前期地块报广(部分).pptx

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三永湖南三永湖南侧地地块报告告顺峰地产营销部二零一五年五月本案东风中学益民小区益民小区北辰北辰中林街中林街万达万达萨尔图区东新四小学书香名邸香名邸新星小区新星小区新源新源小区小区广电大厦大庆宾馆大大广广高高速速经经一一街街纬纬二二路路新玛特商圈万宝湖万宝湖万达商圈新村老城区兰德湖板块本项目本项目区域在售项目区域在售项目个案分析个案分析波士顿花园波士顿花园香槟小香槟小镇镇客户分析客户分析总结总结波士顿花园波士顿花园区域位置经济技术指标户型配比户型分析客群分析区域位置本项目地块位于青龙山板块，龙永路东侧经济技术指标户型配比多层产品中86、108产品为绝对供应主力产品，去化也为最高；多层产品销售速率明显高于复式产品波士顿2014年产品分析：

产品供应分析：

波士顿花园首次公开976户，产品配比如下,销售均价：

多层5000-5100元/，复式6200-6300元/去化分析：

其中86-108主力产品去化速度较快，多层产品去化明显优于高层复式产品；2014年6月28日项目开盘，销售周期6个月，去化套数613套；然而截止到2015年5月份波士顿花园全案共计去化764套房源，故2015年波士顿仅销售151套房源，去化可见一般；A户型：

84多层两室两厅一卫优势：

户型方正，不浪费面积，公摊小南北通透，北阳台设计，方便储物劣势：

餐厨位置设计，视觉感光不好，北阳台只有两面采光，采光不好B户型：

108多层三室两厅一卫优势：

户型方正，不浪费面积，公摊小南北通透，北阳台设计，方便储物，餐厨一体，就餐方便劣势：

三个卧室都在一起，私密性不好，北阳台只有两面采光，采光不好户型分析标准层C户型：

113多层三室两厅一卫优势：

户型方正，不浪费面积，公摊小南北通透，北阳台设计，方便储物，卧室均匀分布，私密性好劣势：

次卧室不方正，不利于家具摆放，北阳台采光不好户型分析标准层户型分析复式D户型：

70复式三室两厅两卫优势：

有赠送面积，性价比高，一层空间两层享受，一层设计老人房，设计人性化劣势：

户型设计不合理，入户正对餐桌，采光不好，赠送层举架低，而且不通透，公摊大E户型：

92复式三室两厅两卫优势：

有赠送面积，性价比高，一层空间两层享受，一层设计老人房，设计人性化劣势：

客厅朝北，而且不通透，餐厨位置采光不好客群分析龙凤区龙凤区74%74%萨尔图区萨尔图区11%11%新村新村9%9%让胡路区让胡路区4%4%其他其他2%2%71%71%17%17%4%4%6%6%2%2%私营业主私营业主石油系统石油系统公务员公务员企事业单位企事业单位其他其他【区域客源】【区域客源】【客层分析】【客层分析】从区域客源我们发现74%来自于龙凤区域；从客层分析71%来自私营业主。

香槟小镇香槟小镇区域位置经济技术指标户型配比价格分析去化分析户型分析客群分析小结项目位于大目位于大庆市市龙凤区万峰路与万宝街交区万峰路与万宝街交汇处；交通不便利，出行不；交通不便利，出行不方便；无大型商方便；无大型商业配套，基配套，基础设施不完善。

施不完善。

区域位置开发商大庆市嘉达房地产开发有限公司代理商保盈投资商浙江椒江建设杭州当代投资整合推广保盈机构项目位置万宝街与万峰路交汇处开发商实力曾经开发项目无设计单位杭州当代承建单位物业单位高新物业公开日期2014年11月1日开盘日期预计12月工程进度地面3层交房日期2015年底景观设计占地面积6.5万平米建筑面积12万平米面积范围83-131主力面积110、119单价范围未定销售均价5200元/平（成交均价4768元/平）容积率2.1建筑类型小高层、高层得房率78%-82%绿化率30%车位未定住宅总数一期553套（1#-4#161套）首付比例30%60%折扣情况一万减五万，每平减170元经济技术指标户型配比一期推出房型配比一期推出房型配比（1#2#3#4#+5#）（1#2#3#4#+5#）产品类别面积套数所占比例两室两厅一卫80-81平（F）7套+78.3%三室两厅一卫109-112平（A1）56套33.3%三室两厅一卫117-121平（B）56套33.3%三室两厅一卫110-112平（G）7套4.2%三室两厅两卫112-115平（E）7套4.2%三室两厅两卫124平（C1）28套16.7%合计161套+7100%数据显示一期首次推出房源面积以109-121为主力供应户型价格分析一期多层一期多层价格分析价格分析产品类别户型面积套数价格范围总价范围多层7F两室两厅一卫83平14套表价5079-5880成交价4354-5155成交均价4753表价42-48.8万成交价36-42.7万39.4万多层7F三室两厅一卫109-11263套表价4999-5559成交价4188-5029成交均价4658表价55.6-61.8成交价46.6-56万51.2万多层7F三室两厅一卫117-12156套表价5079-5579成交价4525-4999成交均价4711表价61-67.5万成交价54.7-60.5万56.5万多层7F三室两厅两卫112-1157套表价5079-5880成交价4558-5306成交均价4900表价58-67万成交价52-60.5万55.8万多层7F三室两厅两卫12428套表价5139-5589成交价4596-5039成交均价4818表价63.7-67.7成交价56.9-61万59万去化分析一期一期去化分析去化分析案名香槟小镇规划类型多层（7F电梯洋房）户型两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫规划面积80-81109-112117-121110-112112-115119-120124129成交单价范围4188-5306元成交均价4753元4658元4711元4658元4900元4818元主力成交总价39万51.2万56.5万51.2万55.8万59万折扣交一万抵五万，每平减170元规划户数431541124343882842推出户数7套+756套567702805月份去化1232183312去化率86%57%32%43%43%43%整体去化率48%香槟小镇从14年11月对外公开，12月收取认筹，于2015年5月9日开盘，首批共推出168户，在长达6个月周期中去化80套，去化率虽接近50%其中109-112三室两厅为供应去化主力，但鉴于长达半年销售周期仅供应168户的前提下方达到，可见其去化形式严峻；户型分析一梯两户共：

154户三室两厅一卫约：

109-112客厅开间：

4.2进深：

4.5主卧开间：

3.3进深：

4.2次卧开间：

3.1进深：

3.4北卧开间：

2.8进深：

3.15厨房开间：

1.9进深：

2.9南阳台开间：

4.2进深：

1.2北阳台开间：

3.1进深：

1.5卫生间开间：

2.4进深：

2.6优势：

南北通透朝阳采光好，南北双阳台方便储物；劣势：

客厅安定面小不宜摆放家具，入户玄关浪费面积，整体窗户都小，影响采光，视线受阻不大气公摊大，电梯紧邻次卧室有噪音一梯两户共：

112户三室两厅一卫约：

117-121客厅开间：

4.5进深：

4.5主卧开间：

3.3进深：

4.2南卧开间：

3.0进深：

4.5北卧开间：

3.3进深：

4.0厨房开间：

1.9进深：

2.9南阳台开间：

3.9进深：

1.2北阳台开间：

2.7进深：

1.2卫生间开间：

2.6进深：

2.1优势：

三室朝阳南北通透朝阳采光好，南北双阳台方便储物；劣势：

客厅安定面小不宜摆放家具，入户玄关浪费面积，整体窗户都小，影响采光，视线受阻不大气公摊大，电梯紧邻次卧室有噪音一梯两户共：

42户三室两厅两卫约：

129客厅开间：

4.5进深：

4.5主卧开间：

3.4进深：

4.2南卧开间：

3.1进深：

4.5北卧开间：

3.4进深：

3.6厨房开间：

2.0进深：

2.9南阳台开间：

3.9进深：

1.2北阳台开间：

2.7进深：

1.2卫生间开间：

1.85进深：

2.4优势：

南北通透朝阳采光好，南北双阳台方便储物；劣势：

客厅安定面小不宜摆放家具，入户玄关浪费面积，整体窗户都小，影响采光，视线受阻不大气公摊大，电梯紧邻次卧室有噪音一梯两户共：

28户三室两厅两卫约：

124客厅开间：

4.5进深：

4.5主卧开间：

3.3进深：

4.1南卧开间：

3.0进深：

3.6北卧开间：

3.3进深：

3.3厨房开间：

1.9进深：

3.0南阳台开间：

3.9进深：

1.2北阳台开间：

2.8进深：

1.2卫生间开间：

2.4进深：

2.0优势：

两室朝阳南北通透朝阳采光好，南北双阳台方便储物；劣势：

客厅安定面小不宜摆放家具，入户玄关浪费面积，整体窗户都小，影响采光，视线受阻不大气公摊大。

户型分析一梯三户共：

43户三室两厅两卫约：

112-115客厅开间：

4.2进深：

4.2主卧开间：

3.2进深：

3.9北卧开间：

3.2进深：

3.7书房开间：

2.8进深：

2.9厨房开间：

2.0进深：

2.9南阳台开间：

3.6进深：

1.2北阳台开间：

2.8进深：

1.2卫生间开间：

2.0进深：

2.0优势：

南北通透朝阳采光好，南北双阳台方便储物；劣势：

客厅安定面小不宜摆放家具，两室朝北，采光不好，入户玄关浪费面积，整体窗户都小，影响采光，视线受阻不大气公摊大。

一梯三户共：

43户两室两厅一卫约：

83客厅开间：

4.1进深：

4.0主卧开间：

3.2进深：

4.0南卧开间：

3.0进深：

4.5此卧开间：

2.8进深：

4.3厨房开间：

2.1进深：

2.9南阳台开间：

1.4进深：

2.1卫生间开间：

2.1进深：

2.4优势：

全阳采光好劣势：

单朝向不通透，客厅安定面小不宜摆放家具，入户玄关浪费面积，客厅窗户两扇都小，影响采光，视线受阻不大气公摊大。

户型分析一梯三户共：

7户三室两厅一卫约：

112客厅开间：

4.2进深：

4.2主卧开间：

3.2进深：

4.1南卧开间：

3.2进深：

4.1次卧开间：

3.2进深：

3.5次卧开间：

2.8进深：

3.5厨房开间：

2.0进深：

2.9南阳台开间：

3.9进深：

1.3北阳台开间：

2.8进深：

1.2卫生间开间：

2.5进深：

2.5优势：

南北通透朝阳采光好，南北双阳台方便储物；劣势：

把山户型，客厅安定面小不宜摆放家具，入户玄关浪费面积，整体窗户都小，影响采光，视线受阻不大气公摊大。

共：

88户三室两厅一卫约：

119-120客厅开间：

4.2进深：

主卧开间：

3.3进深：

南卧开间：

3.0进深：

次卧开间：

3.0进深：

厨房开间：

2.0进深：

南阳台开间：

3.0进深：

北阳台开间：

2.4进深：

卫生间开间：

2.0进深：

优势：

南北通透朝阳采光好，南北双阳台方便储物；劣势：

把山户型，客厅安定面小不宜摆放家具，入户玄关浪费面积，整体窗户都小，影响采光，视线受阻不大气公摊大。

户型分析客群分析1、据香槟小镇业务员口述，购买香槟小镇客户大部分来自于龙凤区，其次为乙烯客户，新村客户极少。

龙凤区大部分客户曾住老城区，有车，附近工业厂区员工；2、香槟小镇虽为多层洋房产品，但由于近些年东城领袖、华溪龙城、英伦三岛等项目稀释大量中端客户，导致香槟小镇蓄客半年之久，现如今去化惨淡，可想而知龙凤区域中端客户已变稀薄；小结p从产品形式上：

多层产品去化明显优于高层复式产品，但波士顿剩余产品以复式为主，多层体量减少，但从香槟小镇多层洋房去化速度不理想；p从户型上：

两、三居产品供应量最大，但去化并不火爆，香槟小镇去化疲软;p从面积段上：

波士顿花园86、108产品为去化最好；香槟小镇109-112三室两厅去化主力，其80产品供应较少去化不具备参考价值；p从价格上：

两居产品44万，三居51-54万是市场主力去化；从两个相比对比来看，2015年波士顿主力去化产品为复式，截止2015年5月波士顿仅销售151套房源，可见其复式没有预期乐观；香槟小镇去化主力为多层洋房，市场表现更为惨淡；11复式不走量；多复式不走量；多层不走俏不走俏龙凤客群稀薄客群稀薄总结总结项目本体分析项目本体分析规划条件规划条件项目四至项目四至道路交通道路交通区域配套区域配套景观资源景观资源总结总结本地块位