上半年陕西省房地产估价师制度与政策物业服务从业人员职业资格制度考试试题.docx
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上半年陕西省房地产估价师制度与政策物业服务从业人员职业资格制度考试试题
2016年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：
物业服务从业人员职业资格制度考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A：
中国共产党第十一次全国代表大会
B：
中国共产党第十二次全国代表大会
C：
中国共产党第十三次全国代表大会
D：
中国共产党第十四次全国代表大会
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A：
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B：
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积
C：
某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D：
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价
E：
工业用地的监测点评估价格
3、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是__。
A．虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款
B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以1000元以下罚款
C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失，不承担赔偿责任
4、下列关于房地产转让，表述错误的是。
A：
因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让
B：
房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为
C：
房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移
D：
凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记
E：
执行层的组织协调
5、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A．允许的最低经济效益指标
B．最低收益率
C．最低净现值
D．利润为零时
6、是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。
A：
调查对象
B：
调查总体
C：
调查项目
D：
调查标志
E：
执行层的组织协调
7、下列房屋不得出租。
A：
依法取得《房屋所有权证》的
B：
权属无争议的
C：
共有房屋，取得共有人同意的
D：
属于违章建筑的
E：
执行层的组织协调
8、是指在X、Y两种商品的价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。
A：
生产可能性曲线
B：
边际转换率
C：
等收益线
D：
等成本线
E：
执行层的组织协调
9、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
60
D：
70
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、路线价的理论依据是房地产价格形成的。
A：
预期原理
B：
替代原理
C：
均衡原理
D：
收益递增递减原理
E：
工业用地的监测点评估价格
11、__是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
A．动态投资回收期
B．静态投资回收期
C．财务净现值
D．财务内部收益率
12、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。
A．公平
B．公正
C．等价有偿
D．以事实为依据
13、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。
A：
44％
B：
50％
C：
67％
D：
94％
E：
工业用地的监测点评估价格
14、流动比率，下列说法不正确的是。
A：
流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％
B：
又称之为“银行家比率”
C：
又称之为“二对一比率”
D：
在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
E：
借款合同
15、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
A：
收益法
B：
市场法
C：
成本法
D：
假设开发法
E：
工业用地的监测点评估价格
16、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费。
但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的__。
A．15倍
B．20倍
C．25倍
D．30倍
17、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。
A：
地役权
B：
抵押权
C：
典权
D：
租赁权
E：
工业用地的监测点评估价格
18、下列统计指标中属于变异指标的是。
（2007年试题）
A：
众数
B：
调和平均数
C：
中位数
D：
标准差
E：
执行层的组织协调
19、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。
A：
资金
B：
金融机构
C：
房地产项目
D：
利率高低
E：
借款合同
20、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。
A．人身保险
B．责任保险
C．财产损失保险
D．信用保证保险
21、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A．用途
B．建筑规模
C．容积率
D．绿地率
22、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
23、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。
A：
竣工
B：
交付
C：
办理房屋所有权登记
D：
入住
E：
执行层的组织协调
24、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。
A．省级人民政府
B．市、县人民政府
C．市、县人民政府土地管理部门
D．乡镇人民政府
25、在__，我国经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A．1992年
B．2000年
C．1978年
D．1987年
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．土地购置贷款
B．建设贷款
C．土地开发贷款
D．房地产抵押贷款
2、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。
A．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素
C．我国的城市规划控制基本上属于通则式
D．我国的城市规划控制基本上属于判例式
3、房屋预告登记后，债权消灭之日起内未申请登记的，预告登记失效。
A：
30日
B：
3个月
C：
1年
D：
2年
E：
执行层的组织协调
4、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。
A：
注册资本应在2000万元以上
B：
注册资本应在5000万元以上
C：
从事房地产开发经营的时间不少于5年
D：
近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万
E：
上一年房屋建筑施工面积不少于15万
5、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。
A：
B：
≤
C：
D：
P_{b}”/>
E：
借款合同
6、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。
A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
7、运用平均增减量法进行估价的条件是__。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降
B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
8、物业服务收费的计费方式包括__。
A．按物业面积
B．包干制
C．按物业价值比例
D．酬金制
E．薪金制
9、下列属于禁止流通物的有。
A：
毒品
B：
武器
C：
军火
D：
化工物品
E：
文物艺术品
10、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。
则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。
A．6992
B．5183
C．6062
D．5398
11、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。
A．大陆政策多变
B．占领世界投资市场
C．风险转移
D．投资组合
12、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。
A．投资计划与资金筹措表
B．资金来源与运用表
C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表
13、下列不可以拍卖。
A：
国家机关用地
B：
军事用地
C：
城市基础设施用地
D：
公益事业用地
E：
一般企业划拨用地
14、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。
A．单元估算法
B．多元估算法
C．单位指标估算法
D．工程近似匡算法
E．概算指标法
15、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。
A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
16、招标方式可以分为公开招标和__招标。
A．隐式
B．私下
C．幕后
D．邀请
17、下列不计入用地面积范围的有。
A：
无明确使用权属的冷巷
B：
有明确使用权属的间距地
C：
市政管辖的马路等公共用地
D：
公共使用的排水沟
E：
已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地
18、影响房地产价格的区位因素有等。
A：
建筑规模
B：
临路状况
C：
楼层
D：
建筑容积率
E：
繁华程度
19、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。
A：
直辖市的城市总体规划
B：
省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
C：
国务院指定的城市总体规划
D：
其他设市城市的总体规划
E：
县人民政府所在地城镇总体规划
20、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金．（2006年试题）
A：
政府政策性
B：
资产变现
C：
企业入股
D：
个人入股范围
E：
借款合同
21、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
22、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。
A：
市政基础建设费
B：
土地出让金
C：
征地拆迁费
D：
契税
E：
公建配套设施费
23、下列属于普通股股东权利的有__。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
24、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。
A：
拍卖
B：
招标
C：
挂牌
D：
双方协议
E：
直接定标
25、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于。
A：
未来净收益的大小
B：
获得净收益的可靠性
C：
获得净收益期限的长短
D：
获得净收益预期
E：
估价对象的现值
升级会员 