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呼和浩特市房地产形势分析报告

2007年1-9月呼和浩特市房地产形势分析报告

一、经济适用房情况

经济适用房建设力度加大，1-9月呼和浩特市在房地产开发投资中，经济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资36778万元，比上年增长287.5%，占商品住宅投资的比重为7.56%，比上年提高了4.02个百分点，是呼和浩特市历史上对经济适用房投资最多的一年。

（图1）

图12007年5-9月经济适用房投资增长情况单位：

%

 1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米，与上年同比增长196.6%；占住宅施工面积的13.85%，比上年提高3.59个百分点。

在施工面积中新开工面积6.36万平方米，与上年同比下降58.4%；竣工面积14.53万平方米，与上年同比增长69.54%。

1-9月，呼和浩特市经济适用房实际销售面积1.45万平方米，与上年同比下降78.86％；（去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大），空置一年以上面积0.95万平方米，与上年同比下降了48.9％。

经济适用房是具有保障性质的住房，其开发力度关系到低收入家庭的安居问题，关系到房地产市场的健康发展，关系到和谐社会的推进，今年呼和浩特市的经济适用房解决了约2075户中低收入家庭的住房问题。

因为经济适用房刚刚起步，还存在不规范、供应不足、价格确定周期长等等问题。

按照24号文件要求，现以出台了《呼和浩特市经济适用住房管理办法》、《呼和浩特市城镇廉租住房管理办法》、《呼和浩特市经济适用住房建设管理规定》与《呼和浩特市经济适用住房销售管理规定》，还需尽快出台住房保障相关制度与解决城市低收入家庭住房困难规划和年度计划编制。

二、房地产开发投资情况

1、完成投资情况

1-9月呼和浩特市完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增长65.18%，比上月增长61%。

其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产开发投资的77.15％，比去年同期增长76.3%；（图2）

图22007年9月与2006年9月投资比较单位：

万元

2、投资用途构成

1-9月，呼和浩特市房地产投资构成为：

住宅48.68亿元，占房地产投资的77.14%，比去年同期增加6.93个百分点；办公楼2.31亿元，占房地产投资的3.66%；商业营业用房9.81亿元，占房地产投资的15.54%；其他2.31亿元，占房地产投资的3.65%，比去年同期分别增长17.85%、56.96%和下降了27.1%；新增固定资产27.37亿元，比去年同期增加23.28亿元。

（图3）

图32007年9月房地产投资用途构成

3、当年资金到位情况

1-9月，呼和浩特市房地产开发当年到位资金757668万元，比上年同期增长85.67%。

从资金来源情况看，国内贷款79035万元，占到位资金的10.43%；企业自筹资金382914万元，占到位资金的50.4%；其他资金292519万元，占到位资金的38.61%；利用外资占到位资金的0.42%。

国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点，其他资金增长幅度较大为13.63%。

与上年同比国内贷款增长112%；利用外资增长100%；自筹资金增长52.2%；其他资金增长186.81%。

（图4、图5）

图42007年9月与2006年9月资金构成单位：

%

图52007年9月同比资金增长情况单位：

%

112

100

52.2

186.81

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

国内贷款

利用外资

自筹资金

其他资金来源

三、土地供应情况

1-9月，土地开发投资2.57亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地费10.98亿元，与上年同比下降15.46%。

1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万平方米，待开发土地面积298.17万平方米。

与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增长92.02万平方米。

（表1）

表12007年9月与2006年9月土地供应增长情况单位：

万平方米

2007年9月

2006年9月

2007年比2006年增减

本年完成开发土地面积

140.35

150.76

-10.41

待开发土地面积

298.17

206.15

92.02

本年购置土地面积

134.34

255.98

-121.64

四、商品房供需情况

1、商品房施工、新开工及竣工情况

 1-9月，呼和浩特市房屋施工面积为1112.56万平方米，与上年同比增长93.15%。

其中，商品住宅施工面积为825.95万平方米，占施工面积的74.24%，与上年同比增长119.74%；办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米，与上年同比分别增长23.33%、41.37%和85.63%。

1-9月，在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米，与上年同比下降20.26%。

其中，商品住宅为225.13万平方米，与上年同比下降12.93%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米，与上年同比办公楼增长77%，商业营业用房和其他用房分别下降72.18%和17.76%。

1-9月商品房竣工面积159.97万平方米，与上年同比增长278.54%。

其中，商品住宅竣工面积为106.65万平方米，与上年同比增长282.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为21.97、24.25和7.09万平方米，与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%。

（表2）

表22007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况

施工、竣工房屋面积及竣工价值

施工面积（万平方米）

新开工（万平方米）

竣工面积（万平方米）

2007年9月

2006年9月

2007年9月

2006年9月

2007年9月

2006年9月

房屋建筑面积合计

1112.56

576.02

255.15

319.98

159.97

42.26

按用途分：

1、住宅

825.95

375.87

225.13

258.55

106.65

27.89

2、办公楼

62.74

50.87

8.34

4.69

21.97

1.46

3、商业营业用房

170

120.25

12.78

45.93

24.25

11.77

4、其他

53.87

29.02

8.89

10.81

7.09

1.14

2、房屋销售情况

1-9月，呼和浩特市商品房实际销售面积63.42万平方米，与上年同比增长1.63％，与1-8月相比增长18.65%。

其中，商品住宅销售面积48.45万平方米，同比增长7.1％，与1-8月相比增长20.37%。

商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。

与1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售面积增加8.2万平方米；办公楼实际销售面积增加0.77万平方米；商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米；其他用房销售面积增加0.03万平方米。

（图6）

图62007年9月商品房实际销售面积增长情况

3、商品房空置面积

截至9月底，商品房空置一年以上面积为29万平方米，与去年同比增长2.69%，与8月底相比增加了5.48万平方米。

其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积的48.41％；同比增长了30.56%；办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66％；同比下降了37%；商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积的32.58％；同比增长了3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积的4.55％，同比增长了7.3%。

（图7）

图72007年5-9月与2006年5-9月商品房空置情况

4、商品住宅户型结构

1-9月，呼和浩特市批准预售的新建商品住宅中，不同户型占商品住宅总面积的比重分别为：

60－80平方米的占12.93％，80-90平方米的占12％，90-100平方米的占21.83％，100-120平方米的占22.88％，120-144平方米的占16.3%，144-180平方米的占7.41%，180平方米以上的占6.6%。

占比与去年相比：

60－90平方米增加了10.78个百分点，90-100平方米增加了11.92个百分点，120-180平方米以上减少20.17个百分点。

（图8）

图8不同套型新建商品住房批准预售面积情况单位：

万平方米

5、二手房销售情况

1-9月份，二手房成交面积30.93万平方米，同比下降75.97%，比8月增长7.32%；成交金额6.03亿元，同比下降75.3%，比8月增长7.7%；成交3255套，同比下降73.9%，比8月增长8.2%。

二手住房成交面积25.06万平方米，同比下降70.26%，比8月增长7.36%；成交金额4.36亿元，同比下降66.18%,比8月增长7.66%；成交2853套，同比下降72.8%，比8月增长7.8%。

（表4）

表42007年9月二手房基本情况单位：

万平方米、亿元、套

分类

成交面积

成交金额

成交套数

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

二手房

30.93

-75.97

7.32

6.03

-75.3

7.7

3255

-73.9

8.2

二手住房

25.06

-70.26

7.36

4.36

-66.18

7.66

2853

-72.8

7.8

五、房屋价格情况

1、商品房销售价格情况

截止9月末，商品房平均售价3796元/平方米，同比增长4.1％。

其中商品住宅平均售价2827元/平方米，同比增长4％。

（图9）

图92007年1-9月商品房价格走势

在商品住房销售价格中，实际登记销售分别为：

1500-2000元/平方米10.96万平方米，平均成交价1900元/平方米；2000-2500元/平方米10.64万平方米，平均成交价2480元/平方米；2500-3000元/平方米11.26万平方米，平均成交价2890元/平方米；3000-4000元/平方米7.1万平方米，平均成交价3800元/平方米；4000元/平方米以上2.97万平方米，平均成交价4500元/平方米。

与去年同期相比2000元/平方米以下低价位和4000元/平方米高价位的价格下降，分别下降2.6%左右和7.22%；2000-3000元/平方米之间的增长2%左右。

（表5、图10）

表5不同价位新建商品房价格

1000-1500元/㎡

1500-2000元/㎡

2000-2500元/㎡

2500-3000元/㎡

3000-4000元/㎡

4000-5000元/㎡

面积

批准预（销）售

10.35

95.79

35.21

月末累积可售

2.06

28.9

48.86

48.17

7.57

2.06

登记销售

8.67

10.96

10.64

11.26

7.1

2.97

套数

批准预（销）售

862

9272

3592

月末累积可售

319

3428

5660

5580

733

224

登记销售

1106

1217

1043

1017

548

128

平均成交价

登记销售

1460

1900

2480

2890

3800

4500

图10不同价位商品住房价格增长走势单位：

%

2、商品住房购买对象情况

1-9月呼和浩特市商品住房销售给本市的40.76万平方米，占购买者的78.99%，销售给外地的10.84万平方米，占购买者的21.01%。

从销售套数来看，销售给本市3997套，销售给外地1062套。

与去年同期相比面积和套数分别下降4.75%和38.15%。

（图11）

图11商品住房购买对象构成

六、房地产市场运行特点

1、房地产投资增势仍然较高。

商品房投资增速在65%以上，主要是住宅增长加快，增速在75%以上。

从资金情况看，各项均有较大幅度的增长，但国内贷款占到位资金比重与去年同期相比下降。

显现了国家宏观调控和金融贷款政策的初见成效。

自筹资金也有所下降，其他资金增长幅度较大主要是定金和预收款。

土地购置费用和购置土地面积均呈下降趋势，表明可供开发土地在减少。

但是待开发的土地增加。

2、商品房施工规模扩大，房屋竣工面积增多。

在扩大开发规模的同时，加快了工程建设速度，房屋竣工面积明显增加，但新开工面积呈下降趋势。

3、实际销售面积同比趋于平稳增长，环比增长较快。

实际登记销售面积同比下降幅度较大，商品房和商品住房分别下降38.8%和36.5%，环比同样增长幅度较大。

4、2007年商品房空置面积有所上升，与去年相比上升幅度较大。

空置面积过大，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。

5、90平方米以下小户型住宅同比增长幅度较大，60-80平方米增长86.2%，80-90平方米增长128.7%；120平方米以上大户型同比下降，120-144平方米的下降28.66%，144-180平方米的下降48.32%。

表明去年国家“90/70”调整政策，今年已进入市场供应，使呼市的住房户型结构有所改善。

6、二手房下降幅度比较大，无论成交面积、成交套数及成交金额均呈大幅下降趋势。

最近由于二手房贷款的紧缩，对房地产市场结构产生了较大影响。

7、今年以来在国内大多城市房价涨幅较高的情况下，呼和浩特商品房价格基本涨幅基本平稳，新建商品住房销售价格同比涨幅在4%左右波动，今年前9个月基本在2%以下。

表明呼和浩特市房屋供求结构矛盾有所缓解，并有供大于求的迹象。

七、建议

1、认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的文件精神，进一步规范我市住房保障各项工作，对本市低收入家庭进行测算，加快住房保障的模式、机制研究，并尽快建议政府出台住房保障的相关制度以及解决城市底收入家庭住房困难规划和年度计划编制。

2、适当控制开发规模，深化住房供应结构调整政策，加大中低价位、中小套型住房的供应力度，避免供求失衡。

3、积极采取有效措施，控制空置面积的增长。

有关部门和房地产开发企业要高度重视，积极采取有效措施，避免积重难返，促进房地产市场的健康发展。

4、从政策上扶持存量房市场发展。

存量房市场不但能够达到稳定房价的目的，而且又能解决中低收入阶层居住问题,形成存量房和增量房市场的良性互动,最终达到多方共赢的局面。

5、完善信息发布制度，加强市场的正确引导。

尽快解决土地、规划、建委部门信息联网的互动平台。