料门窗的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置、连接方式及填嵌密封处理应符合设计要求。
检验方法：
观察；尺量检查。
（3.1.2）塑料门窗框、副框和扇的安装必须牢固。
检验方法：
观察，手扳检查。
（3.1.3）塑料门窗开关灵活、关闭严密，无倒翘。
推拉门窗必须有防脱落措施。
检验方法：
观察，开启和关闭检查，手扳检查。
（3.1.4）塑料门窗配件的型号、规格、数量符合设计要求，安装牢固，位置正确，功能满足使用要求。
检验方法：
观察，手扳检查，尺量检查。
（3.1.5）塑料门窗框与墙体间缝隙采用闭孔弹性材料填嵌饱满，表面采用密封胶密封。
密封胶应粘结牢固，表面光滑、顺直、无裂纹。
检验方法：
观察，检查隐蔽工程验收记录。
（3.2）一般项目
（3.2.1）塑料门窗表面洁净、平整、光滑，大面无划痕、碰伤。
检验方法；观察
（3.2.2）塑料门窗扇的密封条不得脱槽。
检验方法：
观察
（3.2.3）塑料门窗扇的开关符合下列规定：
（3.2.3.1）平开门窗扇平铰链的开关力不大于80N；滑撑铰链的开关力不大于80N，并不小于30N。
（3.2.3.2）推拉门窗扇的开关力不大于100N。
检验方法：
观察，用弹簧秤检查。
（3.2.4）玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝平整，不得卷边、脱槽。
检验方法：
观察。
（3.2.5）排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。
检验方法：
观察
（3.2.6）塑料门窗的允许偏差和检验方法应符合下表的规定。
序号
检查项目
允许偏差（mm）
检查方法
1
门窗槽口宽度、高度
≤1500mm
2
用钢尺检查
＞1500mm
3
2
门窗槽口对角线长度差
≤2000mm
3
用钢尺检查
＞2000mm
5
3
门窗框的正、侧面垂直度
3
用1m垂直检测尺检查
4
门窗横框的水平度
3
用1m水平尺和塞尺检查
5
门窗横框标高
5
用钢尺检查
6
门窗竖向偏离中心
5
用钢直尺检查
7
双层门窗内外框间距
4
用钢尺检查
8
同樘平开门窗相邻扇高度差
2
用钢直尺检查
9
平开门窗铰链部位配合间隙
+2，-1
用塞尺检查
10
推拉门窗扇与框搭接量
+1.5，-2.5
用钢直尺检查
11
推拉门窗扇与竖框平行度
2
用1m水平尺和塞尺检查
（3.3）实测项目说明
实测内容：
门窗槽口宽度、高度；门窗槽口对角线长度差；门窗框的正、侧
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