原件沈阳分拨中心项目建议书.docx
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原件沈阳分拨中心项目建议书
沈阳农产品生鲜分拨配送中心
项目建议书
2015年9月
1.项目概括4
1.1.项目名称4
1.2.投资方式4
1.3.经营期限4
1.4.投资方基本情况4
2.项目提出的依据4
2.1.项目区域优势5
2.2.交通优势5
2.3.产业结合优势5
2.4.区域未来发展优势5
3.背景5
3.1.我国农产品物流现状5
3.2.沈阳市政策6
3.3.发达国家业态状况7
3.4.新配送中心的业态对比现有业态8
4.沈阳市目前的配送发展状况10
5.建设内容11
5.1.项目建设规模11
5.2.主要建设内容及产品12
5.3.功能设置14
5.4.采用的主要技术和工艺16
5.5.项目运营模式24
5.6.产品目标市场25
5.7.项目选址25
6.项目投资27
7.项目主体26
8.项目收益27
6.1.投资方效益分析27
6.2.地方政府效益分析28
一、项目概况
（一）项目名称
********沈阳农产品配送中心物流仓储园区
（二）投资方式
本项目由**********联合投资开发及经营管理
（三）经营期限
50年
（四）1．4投资方基本情况
二、项目提出的依据
市场经济发展到当今的互联网+时代，农业地带，尤其是农产品流通领域已经从“姥姥不疼，舅舅不爱”的状态浮现出“蓝海”态势，但依然存在分散经营、分段经营、独立为战、小而全的主要特点，并面临资源配置较弱，配置能力较差，配套技术（包括冷链技术、IT技术、电子化追溯技术）无法集中投放的问题。
这直接导致产品标准化、成本集约化实现较为困难，且监管和追溯的难度大、成本高，安全问题频出，总言之，农产品，尤其是在农产品流通领域，实现互联网+的基础薄弱，需尚待其实现“工业化、信息化”才能迈向“互联网+”。
值此之际，农产品流通领域，尚有多点位、大量的基础工作要实施，方能实现提档升级，当然，也能解读出其中蕴含着的大量机会。
（一）项目区域的优势
（二）交通优势
（三）产业结合优势
（四）区域未来发展优势
三、背景
（一）我国农产品物流发展现状
农业发展的过程:
生鲜农产品的流通全过程:
尽管还面临粮食安全、食品安全等问题，但从消费终端来看，我国的农业发展已经完成了数量发展的历程，进而还产生了产地滞销、终端物价平抑的现象，综合因素在于物流过程的漫长曲折，从产地到终端，流通环节少则4-5级，多则7-8级，流通环节的优化和单个必不可少环节的成本，以及销端数据的汇集整理，是解决流通过程、指导一产生产的切入点和突破口。
本项目的宗旨在于，为农产品专业配送商，提供较为科学合理、高效、低成本的专业作业平台，实现行业投资的专业化分工。
（二）沈阳市的政策
沈阳市政府亦于2015年8月发布《沈阳市农产品现代流通体系建设实施方案》（沈政发）〔2015〕34号（以下简称《方案》），旨在进一步减少流通环节，降低流通费用，提高流通效率。
《方案》明确提出“政府引导、市场配置、企业运作、城乡统筹、体现公益、惠及民生”的指导思想，从生产、到分拨中心、到交易市场、到结算、到安全体系建设提出了清晰的建设目标，其中要求“建设流转顺畅的农产品物流网络，加快农产品预冷、加工、储存、运输、配送等设施建设”。
（三）发达国家配送业态状况（以美国为例）
1.关于SYSCO达拉斯
1）面积为555，000平方英尺（51，000平米），该面积包括办公区
2）设施：
✓一个零下24摄氏度（-10F）的冻库
✓还有另外5个温度等级的冷藏室
✓储存冻货（frozen）、易腐（perishable）、干货（dry）等各类食品
✓氨制冷系统
✓车队运维设施
3）采用了目前先进的L型结构（为什么先进我不懂）
4）在达拉斯原来有一个是现在新修库房面积四分之一的老库，新库将取而代之
5）配送区库层高9.7米（32英尺）
6）库的技术设计
✓立墙平浇建筑法（tilt-upconcrete）（我查了一下，该办法优点是施工快，缺点是抗震性差）
✓特制地板
✓地下有加热系统
✓两层楼高的办公区面积9000平米（100，000平方英尺）
7）关于其运营状况，以下是SYSCO公司的总体情况
✓SYSCO合并USFOOD后，将会有250个配送中心，年产值650亿美金，可见平均每个配送中心的产值是2.6亿美金。
（另外：
食品的肉类、粮油，凭直觉-没有调研-中国的要比美国贵；蔬菜美国由于人工成本、全程冷链等原因，比中国贵）
✓DALLAS的人口1,279,910；其所在区域属于德克萨斯，人口24,326,974。
在美国3亿人口中，德州占比8%，在美国属于人口密度中等偏上的地区。
下面是SYSCO目前的193个配送库在美国的分布（不考虑正在合并的USFOOD的库），也可以看出德州地区的库房分布密度处于中等水平。
（四）新配送中心的业态对比现有业态
展售VS分拨作业
1.作业功能
传统市场主要是以展售的形式，摊位面积20-100平方不等，交易形式以批发作业为主，因此与客户的实务交互界面，也就是“档口”的货物展示功能比较重要，由于大部分客户是自提（包括现有状态下的配送商采购业务），同时由于批发市场间的对接，一级批发商的主要经营产品单季不会超过3-5个品类，二级批发商的单季产品品类不会超出20个，由批发商配货发动的配送业务，在传统市场内的作业场地收较大的限制。
而新型的配送商，主要的的特征为，配货品类较为丰富，一个2000万经营规模的配送商，SKI（商品目录）全年可达1300余个，主要的作业也不涉及商品的展售销售，而侧重于分拨作业，从产品采购到配送完成，整个过程处理不需要客户实务界面，主要是在收（验）货、整理、存储、分拨、和配送作业的操作流水作业。
对经营场地的需求为低成本、有相应卫生条件、作业空间较大（一个两千万的配送商目前对分拨场地的需求现在为1000平方面，标准化以后的需求为300平方米分拨场地和300平方米备料场地，规模化经营考虑作业通道，还有20%公摊，预计需要800平方米），功能设计符合配送需求（比如进出库效率、纠错功能、储藏和作业区的配置等）
综上现有业态已经无法满足配送业发展对物业形态的需求
2.成本管理
鉴于农产品批发市场的发展历程，市场经营方主要的收入为销售、出租门面（摊位和档口）、进出场费（以全批发链为核定指标）以及管理费。
而现代化的仓储分拨中心，由于商品交易体量的激增，仅从采购角度已经完全可以脱离批发市场而成为独立的采购业态，对配送商而言，进出场费已经是可以缺省的成本，新型分拨中心不仅能满足他们的功能需求，还能满足他们的经营成本控制需求。
3.管理模式和设施
批发市场的功能主要在交易，因此大批批发市场不仅在分拨功能上已经落后，而且在电子化交易、倒班房、设备房等功能上亟待改造。
甚至在分拨设备、交通组织、纠错设施、追溯设施等的安置上已经不能有效组织改造。
四、沈阳市目前的配送发展情况
沈阳市配送业务的发展是依托农产品批发市场的市场化行为，5-6年前开始较为有规模的发展
（1）沈阳农产品的交易规模
关于沈阳市的农产品流通的交易规模，没有十分准确的数据，结合《市年鉴》，结合农批市场交易情况，结合调查的农产品经营户，沈阳需要配送的初级食材，可以进入标准配送作业的，商品价值在300亿左右（全品类）。
（2）沈阳市主要配送商的特点
1．专业配送商占比小，多为坐商兼营配送业务，在其发展过程中，市场存在对分拨场地的需求
2．规模在500万以下的配送商较多，受规模限制无法自建分拨中心
3．基本无高温库、翼展车、冷链车等设施
4．一成配送商有与基地建立合作，七成依赖于本地批发市场，存在无法实现产地直供，脱离批发市场束缚的问题
5．电子化水平低，少数有自建信息平台或微信公众号
（3）
沈阳市主要配送商的痛点
（四）新旧业态对比
五、建设内容
（一）项目建设规模
本项目属新建仓储设施项目，项目预计用地约1000亩（667000平米），总建筑面积约600,000㎡，总设计容积率1.0。
总体规划为生鲜农产品分拨中心、生鲜农产品备料中心、快递分拨中心以及中央标准化食材加工区
其中：
一期实施生鲜农产品分拨中心、生鲜农产品备料中心、快递分拨中心共计用地320亩，135，000㎡，其中生鲜农产品分拨中心40000㎡、生鲜农产品备料中心40000㎡、快递分拨中心40000㎡。
部分生产生活配套设施15000㎡。
预计可以实现生鲜农产品配送价值20亿元，快递分拨业务3300万件。
承载企业可以实现配送产值2亿元，快递分拨业务1亿元。
（二）主要建设内容及产品
本项目园区规划由四个部分组成：
生鲜农产品分拨中心、生鲜农产品备料中心、快递分拨中心、部分生产生活配套设施。
主要设计业态
示意图
1.生鲜农产品分拨中心
国际通用标准仓库区占地100亩，规划建设建筑面积40000平方米。
拟规划四幢约10,000平米为单层国际标准钢结构仓库型分拨中心。
2.食品级农产品冷链库区及备料区
食品级农产品冷链库区及备料区占地100亩，拟规划建设建筑面积40，000平米。
其中食品级农产品冷链库区拟规划30,000平米的恒温库和10，000平米冷冻库。
3.快递分拨中心
快递分拨中心仓库区占地100亩，规划建设建筑面积40000平方米。
拟规划四幢约10,000平米为单层国际标准钢结构仓库型分拨中心。
是为城市快递业务和引进为农产品分拨作业的3PL必备的设施平台。
4.办公及生活配套区
办公及生活配套区占地20亩，规划建设建筑面积15，000平米。
其中拟规划园区办公和园区客户企业总部大楼一栋，面积5,000平米；园区倒班房1栋，面积10,000平米。
（三）
功能设置
（四）4.3采用的主要技术和工艺
1.执行标准
（1）《钢结构设计规范》（GB50017-2003）
（2）《门式钢架轻型房屋钢结构技术规程》CECS102-2002
（3）《钢结构焊接规程》JGJ81-2002
（4）《冷弯薄壁钢结构技术规范》GBJ18-2002
（5）《钢结构施工及验收规范》GB50205-1996
（6）《钢结构工程质量检验评定标准》GB50221-95
（7）《涂装前钢材表面锈蚀等级和除锈等级》GB8923-88
（8）《钢筋混凝土施工及验收规范》（GB500204-2002）
（9）《地基与基础施工及验收规范》（GBJ202-83）
2.设计原则
（1）贯彻适用、经济的原则。
（2）建筑物、构筑物的布置要满足工业产品轻加工、工业产品存储、分拣、包装、配送、检修和保证物流畅通和减少物流距离的要求。
（3）建（构）筑物要满足抗震、暴雨、暴雪的要求。
（4）建（构）筑物要满足国家和地方相关建筑的法律、法规的要求。
3.设计鸟瞰（示意）
示意图
4.建筑标准
（1）建筑组成
主要建筑为仓储用房。
房屋主体结构采用轻钢结构，钢筋混凝土柱基。
配套建设门卫室、物管中心、设备用房等。
（2）建筑技术要求
∙建筑结构抗震烈度按照七度设计，设计地震分组为一组，抗震设防类别为丙类，防火等级按耐火等级二级设计，安全等级二级，使用年限50年。
∙外墙：
为压型钢板复合保温墙，1.00米以下为240厚DM页岩多孔砖墙。
外墙采用不低于0.53厚镀铝锌洁面压型钢板，内层板采用12厚埃特板，内墙一层为240厚页岩多孔砖墙。
∙屋面：
屋面为在檩条上铺厚度为0.8厚LK—51—250—750型镀锌彩钢板；钢板上铺0.3厚PE膜隔汽层；隔汽层上做50厚挤塑聚苯板，其上做1.5厚PVC防水卷材一道。
∙钢结构表面除锈设计要求为机械除锈，处理标准达到Sa21/2级，除锈完立即涂无机富锌底漆，中间涂采用环氧云铁，面漆采用氯化橡胶。
所有钢构件表面应涂防火涂料或贴防火板，防火材料应满足建筑专业外观设计的要求，并通过消防安全部门的认可。
油漆钢结构构件做防锈漆处理后面刷两遍防火涂料，最后刷多遍绿豆色醇酸瓷漆。
∙楼面与屋面主要活荷载：
基本风压：
0.3kN/m2，基本雪压：
0.1kN/m2，办公用房：
2.0kN/m2，设备用房：
7.0kN/m2，卫生间、走廊、平台：
2.5kN/m2。
∙混凝土强度等级及保护层：
预制桩基础C30；现浇板：
C30；垫层：
C10、构造柱：
C25、梁：
C30。
∙螺栓：
高强螺栓连接采用10.9级高强螺栓摩擦型连接，扭剪型高强度螺栓应同时满足GB/T3632－3633—95的要求，大六角头高强度螺栓应同时满足国标GB/T1228－1231—91的要求。
普通螺栓采用Q235B钢C级粗制螺栓（4.8级），其螺栓、螺母及垫圈等应符合国家现行标准的要求。
∙柱脚：
柱脚锚栓采用符合国标的Q235B钢。
∙钢材：
采用HPB235、HRB335级钢筋；埋件钢板采用Q235B钢。
焊条选用E4303型。
钢筋的连接采用焊接。
∙砌体：
墙体采用粉煤灰蒸汽加压混凝土砌块，M7.5水泥砂浆砌筑。
∙焊缝等级：
用于原材料拼接的全熔透对焊焊接及全熔透剖口焊缝等级为一级，其余全熔透对焊焊接及全熔透剖口焊缝等级为二级，其余焊缝等级为三级。
5.公用工程
∙给排水
（1）水源及给水
本项目用水包括库房用水、设备预留用水、公共服务设施及道路、绿化用水等。
（2）给水设计
室内外消防给水均采用室外市政给水管网供给。
建筑物耐火等级为二级，按照甲类仓储用房设计。
（3）排水设计
a、排水性质
本园区排水种类主要有:
生产、生活污水、雨水等。
其中生活污水性质类似于城市污水。
B、排水系统
生产废水进入园区污水处理厂处理。
依据有关规范及现场条件，分别设雨水及废水系统，实行雨污分流，雨水排至厂区市政雨水管，生活废水经化粪池处理后排至厂区污水管网。
∙供配电
（1）设计范围
设计范围涉及工程内配电系统、动力（冷冻冷藏）、照明、防雷及接地。
（2）负荷计算
本项目负荷包括库房（冷冻冷藏）、设备用房、办公大楼、倒班房、物管中心和门房的照明；库房通风电机；办公电器；电动叉车充电；预留仓储、制冷设备、配送设备用电。
（3）房屋建筑防雷
本工程所有建筑物均为三类防雷建筑。
库房及轻加工用房利用其金属屋面板作为接闪器，利用钢结构立柱及混凝土立柱内钢筋作为引下线。
库房利用基础桩做为接地体，用基础内及承台内钢筋将各基础桩连成接地网；其它建筑物接地极采用打人工接地体方式。
接地电阻满足GB50057要求。
∙火灾警报
设置一套火灾自动报警控制器，在库房、加工用房等处均设置带有地址编码的光电感烟报警探测器，在主要通道的出入口均设置手动报警按钮和警铃，且相应配置消防电话插口。
对有关非消防电源，排烟阀,消防泵，喷淋泵等进行联动控制。
库房外沿闭环道路设置适量消防栓，加工用房内沿生产线两侧设置消防栓。
在建筑内设一定数量的手提式灭火器材。
∙安全供电、供水及照明
本工程采用二路专用电源供电，不会受其他项目负荷的干扰影响，电源可基本保证正常生产。
供电从园区附近变电站主电网上取电。
为保证供水，采用两路进水。
从园区主供水网取水。
本工程照明按《建筑照明设计标准》进行设计，在重要作业场所及危险场所设有应急照明。
∙电气安全及防静电
本工程所有电气设备正常不带电的金属外壳均妥善接地。
所有电气设备的不带电金属外壳均可靠接地，以防漏电或产生静电。
6.设计优势
本项目国际标准仓储设施优于其他仓储设施供应商的设计如下：
⏹9米净高提供安装5层货架的充足空间
⏹12*29m的柱距及跨度提供空间布局的灵活性和充分性
⏹30-45m的装卸区便于40尺大型集装箱车的运作
⏹自然采光的利用，节约能源，改善员工作业环境
⏹标准卸货平台的安装，提高货物装卸的效率
⏹6m延伸雨棚，保证雨天作业的质量
⏹工业提升门确保操作的安全，并将因故障引起的操作中断可能性降到最低
⏹邻接库房的办公室提供现代化物流管理所需的设施配备
⏹夹层办公室可一览物流操作，便于库房管理和提高作业效率
⏹良好的办公环境，提高管理员工的稳定性
⏹完备的消防设施，保证员工和货物的安全
消防喷淋消防通道
消防设备
⏹24小时的园区物业安全管理，防百患于未然
⏹
英格索兰公司冷链事务部将对本项目食品级农产品配送中心的设计、管理和运营提供全程的技术服务。
7.项目能源消耗
本项目能源消耗包括制冷、空调、通风、照明、等用电和用水使用等。
其中，冷链仓库的耗电量较大。
考虑到全程农产品冷链配送中仓储制冷环节的节能技术的需求，经武汉农业集团和国际有机农业组织（国际粮农组织下属NGO组织）亚洲区副主席的推荐，本项目将与全球领先的全程冷链设施设备供应商及技术集成商——英格索兰公司合作。
经初步测算，本项目建设符合国家相关产业政策和沈阳市国民经济和社会发展总体规划纲要的要求。
项目建设各项能耗指标满足建筑节能设计标准。
8.环境影响评价
本项目对环境的影响主要存在于工程施工期及运营期特别是冷链仓储设备的运行。
在项目建成后引入企业时，引入企业应另行委托有资质的环评单位对其项目开展环境影响评价工作。
按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》和国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》的要求，本项目计划委托中国华西工程设计建设有限公司进行该项目的环境影响评价工作。
（五）项目运营模式
项目建成投运后，由*****统一管理运营。
作为战略合作伙伴，项目还将引入国际知名物业管理企业仲量联行全程指导规划建设和后期管理。
本园区一改传统物流的单一粗放式经营模式，扩大经营模式和延伸服务范围。
（六）产品目标市场
1.目标市场定位
本项目依托新民作为东北物流中心和全国物流体系中的重要节点的优势，结合《沈阳市农产品现代流通体系建设实施方案》的部署和沈阳生鲜农产品配送行业的特点，未来将建成东北区域性订单、物流、配送，农产品配送示范基地和结算中心。
本项目将协助政府引进零售配送、农产品和标准化食材加工型以及其他高端配送方面国际领先的优势企业；并将作为国际化双向商贸平台。
2.目标行业定位
A.服务沈阳及全国节点城市农产品配送行业的城际物流配送
B.依托农产品配送行业导入的3PL，发展城市快递快拨仓储业务
C.服务沈阳市及全国其他城市城际生鲜农产品和快递快拨业务的城际对接
主要承担南方蔬菜，包括寿光、宁夏、武汉等区域分拨中心按照市场化模式调拨入东北的时令性生鲜农产品进入东北和沈阳市场的城际分拨及转运。
承担东北及辽宁地区进入全国农产品配送链条的商品的归集及分拨调配。
主要的作业面包括青岛冠华、武汉农业集团、太原经纬等。
（七）项目选址
鉴于本项目的市场定位和配送的业务特点，我们希望能将项目选址定于沈阳新民。
这样也符合产业集中和产业聚集的要求。
1.交通
2.城市发展
3.配送距离
六、项目投资
本项目拟在**注册成立***仓储设施有限公司，项目总投资预计为人民币45000万元，其中固定资产投资为人民币40150万元，流动资金为4850万元。
主要投资结构：
1）土地：
320亩×20万元=6400万元
2）固定资产投资：
2500元/㎡×135000㎡=33750万元
*其中固定资产投资包含（设计、报规报建、土建、设施设备安装等）
3）项目准备金
项目流动资金及其他准备金：
4850万元
*其中包含建设期利息、不可预见费等
七、项目主体
（一）股东情况及融资方案
本项目由******和******共同出资开发运营。
项目资本金将由****和*****的自有资金筹措，按照各自持股比例出资。
剩余项目资金筹措将通过自有资金、上市募集、发行债券或贷款资金多渠道解决。
（二）项目进度计划
完成时间
内容
年月底
呈报项目可行性研究；与政府签订投资协议
年月
通过挂牌方式取得土地
年月
总平方案设计；初步设计；施工图设计
年月—
年月
分期工程建设及配套建设
年月
开始招商工作
年月
一期园区开业
八、项目收益
（一）投资方效益分析
本项目经济评价拟采用财务内部收益率和项目年收益率计算指标以考察项目的盈利水平及投资回收能力，判断项目的财务可行性。
本项目财务内部收益率为14.73%，项目年收益率（竣工后1年）为8.75%。
以上指标符合投资方财务评价要求。
（二）地方政府效益分析
1.经济效益分析
1）直接经济效益
本项目建成后的园区经营方每年直接经营性收入超过5000万元，预计直接完成各种税收约1000万元。
2）间接经济效益
预计本项目全部建成后，将承接50余家全程冷链农产品运营商、配送企业、电子商务企业、3PL、流通企业分拨中心、生产企业流通企业办事处、配送机构等入驻，并引进国际国内知名物流仓储管理企业进行园区现代化管理。
根据以上客户配置情况，预计园区建成后年综合营业额可超20亿元，年综合税收0.8-1亿元以上（相关税收以实际产生为准）。
同时，本园区的顺利实施也将降低当地及周边的物流成本，带动相关产业的发展。
2.社会效益分析
1）进一步打造沈阳在大东北经济圈、全国生鲜农产品配送物流枢纽战略区位，提升农产品配送的标准化和消费升级发展，提升区域竞争力
本项目将高起点规划，高标准建设，着力引进著名跨国公司或各行业中的领军企业，建设一个现代物流配套设施服务业的高端平台。
这些优秀跨国企业和领军企业会带来全新的管理方式、经营理念和发展模式，提升服务业的整体发展水准，成为区域的农产品物流枢纽区域中心。
同时，入驻客户集中于几个目标行业，将很快形成行业聚集效应，并带动相关上下游产业链共同发展，形成增长极效应，提升沈阳的消费升级换代，进一步提升生养在东北经济圈的区域竞争力。
2）二次招商引入全球500强和国内领先企业，对投资总额、税收、就业有卓越贡献。
本项目将为新民“筑巢引凤”，引进一批高质量企业入驻，这些企业除了带动新民产业和消费升级，也将带来大量的设备、人才、消费等二次投资和税收贡献。
总之，本项目与客户战略合作伙伴关系的确立不仅解决了客户业务拓展的设施平台，同时也为本投资企业的快速发展提供了业务基础；而园区的蓬勃发展所带来的行业聚集和二次投资及税收也为沈阳政府的产业战略和社会经济发展提供了长效动力。
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