公共政策学房价.ppt

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房子虚虚实实的梦谁拔高了我们的房价？

w我当初的决定对吗？

如果当初，我我当初的决定对吗？

如果当初，我不贪恋这个大都市虚幻的华美，不贪不贪恋这个大都市虚幻的华美，不贪恋爱人香酥的怀抱，我坚决地返回自恋爱人香酥的怀抱，我坚决地返回自己那个小镇，我最起码现在混成副处己那个小镇，我最起码现在混成副处长了。

人离乡贱呀，俗话说得没错，长了。

人离乡贱呀，俗话说得没错，宁做鸡头，不做凤尾。

失足啊，失足宁做鸡头，不做凤尾。

失足啊，失足啊。

啊。

蜗居蜗居苏淳苏淳w如果我的生活像一卷录影带一样我如果我的生活像一卷录影带一样我一定要找到我一定要找到我22岁时候的那段带子我岁时候的那段带子我一定要重新重新播一遍那时候我就会一定要重新重新播一遍那时候我就会选择和我的爱人回到老家买一套不大选择和我的爱人回到老家买一套不大的小房子和我的孩子和我的爸爸妈妈的小房子和我的孩子和我的爸爸妈妈在一起安安稳稳的过日子可能那种生在一起安安稳稳的过日子可能那种生活才是我想要的就像电影里的慢镜头活才是我想要的就像电影里的慢镜头一样那么简单。

一样那么简单。

蜗居蜗居郭海萍郭海萍影响房价上涨的原因w1中国经济实力大飞跃中国经济实力大飞跃。

快速、持续的经济发展，为房地产。

快速、持续的经济发展，为房地产行业的稳定发展和房价的持续升温提供了后行业的稳定发展和房价的持续升温提供了后盾，因为整体经济盾，因为整体经济环境的稳定才有繁荣的市场，才会有人积极的置业、投资。

环境的稳定才有繁荣的市场，才会有人积极的置业、投资。

w2中国城市化进程加快中国城市化进程加快。

一方面是强大的需求市场，另一方。

一方面是强大的需求市场，另一方面房地产行业的建设周面房地产行业的建设周期较长导致供给跟不上，供小于求，状期较长导致供给跟不上，供小于求，状态继续保持，且近期很难改态继续保持，且近期很难改变。

近些年国家积极推动中国农村变。

近些年国家积极推动中国农村城镇化，数亿人口将从农村转到城市里来。

预计城镇化，数亿人口将从农村转到城市里来。

预计2010年，我国年，我国城市人口将达到城市人口将达到9亿人。

快速的城市化进程给房地产行业带来亿人。

快速的城市化进程给房地产行业带来了相了相当大的需求。

当二、三线城市成为农村人口城市化的主要当大的需求。

当二、三线城市成为农村人口城市化的主要目标，在强大的刚目标，在强大的刚性需求下，随着二、三线城市本身的快速发性需求下，随着二、三线城市本身的快速发展，中国城市化进程的加快，房地产仍然有可持展，中国城市化进程的加快，房地产仍然有可持续发展的潜力。

续发展的潜力。

w3房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的。

“中国的中国的房地产绑架了中国经济房地产绑架了中国经济”。

由房地产行业带动的产业不下。

由房地产行业带动的产业不下50个，个，有色金属产有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性，一荣共都与房地产的发展保持着同步性，一荣共荣，一损皆损。

国家荣，一损皆损。

国家从经济发展的大局出发，不会使房地产行业有大起大落的风波，从经济发展的大局出发，不会使房地产行业有大起大落的风波，将长期将长期保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的快速保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。

发展，拉动内需，刺激消费。

w4人民币不断升值带来的投资热人民币不断升值带来的投资热。

人民币的不断升值意味着。

人民币的不断升值意味着中国经济整体看好，这一信号将大大提高外资对于中国市场的中国经济整体看好，这一信号将大大提高外资对于中国市场的投资，房地产作为不动产则无疑是受影响最大的，因为一个国投资，房地产作为不动产则无疑是受影响最大的，因为一个国家的币值上升直接导致以改币家的币值上升直接导致以改币值计量的资产价格的上升，这些值计量的资产价格的上升，这些资金在流入房地产市场后，以资产形式保有便可享受人民币资金在流入房地产市场后，以资产形式保有便可享受人民币升升值所带来的资产升值的收益。

人民币在未来几年内仍将升值值所带来的资产升值的收益。

人民币在未来几年内仍将升值30%左右，人民的购买力将大左右，人民的购买力将大大加强，大量的资金过剩将推动大加强，大量的资金过剩将推动资产价格的上涨。

资产价格的上涨。

w5银行房贷的宽松环境推动了房价。

银行房贷的宽松环境推动了房价。

中国房贷市中国房贷市场达场达2270亿美元，规模居亚洲之首。

随着外资银行亿美元，规模居亚洲之首。

随着外资银行准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。

外资银行凭借更成熟的服务加强对务发展的重点。

外资银行凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的的房地产金融业务来说，竞争将会更为激烈，也给房房地产金融业务来说，竞争将会更为激烈，也给房价的持续上涨提供了基础。

价的持续上涨提供了基础。

w6土地交易成本及各种税费抬高了房价。

土地交易成本及各种税费抬高了房价。

土地是土地是开发商的命根子，是房地产行业生产的必须资源。

开发商的命根子，是房地产行业生产的必须资源。

政府加强土地监管对于合理出让国家的土地资源和政府加强土地监管对于合理出让国家的土地资源和合理进行土地供应分配确实合理进行土地供应分配确实有着积极作用的。

但是，有着积极作用的。

但是，在当前这个供需旺盛的市场下，土地供应短缺仍旧在当前这个供需旺盛的市场下，土地供应短缺仍旧是房地产市场的是房地产市场的主旋律，土地供应资源的减少会导主旋律，土地供应资源的减少会导致未来几年内房屋上市量的大大减少，这就会使供致未来几年内房屋上市量的大大减少，这就会使供求关系求关系失衡继续扩大，不但起不到控制房价的作用，失衡继续扩大，不但起不到控制房价的作用，反而会成为房价上涨的重要原因。

反而会成为房价上涨的重要原因。

w7.地产寡头的垄断抬高了房价。

具有强烈优势的房地产企业形地产寡头的垄断抬高了房价。

具有强烈优势的房地产企业形成规模，上市或是通过并购将市场占有率提高后，将形成规模，上市或是通过并购将市场占有率提高后，将形成垄断成垄断的地产寡头，对于房价的支撑力将大大提高。

当行业寡头形成的地产寡头，对于房价的支撑力将大大提高。

当行业寡头形成后，会出现垄断价格，垄断的加快会对现在的房价起到后，会出现垄断价格，垄断的加快会对现在的房价起到“推波推波助澜助澜”的作用。

的作用。

w8.地方政府利益的考虑与中央政策的博弈。

地方政府利益的考虑与中央政策的博弈。

中央政府出台政中央政府出台政策稳定房价，而地产政府则希望房价快速上涨，因为房地产行策稳定房价，而地产政府则希望房价快速上涨，因为房地产行业是最快业是最快捷、最显著、最简单地拉动地方捷、最显著、最简单地拉动地方GDP增长的途径，并增长的途径，并且也是增加地方税收的主要来源之一。

且也是增加地方税收的主要来源之一。

所以，政府的内在推动所以，政府的内在推动力是房价能够稳定上涨的一个重要原因。

力是房价能够稳定上涨的一个重要原因。

w9.传统观念传统观念-家家有房。

家家有房。

一个潜在原因就是中国人民的传统一个潜在原因就是中国人民的传统观念，必须要有自己的房产，居住过后，子孙传下观念，必须要有自己的房产，居住过后，子孙传下去。

在人民去。

在人民生活水平提高后，对于二次置业的人来说，都想购买一个大且生活水平提高后，对于二次置业的人来说，都想购买一个大且档次高一些档次高一些的房屋，而对于一些刚步入社会的年轻人而言，也的房屋，而对于一些刚步入社会的年轻人而言，也需要买一套房子作为爱情的见证。

这写潜需要买一套房子作为爱情的见证。

这写潜在人们脑子中的传统在人们脑子中的传统观念，给了开发商无形的动力。

不是有这些需求，房价如何保观念，给了开发商无形的动力。

不是有这些需求，房价如何保证上涨证上涨两会房价w会前会中议题关注对比两会房市调控政策w“两会两会”期间，期间，“房价房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：

市场的调控政策主要围绕三个方面：

w1、扩大保障性住房政策；、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征、加快物业税征收；收；3、收紧房地、收紧房地产信贷。

产信贷。

w1.扩大保障性住房政策：

短期内预期效应大于实际效果。

扩大保障性住房政策：

短期内预期效应大于实际效果。

2009年末，国家发改委首次表态，年末，国家发改委首次表态，2010年全国土地出让金净收益年全国土地出让金净收益的的10%用来兴建保障性住房。

地方政府方面，北京、上海有了用来兴建保障性住房。

地方政府方面，北京、上海有了实质性动作；重庆公共租赁建设工程已破土动工，而且首次建实质性动作；重庆公共租赁建设工程已破土动工，而且首次建设在城市中心。

设在城市中心。

w2.加快物业税征收：

细节问题尚未解决，短期内难以推出。

加快物业税征收：

细节问题尚未解决，短期内难以推出。

“两会两会”后，物业税方案将上报全国人大常委会讨论。

后，物业税方案将上报全国人大常委会讨论。

w3.地产信贷政策：

决定短期地产走势的关键因素。

银行房贷审地产信贷政策：

决定短期地产走势的关键因素。

银行房贷审批程序将持续紧缩。

国务院办公厅在批程序将持续紧缩。

国务院办公厅在“两会两会”期间通知要求：

期间通知要求：

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含含）以上住房的家以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定，贷款利率严格按照风险定价。

价。

2010年初，央行不断发行年初，央行不断发行“央票央票”，连续两次提高存款准，连续两次提高存款准备金率，控制银行向房地产的信贷规模。

备金率，控制银行向房地产的信贷规模。

“两会两会”关于调控房价的各方声音关于调控房价的各方声音w1.十一届全国人大三次会议记者会中，住房和城乡建设部部长姜伟新透十一届全国人大三次会议记者会中，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，目前要对第二套房的消费有一些经济的办法，进行一些控制。

同时，露，目前要对第二套房的消费有一些经济的办法，进行一些控制。

同时，中国未来中国未来20年房价上涨的压力仍然很大，未来年房价上涨的压力仍然很大，未来20年由于中国是城镇化、年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。

但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。

压力仍然是很大的。

但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。

w2.十一届全国人大代表、安徽省蚌埠市委书陈启涛说，各个城市的消费十一届全国人大代表、安徽省蚌埠市委书陈启涛说，各个城市的消费水平、土地拥有量、住房建设情况、住房销售和价格情况等各异，光靠水平、土地拥有量、住房建设情况、住房销售和价格情况等各异，光靠中央统一政策，解决不好不同城市的问题，必须把保证居民基本住房需中央统一政策，解决不好不同城市的问题，必须把保证居民基本住房需求、稳定住房价格的责任和相关调节权交给各城市，由城市因地制宜去求、稳定住房价格的责任和相关调节权交给各城市，由城市因地制宜去落实，这样才真正靠得住，国家的主要责任是加强督促检查，加强考核落实，这样才真正靠得住，国家的主要责任是加强督促检查，加强考核奖惩。

奖惩。

w3.中国银行业监督管理委员会主席刘明康认为房地产这个行业也是一个中国银行业监督管理委员会主席刘明康认为房地产这个行业也是一个高投机的行业，我们随时要注意这里面的行为，因此我们对发放贷款，高投机的行业，我们随时要注意这里面的行为，因此我们对发放贷款，要强调审慎性的条件，使得贷款能和国家的产业结构调整，和民生结合要强调审慎性的条件，使得贷款能和国家的产业结构调整，和民生结合在一起。

在一起。

w4.全国政协委员、著名经济学家厉以宁认为高房价引发的另一个不利因全国政协委员、著名经济学家厉以宁认为高房价引发的另一个不利因素是对社会心理的影响