房地产合作开发招标文件.docx
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房地产合作开发招标文件
房地产合作开发项目
招
标
文
件
招标人：
招标代理：
日期：
2013年5月
第一章招标公告
第二章投标人须知
第三章投标资料表
第四章用户需求书
第五章合同条款
第六章投标文件格式
第七章评标办法
第一章招标公告
受的委托，对房地产合作开发项目进行公开招标，欢迎符合相应资格条件的投标人参加。
一、项目名称：
红塔·小区房地产合作开发项目
二、项目概况：
项目位于龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路，现占地224.55亩。
三、开发方式：
本项目采用合作开发模式进行。
即：
本项目由招标人提供公开招标方式选择提供条件最优、履行合同能力最强的投标人（中标人）作为合作开发一方的当事人，予以合作开发此项目。
四、合格投标人应具备的条件：
1、具备独立承担民事责任的能力，具有有效的营业执照；
2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
3、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
4、三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
5、投标人须具备房地产开发资质；
6、投标人或投标人子公司近3年在本项目所在地内开发过10万㎡（含）以上的房地产开发业绩；
7、投标人需提供3000㎡（含）以上的拆迁置换新房的房产证明（必须是现有新房，承诺中标后，作为安置搬迁户的安置房）。
五、报名时间：
2013年月日至2013年月日，每天上午：
8:
30-11:
30，下午：
2:
30-5:
30（节假日除外）。
六、报名地点：
。
七、投标报名须知：
投标申请人报名时由法定代表人携带法定代表人证明书及本人身份证、营业执照（副本）、房地产开发资质证书（副本）、税务登记证、组织机构代码证、基本户开户许可证、近三年企业财务审计报告、银行资信证明、房地产开发业绩证明、置换新房的房产证明材料等（验原件，收加盖公章复印件）。
八、招标文件领取：
1、招标文件领取地址：
；
2、招标文件及相关资料售价：
人民币贰仟元整（￥2000.00元，售后不退）。
九、联系人：
联系电话：
2013年月日
第二章投标人须知
投标人须知前附表
序号
条款名称
编列内容
1
招标人
名称：
地址：
联系人：
联系电话：
2
招标代理机构
名称：
地址：
联系人：
电话：
3
项目名称
红塔·小区
4
项目地点
项目位于龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路
5
招标范围
房地产合作开发，即招标人管理框架下全面负责本项目的项目策划、报建报批、勘探设计、招投标管理、施工管理、成本管理、验收办证、营销策划和服务、融资服务等
6
建设期限
五年，从开工之日计起
7
投标人资质条件、能力
1、具备独立承担民事责任的能力，具有有效的营业执照；
2、投标人须具备房地产开发资质，提供建设行政主管部门颁发的房地产开发资质证书。
3、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，提供近三年财务审计报告；
4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，提供税务登记证及近一年的企业全部员工的社会保险缴纳凭证；
5、三年内，在经营活动中没有重大违法记录，出具检察机关提供的无犯罪行贿记录证明；
6、投标人或投标人子公司近3年在本项目所在地内开发过10万㎡以上的房地产开发业绩；
7、投标人需提供3000㎡（含）以上的拆迁置换新房的房产证明（必须是现有新房，承诺中标后，作为安置搬迁户的安置房）。
8
踏勘现场
☑Ä+
□组织，踏勘时间：
踏勘集中地点：
9
投标预备会
☑不召开
□召开，召开时间：
召开地点：
10
投标人提出问题的截止时间
投标截止日期15天前
11
招标人书面澄清的时间
投标截止日期15天前
12
偏离
☑不允许
□允许
13
构成招标文件的其他材料
按招标文件要求的其他材料
14
投标人要求澄清招标文件的截止时间
投标截止日期15天前
15
投标截止时间
另行通知
16
投标人确认收到招标文件澄清的时间
投标截止日期15天前
17
投标人确认收到招标文件修改的时间
收到澄清文件的24小时内
18
构成投标文件的其他材料
按招标文件要求的其他材料
19
投标有效期
自投标截止日起90日历天
20
投标保证金
□不要求递交投标保证金
☑要求递交投标保证金
投标保证金的形式：
必须从投标单位工商注册所在地基本账户转账方式缴纳（禁止代缴，到帐后须提供基本账户开户许可证原件及转账单到代理公司开具投标保证金收据，否则代理公司拒开出收据）。
保证金金额：
开户行：
账户名称：
账号：
（以收款人的收据为提交凭据）
用途：
招标投标保证金
递交截止时间：
投标截止前一个工作日
21
近年财务状况的年份要求
2009-2011年
22
完成的类似项目的年份要求
近3年，2010年1月至2012年12月
23
签字或盖章要求
招标文件所附格式中有明确盖章、签名位置的，须按照格式所示进行。
副本与正本不一致时，以正本为准。
24
投标文件副本份数
投标文件正本一份，副本四份，电子文件一份
25
装订要求
按A4规格竖装，正本与副本分别装订，并编制目录，不得用活页装订。
26
封套上应载明的信息
投标人名称：
招标人名称：
.项目投标文件在开标前不得开启
27
递交投标文件地点
另行通知
28
是否退还投标文件
☑否
□是
29
开标时间和地点
开标时间：
同投标截止时间
开标地点：
另行通知
30
开标程序
开标顺序：
按递交投标文件的顺序顺次开标
（1）密封情况检查：
检查投标文件密封、标记、盖章是否符合招标文件要求；
（2）开启投标文件，检查法定代表人或授权委托人身份证、授权委托书、项目负责人和投标报价
31
评标委员会的组建
评标委员会构成：
5人，由招标人依法组建。
32
是否授权评标委员会确定中标人
□是
☑否，推荐的中标候选人数：
3名
33
中标候选人公示媒介
海南日报
34
履约担保
壹亿伍仟万元人民币，以转账方式提交到招标人指定账户。
35
需要补充的其他内容
开标会投标单位须携带的资料原件：
营业执照副本、资质证书副本、税务登记证、组织机构代码证、基本户开户许可证及保证金收据、银行资信证明、2009-2011财务审计报告、法定代表人或受托人身份证、社会保险缴纳凭证、检察机关提供的无犯罪行贿记录证明、置换新房的房产证明。
一、总则
1说明
1.1项目背景及概况
有关本项目背景及概况的主要内容详见本招标文件的用户需求书。
1.2招标目的
1.2.1择优选择富有实操经验和融资经验的建设管理团队，确保本项目按期、高质量、低成本地完工和交付使用。
1.3招标内容
1.3.1中标人在招标人管理框架下全面负责本项目的项目策划、报建报批、勘探设计、招投标管理、施工管理、成本管理、验收办证、营销策划和服务、融资服务等。
1.4招标原则
1.4.1本项目的招投标活动，将遵守《中华人民共和国招标投标法》及国家有关法律法规的规定，遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则进行。
1.4.2招标人将以无差别待遇、公开和客观的态度确保本项目的招标规范有序，招标人不会向任何投标人提供任何可能导致限制竞争的有关本项目或招标工作的信息。
1.4.3每个投标人应保证其投标文件的独立性和完整性。
任何出于限制竞争目的而与其它的投标人商议、串通或取得他方理解的投标将被视为无效，该投标人的投标保证金将被没收。
1.4.4对招标人行贿（无论是用金钱形式或使用其他形式）或采取其他不正当手段，对招标人对本次招标活动进行影响，则该投标人的投标将被拒绝，该投标人的投标保证金将被没收。
2合格投标人
2.1合格投标人是指：
（1）在境内外依法注册的独立的法人实体。
（2）资信情况良好，拥有运作本项目所需的财务实力，且没有处于财产被接管、冻结、破产或其他不良状态，无重大不良资产或不良投资项目。
（3）具有良好的声誉，在法律方面无重大的不良记录，且未处于投标资格被取消状态。
（4）本项目不接受联合体投标。
（5）符合本须知前附表第7项规定的。
2.2投标人必须在售卖招标文件期间购买本项目的纸质招标文件，方能参与本项目的投标。
2.3投标人须在投标文件中主动填报投标之前三年内有无受各级管理部门的处分或处罚（含其授权服务的子公司、分公司等），如果不主动填报而事后被发现者，将取消其投标资格，并按有关规定从重处理。
3保密
3.1招标人将对投标人提交的投标文件和其他书面文件及其相关内容采取合理、谨慎的措施予以保密，不予披露。
3.2招标文件的购买人，对于招标文件（含澄清文件、补遗书）中提供的信息和方法保密，未经招标人的书面同意，不得披露或使用招标文件中提供的信息和方法。
3.3招标人可在评标阶段，向其顾问咨询机构和/或评标委员会及评标工作有关人员提供3.1款所述的文件及相关内容，但上述的文件和相关内容的提供，仅供评标使用。
3.4招标文件的购买人，在准备投标文件和澄清准备过程中，可以向其顾问咨询机构和/或其他与上述准备工作有关的机构，提供3.2款中所述的文件和相关内容，同时，招标文件的购买者应确保上述机构受本投标人须知项下适用于招标人和/或招标文件的购买人的保密义务的约束。
4投标费用及踏勘现场
4.1无论投标过程的程序和结果如何，投标人须承担所有与编写和递交投标文件有关的费用，招标人在任何情况下不负担这些费用。
4.2踏勘现场
4.2.1本项目不组织统一的现场踏勘，投标人可自行前往。
因投标人未到现场踏勘，或踏勘后获得错误信息、错误评价而引起投标报价失误，由投标人自行负责。
4.2.2招标人提供的有关数据和资料，是招标人现有的、能被投标人利用的资料，招标人对投标人由此做出的任何推论、理解和结论概不负责。
4.2.3经招标人允许，潜在投标人可为踏勘的需要进入招标人的项目现场，但潜在投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。
潜在投标人应承担踏勘现场的责任和风险，同时应承担踏勘现场自身所发生的费用。
二、招标文件
5招标文件的构成
5.1招标文件包括：
第一章招标公告
第二章投标人须知
第三章投标资料表
第四章用户需求书
第五章合同主要条款
第六章投标文件格式
第七章评标办法
5.2投标人获取招标文件之后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等内容应在获取招标文件三日内向招标人书面提出，否则，由此引起的损失或造成的不良后果由投标人承担。
投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按照招标文件的要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自己承担，并根据有关条款规定，该投标文件有可能被拒绝。
5.3本招标文件使用的词语有如下定义：
（1）“招标人”指中维地产海南有限公司；
（2）“投标人”指在招标文件售卖时间内向招标人或招标代理方购买纸质招标文件，参加本项目合作开发的投标，并向招标人提交投标文件的当事人；
（3）“评标委员会”是依据《中华人民共和国招标投标法》等法规组建的专门负责本次评标工作的临时性机构；
（4）“中标人”指其投标被招标人接受，招标人根据评审后评标委员会的推荐意见，最终确定的中标人；
（5）“招标文件”指由招标人发出的本招标文件，包括全部章节和附件；
（6）“投标文件”指投标人根据本招标文件向招标人提交的全部文件；
（7）“书面函件”指手写、打印或印刷的函件，包括电传、电报和传真；
（8）“合同”指由本次招标产生的协议、合同或合约文件；
（9）“建设期”指从合同生效后，本项目具备开工条件之日起至本项目验收合格之日止的期间；
（10）“工程竣工验收”指已完成了与本项目有关的所有土建工程和设备安装工程，并通过法定部门主持的工程验收，证明其以满足中国现行工程验收的法律、法规和设计技术标准、技术规范等要求，且没有任何实质性的质量缺陷。
6招标文件的澄清
投标人对本招标文件如有技术和商务的疑问，请将问题按招标文件中载明的信息以书面的形式（包括函件、传真）通知招标人，招标人对在投标截止日期十五天前收到的任何澄清要求以书面的形式予以答复，超出上述截止时间提出的任何疑问，招标人可不予答复。
答疑文件为招标文件的有效组成部分。
7招标文件的修改
7.1在投标截止时间15天前，招标人可以书面形式修改招标文件，并通知所有已购买招标文件的投标人。
如果修改招标文件的时间距投标截止时间不足15天，相应延长投标截止时间。
7.2投标人收到修改内容后，应立即以书面形式通知招标人，确认已收到该修改。
三、投标文件
8投标使用的文字和度量衡单位
8.1投标人的投标文件以及所有来往函件均应使用简体中文。
8.2投标文件采用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。
9投标文件的组成
9.1投标文件（一套正本，三套副本）
9.1.1商务文件
（1）投标函及投标函附录
（2）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、房地产开发资质证书（复印件加盖投标人法人公章）
（3）法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托证明书
（4）法定代表人及被授权代表身份证复印件（加盖投标人法人公章）
（5）投标人基本情况介绍
（6）财务状况资料及企业社会保险缴纳情况
（7）银行等级或资信证明（复印件加盖投标人法人公章）
（8）投标人近3年房地产开发业绩（附相关证明材料复印件加盖投标人法人公章）
（9）最近三年投标人牵扯的主要诉讼案件、处分处罚（如有）
（10）投标保证金汇入情况说明（含投标保证金银行汇款底单复印件加盖投标人法人公章，原件备查）
（11）投标人认为需要提交的其他商务文件
9.1.2技术文件
（1）对招标项目的理解
a）项目背景、发展及其地位作用的认识
b）项目开发的区位优势、市场分析
c）项目环境、现有基础条件的了解
d）项目开发的市场定位
（2）项目开发的初步规划设想
（3）项目运营模式构建
（4）项目开发的成本分析、投资估算、经济效益分析及投资融资方案
（5）项目开发的进度计划和控制保障措施
（6）制定销售策划方案，确保本项目合理收益
（7）开发模式：
拆迁招标人原宿舍区，对本项目进行整体开发建设运营管理开发
（8）对项目实施的合理化建议
（9）投标人认为有需要提交的其他技术文件
9.2投标人编制投标文件应包括上述内容，但不限于上述内容。
10投标书格式
10.1投标人应完整地填写招标文件中提供的投标函格式、投标报价表。
11投标报价
11.1给招标人自购房均价承诺和招标人自购车位均价承诺。
12投标保证金
12.1投标人在递交投标文件的同时，应按投标人须知前附表规定的金额、担保形式和“投标文件格式”规定的投标保证金格式递交投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。
12.2投标人不按本章第12.1项要求提交投标保证金的，其投标文件作废标处理。
12.3招标人与中标人签订合同后5个工作日内，向未中标的投标人和中标人退还投标保证金。
12.4有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：
（1）投标人在规定的投标有效期内撤销或修改其投标文件；
（2）中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签合同协议书或未按招标文件规定提交履约担保。
13投标有效期
自开标之日起90天有效。
14投标文件的式样和签署
14.1投标人应准备一份正本（注明投标人名称及项目名称）、三份副本“投标文件”和一份电子文件，在每一份投标文件上编上页次，装订成册（不允许使用活页夹），并要明确注明“商务文件”、“技术文件”、“正本”或“副本”，一旦正本和副本发现差异，以正本为准。
14.2投标文件正本和副本须打印或用不褪色墨水书写，由投标人法定代表人或其授权代表在投标文件的每页的右下角进行签名，后者须将“法人授权委托证明书”以书面形式附在投标文件中。
副本文件可由正本文件复印而成，但复印的副本必须在骑缝和封面加盖投标人法人公章。
14.3除投标人对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。
若有修改须由签署投标文件的人进行签字，并加盖投标人法人公章。
14.4投标文件的[正本]及所有[副本]的封面及骑缝均须由投标人加盖投标人法人公章。
14.5投标文件的封面应注明“招标项目名称、投标人名称、开标日期等”。
14.6电子文件用MSOFFICE2000或以上版本制作，内容包括：
由投标人自行制作的与投标文件正本一致的所有文件。
电子文件用U盘或CD-R光盘储存，并密封于“正本”内。
14.7电报、电传、传真投标概不接受。
四、投标文件的递交
15投标文件的密封和标记
15.1投标文件的正本与副本应分开包装，加贴封条，并在封套的封口处加盖投标人单位章。
15.2投标文件的封套上应清楚地标记“正本”或“副本”字样，封套上应写明的其他内容见投标人须知前附表。
15.3未按本章第15.1项或第15.2项要求密封和加写标记的投标文件，招标人不予受理。
16递交投标文件的截止日期
投标人应在投标截止时间前递交投标文件
17迟交的投标文件
逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
18投标文件的修改和撤回
18.1在投标截止时间前，投标人可以修改或撤回已递交的投标文件，但应以书面形式通知招标人。
18.2投标人修改或撤回已递交投标文件的书面通知应按照要求签字或盖章。
招标人收到书面通知后，向投标人出具签收凭证。
18.3修改的内容为投标文件的组成部分。
修改的投标文件应按照规定进行编制、密封、标记和递交，并标明“修改”字样。
五、开标、评标
19开标
19.1招标人在第三章“投标资料表”规定的投标截止时间（开标时间）和规定的地点公开开标，并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。
19.2开标程序
主持人按下列程序进行开标：
（1）宣布开标纪律；
（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人到场；
（3）宣布开标人、唱标人、记录人、监标人等有关人员姓名；
（4）按照投标人须知前附表规定检查投标文件的密封情况；
（5）按照投标人须知前附表的规定确定并宣布投标文件开标顺序；
（6）设有标底的，公布标底；
（7）按照宣布的开标顺序当众开标，公布投标人名称、投标报价、投标保证金的递交情况及其他内容，并记录在案；
（8）投标人代表、招标人代表、监标人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认；
（9）开标结束。
20述标（如有）
20.1按照投标的先后确定投标人述标顺序，先投先述。
20.2每个投标人有四十分钟的述标时间，其中二十五分钟为投标人述标时间；十五分钟为评委提问时间。
20.3述标文件一律采用PPT文件格式制作，由投标人负责现场讲解。
20.4述标语言统一采用普通话。
21评标过程的保密性
21.1公开开标后，直至向中标人授予合同时止，凡与审查、澄清、评估和比较投标的有关资料以及授标意见等，均不得向投标人及与评标无关的其他人透露，否则追究有关当事人的法律责任。
21.2在评标过程中，如果投标人试图在投标文件审查、澄清、比较及授予合同方面向招标人施加任何影响，其投标文件将被拒绝。
22评标委员会
22.1评标由评标委员会负责，评标委员会由招标人依法组建。
23投标文件的初审
23.1资格性检查：
依据法律法规和招标文件的规定，对投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定投标人是否具备投标资格。
23.2符合性检查：
依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。
24投标文件的澄清
24.1对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。
投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其法人代表或被授权的代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
25对投标文件的比较和评价
25.1评标委员会将对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行比较和评价，包括商务和技术的详细评审。
25.2对投标文件的评审详见评标办法
25.3根据上述商务和技术综合评价的权重分配计算出各投标人的综合得分。
26评标原则及方法
26.1对所有投标文件的评审，都采用相同的程序和标准。
按步骤先进行初步评审，再进行商务、技术评审。
26.2评标严格按照招标文件的要求和条件进行。
在评标时将根据招标文件条款，采用综合评分法的评审方法，对所有实质响应性投标文件进行综合打分。
26.3最终综合得分由高向低排序，评标委员会推荐综合得分最高的投标人为第一中标候选人、综合得分次高的为第二中标候选人、综合得分第三的为第三中标候选人。
27拒绝任何或所有投标的权利
27.1评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标文件；
27.2招标人依照有关法律法规的规定，在授予合同前的任何时候，保留选择接受或拒绝任何投标、宣布招标程序无效或拒绝所有投标的权利，无需向受影响的投标人承担任何责任。
六、授予合同
28授予合同准则
28.1除第26款规定外，招标人将合同授予其投标文件符合招标文件要求、且能承诺履行合同、对招标人最为有利的投标人。
28.2在确定中标人后，招标人将与中标人就项目的具体实施方案进行沟通，谈判，以达成一致意见，签署合同。
29中标通知
29.1中标通知书是合同的有效组成部分。
29.2中标人如在收到中标结果通知后15天内不按规定领取中标通知书，则视为自动放弃中标资格，将按照法律法规的相关要求追究其相应的责任。
30签署合同
30.1招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内，根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
中标人无正当理由拒签合同的，招标人取消其中标资格，其投标保证金不予退还；给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。
30.2发出中标通知书后，招标人无正当理由拒签合同的，招标人向中标人退还投标保证金；给中标人造成损失的，还应当赔偿损失。
31合同生效
自合同签订（双方签字盖章）之日起，在30个工作日内中标人须向招标人提交人民币不少于壹亿伍仟万元的启动建设资金（转账），合同生效。
32履约担保：
见须知前附表
33方案补偿费
除中标方案外，招标方有权使用未中标投标人的方案，方案补偿费用为5万元。
第三章投标资料表
项号
内容
说明与要求
1
项目名称
红塔·小区
建设地点
项目位于龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路
2
建设规模
容积率≤3.0，扣除市政规划道路用地后的总用地面积约224.56亩（现有土地证容积率为2.5，片区控规容积率为3.0，如按3.0建设需交增容费约一亿元人民币。
）
3
方式及要求
1、招标方提供本项目所需的合法用地；2、中标方负责项目整体运作，组成一个共管机构，在双方约定成立的共管机构下运作；3、确保招标人优先选择约定面积的房源；4、确保招标人的员工综合购房成本最优；5、确保招标人国有资产的保值增值；6、制定本项目范围内旧住宅楼总体拆迁及补偿方案；7、确保招标人优先使用不少于100
升级会员 