中海物业顾问培训讲义.docx
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中海物业顾问培训讲义
第一部分：
工商业务基本知识
在工商业务基本知识中主要介绍三个方面的内容：
公司法、物业资质、物价收费。
第一讲 公司法篇
一、公司的类型及简介
我国现行的《公司法》所称公司，是指依照《公司法》在我国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。
图示如下：
公 司
股份有限公司
有限责任公司
股东会
股东会
监事会
股东会
董事会
董事会
二、什么是有限责任公司、股份有限公司
有限责任公司——是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的法人企业。
而另一种公司形态――国有独资公司，是指国家授权投资的机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。
例如，中海物业是有限责任公司，注册资本1000万元，由中海集团公司按比例出资而成。
中海物业下属三家子公司：
中海电梯公司，注册资本300万元；中海楼宇科技公司，注册资本200万元中海环境公司，注册资本50万元，也是有限责任公司，由中海物业和三家子公司按比例相互交叉持股而成。
股份有限公司——是指由一定人数以上的股东组成，公司全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。
例如：
中海地产公司是股份有限公司，注册资本40680万元，由中海集团下属5家法人公司出资组建。
股东会是有限责任公司和股份有限公司的权力机构，对公司的经营方针和投资计划、选举和更换董事、监事、审议董事会、监事会报告、对公司年度财务预算方案、利润分配方案、增加或减少注册资本、对股东向股东以外的人转让出资作出决议、对公司合并、分立、变更公司形式、公司解散和清算、修改章程具有决定权和批准权。
三、有限责任公司和股份有限公司的异同点
有限责任公司和股份有限公司是两种不同的公司形态，如下图：
公司类型
相同点
不同点
募集资金
股东人数
股份转让
股权证明
股东会和董事会
有限责任公司
1、股东都对公司承担有限责任。
2、股东的财产与公司的财产是分离的，股东将财产投资公司后，该财产即成为公司财产，股东不再直接控制和支配这部分财产。
3、对外都是以公司的全部资产承担责任。
只能由发起集资，不能向社会公开募集资金
二个以上五十个以下
受限制较多，对股东的出资有严格要求
股权证明是出资证明书，且不能转让、流通
股东会的权限比董事会大，董事会人员由三至十三人组成
股份有限公司
可以向社会公开募集资金
五个以上
转让容易
股权证明是股票，可以转让、流通
由于股东人数没有上限，股东会的权限比董事会相对小，董事会人员由五至十九人组成
成立公司的注册资本：
1、有限责任公司注册资本的最低限额
以生产经营为主的公司人民币50万元；
以商品批发为主的公司人民币50万元；
以商业零售为主的公司人民币30万元；
以科技开发、咨询、服务性的公司人民币10万元。
2、股份有限公司注册资本的最低限额为1000万元。
四、有限责任公司、股份有限公司设立程序
1、办理市工商局部分的事宜
内资企业：
到市工商局（宝安、
龙岗区的到区工商局）办理；私营企业：
到各区工商局办理
2、刻制公章、财务专用章
到企业所在区的公安局办理
3、办理组织机构代码证事宜
到无线电管理大厦10楼
市质量技术监督局代码办
证大厅办理
4、设立银行基本存款帐户
到所选定的银行办理
5、办理国税、地税税务登记证
地税：
到市地税局办理
国税：
到所在区国税局办理
（一）设立有限责任公司、股份有限公司应提交的资料：
序号
文件名称
提交文件的公司类型
1
公司董事长或者执行董事签署的《公司设立登记申请书》
有限责任公司股份有限公司
2
具有法定资格的验资机构出具的验资证明
3
公司章程
4
股东会决议、董事会决议
5
企业名称预先核准通知书
6
公司住所证明
7
授权委托书（办事人员）
说明：
1、股份有限公司除了提交以上资料外，还需提交以下资料：
设立股份有限公司的批准文件、创立大会的会议记录、筹办公司的审计报告。
2、股东或者发起人的资格证明是指：
企业法人营业执照的复印件、自然人的身份证明。
3、住所为自有的，提交房屋产权证明复印件；住所为租赁的，提交房屋租赁合同复印件。
4、如果公司经营范围中的涉及到需前置审批的项目，需提交相应证件。
例如：
物业管理资质证书、停车场许可证（具体如何办理，在第二、三节将详细讲述）
（二）设立有限责任公司、股份有限公司的分支机构（以物业管理处、停车场为例）提交如下资料：
1、填写《分公司设立登记申请书》；
2、加盖公司公章的公司章程复印件；
3、加盖公司公章的《企业法人营业执照》复印件；
4、公司对分公司负责人的任命文件；
5、营业场所使用证明（发展商开具管理用房证明）
6、发展商《建筑施工许可证》复印件；
7、建筑物命名审批表；
8、物业全委合同一份
9、停车场许可证复印件（设立停车场分支机构时提供）
（三）办理国税、地税税务登记证
物业公司缴纳的税种包括：
营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、房产税、企业所得税、印花税，
管理处缴纳的税种包括：
除上述税种中的房产税和企业所得税外的其他税金和交增值税。
办理税务登记证的法人企业和分支机构需要提供的资料：
1、税务登记表（一式三份）；
2、营业执照（副本原件、正本复印件）；
3、有关合同、章程复印件；
4、银行基本存款账户卡复印件；
5、法人代表的身份证原件、复印件；
6、组织机构代码证书原件及复印件、信息卡原件；
7、房屋租赁合同或其他证复印件；
第二讲物业资质篇
一、物业管理资质的演变
物业管理资质证书——是从事物业管理业务的资格凭证，凡在深圳市辖区范围内从事物业管理业务的单位，必须取得资质证书，方能从事物业管理。
深圳市住宅局1996年10月下发深住[1996]110号文件，关于印发《深圳市物业管理资质证书管理规定》的通知，规定全市物管单位实行资质等级管理，按等级标准核发物业管理资质证书。
具体等级划分如下：
序号
资质等级
注册资本（万元）
物业管理企业人员配备
荣誉称号
管辖物业面积
1
甲级
300
单位法人代表和分管物业管理的负责人具有中级以上职称和大专文化，90%以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度
30%以上获省级
50%以上获市级
60%以上获区级
所管物业建筑面积60万M2以上，高层楼宇20万M2以上，超市层楼宇1栋以上
2
乙级
150
单位法人代表和分管物业管理的负责人具有中级以上职称和大专文化，70%以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度
20%以上获省级
40%以上获市级
50%以上获区级
所管多层楼宇30万M2以上，高层楼宇10万M2以上
3
丙级
50
单位法人代表和分管物业管理的负责人具有中级以上职称和大专文化，50%以上具有初级以上技术职称或大专以上文化程度
到1999年10月，建设部出台《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位规范并确定了等级标准和资格审批管理部门。
申请国家资质证书的条件
序号
资质等级
注册资本（万元）
物业管理企业人员配备要求
管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应项目计算基数的百分比之和不低于100%
多层住宅M2
高层住宅M2
独立式住宅（别墅）M2
办公楼、工业厂房M2
1
一级
≥500
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不少于30人。
中级职称以上不少20人。
企业经理、项目经理取得物业管理专业人员职业资格证书。
200万
100万
15万
50万
2
二级
≥300
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不少于20人。
中级职称以上不少10人。
企业经理、项目经理取得物业管理专业人员职业资格证书。
100万
50万
8万
20万
3
三级
≥50
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不少于10人。
中级职称以上不少5人。
企业经理、项目经理取得物业管理专业人员职业资格证书。
20万
10万
2万
5万
4
临时资质
≥50
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不少于10人。
中级职称以上不少6人。
企业经理取得物业管理专业人员职业资格证书。
——
——
——
——
2004年1月，
深圳市住宅局下发深住[2004]1号文《关于核发国家物业管理资质证书的通知》，根据文件的精神，决定将我市物业管理资质证书与国家资质证书并轨，自2004年1月起至3月底，向全市物业管理企业核发国家资质证书，那么原深圳市资质证书在国家资质证书颁发后作废。
一级资质证书由住宅局初审后报省建设厅复审，再报建设部审批及发证（本次申请国家一级资质证书的企业，暂领取国家二级资质证书，待建设部颁发一级证书后收回），二、三级和临时资质证书由住宅局核查后根据授权直接颁发。
像中海物业已经早已具备国家一级资质的企业就免于重新申请。
二、资质证书的申报程序
申请物业管理资质证书，要向住宅局提供以下资料：
1、申请单位按要求填写《深圳市物业管理资质证书申请登记表》并提供相关资料，送至单位注册地址所在地区住宅局。
2、区住宅局接受申请后，须在15个工作日内初审完毕，并将初审意见和申报材料返还申请单位。
3、申请单位持初审意见和申报材料到市住宅局进行申报，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。
不予批准的，应给予书面答复。
4、申请单位应保证申报资料的完整性和真实性，并配合市、区住宅局实地考核。
5、申报一级资质的报省建设厅复审后报建设部审批发证。
第三讲物价收费篇
一、物价收费管理
在2000年前，深圳市物价局对物业管理企业要核发物业管理收费许可证，也就是在办理了工商税务证照等手续后，要向深圳市物价局申请物业管理收费许可证。
当时的程序如下：
1、物业管理公司应向市物价局提供如下资料：
（1）工商营业执照；
（2）行业主管部门核发的物业管理资质证书；
（3）物业管理确认书；
（4）业主委员会成立的批文；
（5）申请审批收费标准的书面报告。
2、召开业主会议，对物业管理收费标准实行听证；
3、审批收费标准后，办理物业管理收费许可证。
在2000年，由深圳市物价下发了深价[2000]41号文件《关于物业管理服务收费若干问题的通知》，对物业收费许可证的发放作了相应的调整：
1、成立业委会的小区：
根据物业管理有关法规、规章的规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
但如果物业管理项目、质量、深度超过指导标准所规定物业类别的，收费标准由业主委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
无需向物价部门申报和备案，暂不实行收费许可证制度。
2、没有成立业委会的小区：
达到法定条件应当成立业主委员会但尚未成立的住宅小区物业管理费定价问题。
对因政府职能部门原因没有及时成立业主委员会的，仍由物价部门征求物业管理行业主管部门意见后核价，对属开发建设单位、物业管理企业或业主原因没有及时成立业主委员会的住宅小区的物业管理费定价申请，经区住宅行政管理部门审核同意并出具意见后，物价部门可作为特殊情况受理并审核定价。
以后所有的物业管理费批准文件应注明，业主委员会成立后，按业主委员会与物业管理公司签订的管理合同中的收费标准执行。
二、物业管理费
小区物业管理费的基本开支用于住宅小区公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护费用、公用水电费、垃圾清运费、绿化养护费等等，收取管理费是物业管理工作中的非常重要的环节。
当公司的商务部接洽一个新小区时，就必须对小区的管理费进行测算。
对小区周边的楼盘进行调查，比较物业管理费的定位。
在签订了全委合同、小区入伙之后，就开始管理处的收费工作。
例如，像中海阳光棕榈园是中海地产开发建设的精品楼盘，小区建筑面积35万M2，可收费面积约22万M2，包含高层、小高层、多层。
由于建筑类型不同、物业资质等级、所在地区周边小区收费不同，管理费收费标准也不同。
中海阳光棕榈园的高层、小高层管理费2.8元M2，多层管理费1元M2。
三、停车场收费
停车场是小区的一个重要配套设施，停车场在营业收费之前，须到交警局和物价局办理相关证照方可营业。
（一）申办停车场许可证
申办停车场许可证需提供如下资料：
1、填写机动车停车场申办审批表；
2、建审验场合格证明书；
3、建筑物消防合格证明复印件；
4、停车场的设置车位、标志牌、进出口等硬件设施的施工设计图及 交通组织图；
5、办场的土地使用权出让合同书和"红线图"的复印件，或与土地使用权单位的关系证明和用地协议；
6、申办单位《工商营业执照》、《税务登记》的复印件；
7、法人授权停车场责任人的证明；
8、管理员登记备案表；
9、责任人和管理员身份证、暂住证的复印件及一寸彩照二张。
（注：
所有复印件盖申办单位公章。
）
（二）收费标准
2000年，交警局将停车场原先的“车辆保管”改为“车辆停放”，停车场不再负车辆丢失或损坏的保管责任。
但实际责任还在争议之中。
1999年之前，深圳物价局有关停车场保管费用如下图所示：
标准
场类
天（24小时内）
月（30天）
小车
大车
超大型车
摩托车
小车
大车
超大型车
住宅小区工业厂房配套停车场（收费基准价）
室内
首2小时内5，第3小时起3元/小时
—
——
—
400
—
—
露天
5
10
15
—
250
500
750
2002年深圳市物价局下发深价[2002]32号文件《关于加强机动车停放服务收费管理的通知》将机动车停放服务费作了相应调整，调整后的收费标准如下：
标准
场类
天（24小时内）
月（30天）
小车
大车
超大型车
摩托车
小车
大车
超大型车
摩托车
住宅小区工业厂房配套停车场（收费基准价）
室内
首3小时内5，超过3小时10
首3小时内10，超过3小时20
2
250
500
50
露天
5
10
15
1
110
220
330
25
另物价规定：
对于停车用的IC卡收费只能按成本收取押金。
三、水电收费
2002年10月1日市物价局深价管字[2002]40号文《关于调整城市供水部分价格政策的通知》和2003年5月23日市物价局深价管字[2003]13号《关于进一步调降我市销售电价的通知》对住宅和商业水、电的收费标准作了相关规定。
深圳市物价局深价管[2003]18号又发布《关于进一步调降我市销售电价有关问题的补充通知》。
最新的住宅和商业的水、电收费标准如下表：
用户类型
水费
排污费单价（元/吨）
电费单价（元/度）
类别
用量（吨）
单价（元/吨）
居民
高层
25吨以下
1.89
0.50
0.68
25-30吨
2.84
30吨以上
3.79
多层
25吨以下
1.59
25-30吨
2.39
30吨以上
3.19
商业
2.55
0.70
0.87
管理处公用
2.55
0.70
0.87
第二部分会计报表基本知识
会计报表基本知识主要介绍：
会计基本要素、会计报表。
第四讲会计要素篇
会计——是以货币为主要计量单位，运用特有的方法和程序，对企业的经济活动和财务收支进行核算和监督，并参与经济预测和决策的一种管理活动。
由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善，物业管理企业会计核算制度也是参照《房地产开发企业会计制度》制定，但物业管理企业毕竟不同于房地产企业，它的主要核算内容是委托服务业务和自主经营业务，所以物业管理会计既具有房地产会计的特点——生产开发的核算，又有本身独有的特点——经营服务的核算。
物管会计的对象是物业管理经营活动过程中的资金和资金运动。
会计对象具体化就是会计要素。
企业会计要素包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等六大类。
其中：
资产、负债、所有者权益构成会计的基本要素。
一、资产——是企业所拥有或者控制的能用货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。
企业资产可以分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用（过去是递延资产）和其他资产。
现金及各种存款
流动资产
短期投资
应收及预付帐款
存货
债券投资
长期投资
股票投资
其他投资
房屋及建筑物
汽车
固定资产
生产工具
资产
专利权
非专利技术
无形资产
商标权
著作权
土地使用权
商誉
长期待摊费用
开办费
大修费用
其他资产
诉讼中的财产
特准储备物质
二、负债——是企业所承担的，能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。
负债按其偿还期限的长短，可以分为流动负债和长期负债。
长期负债是指偿还期在一年或一年以上的债务。
短期借款
应付及预收帐款
流动负债
应付工资、福利费
负债
应交税金
应付利润
长期借款
长期负债
应付债券
长期应付款
三、所有者权益——是指企业资产所拥有的权利，包括投资者投入资本（股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润等。
资本公积包括企业在创立和经营过程中接受捐赠的资产价值和法定财产重估增值等。
盈余公积和未分配利润都是企业经营过程中的留存收益。
盈余公积包括企业按照国家规定从企业税后利润中提取的法定盈余公积和任意盈余公积金（各按10%提取）。
资本公积和盈余公积可以按法定程序转增资本，盈余公积还可用来弥补企业亏损。
未分配利润是指企业留于以后年度分配的利润或待分配利润。
国家投入资本
投入资本
法人投入资本
个人投入资本
外商投入资本
接受捐赠资本
资本公积
所有者
权益
法定财产重估增值
资本溢价
资本汇率折算差额
留存收益
盈余公积
未分配利润
四、收入——主要是指企业的营业收入，物管企业中就是指在提供劳务和服务的经营业务中实现的收入。
可以分为主营业务收入和其他业务收入两类。
物管企业中是主营业务收入主要是顾问管理费收入。
主营业务收入
管理费、顾问费
收入
其他业务收入
开办费
材料销售
出租房收入
五、费用——是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费的货币表现，分为计入成本的费用和直接计入营业损益的费用。
期间费用
管理费用
费用
财务费用
经营费用
销售费用
项目成本
物管成本
六、利润——是企业在一定时期内的最终财务成果，它集中反映了企业生产经营活动各方面的效益。
企业利润总额由营业利润、投资净收益和营业外收支净额组成。
利润
营业外收支净额
投资净收益
营业利润
第五讲会计报表篇
一、会计报表的基本概念
（一）财务会计报告的构成
财务会计报告——是指企业对外提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。
财务会计报告分年度、半年度、季度和月度财务报告。
在年度和半年度的财务会计报告应包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书。
会计报表主要包括资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表。
（二）会计报表的作用
会计报表——是以日常核算资料为依据编制的，用来集中概括地反映企业和行政事业单位的财务状况、经营成果以及成本费用情况的书面文件。
会计报表的作用主要有五项：
1、为投资者了解单位的财务状况及进行投资决策提供信息资料；
2、为单位的债权人提供有偿债能力方面的信息；
3、为单位内部管理人员和职工进行日常的经营管理提供信息资料；
4、为财政、工商、税务等行政主管部门提供信息资料；
5、为审计机关检查、监督各单位的经营活动提供信息资料。
向会计报表使用者提供经济决策有用的信息，包括企业的财务状况、经营业绩和财务状况变动的资料。
（三）会计报表的种类
1、按反映的经济内容可分为：
反映财务状况表（资产负债表、现金流量表）、反映财务成果表（利润表、利润分配表、主营业务收支明细表等）、反映费用和成本表（期间费用表、产品成本表等）。
2、按报送对象可分为：
对外会计报表（资产负债表、利润表、现金流量表、报表附注）和对内会计报表（可以自行设计及成本费用表等）。
3、按包括的会计主体范围可分为：
个别会计报表和合并会计报表。
4、按报送的时间可分为：
年度、半年度、季度和月度会计报表。
二、资产负债表
资产负债表——是反映企业某一特定日期资产、负债、所有者权益等财务状况的会计报表。
资产负债表又被称为平衡表，是因为它的资产负债两方必须平衡，即：
资产=负债+所有者权益（净资产）
它根据资产、负债和所有者权益三个基本要素的相互关系，按照一定的分类标准和一定的顺序排列编制而成。
（一）资产负债表提供的信息包括：
1、资产负债表能够提供资产、负债和所有者权益的全貌。
通过编制资产负债表可以提供某一日期资产的总额，表明企业拥有或控制的经济资源及其分布情况，是分析企业生产经营能力的重要资料；
2、通过资产负债表，可以反映某一日期的负债总额以及结构，表明企业未来需用多少资产和劳务清偿债务；
3、通过资产负债表，可以反映所有者权益的情况，表明投资者在企业资产中所占的份额，了解权益的结构情况；
4、资产负债表还能够提供进行财务分析的基本资料，据以计算出各种财务指标。
（二）阅读资产负债表的步骤：
首先要阅读资产负债表中反映资产总额、负债总额、所有者（股东）权益总额的信息，总整体上把握企业的财务结构。
1、资产总额
可以说明：
截止到报表编制日时企业拥有多少资产。
数字大小可反映企业经营规模的大小。
同前期报表中资产总额相比较，评价企业资产增减，可笼统反映企业当年经营效益的优劣。
2、负债总额
可以说明：
截止报表编制日企业拥有多少负债。
数字大小可反映企业所承受的风险大小。
同前期报表中负债总额相比较，评价企业负债增减。
但应注意：
负债的增加虽然企业风险的增加，但却未必是不利的（因为有时负债的增加是为满足投资的需要，以求长远利益）。
但是负债的畸形增长必然显示企业经营的恶化。
3、所有者（股东）权益总额
可以说明：
截止报表编制日企业的所有者（股东）实际拥有的净资产。
数字大小可反映所有者在企业中的财富多少。
同前期报表中所有者总额相比较，评价企业净资产增加与否。
净资产的增减可真实反映企业经营效益的好坏（与资产总额作用相比）。
要更深了解企业的某一项业务情况，需要通过进一步阅读在资产、负债、所有者权益下重要会计科目所体现的数据（略）。
如：
“存货”、“应收帐款”等科目的大小反映了企业资金流动性的大小，企业资金变现能力的强弱。
又如“长期投资”科目余额的大小对进行下一期的决策投资是有重要意
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