远洋地产宁波慈城新区项目市场研究报告.docx
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远洋地产宁波慈城新区项目市场研究报告
宁波慈城新区项目
市场研究报告
投资开发部
2010年04月
1.项目概况
1.1项目区位
地块位于宁波市江北区慈城镇慈城新区规划区。
慈城，位于宁波市区西北部；项目所在的规划新区位于慈城镇南部约1公里，距离宁波市区中心约15公里。
图：
项目地块区位示意图
宗地四至范围：
地块位于慈城新区西北部，规划新区中心湖西北面；
北至规划横三路；
南至横六路（已建成通车）；
东至官山河现状；
西至规划路（目前正铺修）。
图：
项目用地示意图
1.2规划条件
地块编号
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
1-16
地块面积（亩）
36.90
54.60
42.15
86.85
60.45
93.75
72.5
容积率
1.3
1.3
1.8
1.2
1.3
1.3
1.8
建筑限高（米）
18
18
30
18
18
18
30
用地性质
R2
R2
C2
R2
R2
R2
C2
备注：
图中
表示“酒店”规划位置，因酒店规划指标不详，因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究，不做定位建议。
2.外部环境分析
2.1城市概况
2.1.1城市区位
宁波，简称甬，浙江省地级市，副省级城市，计划单列市，具有制定地方性法规权利的市，全国历史文化名城和浙江省三大经济中心之一，是浙江省对外开放的门户城市。
宁波位于浙江东部，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北部与舟山群岛隔海相望。
图：
宁波市城市区位
2.1.2发展历史
宁波历史悠久，灿烂的河姆渡文化发源于此，春秋时为越国地，战国中期以后为楚国辖地，秦定楚江南地，置鄞、鄮、句章3县，属会稽郡。
两汉、三国至魏晋南北朝时期，区域范围基本未变；至唐朝，设州制，先后治于三江口（现宁波老城区）、小溪（今鄞州区鄞江镇）、再迁至三江口；唐长庆元年（821年），建子城，为后来历代宁波城的发展奠定了基础。
宋元明清时期，历经多次更变，最终定称“宁波”。
1949年5月宁波解放，建置宁波市。
随着北仑深水港的开发建设，宁波逐渐由河口城市发展为海港城市，并形成三江、镇海、北仑三片滨海临江发展的空间格局。
1986年宁波列为全国历史文化名城，1987年国务院批准成为计划单列市。
近现代宁波因港兴市，工商业发展较早，民间产业经济极其活跃。
是全国著名的民营生产加工、电子信息、汽车产业、出口贸易、金融服务等二三产业发达的核心城市之一，在浙江乃至全国，经济地位举足轻重。
2.1.3城市规划、定位、目标
根据国务院批复的《宁波市城市总体规划（2006年—2020年）》方案。
图：
宁波市城市总体规划图（2006-2020）
城市定位：
我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。
城市主要职能：
东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。
城市规模：
到2020年，市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市化水平70%以上。
中心城建设用地311.9平方公里，其中三江片185.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。
2.1.4城市发展布局
根据国务院批复的《宁波市城市总体规划（2006年—2020年）》方案，
Ø总体布局：
以宁波中心城为中心，二区、T轴为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。
二区：
以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区。
T轴：
杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带（如下图所示）。
北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸、信息、科技、风景旅游等第三产业。
规划以中心城区为核心，沿杭州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构。
以高速公路、轨道交通为纽带，卫星状小城镇为组团，实现网络互动，整体发展。
南部生态发展区是城市水源涵养地，重要的生态生产基地。
重点发展风景旅游、水产养殖加工和机械电子等与生态环境、风景旅游无矛盾产业。
规划以宁海县城、象山县城为中心，“西店—宁海县城—岔路”，“象山县城—石浦”两条城镇发展纵轴及“象山县城—宁海县城”发展横轴组成点轴型结构。
本次研究目标地块则属于北部都市区中的慈城中心镇“慈城新区”。
Ø市区发展规划：
市区包括海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区六个行政区，面积2560平方公里。
规划确定市区为城市规划区范围。
规划2020年市区范围内的城镇共有11座，规划形成5片城镇组群：
以慈城为中心的甬西北城镇组群；以集士港为中心，包括高桥、古林、横街等镇的鄞西城镇组群；以咸祥为中心，包括瞻岐、塘溪等镇的鄞东南城镇组群；以姜山为中心，包括横溪、云龙等镇的鄞南城镇组群；以鄞江为中心，包括洞桥、章水等镇的鄞西南城镇组群。
（本次研究目标地块属于“甬西北城镇组群”）
重点发展区为慈城、集士港（古林、横街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高桥、姜山；适度发展区为鄞江（洞桥、龙观）、五乡、春晓、九龙湖；生态环境保护区为章水、横溪等乡镇的山区。
图：
宁波市域空间布局规划图
Ø中心城区发展规划：
根据规划方案，中心城范围包括三江片、镇海片、北仑片。
规划建设三江片为政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。
规划期内的重点发展区域，分为新区、旧城更新区二类。
新区6片：
东部新城、湾头地区（江北区）、镇海新城、鄞州新城、江北西区、北仑片临港工业区。
重点建设东部新城中央商务区、湾头地区、浙东生产性港口物流园区、宁波保税区、鄞州南部商务区。
旧城更新区11片：
鄞奉路滨江商务居住区、长丰-宁丰村及钟公庙地段、原火车北站地段、甬江东南岸区块、高新技术产业开发区启动区地段、王家弄地段、潘火地区、镇海老城、小港沿江地段（小峡江地段）、北仑新碶、大碶老街地段和非成套房改造地块。
重点建设三江中央商务区、铁路南站客运枢纽地块、科技文化创业区、长丰滨江休闲居住区、都市文化旅游商贸区。
2.1.5其它
Ø项目周边区域规划
根据江北区规划，项目周边规划有文化创意发展区、综合旅游休闲服务区、核心商务区、先进制造业发展区、核心商务区、都市工业发展区、华东MALL、公路交通客运枢纽等产业配套和基础设施。
图：
周边规划效果图
Ø本地块附近有4号线地铁交通规划，但是开工时间尚未确定（预计十年后通车）。
2.2经济发展
GDP：
持续增长，近一两年增速放缓
图：
2001-2009年宁波市GDP增长趋势
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2001年至2009年，宁波市GDP持续增长。
2004年GDP为2158.04亿元，到2009年，上升至4214.6亿元，增长近一倍。
但是近几年受外部经济环境影响，出口贸易拉动减弱，第二产业不景气，GDP增速明显趋缓，2009年增速为8.6%，低于全国平均增长水平8.7%。
城市化与人口：
人口规模稳步增长；城市化水平发展速度快于全国水平
图：
2001-2009年宁波市人口总量及城市化率水平
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2001年至2009年，宁波市常住人口稳步增长，至2009年底，常住人口达到719万。
城市化率水平一直比较稳定，且走在全国城市前列，2009年底，宁波市城市化率水平为63%，远高于全国46.6%的水平。
产业结构：
一产相对稳定；二产主导，但比重呈递减趋势；三产比重持续增加
图：
2004-2009年宁波市三次产业结构情况
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2004-2009年，宁波市的三次产业结构呈现出“一产稳中略降，二产主导但递减，三产比重持续增长”的特征，至2009年，三次产业结构为4.4%：
53.3%：
42.3%。
居民收入水平：
人均储蓄存款增长强势；城镇居民可支配收入持续增长
图：
2001-2009年宁波市居民收入水平情况
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2001-2009年，随着宁波市经济的快速发展，居民收入水平和支付能力不断提升。
截止2009年底，宁波市人均GDP为58618元，同比增长4.5%；人均储蓄存款余额50254元，同比增长19.1%；城镇居民可支配收入27368元，同比增长8.2%，在全国各大中城市中仅落后于深圳、上海和广州，居第四位。
表：
2009年全国各大中城市城镇人均可支配收入排名
排名
城市
人均可支配收入（元）
1
深圳
29245
2
上海
28838
3
广州
27600
4
宁波
27368
5
杭州
26800
6
北京
26738
7
苏州
26320
8
厦门
26131
9
南京
25504
10
厦门
22368
11
天津
21430
12
长沙
20217
13
大连
19070
14
西安
18963
15
成都
18650
16
沈阳
18560
17
武汉
18385
18
重庆
17175
数据来源：
各大城市统计局
社会固定资产投资：
投资额稳步增长，房地产投资比重相对稳定
图：
2001-2009年宁波市社会固定资产和房地产投资情况
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2001-2009年，宁波市社会固定资产投资增长迅速，发展稳定。
2004年投资额为1103.81亿元，至2009年上升至2004.2亿元。
其中房地产投资比重相对稳定，基本稳定在19%左右。
2009年房地产投资额374.5亿元，同比上升了29.3个百分点，占社会固定投资的18.69%。
与北京、上海、杭州、青岛等城市相比，2005-2009年，房地产投资比重明显落后于京、沪、杭，与青岛相当。
房价收入比：
比值9.9，在各主要大中城市排名居中
从全国范围内来看，2009年，宁波市房价收入比在各主要大中城市中处于中等水平，比值为9.9，低于全国平均水平。
图：
各主要城市房价收入比
资料来源：
各大城市统计局，中国指数研究院
注：
房价收入比=（住宅房价*90）/（人均可支配收入*3）
2.3与可比城市2009年部分经济指标对比
类别
宁波
温州
上海
杭州
GDP（亿元）
4214.6
2527.9
14900.9
5098.7
常住人口（人）
719
807
1921
808
人均GDP（元）
73808
32445
77556
44335
城镇人均可支配收入（元）
27368
24467
28838
26800
商品房平均售价（元/平米）
10320
22042
16000
14430
数据来源：
各市统计局中国指数研究院
3.宁波市房地产市场分析概述
3.1房地产投资
图：
2001-2009年宁波市房地产投资情况
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2009年宁波房地产开发投资完成374.5亿元，增长21.7%。
在2004年之前宁波房地产投资额增速均在32%以上；后五年（2005年-2009年）房地产投资呈V型震荡态势，经历2007年低增长、2008年负增长之后，2009年房地产投资强势反弹，增速同比上升了29.3个百分点。
3.2商品房施工/新开工量
图：
2001-2009年宁波市商品房施工与新开工量
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2009年，宁波市商品房施工面积3104万平米，增幅1.5%；新开工面积812万平米，增幅8%。
2001-2009年，宁波市商品房施工量在前段时间经历急速上扬之后，增幅慢慢趋缓，2005年以来，增幅均在10%或以下，2008、2009年增幅接近为零。
商品房新开工量在本世纪初期急速上扬之后，又急速下滑，多个年份增幅为负，即使在2007年峰值时候，新开工量增幅也不到20%，2008年更是负增长20%。
这与目前市场商品房供应，尤其是商品房住宅供应明显不足不无关系。
3.3销售面积/销售额
图：
2001-2009年宁波市商品房交易量情况
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2009年宁波市商品房成交面积815万平米，同比增长87.8%；成交金额733亿元，同比增长128.7%。
两项指标均创历史新高。
这样，在前述宁波市商品房施工与新开工量不足的背景下，使得市场更显供不应求。
3.4人均居住水平
图：
宁波市近几年人均住房使用面积趋势图
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2002-2009年，宁波市居民居住水平逐年提升。
到2009年，人均住房使用面积达到29.72平米。
3.5价格
图：
2001-2009年宁波市商品房销售均价走势
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
2001-2009年，宁波市商品房销售均价逐年走高，尤其是至2009年，均价骤升至8992元/平米，同比上升68.2%。
其中，商品住宅期房均价9526元/平米，商业用房均价10900元/平米。
同期市区商品房成交均价10320元/平方米。
4.宁波土地市场分析
4.1整体土地市场
宁波市土地开发规模相对平稳，但土地购置情况冷热不均。
图：
2002-2009年宁波市土地开发与购置规模趋势
数据来源：
宁波市统计局中国指数研究院
备注：
2009年“土地开发面积”数据统计至3季度，全年数据有待进一步确认
2002-2009年，宁波市土地开发规模相对平稳，但土地购置情况冷热不均。
在经历2002-2004年的市场火热之后，市场步入平静，进入2009年再度骤然火爆，购置面积910.92万平米，同比增长452.4%，创历史新高。
09年宁波土地市场：
成交活跃，房企积极拿地，“地王”频现
图：
2009年1-12月份宁波土地成交情况（除工业、仓储用地）
数据来源：
宁波市国土局中国指数研究院
2009年，宁波市共成交土地327宗，面积910.92万平方米，同比增长280.23%和483.00%。
成交主要集中在9、10和12月份，9、10月份分别成交165.18万平方米和119.01万平方米，12月份宁波土地成交出现井喷，达到209.23万平方米，为全年总成交量的22.97%。
另据统计，作为“二线”城市的宁波，2009年土地出让金额达488亿，紧随广州之后，全国排名第六。
土地出让金涨幅617.6%，甚至赶超了上海、杭州，遥遥领先于全国其他城市。
表：
2009年全国各大城市土地出让金排名
排名
城市
2009年（亿元）
2008年（亿元）
同比2008年
1
杭州
1054
312
238%
2
上海
1043
382
172%
3
北京
928
503
85%
4
天津
732
439
67%
5
广州
489
122
301%
6
宁波
488
68
617.6%
7
重庆
440
117
276%
8
武汉
361
81
345%
9
佛山
332
68
390%
10
成都
324
66
389%
11
无锡
315
83
278%
12
厦门
303
53
475%
数据来源：
中国指数研究院
2009年不同性质土地成交情况：
住宅用地比例最高，商住用地次之，商用用地、商服用地分别列三、四
图：
各类功能性质用地成交面积比例
数据来源：
宁波市国土局中国指数研究院
在2009年成交的土地中，住宅类土地占据主体，达到153宗，636.64万平方米，成交面积占总成交的69.92%。
其中纯住宅类土地成交78宗，333.63万平方米；商住类土地成交67宗，278.08万平方米；综合类土地成交8宗，24.93万平方米。
分别占总成交量的36.63%、30.53%和2.74%。
商业类土地09年共成交174宗，274.28万平方米，成交面积占总成交量的30.08%。
其中商用类土地成交90宗，145.81万平方米；商服类土地成交83宗，127.93万平方米；办公类土地成交1宗，0.55万平方米。
三类土地成交面积分别占09年总成交的16.01%、14.04%和0.06%。
成交土地楼面价格：
图：
2009年宁波土地成交楼面价趋势图
数据来源：
宁波市国土局中国指数研究院
2009年宁波市平均楼面价总体上升，年平均土地楼面价为2983元/平方米，同比增长61.42%。
其中宁波市区平均土地楼面价为3447元/平方米。
另据统计，泛住宅平均楼面价为3926元/平方米，同比增长83.88%；泛商业土地楼面价为1479元/平方米，同比增长14.20%。
泛住宅平均楼面价明显高于市泛商业平均楼面价，土地市场出现“倒挂”现象。
4.2区域土地市场
图：
2009年宁波市各区域土地成交情况
数据来源：
宁波市国土局中国指数研究院
2009年宁波市区土地共成交175宗，545.32万平米，成交面积占市总成交量的59.82%。
市区土地成交量主要集中于市内三区（江北、江东、海曙三区）和鄞州区，镇海和北仑相对较少。
其中市内三区成交49宗，203.41万平方米；鄞州区成交68宗，180.47万平方米；镇海区成交41宗，93万平方米；北仑区成交17宗，68.38万平方米。
5个郊县土地共成交152宗，366万平方米，成交面积占市总成交量的40.18%。
慈溪和余姚的土地成交量较大，均在130万平方米以上，奉化、宁海和象山成交量则均在40万平米以下。
4.3热点成交土地排行
表：
2009年宁波土地成交总价TOP10（除工业、仓储）
排名
地块名称
区域
用途
面积
（万平方米）
成交总价（万元）
楼面价
（元/平方米）
容积率（≤）
溢价率
竞得单位
交易时间
1
鄞州新城区庙堰-4号地块
鄞州区
住宅
9.86
230701
13765
1.7
129.42%
宁波康园房地产有限公司（荣安集团）
2009-12-14
2
镇海商帮公园西侧1-4号地块
镇海区
商住
18.20
219200
6023
2
213.14%
宁波建材房地产开发有限公司
2009-9-7
3
宁波高新区研发区2#地块
高新区
住宅
10.59
210022
9920
2
161.05%
雅戈尔置业控股有限公司
2009-12-9
4
北环西路南侧、新建北路西侧地块\北环西路南侧、中江西侧地块\金型路北侧、中江西侧地块
余姚市
商住
39.53
207529
4773
1.1
71.57%
浙江众安房地产开发有限公司
2009-10-29
5
江北慈城新区湖西地块
江北区
住宅
31.42
204956
5187
-
-
宁波万科房产
2009-9-16
6
东部新城B4花园住宅地块
东部新城
商住
7.26
189742
12030
-
-
宁波兴普房产有限公司
2009-9-29
7
东钱湖茶亭村地块
东钱湖
住宅
32.91
181657
5520
1
39.39%
宁波雅戈尔置业控股有限公司
2009-9-1
8
古林镇薛家片区IV-12-K、IV-8-e居住地块
鄞州区
住宅
10.74
178768
10406
1.6
192.11%
宁波城投置业有限公司
2009-10-13
9
中心区E2地块
北仑
住宅
12.30
123635
4020
2.5
36.73%
宁波环球置业有限公司
2009-12-23
10
鄞州新城区联心-3c地块
鄞州区
住宅
5.90
102830
8707
2
111.09%
宁波雅戈尔置业有限公司
2009-6-1
数据来源：
宁波市国土局中国指数研究院
表：
09年宁波土地成交楼面价TOP10（除工业、仓储）
排名
地块名称
区域
用途
面积（万平方米）
成交总价（万）
楼面价（元/平方米）
容积率（≤）
溢价率
竞得单位
交易时间
1
原江南电影院地块
余姚市
商用
1.19
36196
24252
1.25
102.10%
自然人
2009-12-15
2
滨江庆丰Ⅰ-2地块
江东区
住宅
2.69
70549
18740
1.4
72.42%
宁波雅戈尔置业有限公司
2009-10-30
3
滨江庆丰Ⅰ-1地块
江东区
商住
1.39
47356
14220
2.4
123.98%
宁波雅戈尔置业有限公司
2009-10-30
4
原人民医院地块
余姚市
商住
4.06
73110
13847
1.3
-
宁波舜大房地产开发有限公司
2009-12-3
5
鄞州新城区庙堰-4号地块
鄞州区
住宅
9.86
230701
13765
1.7
129.42%
宁波康园房地产有限公司（荣安集团）
2009-12-14
6
东部新城B4花园住宅地块
东部新城
商住
7.26
189742
12030
-
-
宁波兴普房产有限公司
2009-9-29
7
鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K、IV-8-e居住地块
鄞州区
住宅
10.74
178768
10406
1.6
192.11%
宁波城投置业有限公司
2009-10-13
8
宁波高新区研发区2#地块
高新区
住宅
10.59
210022
9920
2
161.05%
雅戈尔置业控股有限公司
2009-12-9
9
江东戎家3#地块
江东区
商用
0.86
14431
9280
1.8
116.33%
宁波江东区城市建设投资发展有限公司
2009-9-29
10
徐霞客大道北住宅地块,A地块
宁海县
住宅
0.09
820
9203
1
115.23%
自然人
2009-2-6
数据来源：
宁波市国土局中国指数研究院
5.区域板块分析
5.1分布
根据宁波市区城市规划和市场结构依赖度，我们将宁波市区市场进行板块划分。
宁波市区分为海曙区、江北区、江东区、鄞州区、科技园区、东部新城、镇海区和北仑区；其中城市核心区域包括海曙区、江北区、江东区、鄞州区、科技园区和东部新城。
本项目位于江北区，因此本报告将对城市核心区域进行详细研究。
图：
宁波房地产市场板块图
5.2城市核心区版块分析
区域
区域定位
产业状况
开发现状
未来潜力
产品特征
江北区
宁波核心城区北门户
区内制造业发达，有金田铜业、
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