湖南省物业服务收费管理办法听证稿.doc

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湖南省物业服务收费管理办法

（听证稿）

　　第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《物权法》、《价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本省行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理。

　　容积率高于0.3的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业服务企业按照本办法规定执行。

　　容积率等于或低于0.3的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业服务企业参照本办法的有关原则协商确定。

　　未实施物业服务的原房改房的物业服务收费参照本办法执行，具体由省物价局会同省机关事务局另行制定。

　　业主自行组织管理物业的，其物业服务及收费可参照本办法执行，具体由业主大会在属地社区（乡、镇人民政府）的精心指导下，按照规定办理有关手续后实行。

　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。

　　第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。

省价格主管部门会同省建设行政主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理工作。

　　市、州、县政府价格主管部门会同同级房地产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。

　　第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第七条物业服务收费，包括公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。

　　住宅的公共性服务收费，实行政府指导价。

　　非住宅的物业服务收费、住宅满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费（不包含小区停车服务收费），实行市场调节价，其服务收费由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

　　第八条住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为：

管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高级为五级。

　　第九条实行政府指导价的住宅公共性服务收费，由省价格主管部门会同省建设行政主管部门制定物业服务分项目、分等级收费基准价，并定期公布（近期全省分项目、分等级服务及收费基准价详见附件一《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》）。

　　市、州、县价格主管部门会同同级房地产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价，并定期公布，原则上每两年应公布一次。

　　第十条住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定。

物业服务收费标准为各物业项目收费标准的总和。

　　业主大会成立前的物业服务收费标准由当地价格主管部门会同房地产主管部门核准。

由建设单位根据物业特点和服务要求，选择项目、服务等级并拟定收费标准，填报《住宅前期公共性物业服务费申报审核表》（见附件二）。

建设单位应在核定的收费指导价范围内，在前期物业管理协议或买卖（租赁）合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，以招投标方式确定的物业服务企业报当地价格主管部门和房地产主管部门备案后方可签订购房合同。

　　价格主管部门和房地产主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和指导，及时纠正和依法查处各种违法违规行为。

　　业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同自然终止。

住宅公共性服务收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在当地政府公布的指导价范围内，根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、服务质量（获优秀物业管理称号及住户满意度等情况）、服务成本、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素，在上下10%的幅度内协商确定一个合同期内的执行标准。

必要时可邀请当地社区参与协调。

　　第十一条因提供本办法（附件一）未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务），可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。

　　第十二条物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通等不便的，业主交纳的公共性物业服务费应低于规定标准，具体幅度由建设单位报当地价格主管部门和房地产主管部门备案后与业主在房屋买卖合同中约定。

　　第十三条实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意后依法与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　各级价格、房地产主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定服务收费及有关事项。

第十四条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务费用采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务费用采用酬金制的，住宅区公共性物业服务收费可实行市场调节价管理。

　　第十五条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目的收支情况，同时接受业主委员会或者业主大会的质询。

　　第十六条物业管理公共性服务费用构成因素为：

　　1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括保修期内应由开发建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

　　3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。

　　4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。

其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

　　5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

　　6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

　　7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

　　8、管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。

　　9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。

　　10、法定税费。

　　11、合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%；其他物业服务合理利润水平由当地价格、房地产主管部门定期公布。

　　第十七条为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取。

　　第十八条住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。

已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。

　　由业主购买（使用）的杂屋、车库的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的85%收取。

　　改变使用性质的住宅、杂屋、车库，用于办公的应按照同类收费标准加收100%；用于商业的应加收200%。

　　第十九条物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　物业验收合格后，已办理交付手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，开发建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理交付手续，物业买受人无正当理由，拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由开发建设单位垫付并负责追缴。

　　已办理交付手续但未交付或未使用的物业，前期物业服务费按不低于规定标准的95%交纳。

　　物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

　　第二十条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。

产权接受人在产权转移时有督促原业主结清相关物业服务费用的义务，出现费用未结清时，由产权接受人承担连带交纳责任。

　　第二十一条住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。

所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。

　　第二十二条物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用服务、停车场地物业服务及车辆特约保管服务。

已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。

停车场地占用费实行政府指导价，按照政府价格主管部门的有关规定执行；停车场地物业服务费按照本办法第十八条的规定执行；车辆特约保管服务费实行市场调节价，由双方协商确定。

　　第二十三条业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报登记。

业主、装修人或者装饰装修企业，应当