前期物业委托服务协议.docx
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前期物业委托服务协议
前期物业委托服务协议
委托方：
湖北迈亚股份有限公司（以下简称甲方）
法定代表人：
唐常军
住所地：
湖北省仙桃市仙桃大道西段万钜国际大厦8楼
邮编：
443300
受托方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
陈学新；
住所地：
湖北省武汉市江岸区幸福大道8号；
邮编：
430015；资质等级：
三级；证书编号：
武物证第0569号
开户行：
工行江岸开发区支行帐号：
821466-320200*********2583
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，经过充分协商，就甲方开发建设的“御台公馆”、“公园世家”两个项目前期物业管理委托乙方服务事宜签订本协议，共同遵守：
一、委托事项：
在协议约定的期限内，乙方为甲方提供“御台公馆”、“公园世家”前期物业管理服务，具体内容如下：
◆前期介入阶段服务内容
1、销售现场的服务，配合销售服务。
具体负责以下事项：
A、销售现场的环境卫生；
B、指挥客户的车辆停放和免责义务看护；
C、对前来购房的客户进行指引；
D、对销售现场的水电维修服务（维修材料甲供）；
E、对销售现场的绿化植物及其它景观的维护服务；
F、物业销售大厅客服人员配合销售部客服人员为来访顾客提供解说、指引服务；在甲方组织的客户活动中提供相应配合服务；
G、销售现场入口及销售大厅门口的形象岗服务；
H、销售大厅水吧服务；
2、样板房服务。
具体负责以下事项：
A、负责样板房、电梯轿箱、看房通道、大堂的环境卫生；
B、负责样板房客户的接待指引工作；
C、对样板房以及看房通道的水电维修服务（维修材料甲供）；
D、对样板房及通道的绿化植物及其它景观的维护服务；
E、尽力保全样板房的物品；
F、在无销售人员在场的情况下，为顾客提供解说服务。
3、施工现场的场地管理服务。
具体负责以下事项：
A、施工现场的秩序管理：
施工人员的管理：
职责：
规范人员的进出管理；
实施办法：
每个施工人员佩带《施工出入证》；
标准：
未获批准的其它无关人员不得进入。
施工物料管理：
职责：
规范各施工单位的物料有序堆放；
实施办法：
由甲方工程部门为各施工单位划定物料堆放区域；
标准：
不出现乱堆乱放现象。
施工现场进出管理：
职责：
有效控制闲杂人员；有效控制车辆进出和物资放行；
实施办法：
由各护卫岗位来完成；
标准：
尽力进行规范，创建文明施工工地。
环境卫生：
职责：
施工现场的清理，整理及清扫；
实施办法：
划分区域，专人负责；
标准：
每天清扫。
B、看房通道的布置：
职责：
进行清扫、清洁和美化；
实施办法：
清扫、清洁划分区域，责任到人；美化由物业申报，策划部统筹安排制作，费用由甲方承担；
标准：
每天清扫
C、客户引导服务：
职责：
与销售部形成配合，对看房客户进行引导；
实施办法：
设立引导护卫员岗位；
标准：
文明服务，不造成客户有效投诉。
D、看房线路的清洁：
职责：
进行清扫、清洁；
实施办法：
划分区域，责任到人；
标准：
每天清扫。
◆接管验收——全面介入阶段的服务内容
此阶段服务内容：
此阶段除包括前期阶段的各项工作以外，还包括工程施工建议、工程分户验收、工程接管验收等方面。
1、在工程施工建议上，主要有以下方面的建议：
A、从物业管理各专业角度提出专业建议，方便日后的物业管理：
建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；
设备机房的环境、通风是否满足要求；
对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；
根据清洁管理经验及小区规划要求，提出垃圾房的建造位置建议；
管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；
从消防设施设计及配套设施提出合理化建议，并根据当前国家标准，提出各种合理的建议；
对绿化设计方案，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；
从治安、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；
根据楼盘的定位及要求，结合武汉新世纪鸿光物业长期以来的物业管理经验对小区的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议。
B、从业主使用的角度，提出专业建议：
如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施。
C、从智能化的角度，提出专业建议：
针对开发商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；
根据开发商对智能化系统设计要求审核设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；
协助开发商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格等多方面综合考虑选择最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。
D、从环保的角度，提出专业建议：
对（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；
根据会所增设的项目及小区配套设施（如：
泳池等），从节能和环保的角度，提出建议；
根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，向开发商提供物业管理收费标准参考意见，在售楼时向业主明示本物业管理收费标准；
E、从人身安全角度，提出专业建议：
对于共用设施、建筑露（阳）台、会所增设项目等，从维护日后使用者人身安全角度提出合理建议；
2、在全面介入、工程分户验收、工程接管验收等方面，主要有以下内容：
A、自介入开始，对全体员工进行岗位职责、操作技能、服务意识等培训学习，同时了解熟悉设施设备状况、施工状况、环境状况等；
B、在施工尾期过程中，协助开发商工程部监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工；
C、施工现场的管理及服务，由物业公司与迈亚公司工程部形成配合机制进行管理。
并每周与开发公司客服部、工程部、策划部等相关部门形成例会机制；
D、乙方客服人员在进场后，与甲方客服管理部门衔接，共同开展业主活动或服务；
上述阶段内的服务，以周报告、专项建议报告、特殊报告的形式向开发商提出。
◆交房入伙阶段的管理服务内容
按甲方的要求及有关规定办理房屋验收、交接、业主入住等手续，并及时处理相关问题；为业主提供装饰装修管理服务。
交房阶段即为自交房之日前一个月及交房后一个月的周期。
A、在入伙前，物业公司应基本完成所属员工的入伙培训工作，并与开发工程部、销售部、客服部紧密配合，实施入伙模拟演练。
通过演练找出不足，及时加以纠正，为正式的入伙工作打下基础；
B、入伙前进行相关资料移交，楼宇设施设备的接管验收，以及代表小业主对楼宇质量及使用功能进行检验；
C、草拟“房屋交付工作”方案，报开发商审议后执行；
D、整理、清洁、布置入伙交付环境，以及入伙前应完成各项准备工作。
E、承担房屋零星交付的服务工作；
F、接管物业之后配合开发商，积极巡查工程瑕疵和工程质量问题，利用工程尾款与质保金的执行会签制度，监督施工单位快速解决工程遗留问题，以提升开发商的品牌形象；
G、积极解决业主室内工程质量遗留问题，消除因房屋工程质量对开发商的投诉，为开发商省去后顾之忧；
（在工程质量保修期内出现的各种质量问题，由开发商授权物业公司，在接管后就与各施工单位形成维修协议，约定维修的时效性，超过质量保期的维修费用，由业主缴纳的房屋维修基金中支付。
H、物业公司接管后，规范管理，提供高品质的服务，与入住业主形成良性互动，积极推动剩余房屋的销售；
I、在物业管理法制环境不太完善和健全的情况下，物业公司尽最大努力解决业主对开发商的各种投诉，确保维护开发商的合法利益。
交房后乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
A、物业共用部位的维修、养护和管理。
B、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。
C、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通（不包括室内下水管的疏通）。
D、公共绿化的养护和管理。
E、公共秩序维护，治安、刑事案件等安全防范事项的协助管理。
F、装饰装修管理服务、车辆停泊服务。
G、物业档案资料管理。
H、其他特约服务。
二、服务项目质量标准
在交房入伙后的日常管理服务中，安全管理是重点，将智能化系统与护卫员定点、巡逻，24小时控制中心值班机制；单元大堂设置护卫员，形成“内紧”管理模式，在确保各单元安全的同时对业主进行服务（深夜时不设岗位）；庭院内施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡逻护卫员的巡逻来确保公共场所的秩序，同时给予业主、住户的充分自由空间。
借用单元大堂，设置贴心管家，缩小物业公司与业主的距离；多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏；定期开展缤纷色彩的社区文化，以健康、和谐、科学为主题，适于老幼及各类人群，以此搭建与业主沟通的桥梁。
物业公司服务以业主便利为中心设置快捷的办事流程；提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民家政服务；提供房屋租售、转让服务。
物业公司将实施“人性化”服务。
[人性化]物业管理模式的核心思想为：
“尊重业主，急业主所急，想业主所想”。
重点提升业主满意率，最大限度做到业主100％满意。
综上所述，物业公司在服务上进行管理创新、品牌创建，并将依据多年的管理经验，在三年内达到“仙桃市物业管理优秀小区”标准。
三、委托时间-----
委托时间为：
2011年8月18日—2013年12月31日。
但：
（1）在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
（2）本合同期满前 2 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方可在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
四、物业服务费取费办法
A、乙方结合楼盘实际定位拟订物业服务费用收费标准，经甲方批准同意后在当地物价局办理备案手续，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，本物业管理区域物业服务费用自开始交房之日起以固定包干制的方式收取，即乙方收取的物业服务费用的标准固定包干不变，且该物业服务费用已包括物业服务的全部成本、法定税费和乙方利润，盈余或亏损由乙方享有或承担；
B、乙方违反第四条A条款擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
C、对于达到约定质量标准的，已纳入物业管理范围的已开盘未出售物业，或者因甲方原因未按时交房的物业，由甲方按月全额向乙方交纳空置房物业费。
D、甲方应于业主入住前一个月向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
物业管理用房建筑面积/平方米，其中：
办公用房/平方米，位于/；住宿用房/平方米，位于/；其它用房/平方米，位于/。
E、在房屋交付前期物业管理启动物资配备及人力成本费用由甲方承担。
物资配备包括：
保安宿舍、食堂、办公场所、仓库用房的装修和设备配置，员工制服（按乙方原有服装样式及标准配备，甲方补贴服装费用）、办公设施设备、护卫工作装备、维修设施设备及工具、保洁、绿化设施设备及工具。
宿舍需配备：
冷暖空调、热水器、电视、床铺；
员工制服包括：
护卫、保洁类人员的夏、冬制服，每类各两套；
护卫工作装备包括：
对讲机、岗亭内的冷暖空调设备；
维修设备包括：
电锤、电焊机、切割机、疏通机、气泵；
保洁绿化设备包括：
洗地机、风干机、地毯清洗机、石材处理机；
办公设施设备包括：
办公桌椅、沙发、电脑、复印机、激光打印机、传真机、保险柜、验钞机、支票打印机、碎纸机；
物资配备办理方法为：
乙方根据需要申报，甲方审核之后由甲方配置到位，以上物质配备所有权归甲方所有，乙方仅享有使用权。
若业主委员会成立时仍续聘乙方为服务方，则续聘合同生效之日起乙方依据此相关固定资产净值予以购买。
F、进出本小区车辆按乙方有关规定有序停放，停车场（库）收费标准按当地物价局指导价格报甲方认可后实施；乙方应与车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
G、露天临时停车费收益归乙方所有。
地下室未售出停车位停车费收益甲乙双方按五五分成。
乙方负责停车场场地内水电维护（水电/灯具等费用）、地面清洁等，甲方负责停车场内属于甲方保修期限、保修范围内的中、大修服务。
停车费的主要收益用于弥补物业管理费不足。
H、在房屋交付前期阶段，物业公司拟采取人员进场逐步到位的原则，根据甲方的要求和每一阶段的工作事宜配制人员，同时，物业公司的费用构成明细主要用于如下支出：
1、物业管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理公共区域清洁卫生费；
4、物业管理公共区域绿化养护费用；
5、物业管理公共区域秩序维护费用；
6、行政办公费（包括通讯费用、车辆交通使用费、文具办公用品费用等）
7、节日装饰费用；
8、公共关系费；
9、员工培训费；
10、固定资产折旧费；（甲方提供的固定资产不予计提折旧费）
11、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
12、物业管理酬金：
按上述第一至十一项之和的15%提取；
13、法定税费：
按上述第一至第十二项之和的5.8%提取（仅对按甲方要求由乙方直接开具税务发票的上述开支提取税费）；
14、上述第一至第十一项费用发生前，乙方应列明预算并报甲方书面同意，方可作为费用结算依据；
15、乙方应在甲方支付任何费用之前向甲方提供足额合法的税务发票，否则，甲方有权拒付相应费用。
五、甲、乙双方的权利义务
1）甲方有权监督乙方工作情况，并依据相关工作标准考核乙方工作质量；
2）甲方需按时向乙方支付委托费用；
3）甲方有权监督乙方保管、使用物业管理所需全部图纸、档案及文件资料的情况；
4）乙方应协助甲方做好本项目的销售及物业管理的宣传、教育、文化活动等工作。
5）乙方负责组建项目的物业管理机构，按甲方要求配置训练有素的合格管理人员，对服务人员在上岗前进行培训；根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度、实施细则、工作制度、岗位职责等。
甲方将定期对乙方物业管理服务情况进行整体评估，若乙方选派的管理人员因工作态度、工作能力、服务意识、专业知识等因素无法满足甲方要求时，甲方有权提前30日以书面形式通知乙方并要求乙方更换管理人员，乙方应自收到前述书面通知后3日内无条件更换。
6）乙方向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修时，告知有关限制条件，订立书面约定并负责监督。
7）乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
8）乙方对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方书面同意按有关部门规定实施。
9）乙方应按甲方要求进一步提高项目的服务水平，特别是加强小区的门禁管理、公共部位保洁、对业主要求的快速反应等工作。
10）乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。
（前期物业管理服务质量标准见附件），乙方每月月初_5__日内向甲方提交书面工作报告，由甲方对乙方工作进行考核，并出具书面考核报告，乙方对报告结果有异议的可以向甲方提出复核，甲方应对此进行复核并于_5__日内向乙方提供复核报告，最终考核结果以复核报告为准，乙方对此无异议。
11）乙方应按相关规定，向物业所在地房地产行政主管部门办理招投标、备案及公示手续，甲方予以配合。
六、违约责任
（一）甲方应按本协议要求及时支付乙方委托费，否则乙方有权向甲方收取每日总委托费千分之三的滞纳金。
以下情况乙方不承担责任：
1）因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2）乙方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的。
（二）1）若乙方未按照《前期物业管理服务质量标准》为业主提供优良的物业服务，甲方有权按月对乙方进行考核，若当月考核在75分以下的视为不达标，甲方将处罚乙方不高于当月物业管理酬金50%的违约金。
若年累计3次（含）不达标的，甲方有权解除本合同，同时对乙方支出费用进行据实结算，在扣除违约金后，实行多退少补。
2）经甲乙双方协商一致，乙方方可解除合同，未经甲方书面同意，乙方不得单方面解除合同或将合同范围内的任何工作转交给第三方，否则甲方有权单方面解除合同并拒绝支付上述相关物业服务费用，且乙方应对第三方工作承担全部责任。
3）乙方妥善保管甲方交付乙方使用的相关资料物品（包括但不限于：
图纸、档案、文件资料、办公用品等），如有损坏丢失，由乙方赔偿甲方由此造成的一切经济损失。
七、本协议未尽事宜，由甲乙双方及时协商，可另行签订补充协议。
八、双方发生协议纠纷应通过协商解决，协商不成的，可依法在仙桃市人民法院起诉。
九、本协议附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
十、本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份。
十一、本协议经双方签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）：
乙方（盖章）：
甲方代表：
乙方代表：
年月日
委托费用取费标准（附件二）
乙方将依据每一阶段现场的实际工作标准，配置相应的人员，且人员的工资标准也将结合当地的实际工资标准而定。
现将委托费用需取费的事项列表如下：
一、预算报价
序号
项目
明细
月费用（元）
年费用（元）
1
人员工资及福利
见表01
2
绿化服务费
见表02
3
清洁服务费
见表03
4
房屋及设备、设施维修保养费
见表04
5
办公费用
见表05
6
保安设备费用
见表06
7
物业管理酬金
按一至六项的15％计算
8
税金
按一至七项之和的5.8％上缴税
合计
二、人员工资及福利（表01）:
工资
岗位名称
数量（人）
工资（元）
按月计算式（月）
月金额（元）
主责说明
管理人员工资
项目经理
全面负责项目的协调及管理工作
出纳
负责项目的财务管理工作,会计工作由公司财务部承担.
中级管家
全面协助项目经理制定项目工作计划并负责项目的品质、人事行政及业主投诉回访等管理工作.
管家助理
负责项目的日常接待、投诉处理工作.
工程主管
负责项目工程设备、设施的运行、维修养护工作.
运行人员
负责空调、电梯、泳池设备的运行工作。
小计
福利
项目
测算依据
计算式
月金额（元）
管理人员福利
社会保险
不低于仙桃市劳动社会保障局的规定标准缴纳
福利基金（劳保、过节费、降温费、烤火费等）
依据国家财务会计制度规定，按工资的百分比计提
工会经费
依据国家财务会计制度规定，按工资的百分比计提
管理人员福利
教育经费
依据国家财务会计制度规定，按工资的百分比计提
加班费
按照实际加班时间且不超过每人每月一天的标准计算
年终奖
按行业惯例，年终多发1个月工资作为年度奖金
福利小计
工资福利合计
说明：
该项目的物业管理工作为项目经理负责制，下设财务、管家、工程、护卫、环境等五个部门。
操作层人员的工资福利：
人员类别
岗位名称
数量（人）
工资（元）
按月计算式（月）
月金额（元）
工资
护卫
护卫主管
主责说明:
全面负责项目的护卫团队的内部管理及项目的治安秩序、交通疏导、消防安全工作。
护卫
护卫班长
主责说明：
协助护卫主管开展护卫部工作。
护卫
护卫员
主责：
履行各自岗位职责。
保洁
保洁主管
主责说明：
全面负责项目保洁团队的内部管理及项目的消杀、环境卫生及垃圾收集工作。
保洁
保洁班长
主责说明：
协助保洁主管开展项目环境卫生、垃圾收集清运工作。
保洁
保洁员
主责：
负责责任区域环境卫生、垃圾收集清运工作。
工资小计
福利
项目及测算依据
福利
项目
测算依据
计算式
月金额（元）
社会保险
不低于仙桃市劳动社会保障局的规定标准缴纳
操作人员福利
福利基金（劳保、过节费、降温费、烤火费等）
依据国家财务会计制度规定，按工资的百分比计提
工会经费
依据国家财务会计制度规定，按工资的百分比计提
教育经费
依据国家财务会计制度规定，按工资的百分比计提
加班费
按照实际加班时间且不超过每人每月一天的标准计算
年终奖
按行业惯例，年终多发1个月工资作为年度奖金
福利小计
工资福利合计
四、绿化服务费（表02）：
项目
测算依据
计算式
月金额（元）
1
维护租摆
按月对绿化的维护及租摆所产生的费用
小计
五、清洁服务费（表03）:
项目
测算依据
计算式
月金额（元）
1
保洁设备
保洁设备的固定资产的折旧费
2
消杀费
综合测算,每月进行一次消杀,
3
保洁小工具
按人每月预估
4
垃圾袋
5
楼内清洁剂
6
楼外清洁剂
7
垃圾清运费
8
化粪池清理费
小计
说明：
1．第2项消杀部位包括地下室、设备间、消防楼梯、电梯及电梯前室、卫生间、茶水间、屋面、垃圾房及垃圾桶周边、污水井、雨水井、临近建筑物的树木周边等，以起到灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂等四害。
六、房屋及设备、设施维修保养费（表04）：
项目
测算依据
计算式
月金额（元）
1
日常土建零星维修费用
预计每年费用
2
强弱电系统维保费用
配电房维护及检测费用
避雷设施维护检测费用
消防、监控维护费用
楼层公共区域照明、地下室照明费用
3
给、排水系统维保费用
给、排水设备的维护及保养费用
生活水池及水箱清洗费用
污水井、雨水管、隔油池清理费用
4
电梯检测费用
年检测费用
5
风机房设备维保费用
空调水泵维护费用
空调凉水塔及膨胀水箱维保费用
新风机及盘管维保费用
6
工程工具费
工程工具一批，固定资产费用
7
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
、
小计
七、办公费用（表05）：
项目
测算依据
计算式
月金额（元）
1
交通费用
2
通讯费
3
服装费用
4
办公耗材费
5
办公设备费
6
节日装点费
7
书报资料费
8
会务服务费
9
活动经费
10
公共关系费
12
固定资产折旧费；（甲方提供的固定资产不予计提折旧费）
小计
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