房屋评估报告书样本.docx

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房屋评估报告书样本

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房屋评估报告书样本

房地产资产评估报告：

评估项目名称：

xxx事业单位办公楼评估报告

评估委托人：

xxx事业单位

评估人员：

陈晓

评估作业日期：

20xx年10月30日至20xx年11月5日

评估时点：

20xx年11月5日

评估报告编号：

xx估字（2012）123456号

致委托方函

受贵方委托，我所组织估价人员，于20**年10月30日至20**年11月5日，根据委托目

的，遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家

相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原

则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在

估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写：

肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价

为每平方米2062元。

评估人员：

陈晓

20**年11月05日

房地产估价结果报告

（一）委托方

名称：

湖北工业大学商贸学院

法定代表人：

xxx

地址：

湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号联系电话：

xxxxxxx

（二）估价方名称：

陈晓

地址：

武汉xxx房地产估价公司

联系电话：

xxxxxxx

资格等级：

xx级

估价机构证书编号：

xx房地自估（2012）第xxxx号

（三）估价对象

本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。

土地评估单位为1800/平方米。

（四）评估目的

评估该房地产20**年10月的市场价值（五）评估基准日

二零**年十月三十日（六）评估原则1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则（七）评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》（八）评估方法

由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。

成本途径法的基本思路：

成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。

估算的计算公式：

房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率

房地产估价技术报告

（1）估测土地价值

土地总价值=1800*1000=180万元

（2）估测建筑物的价值

①估测建筑物安装成本（采用单位工程造价比较法）

A、B、C3个参照物的成本情况

经分析比较，得知：

参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对

象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。

参照物A调整后的单位造价为：

1800×100/103=1747.57（元/平方米）参照物B调整后的单位造价为：

1750×100/98=（元/平方米）

评估对象的单位工程造价为：

（1800+1750+1700）÷3=1785.71（元/平方米）

评估对象建筑安装成本为：

1785.71×32000=57142857（元）=5714.2857（万元）②估测勘察设计及前期工程费。

勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

则总的前期费用=5714.2857×（2%+1.5%）=200（万元）

③计算基础设施及配套工程费。

根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220（元/平方米）则基础设施及配套工程费为704万元。

④计算管理费用。

建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。

则管理费用=5714.2857×2%=114.29（万元）

⑤计算投资利息。

建设项目建设期为3年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付.

则各年应计算利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率第一年末：

300/2*6%=9万元

第二年末：

（300.9+400/2）*6%=30.54万元

第三年末：

（300.9+400+30.54+500/2）*6%=59.37万元建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元

⑥计算开发利润。

经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。

则开发利润为（5714.2857+200+704+114.29+98.91）×15%=1041.87（万元）⑦计算销售税费。

经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

则销售税费=×9%=778.68（万元）

⑧计算建筑物的重置成本。

建筑物的重置成本为前几项之和。

则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04（万元）⑨估测建筑物成新率。

评定人：

周升评定日期：

2012年11月4说明：

G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

则建筑物评估价值=重置成本×成新率=8652.04×94.63%=8187.42（万元）（3）计算房地产评估值

房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

=180+8187.42

=8367.42（万元）

房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82（元/平方米）（三）评估结论

根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。

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评估声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。

根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。

我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。

二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。

三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，

但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。

四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。

五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

我们不承担相关当事方决策的责任。

六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。

七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，

也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。

八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。

一、基本概况

估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。

二、评估目的

为房地产转让提供参考依据。

三、评估基准日

评估基准日为2015年11月3日。

四、估价依据

1、本次估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、

《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。

2、评估相关的资料

《房屋所有权证》复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。

五、估价原则

此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。

1、合法原则

估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。

估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。

2、最高最佳使用原则

在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。

房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。

估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。

3、替代性原则

根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。

本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。

通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。

4、估价时点原则

由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。

本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。

5、谨慎原则

房地产抵押估价应遵守谨慎原则。

谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、

未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。

六、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法作为本次估价的基本方法。

七、估价过程

市场比较法：

=3.7%+3.3%=7%无风险利率即长期国债利率。

风险报酬率是根据通胀风险、经营风险、变现风险等综合确定的。

1交易情况修正系数：

abcd属于正常交易，不用调整。

2交易日期修正系数：

abcd属于正常交易，不用调整。

3区域因素修正系数：

区域因素修正：

由于参照对象A,B与评估对象处于同一地区，区位因素不须作大的调整，稍有影响的是房屋所在楼层和面对的方向。

参照对象C,D与评估对象各种区位因素对比后，明显高于参照对象。

1土地使用年期修正

土地使用年期修正系数=/

=/

=0.9965

2容积率修正

容积率容积率修

待估房产1.921

案例A1.921

案例B1.921

案例C2.500.9368

案例D2.500.9368

正系数

容积率修正系数=待估宗地容积率修正系数/比较实例修正系数A、B容积率与待估房产相同，所以修正系数为1。

C、D容积率修正系数=0.89/0.95=0.9368通过土地年期和容积率修正后的地价：

案例A:

4668.46×（600/596）×0.9965×1=4683.34（元/m2）案例B:

4646.25×（600/597）×0.9965×1=4653.25（元/m2）

案例C:

4968.43×（600/602）×0.9965×0.9368=4622.73（元/m2）案例D:

5098.43×（600/603）×0.9965×0.9368=4752.45（元/m2）

土地评估单价为：

（4683.34+4653.25+4622.73+4752.45）÷4=4677.94（元/m2）土地评估总价为：

112.39×4677.94=525753.68（元）

八、评估结论

建筑物面积：

112.39平方米

房地产总价：

525753元

大写金额：

伍拾贰万玖仟柒佰伍拾叁元

单位价格：

4677元/平方米（货币种类：

人民币元）

九、特别事项事项说明

1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。

2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。

3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。

十、评估报告提出日

本次评估报告提出日期为2015年11月3日。

评估人：

艾xx

2015年11月3日

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房屋资产评估报告书

一、前言致委托方函：

××女士：

受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302（建筑面积为135平方米）的住宅用房进行估价。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：

委估对象于估价时点2011年11月110日公开的市场评估总价为人民币717930元（大写：

人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整），评估单价为5318元/平方米。

估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

房地产资产评估事务所法定代表人：

xxx

二、估价师声明我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。

未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：

xx2013年11月10日

三、估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，

没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，

估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。

委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。

委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，

在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

房地产估价结果报告

（一）委托方名称：

潮州市粤海花园法定代表人：

xxx地址：

面积：

135平方米联系电话：

xxxxxxx

（二）估价方名称：

xxx地址：

联系电话：

xxxxxxx资格等级：

xx级估价机构证书编号：

xx房地自估（2013）第xxxx号

（三）估价对象

1.本次估价对象为位于XXX，位于奎元路中段。

周围有潮州市实验学校，枫溪中学。

大润发，国土局，中银大厦，市政府。

目前有7路，12路直线到达。

该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。

2.占地面积为135平方米。

四层错落式布局，共七层，建于2007月。

委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米;装修情况：

客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，

墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好评估该房地产2013年10月的市场价值（四）评估目的为该住房出售提供参考。

（五）评估基准日

（六）评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

（七）评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》评估方法按照《房地产估价规范》的要求,

根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。

市场比较法:

是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。

收益法：

收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.

（九）估价结果：

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，

根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20XX年11月10日公开的市场评估总价为738813.元

（大写：

人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为5472.69元/平方米。

（十一）估价作业日期：

20XX年11月10日至20XX年11月20日。

、估价报告应用的有效期1:

本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2013年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，

该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2013年11月10日至2014年11月10日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。

2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响;故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

（十三）、其他需要说明的问题：

1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。

3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。

4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。

（十四）、估价人员评估机构负责人：

xxx（中国注册房地产估价师）估价人员：

xxx（中国注册房地产估价师）估价报告审核人：

xxx（中国注册房地产估价师）评估机构：

潮州房地产资产评估事务所

报告出具时间：

20XX年11月10日

五、房地产估价技术报告

1、市场比较法市场比较法：

在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,

选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值

1.1比较因素选择根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有：

A、交易时间：

确定房地产价格指数

B、交易情况：

是否为正常、公开、公平、自愿的交易

C、区域因素：

主要由交通条件（距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、车流量、环境优劣度等

D、个别因素：

主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等.建筑名称图书馆结构类型框架建造年份2007年层数7层建筑面积32000平方米分部序号项目评分结构部分

⑴地基基础24完好,无任何下沉,有足够承载力

⑵承重构件24墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝

⑶非承重墙14平直完好，无裂缝

⑷屋面19完好平整，无渗漏

⑸楼地面14整体面层平整牢固，无裂缝

⑹（⑴+⑵+⑶+⑷+⑸）×G71.25装修部分

⑺门窗24开关灵活、完整无损

⑻